房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告計(jì)劃詳細(xì)版

1、昌建東外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)土目錄第一部分宗地評(píng)價(jià) 3一、宗地基本情況 3二、區(qū)域板塊分析 3三、環(huán)境評(píng)價(jià) 4四、交通條件 4五、市政規(guī)劃 5第二部分區(qū)域市場(chǎng)分析 7一、周邊樓盤狀況 7二、價(jià)格及客戶群體分析 8第三部分項(xiàng)目SWOT分析 9一、地塊SWOT分析 9二、項(xiàng)目分析總結(jié) 10第四部分項(xiàng)目投資測(cè)算及價(jià)格敏感性分析11一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 11二、項(xiàng)目投資測(cè)算表 12三、土地價(jià)格敏感性分析（160.5畝） 12四、商鋪價(jià)格敏感性分析（300萬(wàn)/畝） 13第一部分宗地評(píng)價(jià)一、宗地基本情況目標(biāo)宗地位于潔河市翱城區(qū)黃河路與金山路交叉口東北角，占地160畝左右，容積率為3.5。宗地東臨沙河，南臨潔

2、河市主干道黃河 路，緊鄰黃河路大橋，西臨潔河市主干道金山路，北距規(guī)劃中的生態(tài) 水城僅1公里。目標(biāo)宗地原為潔河市鑄造廠，目前宗地圍墻已搭設(shè)，政府正在對(duì) 鑄造廠進(jìn)行拆遷工作。宗地北部與雙匯國(guó)際花園之間有塊空地，該地 塊為潔河市舒曼置業(yè)有限公司所有，目前該地塊已無(wú)地上附著物，圍墻 已搭設(shè)，但尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)會(huì)動(dòng)工，屆時(shí)將與本項(xiàng)目以及 廣鑫帝景城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。二、區(qū)域板塊分析宗地所處沙北東區(qū)屬于潔河市被邊緣化的區(qū)域，西不屬于沙北板 塊，東不屬于召陵板塊，南不屬于鐵東板塊，是潔河市一個(gè)被遺忘的邊 緣化地帶。近年來(lái)，該區(qū)域由于沿河改造工程進(jìn)度較慢，區(qū)域的開(kāi)發(fā)潛 力一直未被挖掘，只有雙匯國(guó)際花園唯一

3、一個(gè)高檔社區(qū)孤掌難鳴。 區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套不夠完善，也缺乏相應(yīng)的教育、醫(yī)療配 套，在集中式的商業(yè)配套方面也存在空白?？v觀潔河市近年來(lái)的城市發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，市中心老城區(qū)、沙北區(qū)，源匯區(qū)雙龍、西城區(qū)，以及沙北淞江新區(qū)的地塊越來(lái)越稀缺，甚至即將絕版。按照城市均衡發(fā)展的一般規(guī)律，潔河城市發(fā)展的軌跡將 逐漸向東區(qū)沙北金山板塊及召陵板塊轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的外來(lái)品牌開(kāi)發(fā) 商選擇在此區(qū)域拿地，區(qū)域土地的升值潛力逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)區(qū)域的地 塊將會(huì)很稀缺。宗地緊鄰沙河，當(dāng)前潔河市政府對(duì)沙河沿河改造工程正在施工當(dāng) 中，預(yù)計(jì)沙河二期工程將于5月份完工。未來(lái)2年內(nèi)，宗地東部，黃河 路大橋以北，沙河河堤景觀工程的完工將會(huì)

4、極大地帶動(dòng)區(qū)域居住價(jià)值， 提升板塊形象，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生積極影響。三、環(huán)境評(píng)價(jià)宗地處于潔河市東部，周邊道路平整，周邊工廠企業(yè)較少，居住壞境好。（沙河景觀區(qū)）周邊醫(yī)院：潔河市中醫(yī)院銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 學(xué)校：潔河二高、陽(yáng)光雨露國(guó)際雙語(yǔ)嬰幼園、許慎幼兒園、潔河 小學(xué)商業(yè)：三明超市四、交通條件目前宗地周邊已有18、2& 36、39路公交通過(guò)，覆蓋區(qū)域廣，交通十分便利。18路羅莊-宋寨-董莊-黑龍?zhí)?半截塔-雙匯國(guó)際花園-西華路口 -掛車廠-沙北 醫(yī)院-市三中-馬路街口 -潔河新天地-文化路-五路口 -婦幼保健院-實(shí)驗(yàn)小干河陳鄉(xiāng)政府開(kāi)源集團(tuán)森林公園華強(qiáng)公司柳江東

