著力做好房產(chǎn)測繪工作的思考

1、著力做好房產(chǎn)測繪工作的思考【摘要】當(dāng)前，房產(chǎn)測繪在城市的規(guī)劃建設(shè)和管理中越 來越顯現(xiàn)其重要作用。文章在探討做好房產(chǎn)測繪工作重要意 義的基礎(chǔ)上，提出了著力做好房產(chǎn)測繪工作的幾點(diǎn)策略。【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；城市規(guī)劃；意義與策略 【中圖分類號(hào)】 P208 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1674-1145 （2008）11-0160-02房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)運(yùn)用測繪儀器和測繪技術(shù)來測定房屋 的自然狀況、權(quán)屬狀況及利用狀況的專業(yè)測繪，測繪的特定 范圍是房產(chǎn)要素及相關(guān)的地形要素。房產(chǎn)測繪不僅為房產(chǎn)管理（包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、交易管 理、開發(fā)管理） 和城市拆遷改造服務(wù)， 為評(píng)估、 征稅、收費(fèi)、 仲裁、鑒定等活動(dòng)提供

2、各種圖、 表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息， 而且也為城市規(guī)劃、 城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。 因此， 房產(chǎn)測繪的重要性越來越突出，其獲取的空間信息和屬性信 息的數(shù)據(jù)，在城市的規(guī)劃建設(shè)和管理中的越來越顯現(xiàn)其重要 作用。、做好房產(chǎn)測繪工作的重要意義（一）確認(rèn)房屋權(quán)屬的重要依據(jù)房產(chǎn)測繪是建立房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源。它是確 認(rèn)房屋權(quán)屬的重要依據(jù)。它是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合 法權(quán)益的依據(jù)。是依法進(jìn)行房產(chǎn)行業(yè)管理和城市規(guī)劃建設(shè)、 管理、決策的重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪經(jīng)過檢查驗(yàn)收，由房產(chǎn)行 政管理部門對(duì)測繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、而積測算 依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核，無誤后方可確保房產(chǎn)測成果的 法律效力，維

3、護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。因此房產(chǎn)測繪成果是確 定產(chǎn)權(quán)，處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的法定基礎(chǔ)資料， 也是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行各種管理的重要依據(jù)。（二）有利于城市的規(guī)劃建設(shè)和管理城市房屋是城市的重要組成部分，城市房屋規(guī)劃建設(shè)和 管理的水平直接反映出城市人民物質(zhì)文化生活和精神文明 程度。城市的規(guī)劃建設(shè)和管理是政府的一項(xiàng)重要工作，要做 好這項(xiàng)工作，就必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的 分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房 產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)測繪成果， 具有廣泛的適用性口房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量上、規(guī)格 上都較其他測繪成果產(chǎn)品豐富。眾多的房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過 分類、統(tǒng)計(jì)

4、、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料。 這些資料不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，也同時(shí)給城市的整體建設(shè)布局，住房制度改革，舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改 造等政府決策提供數(shù)據(jù)和依據(jù)，并為城市規(guī)劃，市政工程、 環(huán)保、綠化等提供相關(guān)信息，房產(chǎn)測繪成果具有廣泛的社會(huì) 服務(wù)前景。二、著力做好房產(chǎn)測繪工作的策略（一）準(zhǔn)確把握房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn) 認(rèn)真理解和領(lǐng)會(huì)中華人民共和國家標(biāo)準(zhǔn)（CB/T17986.1-2000）房產(chǎn)測量規(guī)范（以下簡稱國標(biāo)測量規(guī) 范），對(duì)掌握好房產(chǎn)測產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)是非常重要的。在實(shí)際工作中 還應(yīng)注意和區(qū)分以下幾方面的問題。1. 關(guān)于自然層的認(rèn)定。 國標(biāo)測量規(guī)范中規(guī)定 :“樓梯間、 電梯（觀光梯）井、提物井

5、、垃圾道、管道井均按房屋自然 層計(jì)算面積”。這就要求必須對(duì)自然層有明確的定義。在實(shí) 際工作中，復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)的房屋，不能因?yàn)閼魞?nèi)兩層 都有 2. 2m 層高的計(jì)算兩層面積，戶外的樓梯、電梯（觀光 梯）井、垃圾道、管道井的面積就成倍增加、勢必會(huì)加大復(fù) 式房（或躍層）權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?，筆者認(rèn)為對(duì)于復(fù) 式房（或躍層）的住宅，房屋在梯道上只有一個(gè)入戶門，一 個(gè)垃圾道開口，就應(yīng)將樓梯間、垃圾道等只計(jì)算一層面積為 宜。2. 共有面積和共用面積。共有面積是以整幢建筑物扣除 整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除己作為獨(dú)立使用的 地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以 及人房工程等建筑面

6、積后余下的面積。而共用面積是共同使 用部位的面積。共有面積不一定是共用面積。如商住樓的樓 梯間、電梯井等部位，一般是供二層以上業(yè)主或相關(guān)人員使 用的，而底層業(yè)主特別是遠(yuǎn)離樓梯間、電梯井的獨(dú)門業(yè)主根 本不需要使用樓梯間和電梯井，但在計(jì)算共有面積時(shí)應(yīng)按相 應(yīng)的面積分?jǐn)偂?. 國標(biāo)測量規(guī)范下達(dá)前己進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記面積的再認(rèn)定。 現(xiàn)有國標(biāo)規(guī)范與該國標(biāo)下達(dá)前很多房屋部位建筑面積測量 和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致。如封閉陽臺(tái)，國標(biāo)中明確規(guī)定可全部計(jì) 算建筑面積，而國標(biāo)下達(dá)前所有陽臺(tái)只能按 1/2 計(jì)算建筑面 積。這種情況就給房屋拆遷和房產(chǎn)轉(zhuǎn)移帶來不一致。筆者認(rèn) 為為保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利， （ 1）在房屋拆遷時(shí)，凡封閉陽

