【doc】綜合確定建設(shè)物成新率的幾種方法

1、【doc】綜合確定建設(shè)物成新率的幾種方法綜合確定建設(shè)物成新率的幾種方法圭堡：馮守朵F7 了 ,3在用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，建筑物的成新率是個(gè)尖鍵，它直接影響評(píng)估的準(zhǔn)確 性.但準(zhǔn)確地確定成新率，卻又是非常困難的.就計(jì)算折舊的幾種方法（耐用年 限法，觀察法，成新折扣法，綜合法）而言，耐用年限法理論性較強(qiáng)，有完整的計(jì)算公式但這 種方法 對(duì)同年代,同結(jié)構(gòu)的建筑物作劃一計(jì)算，不能顧及每棟建筑物的特 殊性因此，用這 種方法計(jì)算岀的結(jié)果往往和實(shí)際情況不符觀察法可以彌補(bǔ)耐用年限法的這種不足， 但它受評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)能力，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等因素影響較大，帶有一定的主觀性且這種方法 傾向于建筑物的外觀觀察,對(duì)內(nèi)在質(zhì)量不易把

2、握而成新折 扣法是一種較為粗略的方法，除對(duì)大范圍的房地產(chǎn)普查才使用外，一般不常用因此, 上述 幾種方法，各有其不足之處，無(wú)論單獨(dú)采用哪種，都難有很強(qiáng)的說(shuō)服力綜合法是用兩種以上的方法，分別評(píng)估出建筑物的成新率，然后統(tǒng)籌兼顧，得出 個(gè)適臺(tái)的結(jié)果來(lái)這種方法準(zhǔn)確可靠，因此在評(píng)估實(shí)務(wù)中被廣泛采用近幾年來(lái)， 許多專(zhuān)業(yè)書(shū)刊和雜志介紹了不少用綜合法確定建筑物成新率的方法，本文將對(duì)這些方法 略作總結(jié)和整理，僅供同行們參考不當(dāng)之處，敬請(qǐng)指正方法一：分別用耐用年限法和實(shí)際觀察法 求成新率,然后取二者的平均值（或加權(quán)平均值）.這種方法簡(jiǎn)單易行，思路清晰，同時(shí)又能揚(yáng)長(zhǎng)避短，計(jì)算結(jié)果較為可靠，因此，在 實(shí)際工作中經(jīng)常采用

3、它可以簡(jiǎn)單地用如下公式表示:綜合成新率:A X耐用年限成新率+BX實(shí)際觀察成新率式中A,B表示加權(quán)系數(shù)，二者可以相等也可以不相等，且A+B=l計(jì)算耐用年限成新率和實(shí)際觀察成薪率可以采取以下步驟：（1）根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的大小及所要求的準(zhǔn)確程度將建筑物分為幾個(gè)不同的部分般來(lái)說(shuō),可以分成主體，設(shè)備，裝飾三個(gè)部分項(xiàng)目較大時(shí)，還可以再細(xì)分例如，將 主體工程再分為基礎(chǔ)，墻體，樓地面等分部項(xiàng)目，對(duì)有些幾乎沒(méi)有裝修及設(shè)施的工程，也可 以不分，只評(píng)主體(2)用兩種方法(指耐用年限法和觀察法)依據(jù)各自的技術(shù)路線，評(píng)估 出各部分的成新率(3)計(jì)算岀各部分的工程直接費(fèi)占總工程直接費(fèi)的比例，然后以此 為權(quán)數(shù)，將各部分的成新

4、率加權(quán)平均，得出耐用年限成新率和實(shí)際觀察成新率(4)計(jì) 算二者的平均值或加權(quán)平均值下表是某建筑物綜合成新率的計(jì)算過(guò)程序建筑物各占工程總用耐用年限法計(jì)算用觀察法計(jì)算直接費(fèi)比成新率占耐用年限成新事占麓察法號(hào)害；分名稱(chēng) 成新辜比率成新事 比事率 f%)(:(2)x(3)(5)(6)=1 主體部分 555892251.459050.22 2 備部分 32585627828627.95 3 裝飾部分11782.0959809.36 臺(tái)計(jì) 1 oog8.8687.53綜臺(tái)成新率=(8886%+87.53%)/2=88.20%方法二:在第一種方法的基礎(chǔ)上，再介入個(gè)”綜合判定因素值我們知道，建筑物的設(shè)計(jì)質(zhì)量，