5、苑康平花園柳江小區(qū)東寶汽修中心 文萃江南建材市場(chǎng)107國(guó)道 28路朱莊 香山路口 金港大酒店 石油公司 東方大市場(chǎng) 金山路口 水泵廠 鑄造 廠家屬院'西華路口 推車廠溜河屮等盍業(yè)學(xué)校老橋北市建賽泰山路口黃山路口 '藍(lán)盂賓館- 申改4 市坯倔局亠康樂(lè) 1 累浜醫(yī)專'丁灣水利技校五-路m化路口申河新天地穂 廣場(chǎng) _ 市畑廠-屮小卜1孟曰城一 井明¥X 二 h TiT廠_ 市災(zāi)劉1/胡-目-一嵩-，罌和-更芽 X-EJOS"/ r/j z /T ）$ 八 I >y 丿、人zjM| i i ,_l_l -L_u /11J zkx zi/ u -a -

6、jQs * ijeji y RLi / x p xj r/u塑料尸一燕曲路口朱莊-a路總站 36路市八屮西華路口鑄造廠家屬院北站（北環(huán)路口） 金山區(qū)管委會(huì) -三和木業(yè)水泵廠四屮. 三伍一冇工廠光明路口中州家具城 市煙廠 火車站中華市圾.馬路街口 潔河新天地文化路口五路口水利技校民主路口牛行街電腦城市報(bào)社市三院-哪城公療哪城電業(yè)-遼河路口 - 淞江路口 蚩山路口遼河路口 黃山路口泰山路口 總站（北環(huán)路口）農(nóng)機(jī)監(jiān)理站 鑄造廠銀鴿小區(qū)-金山橋南口 光明路北口 204倉(cāng)庫(kù)市煙廠-中匯廣場(chǎng) 潔河新天左也 文化路口五一路口國(guó)美申器人民路口民主路牛行街口 申腦城-市報(bào)社39路鑫海地水軒小區(qū) 萬(wàn)祥街萬(wàn)順街董莊

7、雙匯國(guó)際花園市二院郞城們喬郞城勞動(dòng)局郞城那申歸老二嵩北街口市交誦局許慎市場(chǎng)北口太行山 路口 淞江小區(qū)翱城實(shí)驗(yàn)二高北環(huán)二高 宗地西鄰金山路、南鄰黃河路，兩條路均為城市主干道，黃河路往東通往沙河大橋、未來(lái)召陵行政辦公區(qū)域，往西通往市中心，僅需5分鐘車程；金山路往南通往召陵區(qū)三五一五、人民醫(yī)院、四中，各 類配套設(shè)施完善，往北通往京港澳高速入口、規(guī)劃中的生態(tài)水城。五、市政規(guī)劃潔河新區(qū)：金山路以東147平方公里，規(guī)劃建設(shè)潔河新區(qū)（已有 概念規(guī)劃），主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居、重點(diǎn)進(jìn)行城鄉(xiāng)一體化和城中 村改造。在新北環(huán)一公里處建設(shè)港口，沙河通航，直通淮河。沙河港 口在進(jìn)行前期調(diào)研，很快進(jìn)行。根據(jù)潔河市2009

8、-2030年總體規(guī)劃發(fā)展，潔河城市總體布局為一 心、兩軸、九片區(qū)，未來(lái)召陵區(qū)將成為城市東部副中心，市政府將此 區(qū)域打造成區(qū)域性食品研發(fā)、交易、消費(fèi)和職教中心，強(qiáng)化區(qū)域CBD行 政中心的帶動(dòng)作用，在淞江路以北，規(guī)劃建設(shè)以職業(yè)教育、研發(fā)為主的教育產(chǎn)業(yè)，同時(shí)以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)為契機(jī)，形成區(qū)域性的食品 研發(fā)、交易基地。宗地所在片區(qū)為金山組團(tuán)，在城市總體規(guī)劃當(dāng)中，將此片區(qū)定位 為城市生態(tài)居住示范區(qū)。未來(lái)在市政府沿河規(guī)劃的引導(dǎo)下，將積極推 進(jìn)生態(tài)居住的建設(shè)，強(qiáng)化生態(tài)資源的保護(hù)和利用，增加水上娛樂(lè)休閑 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，例如：生態(tài)水城、沙灘浴場(chǎng)、海濱公園等，這些都將極大 地帶動(dòng)區(qū)域居住環(huán)境的改善，提升區(qū)域的住宅品