7、臺(tái)等應(yīng)全部計(jì)算建筑面積或相應(yīng)計(jì)算建筑面積的應(yīng)按國標(biāo) 重新測量認(rèn)定建筑面積； （ 2）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，在 得到產(chǎn)權(quán)人同意的前提下，也應(yīng)根據(jù)國標(biāo)對(duì)產(chǎn)權(quán)面積重新測 量認(rèn)定。（二）準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)測量結(jié)果 房屋測繪是為了計(jì)算出房屋的建筑面積，繪制同房屋的 平面圖。測量的數(shù)據(jù)，必須通過認(rèn)真的計(jì)算才能得出房屋建 筑面積的真實(shí)結(jié)果。因此在房屋測量過程中一定要細(xì)致，要 測量兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，計(jì)算中一定要認(rèn)真科學(xué)的計(jì)算并進(jìn) 行核對(duì)，計(jì)算出準(zhǔn)確的結(jié)果。1. 對(duì)多層建筑要分層測量， 分層計(jì)算。 目前建筑設(shè)計(jì)追 求美觀、多樣化，層與層之間不一定都是相同的，實(shí)際工作 中一定要按照各層的實(shí)際情況進(jìn)行測量、計(jì)算，這樣才

8、能既 得出正確的結(jié)果，又正確反映出各層的建筑面積。2. 對(duì)不規(guī)則圖形建筑物的測量計(jì)算要求。 由于建筑占地 的局限性和建筑設(shè)計(jì)美觀的要求，使得各建筑物不可能有同 一模式，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不規(guī)則的圖形的建筑物。對(duì)此類建筑物 的測量要根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行分析，首先 測量出規(guī)則的部位，再將不規(guī)則的部位進(jìn)行分類測量。3. 房屋平面圖的繪制是測繪工作的重要組成部分， 因此 在實(shí)際工作中應(yīng)注意以下幾點(diǎn) :（ 1）繪制和保管好房屋測量草圖。房屋測量草圖是地 塊、建筑物、位置關(guān)系和房地產(chǎn)調(diào)查的實(shí)地記錄，是房屋計(jì) 算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。是產(chǎn)權(quán)人房屋的幾何 形狀、邊長及四至關(guān)系的實(shí)地記錄，是計(jì)算

9、房屋套內(nèi)建筑面 積、陽臺(tái)建筑面積，共用分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)偯娣e及總建筑面積 的原始資料，并存入測量檔案作永久保存。（ 2）繪圖的比例尺一般要固定。如房屋圖形達(dá)大或過 小時(shí)比例尺可適當(dāng)放大或縮小，但必須用文字注明，邊長數(shù)據(jù)填寫準(zhǔn)確、字跡要端正（三）要建立健全房產(chǎn)測繪檔案房產(chǎn)測繪成果資料是產(chǎn)權(quán)檔案和產(chǎn)籍資料的組成部分， 是一個(gè)獨(dú)立的環(huán)節(jié)，應(yīng)建立自身的檔案資料，房產(chǎn)測繪檔案 中的材料應(yīng)該比產(chǎn)權(quán)檔案中房屋狀況資料更具體、更全面。 不但要包括測繪成果報(bào)告，還應(yīng)包括現(xiàn)場測繪過程中掌握的 第一手資料，如測繪草圖、房屋調(diào)查表等，以及業(yè)主的測繪 委托書和與測繪相關(guān)的其他資料。建立完整的房產(chǎn)測繪檔案， 不但可以滿足相關(guān)

10、人員的查閱、 核實(shí)口同時(shí)，對(duì)房屋的變動(dòng)、 拆遷、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移等提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。從而為保障產(chǎn)權(quán)部門產(chǎn) 權(quán)面積真實(shí)性提供可靠依據(jù)。對(duì)此，要對(duì)房產(chǎn)測繪檔案實(shí)行 規(guī)范化管理。一是以地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)以圖查房， 資源共享。傳統(tǒng)手工為主的檔案管理方式越來越暴露出其弱 點(diǎn)和不足，己經(jīng)不能適應(yīng)新形勢的發(fā)展要求。通過建立房產(chǎn) 測繪檔案的遠(yuǎn)期管理規(guī)劃。通過外業(yè)人員現(xiàn)場勘丈，使房產(chǎn) 實(shí)體的真實(shí)性進(jìn)一步得到確認(rèn)。通過項(xiàng)目測繪以及房產(chǎn)管理 信息管理，從根本上做到了以圖查房，資源共享，保證了房 產(chǎn)信息的一致性和準(zhǔn)確性。二是實(shí)行微機(jī)管理，使檔案查找 更加方便快捷口凡是立卷的測繪檔案，從內(nèi)容和格式上我們 都按照統(tǒng)一模式進(jìn)行了整理裝訂。立卷后的每一宗測繪檔案， 經(jīng)過專職人員通過計(jì)算機(jī)輸入相