容積率計算與調(diào)整 (深圳)

1、容積率計算與調(diào)整 2005-10-20 15:43:004.1 建筑容積率計算4.2 建筑容積率的調(diào)整調(diào)整建筑容積率 =(規(guī)定建筑面積 +核增建筑面積 +獎勵建筑面積 -核減建筑面積 / 建設(shè)用地面積。規(guī)定建筑面積 =規(guī)定容積率 X 建設(shè)用地面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵配建機(jī)動車停車位等目的,允 許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。經(jīng)審核,下列情形增加 核增建筑面積:(1全天可通行的城市公共通道建筑樓層(包括一層或地下室內(nèi)的城市公共通道,車行通道有效寬度不小于 5.0 米,凈高不小于 4.5米;人行通道凈寬不小于 3.5米,梁底凈高不小于 3.6米。 (2

2、建筑樓層架空作城市公共廣場建筑樓層(包括一層架空作城市公共廣場,其梁底凈高小于 6.0米,進(jìn)深不小于 8.0米,建筑面積不小于 150平方米。(3建筑樓層架空作公共停車建筑樓層(包括一層架空或裙房屋頂層主樓架空用作停車,但必須符合有關(guān)設(shè) 計規(guī)范。(3建筑樓層架空作綠化休閑建筑一層架空或裙房屋頂層主樓架空,用作綠化休閑使用時,架空部分的進(jìn)深不 小于 4.0米,梁底凈高不小于 3.6米,并應(yīng)有不小于四分之一的綠化面積,裙房屋 頂用作綠化休閑使用時,初房屋頂?shù)慕ㄖ娣e不小于 3000平方米,且有從屋頂平 臺直達(dá)室外地面的專設(shè)公用樓梯。規(guī)劃行政主管部門對地下室、在室外地面以上部分的高度不超過 1.5米

3、半地下室除 作人防、設(shè)備用房、車庫外的其它用途的建筑面積,經(jīng)審核,減少等面積的建筑 面積。在城市規(guī)劃行政主管部門特別劃定的地段內(nèi),用地單位在建設(shè)用地規(guī)劃許可證 及土地使用權(quán)出讓合同書的規(guī)定之外,自愿在建設(shè)用地范圍內(nèi)開辟公共開 放空間,無償提供給城市管理部門管理、供市民使用,經(jīng)向城市規(guī)劃行政主管部 門申請批準(zhǔn)后增加的建筑面積。(1建筑容積率和建筑覆蓋率過高的地區(qū)或舊城改造地區(qū);(2城市中心地區(qū)主要生活性干道兩側(cè),且人流密度過大的地區(qū);(3城市規(guī)劃特別要求的其他地區(qū) .(1帶狀場地最小寬度不小于 4.0米,面積不小于 50平方米(2廣場最小寬度不小于 8.0米,廣場面積在商業(yè)區(qū)不小于 100平方米

4、,在其他地區(qū) 不小于 200平方米。(1獎勵建筑面積 =K1(建筑開放空間建筑面積獎勵系數(shù) X 建筑開放公共空間的建 筑面積(2獎勵建筑面積的功能一般與所處樓層建筑功能一致。當(dāng)建筑設(shè)計確有困難時, 亦可與土地使用權(quán)出讓合同書規(guī)定的主要功能相同。(3凡獲得獎勵建筑面積不再進(jìn)行核增建筑面積計算。(1獎勵建筑面積 =K2(場地開放公共空間的建筑面積獎勵系數(shù) X 場地開放公共空 間的建筑面積(2獎勵建筑面積的功能應(yīng)與首層建筑功能相一致,當(dāng)建筑設(shè)計確有困難時,應(yīng)與 土地使用權(quán)出讓合同書規(guī)定的主要功能一致。建筑高度與層數(shù)計算 2005-10-20 15:45:006.1 建筑高度建筑高度指自建筑物散水外緣

5、處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列 情況不計入建筑控制高度:具有出檐式平屋頂?shù)慕ㄖ?其高度為自基地室外地坪起至檐口底面止。當(dāng)場地前道路標(biāo)高與場地地坪高度不同時,建筑物高度視下述不同情況分別計算:當(dāng)進(jìn)行景觀和建筑物結(jié)構(gòu)的規(guī)劃控制時,建筑物高度仍以場地地坪標(biāo)高為準(zhǔn)計算; 當(dāng)進(jìn)行消防撲救控制時,如路面標(biāo)高高于場地地坪標(biāo)高時,則以路面標(biāo)高為準(zhǔn)計算 ;當(dāng)建筑物前后立面高度不同時,規(guī)劃控制高度按建筑物的主出入口中的一面計算 ,而消防控制則按撲救登高一面計算。建筑群高度限制指一組互相鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群 限高指對其中最高建筑物的高度限制。一棟建筑物有兩個以上體量的建筑

6、組合,其建筑物高度以最高體量的高度計算;特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計算:半地下室高出地面的高度為由散水邊緣處的室外地坪標(biāo)高至半地下室頂板。 6.2 建筑層數(shù)計算建筑面積計算 2005-10-20 15:43:003.1 建筑面積計算的一般規(guī)定3.2 計算全部建筑面積的范圍3.3 計算一半建筑面積范圍3.4 不計算建筑面積的范圍3.5 公用建筑面積的計算范圍公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。3.6 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t及方法多功能綜合樓中,僅服務(wù)于某一功能區(qū)的公用建筑面積(電梯間、樓梯間除外(應(yīng)在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?該功能區(qū)以外僅為該功能服務(wù)的電梯間、樓梯間,若 通過其

7、他功能區(qū)的樓層,則該部分的公用建筑面積按該功能區(qū)與其他功能區(qū)建筑 面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。各?單元應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套(單元內(nèi)建筑面積 X 公用建筑面積分 攤系數(shù)。3.7 建筑面積的測算精度要求和計量單位MP±(0.02X P+0.001XP注:“ P” 指 P 開二次方公式中:MP 為建筑面積中誤差, P 為建筑面積值,單位為平方米。誤差極限為 2MP 。3.8 其他建筑覆蓋率(建筑密度 2005-10-20 15:45:005.1 建筑覆蓋率的計算:在建設(shè)場地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和建筑覆蓋率 = 建設(shè)用地面積各類建筑名詞 2005-10-20 15:50:002.2 居住建筑:供人們?nèi)粘＞幼∩钍褂玫慕ㄖ?。包?(1公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施;(2根據(jù)深圳市人口構(gòu)成的特點(diǎn)而設(shè)置的周轉(zhuǎn)房應(yīng)按公寓的要求設(shè)置;(3根據(jù)公寓的使用要求,每套公寓的建筑面積一般在下列范圍內(nèi);多層 45平方米,中高層 50平方米,高層 55平方米;(4公寓應(yīng)充