9、質(zhì)，從而引導(dǎo)市民來(lái) 此置業(yè)，拉升周邊樓盤房?jī)r(jià)。目前區(qū)域內(nèi)有雙匯國(guó)際花園、銀河灣、0395傾城、山水杭城、廣 弘花園、廣鑫帝景城等樓盤，未來(lái)2年內(nèi)周邊將有4個(gè)新增項(xiàng)目，包 括本項(xiàng)目、生態(tài)水城、臨近本項(xiàng)目舒曼置業(yè)的地塊及金山路路西國(guó)際花 園對(duì)面的空置地塊。區(qū)域?qū)⒊蔀闈嵑邮械纳鷳B(tài)居住示范區(qū)域，尤其是 生態(tài)水城項(xiàng)目的啟動(dòng)，將推動(dòng)整個(gè)片區(qū)的生態(tài)居住氛圍，提升區(qū)域形 象，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生積極影響。宗地東臨沙河，當(dāng)前潔河市政府對(duì)沙河沿河改造工程正在施工當(dāng) 中，預(yù)計(jì)沙河二期工程將于年內(nèi)完工，這將推動(dòng)區(qū)域沿河河堤景觀風(fēng) 貌的展現(xiàn)，宗地東邊河堤水域風(fēng)貌景觀核心區(qū)域的雛形將初步形成。未 來(lái)市政府還將對(duì)宗地東邊河堤區(qū)域規(guī)

10、劃沙灘浴場(chǎng)，作為沙河二期景 觀工程的一個(gè)亮點(diǎn)工程，沙灘浴場(chǎng)將填補(bǔ)潔河市沙澧河景觀工程中的 一項(xiàng)空白。為把沙灘浴場(chǎng)打造成國(guó)內(nèi)一流的獨(dú)具亞熱帶風(fēng)情的休閑娛樂(lè) 場(chǎng)所，市領(lǐng)導(dǎo)高度重視，從選址、定位到設(shè)計(jì)幾易其稿，最終把沙灘浴 場(chǎng)的地點(diǎn)確定于沙河河岸左側(cè)黃河路沙河大橋下游處。規(guī)劃的沙灘浴 場(chǎng)南北長(zhǎng)約700米、東西寬70米，自堤外到堤內(nèi)，分別規(guī)劃了浴場(chǎng)主 入口、停車場(chǎng)、沙灘浴場(chǎng)和水上娛樂(lè)項(xiàng)目。停車場(chǎng)緊鄰沙灘浴場(chǎng)主入 口，依堤外濱河路而建，可同時(shí)容納100多輛汽車停放。堤外分別規(guī)劃 設(shè)置了為浴場(chǎng)服務(wù)的淋浴房、更衣室、公廁和管理用房。堤內(nèi)沙灘浴場(chǎng) 面積為3.2萬(wàn)平方米，其中設(shè)置有小涼亭、小木屋供游人使用，靠近

11、河 堤位置設(shè)置有觀景平臺(tái)，觀景平臺(tái)。四周種植高大棕扌閭樹(shù)以表現(xiàn)浪漫的 熱帶海灘情懷，同時(shí)還配置銀杏樹(shù)等樹(shù)種，體現(xiàn)沙灘浴場(chǎng)的季節(jié)變換 之美。第二部分區(qū)域市場(chǎng)分析、周邊樓盤狀況項(xiàng)冃位置戶型均價(jià)廣鑫帝景城黃河路與金山路交匯 處西南角97冊(cè)兩室109-135 rtf 三室7月開(kāi)盤I預(yù)計(jì)3800元/ m2灣畔19號(hào)黃河路與金山路交匯 處東南角97.5 itf兩室125 rtf 二室5月開(kāi)盤預(yù)計(jì)3500元/ m20395傾城金山路與黃河路交叉 口向北100米路西92 nf兩室現(xiàn)房3500元/ m2國(guó)際花園金山路與黃河路交叉 口向北200米路東140 rtf以上大戶型現(xiàn)房4000元/ m2康橋水岸黃河路橋東

