房地產(chǎn)市場分析報告(共30頁).doc

1、2012-2013年房地產(chǎn)市場分析報告目錄報告內(nèi)容 A.背景篇 B.土地篇C.住篇2012年背景篇2012年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境2012年全國房地產(chǎn)環(huán)境分析2012年長沙市房地產(chǎn)環(huán)境分析Part1 2012年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)中求進為今明兩年經(jīng)濟發(fā)展總基調(diào)。與此同時，城鎮(zhèn)化積極穩(wěn)妥，地推進是房產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動力，將催生新一批剛需和改善性需求。2012年前三季度，整體宏觀經(jīng)濟增長態(tài)勢持續(xù)低迷，CPI、PPI保持低位，通貨膨脹壓力較小，穩(wěn)經(jīng)濟增長成為首要任務。在貨幣政策適當放松、基礎設施投資加強等綜合作用下，2012年第四季度，實體經(jīng)濟呈現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。2013年，中央繼續(xù)保持“穩(wěn)中求進總基調(diào)，在穩(wěn)住經(jīng)濟增長和物價總

2、水平的同時，推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，以鞏固不斷回升的宏觀經(jīng)濟。與以前相比，今年中央政治經(jīng)濟會議，首次提出“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，將催生新一批剛性和改善性需求的出現(xiàn)。2011年第三季度以來，GDP增速持續(xù)走低，CPI、PPI低位震蕩，PMI徘徊于榮枯線，整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境令人堪憂。今年前三季度，實體經(jīng)濟一度低迷。近三個月來，略顯回升跡象，但仍保持小幅平穩(wěn)波動，未見明顯上升之勢。經(jīng)濟增速全面提升仍需時日，目前處于重要觀察期。Part2 2012年全國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析2012年樓市環(huán)境回憶錄中央-兩會3月兩會明確提出執(zhí)行支持自住型需求購房的差異化信貸政策，這一舉動，結(jié)束了央行第一季度針對保護剛需的

3、連續(xù)三次發(fā)聲，同時將更多的剛需客引入市場。行政動態(tài)-十八大針對前期市場表現(xiàn)，十八大明確未來調(diào)控不放松，后十八大時期多部門多次喊話，再次堅定調(diào)控樓市決心。十八大前后十八大后，各部委組合發(fā)聲重申限購、限貸等調(diào)政策不會取消以穩(wěn)定市場預期。十八大后“雙軌制”之保障房保障房建設積極推進，供應高峰即將到來，為了實現(xiàn)有效供應，管理制度的完善迫在眉睫。市場表現(xiàn)-商品住宅建設方面受利好政策間歇性影響，全國商品住宅銷售總額和面積震蕩上升。新開工面積全基本呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，年底初顯企穩(wěn)回升勢頭，未來一年新增供應將縮減。 市場表現(xiàn)-70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)變化情況2012年下半年，成交量上漲帶動價格上行，環(huán)

4、比、同比上漲城市增數(shù)明顯，雖然漲幅一直較微弱，但樓市回暖已成為不爭的事實。市場表現(xiàn)-一線城市一手商品住宅成交量從四月起開始轉(zhuǎn)好，前11月成交套數(shù)為去年全年成交套數(shù)的1.11倍。除廣州外，其余三大城市波動性較大。市場表現(xiàn)-二線城市6、7月份成交量普遍創(chuàng)全年最高，年末翹尾現(xiàn)象較為明顯。小結(jié)2012年是“三限調(diào)控政策收效年。政策調(diào)控從全面轉(zhuǎn)向重點，政府針對剛需客戶給予信貸支持，樓市隨之好轉(zhuǎn)。2013年，限購、限貸等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，更多停留在鞏固層面，樓市可以贏得較為平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境。Part3 2012年長沙市房地產(chǎn)環(huán)境分析長沙樓市經(jīng)歷了上半年的慘淡，年中的短暫火熱，趨冷的“金九銀十”，至年末，

5、終于等來了期待的回暖，政策變動、發(fā)展前景和經(jīng)濟基礎均為其發(fā)展前景提供夯實的基礎。樓市表現(xiàn)-投資走勢良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭為長沙市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供堅實基礎。相比2011年，2012年長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比略有縮小。固定資產(chǎn)投資額度的上升為房地產(chǎn)投資提供上升空間。發(fā)展前景長株潭城市群規(guī)劃目標的實現(xiàn)，城鎮(zhèn)化進程的推進，將會是長沙房地產(chǎn)市場強有力的支持。發(fā)展前景城市潛力長沙市在綜合競爭力、招商引資、市內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點布局三方面綜合提升其未來發(fā)展?jié)摿?。發(fā)展前景對外交通布局城市間軌道交通的發(fā)展，促進長株潭整體經(jīng)濟的發(fā)展，將會一定程度上擴充長沙房地產(chǎn)客戶群。發(fā)展前景潛力區(qū)位大河西先導區(qū)房企必爭之地小結(jié)良好的經(jīng)濟發(fā)

6、展勢頭和逐漸加快的城市化進程為長沙市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供堅實基礎。長沙樓市在成交量上得到一定程度釋放，價格仍存上漲空間。2012年土地篇2012年長沙市土地市場分析長沙土地市場梅溪湖板塊、濱江新城板塊、洋湖垸板塊同屬于城市化進程中熱點板塊，片區(qū)各優(yōu)勢各異。梅溪湖前期與洋湖垸存在一定板塊競爭，規(guī)劃的落實，以及政府層面的扶持是板塊發(fā)展關(guān)鍵。2012年長沙土地市場小結(jié)峰回路轉(zhuǎn)，地方政府松綁搭臺，大小房企謹慎登臺唱戲。2012年住宅篇2012年長沙市住宅市場分析長沙市商品住宅開發(fā)情況施工面積上漲勢頭逆轉(zhuǎn)，增速出現(xiàn)負增長，但總量依舊較大。長期來看，供應量依然充足，住宅市場將延續(xù)緊張的競爭局勢。2012年，

7、長沙市住宅施工面積達5654.33萬方，同比減少6.48%。其中竣工面積893.74萬方，同比減少25.28%，新開工面積1063.27萬方，同比下跌40.17%。施工面積低于2011年全年的總量但高于2010年全年的總量，竣工面積、新開工量大幅減小，為近五年最低，表明未來短期內(nèi)住宅新增供應量有縮小趨勢，長期來看，住宅供應依然充足。銷售結(jié)構(gòu)分析2012年1-11月內(nèi)六區(qū)住宅整體供銷比大于1，供銷缺口增大，90-120平米戶型成為目前市場供銷主力戶型。價格段分析住宅成交均價集中趨勢明顯，居于5000元-6000元/平米房源銷量占比49%，穩(wěn)居主力價位。大于7000元/平米房源銷量受調(diào)控影響，占比不足3%。小結(jié)2012年住宅市場供降銷漲，存量變化不甚明顯，在現(xiàn)行市場大環(huán)境下，未來銷售壓力增加。價格方面，整體平穩(wěn)，