寶能成本管理：DCCS-CB-WI002目標成本管理作業(yè)指引

1、m寶能集團 IUbaoneng目標成本管理作業(yè)指引編號：BN-CB-WI002版號：A/0頁碼：第2頁共6頁1目的為建立先進合理的成本控制體系，提升產品競爭力，實現(xiàn)經(jīng)濟收益最大化，有效制定項目目 標成本，同時通過有效的管理使項目目標成本得以實現(xiàn)。2術語和定義2.1目標成本：是基于項目定位規(guī)劃、根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的、在一定時期內經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是建設 /開發(fā)成本的控制線。3適用范圍適用于集團下屬各二級公司所開發(fā)項目的目標成本的編制與管理。4關鍵活動描述4.1目標成本管理的原則4.1.1市場導向原則1)項目目標成本的確定以 項目所在地市場為導向，體現(xiàn)市場的合理先進水平，

2、并且確保目標利潤的實現(xiàn)。4.1.2操作性原則1)項目目標成本的科目設置應符合集團統(tǒng)一要求和項目管理需要，各科目對應的目標成本經(jīng)過努力可實指標應范圍明確，數(shù)據(jù)來源有充分依據(jù)，目標總成本及各分項成本均應為現(xiàn)的目標。4.1.3事前控制原則1)目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔,在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。4.1.4動態(tài)控制原則1)項目工程已發(fā)生成本必須及時與目標成本進行比較并糾偏，確保項目工程總成本在目標控制范圍內。2)每一階段成本的制定均以上一階段為基礎，原則上內容依次深化，成本依次遞減。4.2目標成本表的構成4.2.1【目標成本表】的組

3、成【目標成本表】由規(guī)劃指標、成本估算表、投資分析表、項目總目標成本明細表等四部分組成。4.2.2【目標成本表】的編制依據(jù)m寶能集團 IUbaoneng目標成本管理作業(yè)指引編號：BN-CB-WI002版號：A/0頁碼：第3頁共6頁產品定位、產品類型、交樓標準。1)2)O相應圖紙（其中，最終目標成本參照經(jīng)審核后的主體初步設計圖紙）3)本地區(qū)相關的工程定額或消耗量標準。4)本地區(qū)政府的相關文件或規(guī)定。5)本地區(qū)相關的人工、建材價格信息。6)423【目標成本表】的編制要求1)【目標成本表】的科目必須按照集團統(tǒng)一的格式設置。參考集團內部已結算工程的單價（需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)）2)二級公司各業(yè)務部門

4、應及時與集團各業(yè)務主管部門溝通，做到目標成本測算與產品定位的匹配。3)二級公司需按【目標成本表】中“建造標準”的要求，對主要材料、設備的品質、規(guī)格、型號、做法等內容進行詳細描述，并與產品的定位相適應。4.2.4【目標成本表】的編制職責1)二級公司成本管理部：負責前期費的三通一平和臨時設施、建安工程費、基礎設施建設費（不含政府收取的配套費）、公共配套設施費、開發(fā)間接費（不含營銷設施建造2)3)4)費）、建安預備費的編制。二級公司開發(fā)部：負責 土地征用及拆遷補償費、 前期費的報批報建費、社區(qū)管網(wǎng)道路工程政府收取的配套費的編制。二級公司財務部：負責管理費、財務費、稅金的編制。二級公司設計部：負責規(guī)劃

5、指標、建造標準、前期費中的勘測丈量費和規(guī)劃管理及設計費的編制。5)二級公司市場營銷部：負責營銷費的編制（含開發(fā)間接費中的營銷設施建造費）4.3項目可研階段的成本估算4.3.1項目可研階段的成本測算，二級公司成本管理部負責編制。4.3.2對二級公司或集團有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊,二級公司成本管理部在接到二級公【項目概念設計草案】及指標說明后，依據(jù)【成本測算表】，組織各專業(yè)職能部門編制完成項司發(fā)展部或集團投資管理中心提交的相關土地狀況資料和二級公司設計管理部提交的提交至二級公司目可研階段成本測算。該成本測算由集團成本管理中心組織審核通過后, 發(fā)展部或集團投資管理中心，作為【項目可行性研究報告

6、】的附件。4.3.3【項目可行性研究報告】 通過后，項目測算中的成本目標自動成為項目成本預控目標,則上以后各階段成本均不可超出該預控目標。4.4方案設計階段的目標成本m寶能集團 IUbaoneng目標成本管理作業(yè)指引編號：BN-CB-WI002版號：A/0頁碼：第4頁共6頁，在4.4.1二級公司成本管理部依據(jù)設計管理部提供的規(guī)劃及方案設計成果（未通過設計評審）5個工作日內組織各專業(yè)職能部門依據(jù)【目標成本表】，編制完成項目成本概算精確至【目標成本表】二級科目，并報集團成本管理中心審核，審核后的項目成本概算作為方案設計評審的重要依據(jù)。4.4.2 方案設計評審通過后，二級公司成本管理部根據(jù)方案評審情