12、20米91 itf兩室110 rtf三室5月中旬開(kāi)盤 預(yù)計(jì)3200元/ m2宗地周邊目前在售樓盤有 5個(gè)，其中廣鑫帝景城以及河?xùn)|岸的 康橋水岸為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尚未開(kāi)盤，將有 3-5年的開(kāi)發(fā)周期，與本項(xiàng) 目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)格局。雙匯國(guó)際花園為公司在04年開(kāi)發(fā)的高檔社區(qū)項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目 總體體量不大，但卻銷售卻從 05年一直延續(xù)到現(xiàn)在，將近7年的銷 售時(shí)間。分析該項(xiàng)目滯銷的原因主要有以下幾點(diǎn)：1、長(zhǎng)期的孤掌難鳴；2、配套不成熟、被遺忘的區(qū)域；3、沿河改造一直未動(dòng)工；4、操盤的時(shí)機(jī)節(jié)點(diǎn)把控有問(wèn)題，各期開(kāi)發(fā)未銜接好；5、項(xiàng)目沒(méi)有分期開(kāi)發(fā)，分期產(chǎn)品無(wú)差異性，沒(méi)有提升產(chǎn)品品質(zhì)，操盤粗糙；6、剩余大戶型過(guò)多，難以

13、消化，總價(jià)過(guò)高。二、價(jià)格及客戶群體分析區(qū)域位于召陵區(qū)，緊鄰沙河，隨著潔河市沿河改造二期工程的完 工，沙河沿岸的景觀初成雛形，區(qū)域的景觀優(yōu)勢(shì)也逐漸體現(xiàn)出來(lái)。雖 然區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，但區(qū)域交通便利，環(huán)境優(yōu)美，居住品質(zhì) 較高，未來(lái)仍有較大的升值空間，越來(lái)越多的市民選擇在此置業(yè)。目前區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)主要集中在3000-3500 in/ m2,在全市范圍內(nèi)，處于 中等水平，有較大的提升空間。潔河市整體房?jī)r(jià)目前集中在3000-4000 x;/ m2的關(guān)口，需要一個(gè)品質(zhì)較高的項(xiàng)目突破4000元/打的瓶頸，來(lái)帶動(dòng)潔河整體房?jī)r(jià)上 4000元/冊(cè)。按照房?jī)r(jià)正常發(fā)展的趨勢(shì)，以及沿河景觀呈現(xiàn)在市民眼前，預(yù)計(jì) 到明年下

14、半年，本項(xiàng)目開(kāi)盤階段，區(qū)域房?jī)r(jià)將達(dá)到4000元/nf以上。經(jīng)調(diào)查分析，選擇在此置業(yè)的客戶群體主要為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有改善性購(gòu)房需求的企事業(yè)單位職工、私營(yíng)企業(yè)主，購(gòu)房用途多為自用， 為改善目前的居住環(huán)境。目前潔河新區(qū)通過(guò)圈地提升城市核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，政府吸引國(guó)際食品巨鱷來(lái)潔河投資，例如可口可樂(lè)、康師 傅、旺旺等，來(lái)打造城市名片。本項(xiàng)目可依賴這些新興食品企業(yè)、食品 研發(fā)基地的高管及召陵新區(qū)市政機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)沙灘浴場(chǎng)來(lái)吸引市 民，我們所面向的客戶不僅僅是潔河市民，更多的是企業(yè)高管、收入很 高的外地人。第三部分項(xiàng)目SWOT分析一、地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)A、隨著城市框架的拉大和向東開(kāi)發(fā)，地塊升

15、值潛力很大;B、交通方便，自然生態(tài)景觀好。2、劣勢(shì)A、生活配套設(shè)施不足，規(guī)劃及外觀環(huán)境較差；B、周邊有很多競(jìng)爭(zhēng)樓盤，不利于做項(xiàng)目品牌和后期無(wú)業(yè)管理。3、機(jī)會(huì)A、潔河城市發(fā)展迅速，城市凝聚力和影響力逐步提升，促進(jìn)房 地產(chǎn)的快速發(fā)展；B、地塊尚未啟動(dòng)，物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品配比具有可塑性，可根據(jù)市場(chǎng)及客戶隨時(shí)調(diào)整策略。4、威脅A、周邊環(huán)境的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃合理，多個(gè)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，未來(lái)競(jìng) 爭(zhēng)格局態(tài)勢(shì)明顯，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響；B、房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步增強(qiáng)，政府對(duì)房地產(chǎn)采取適度打壓， 以保持長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)新政策隨時(shí)都有可能出爐。5、綜合分析本地塊最核心的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)在于地段價(jià)值和景觀環(huán)境，通過(guò)專業(yè)手 段對(duì)