5、施工質(zhì)量，抗震級(jí)別以及使用時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)等因素，能反映建筑物的潛在質(zhì)量，它直接影響 建筑物的使用壽命而耐用年限法和觀察法都不能很好地把握這些因素方法二就是對(duì)這些因素進(jìn)行考察，然后評(píng)定，打分，得岀綜合判定因素值,并將其介入到建 筑物的成新率中，使其更趨合理評(píng)分因素可以由以下幾項(xiàng)組成(括號(hào)內(nèi)數(shù)值為該項(xiàng)因 素占綜合判定因素值的百分比)1. 建筑物設(shè)計(jì)部門(mén)及等級(jí)，設(shè)計(jì)年代(25%).2. 建筑物的抗震級(jí)別：8級(jí)(20%),7級(jí)(15%),7 級(jí)以下(10%).3. 建筑物施工單位水平及施工年代(25%).4.大修狀況及使用狀況(15%)5維修保養(yǎng)及裝飾狀況(15%).計(jì)算綜合成新率的公式:綜合成新率二A

6、X耐用年限成新+BX實(shí)際觀察成新率+CX綜合判定因素值式中A,B,C為權(quán)重系數(shù),一般工業(yè)民用建筑A,B取04,C取0.2;重要建筑以及高 檔賓館,商場(chǎng)等AB取03,C取04例有一處1980年建成的賓館，已經(jīng)使 用了 17年,用耐用年限法評(píng)估其成新率，只有66%由于其日常維修養(yǎng)護(hù)較好，用觀察法評(píng)估其成新率，可以達(dá)到85%經(jīng)調(diào)查分析，綜合判定因素值確定如下：(1)此賓館由市設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)水平較高，綜合判定因素值取20%.(2)此賓館由市建總公司第四公司承建，施工質(zhì)量較好，綜合判定因素值取20%.(3)此賓館抗震級(jí)別為7級(jí)，綜合判定因素值取15%.(4)此賓館建成后尚未大修，但使用狀況良好，綜合判

7、定因素值取13%. (5)此賓館日常維修養(yǎng)護(hù)狀況很好，綜合 判定因素值取14%.谿判定因素值共計(jì)82%.綜合成新率=03 X 66%+03X 85% +0,4 X 82%=78.1%綜合成新率為78%.方法三:在第一種方法的基礎(chǔ)上，考慮功能性折舊因素在實(shí)際工作中，房屋的功能性減退經(jīng)常見(jiàn)至山有時(shí)還非常明顯.例如合用衛(wèi)生聞的 單元住宅和三太一小獨(dú)用廚衛(wèi)的住宅相比，前者要落后許多.即使這兩種房屋重置價(jià) 相同，新舊程度也相同，其售價(jià)也不會(huì)相同在這種情況下，單獨(dú)考察其功能性折舊是非 常必要的考慮功能性折舊的綜合成新率計(jì)算公式如下：綜合成新率二AX耐用年限成新率 +B X實(shí)際觀察成新率+CX功能性成新率式

8、中A,B,c為加權(quán)系數(shù).功能性成新率的計(jì)算，可以根據(jù)修復(fù)所需要的費(fèi)用來(lái)測(cè)定，也可以從房地產(chǎn)的收益 性翻I適性的減退程度以及與具有同樣功能 的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格比較來(lái)推算方法四:對(duì)個(gè)別的，特大型的評(píng)估項(xiàng)目，可以選派2名以上經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估人員, 分別用綜合法獨(dú)立地評(píng)估出成新率，然后再取平均數(shù)，或是根據(jù)評(píng)估人員的實(shí)際能力，威 望等有所偏重，取加權(quán)平均數(shù)這是一種用集體的智慧解決問(wèn)題的方法以上介紹的幾種綜合確定成新率的方法，各有特色，也各有側(cè)重在實(shí)際工作中, 應(yīng)根據(jù)不同的情況，選擇最恰當(dāng)?shù)姆椒ǖ诜N方法是把耐用年法和實(shí)際觀察法進(jìn)行綜合，取長(zhǎng)補(bǔ)短，統(tǒng)籌兼顧，且簡(jiǎn)便易行，因此，在 實(shí)際工作中得到了廣泛的應(yīng)用，適合于大多數(shù)正常使用的建筑物進(jìn)行評(píng)估.方法二在方法一的基礎(chǔ)上又特別強(qiáng)調(diào)能影響建筑物