7、況編制【初步階段建造成本優(yōu)化建議書】，報集團成本管理中心審核后，根據(jù)集團權責完成審批，并由二級公司設計管理部具體落實實施。4.5施工圖設計階段的目標成本（確定目標成本）4.5.1二級公司成本管理部根據(jù)二級公司設計管理部提供的初步設計成果（未通過設計評審）依據(jù)項目成本概算結合設計概算對初步設計成果提出【建造成本優(yōu)化建議書】，作為初步設計評審的重要依據(jù)。1)預算依據(jù)初步圖紙，針對典型配套（如地下室、會所等）及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板用量、砌體含量、地面和墻面裝修等分項工程計算單位建筑面積用量，套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按市場平均水平下浮計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算

8、指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。4.5.2初步設計評審通過后 10個工作日內，二級公司成本管理部組織各專業(yè)職能部門按【目標成本表】的三級科目負責各分項成本測算。4.5.3二級公司成本管理部將各部門提交的分項成本匯編成【目標成本表】，組織各專業(yè)職能部門進行評審。評審會后 5個工作日內，各部門根據(jù)會議決定，調整其負責的分項成本，提，并在主體初步設計完成后15交給二級公司成本管理部匯總，形成最終【目標成本表】 個工作日內報集團成本管理中心組織審核、審批。4.5.4集團成本管理中心組織集團財務部、集團設計中心、集團營銷部等業(yè)務管控部門對目標成本各相關內容及費用進行審核。4.5.5根據(jù)集團權責完成審核、

9、審批后，集團成本管理中心以郵件/書面形式通知二級公司成本管理部，由二級公司與集團簽訂【目標成本控制責任書】?！灸繕顺杀究刂曝熑螘孔鳛轫椖康恼匠杀究刂颇繕?，由二級公司成本管理部組織落實實施。4.6批準后的項目目標成本文件二級公司成本管理部、設計管理部、財務部、市場營銷部備案（按責任成本的分解備案），綜合部存檔1份。目標成本文件屬于重要機密，各備案部門應當嚴守機密，未經(jīng)二級公司總經(jīng)理同意不得外示。4.7責任成本的分解4.7.1責任成本是以項目目標成本為依據(jù)，按專業(yè)部門及崗位職責分解建立的成本。責任成本旨在明確專業(yè)職能部門及其內部崗位分工的成本管理職責,加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形

10、成分工負責、有機協(xié)調的責任成本管理體系。m寶能集團 LUbacneng目標成本管理作業(yè)指引編號：BN-CB-WI002版號：A/0頁碼：第5頁共6頁4.7.2根據(jù)審批通過的項目目標成本，二級公司成本管理部組織各職能部門討論責任成本的分允許調整的動態(tài)成本目標、使解，明確根據(jù)目標成本拆分的成本或費項科目的目標成本、 用控制責任人、考核部門等。評價標準、考4.7.3二級公司成本管理部組織各職能部門根據(jù)討論確定的責任成本的成本目標、核部門等內容填入【目標成本控制責任書】，由二級公司總經(jīng)理審批后實施。4.8目標成本的監(jiān)控4.8.1集團各業(yè)務部門完成目標成本審核工作后，當月由二級公司填報【動態(tài)成本月報】中

11、的動態(tài)成本信息表、動態(tài)成本變化原因描述表，并按集團權責要求，報集團成本管理中心審核。具體參見【動態(tài)成本管理作業(yè)指引】。4.9目標成本的修訂4.9.1建安預備費按工程建造成本（建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費）的5%十取。（基本預備費3%,漲價預備費2 %）4.9.2當建安預備費抵扣為零并引起工程建造成本變動預計超過1 %時，或三級費項預計變動超過500萬元時，或項目動態(tài)成本的變動率預計超過2 %，或項目動態(tài)成本預計超過項目可研階段的測算成本時，按集團權責完成審核審批，并經(jīng)集團經(jīng)營班子會后方可通過。4.9.3項目目標成本獲得批準后，原則上不能進行修改。如發(fā)生:1）因建筑規(guī)范及政府政策而引起的強制性調整；2）特殊地質情況處理；3）規(guī)劃條件變化；4）產品策劃定位調整;則可由成本管理部組織專題會議，對項目目標成本指標的影響進行評估，提出調整修改建 議，形成【目標成本修訂審批表】，按集團權責完成審核審批，二級公司根據(jù)審批后的修 訂目標成本進行監(jiān)控。4.9.4【目標成本修訂審批表】 內容除包括目標成本調整表中的內容外，還需要在編制說明中特別說明，本次調整較目標成本進行了哪些方面的調整，說明調整目的、調整依據(jù)，對于調整金額與目標成本進行對比等能夠說明當次目標成本調整結果相對于原目標成本的所有 差異情況說明。5支持性文件5.1【目標成本管理作業(yè)指引】5.2【成本科目管理