16、地段價(jià)值的挖掘，投資與地段價(jià)值相匹配的產(chǎn)品，進(jìn)而提升項(xiàng)目 的產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立可信、適宜居住的項(xiàng)目品牌形象，以吸引客戶群。二、項(xiàng)目分析總結(jié)根據(jù)上述SWTO分析，項(xiàng)目可以以自身規(guī)模及景觀綠化帶為基 本立足點(diǎn)，從而彌補(bǔ)周邊配套設(shè)施的不足，尋求樓盤差異化，確立項(xiàng) 目市場(chǎng)地位。本項(xiàng)目在以自身景觀優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)著手打造另外一個(gè) 賣點(diǎn)：區(qū)域性商業(yè)中心。由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯鷳B(tài)居住示范區(qū)，目前區(qū) 域內(nèi)尚無(wú)配套商業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)良好的契機(jī)，另外一方 面，增加持有型物業(yè)，可有效規(guī)避增值稅?；谖磥?lái)區(qū)域內(nèi)的高端客戶群體，建議開(kāi)發(fā)5-7萬(wàn)rtf的大型商業(yè)中心，配合市政府規(guī)劃的 沙灘浴場(chǎng)，集餐飲、居住、

17、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)中心，真 正實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)，滿足周邊居民的消費(fèi)需求，同時(shí)吸引召陵新區(qū)、 鐵東區(qū)域的人流來(lái)此消費(fèi)，提升項(xiàng)目住宅的投資價(jià)值。因此，本項(xiàng)目利用自身及周邊的景觀配套設(shè)施， 解決好城市中心 住宅“缺綠”、“缺空間”的問(wèn)題，并且發(fā)揮好新城市中心集中式商業(yè) 配套及公共配套設(shè)施齊全的優(yōu)勢(shì)，可以打造岀真正理性的宜居豪宅。第四部分項(xiàng)目投資測(cè)算及價(jià)格敏感性分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面積(m2)指標(biāo)說(shuō)明總占地面積107007160.5 畝總建筑面積454500包含地下8萬(wàn)rtf地上總建筑面積374500地下總建筑面積80000項(xiàng)目每200 nV規(guī)劃0.5 個(gè)停車位，共約18

18、75個(gè)可售面積382500地下4萬(wàn)冊(cè)1商業(yè)80500持有商業(yè)3萬(wàn)itf2酒店小戶型450003住宅2170004地下停車場(chǎng)40000持有面積72000幼兒園2000地下停車場(chǎng)80000容積率3.5二、項(xiàng)目投資測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)冃名稱合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）備注上地征用及拆遷費(fèi)用507981356300萬(wàn)/畝二前期工程費(fèi)用7302195元/打三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用41951127G/m2四建筑安裝工程費(fèi)用705551884五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用11984320包含地下8萬(wàn)nf開(kāi)發(fā)間接費(fèi)5085133銷售總額2%七管理費(fèi)用3813100銷售總額1.5%九銷售費(fèi)用6356166銷售總額2.5%十開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

19、22882598銷售總額9%十一財(cái)務(wù)費(fèi)用6356166銷售總額2.5%十二項(xiàng)目總投資1893265030十三銷 售 收 入商業(yè)1046501300080500 m2酒店與SOHO24750550045000 m2住宅1128405200217000 m2地下停車場(chǎng)12000300040000 m2總額2542406647十四利潤(rùn)總額649141617十五銷售利潤(rùn)率25.5%三、土地價(jià)格敏感性分析（160.5畝）土地價(jià)格（萬(wàn)元）上地總價(jià)（萬(wàn)單方地價(jià)（元/rn2、總投資（萬(wàn)元）7L /ill280474121266185022290491051311186715Sn7QR1RR40R310524911401190101520S41R4144R1Q17Q414Q11Q4R7runS757fi1 srA1QS1RO5Q2R315811QRR73AAQEA1626IQftSAA370A9AZ1Q1671pnnpQ38064342T71B201952300AAHQCi1761AnnA779R1PH