新奧置業(yè)中期報(bào)告(2)-發(fā)展戰(zhàn)略部分匯報(bào)版-0214

1、2004.1 廊坊廊坊中期報(bào)告中期報(bào)告2 2發(fā)展戰(zhàn)略建議發(fā)展戰(zhàn)略建議選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)展成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)密機(jī)密此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報(bào)告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級(jí)本報(bào)告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級(jí)別的保密措施來保管、查閱本文件別的保密措施來保管、查閱本文件2/4WWW.BEXCEL.COM2中期報(bào)告分為四大部分，本報(bào)告是第二部分中期報(bào)告分為四大部分，本報(bào)告是第二部分第一部分第一部分新奧置業(yè)內(nèi)部診斷新奧置業(yè)內(nèi)部診斷第二

2、部分第二部分新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議建議第三部分第三部分新奧置業(yè)管控方新奧置業(yè)管控方案和戰(zhàn)略支撐體案和戰(zhàn)略支撐體系框架性建議系框架性建議第四部分第四部分 附錄：附錄：新奧置業(yè)重點(diǎn)目新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告展調(diào)研報(bào)告 WWW.BEXCEL.COM3總體報(bào)告結(jié)構(gòu)總體報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目工作回顧一、項(xiàng)目工作回顧二、新奧置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)診斷二、新奧置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)診斷 1）企業(yè)的歷史沿革及遠(yuǎn)卓對(duì)新奧置業(yè)發(fā)展的理解 2）新奧置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略三、新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、新奧置業(yè)管理改善建議框架四、新奧置業(yè)管理改善建議框架 1）新奧置業(yè)組織建議框架 2）新奧置業(yè)管

3、控模式框架 3）新奧置業(yè)薪酬考評(píng)體系及中高層激勵(lì)建議框架 4）新奧置業(yè)運(yùn)營(yíng)體系改善框架五、下一步工作計(jì)劃五、下一步工作計(jì)劃六、附錄六、附錄新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告 WWW.BEXCEL.COM4戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的背景.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略WWW.BEXCEL.COM5新奧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了新奧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了9 9年，超過年，超過100100萬平方米項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)積累萬平方米項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)積累94959697989900010203新

4、怡綠洲知本時(shí)代新華廣場(chǎng)文苑世紀(jì)花園新苑小區(qū)華油小區(qū)新奧小區(qū)新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項(xiàng)目和平麗景102030405060708090100開開發(fā)發(fā)量量總總計(jì)計(jì)發(fā)展年度發(fā)展年度累累計(jì)計(jì)開開發(fā)發(fā)超超過過百百萬萬平平方方米米WWW.BEXCEL.COM6隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長(zhǎng)久發(fā)隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)展的基礎(chǔ)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)逐漸明顯營(yíng)銷能力與銷售經(jīng)驗(yàn)日漸豐富客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)在增強(qiáng)人才經(jīng)過鍛煉已經(jīng)可以應(yīng)對(duì)常規(guī)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增強(qiáng)在廊坊逐步樹立了新奧地產(chǎn)的品牌隨著新

5、奧集團(tuán)的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績(jī)積累，政府關(guān)系越來越具有優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)開發(fā)能力資金優(yōu)勢(shì)人才優(yōu)勢(shì)政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)客戶服務(wù)優(yōu)勢(shì)土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)物業(yè)優(yōu)勢(shì)基本能滿足自身發(fā)展的需要土地儲(chǔ)備逐漸增多WWW.BEXCEL.COM7新奧置業(yè)高層對(duì)置業(yè)未來發(fā)新奧置業(yè)高層對(duì)置業(yè)未來發(fā)展的初步設(shè)想展的初步設(shè)想廊坊本地市場(chǎng)容量有限，新奧欲做大，異地開發(fā)是必然趨勢(shì)在核心城市：通過在核心城市的項(xiàng)目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。但由于新奧實(shí)力有限，核心城市不是開發(fā)區(qū)域的重點(diǎn)在中小城市：利用新奧燃?xì)鈳淼馁Y源，重點(diǎn)投入產(chǎn)品以中低檔商品房為主由于房地產(chǎn)非集團(tuán)的主業(yè)，加上置業(yè)集團(tuán)本身尚未形成清晰的長(zhǎng)期發(fā)展

6、戰(zhàn)由于房地產(chǎn)非集團(tuán)的主業(yè)，加上置業(yè)集團(tuán)本身尚未形成清晰的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，新奧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)置業(yè)的未來發(fā)展的定位暫時(shí)傾向于機(jī)會(huì)型投資產(chǎn)業(yè)略，新奧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)置業(yè)的未來發(fā)展的定位暫時(shí)傾向于機(jī)會(huì)型投資產(chǎn)業(yè)資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析新奧集團(tuán)高層對(duì)置業(yè)未來的新奧集團(tuán)高層對(duì)置業(yè)未來的定位定位暫時(shí)是投資性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)無關(guān)置業(yè)要獨(dú)立發(fā)展，干得好就干，干得不好就撤附屬板塊，跟隨主業(yè)的發(fā)展動(dòng)向而發(fā)展WWW.BEXCEL.COM8但是置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過來也會(huì)影響集團(tuán)但是置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過來也會(huì)影響集團(tuán)對(duì)置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度對(duì)置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度, , 使

7、其能與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)使其能與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)明晰的戰(zhàn)略定位：區(qū)域產(chǎn)品客戶群能力建設(shè)的重點(diǎn)和步驟戰(zhàn)略計(jì)劃和增長(zhǎng)階梯集團(tuán)對(duì)置業(yè)的未來可能的戰(zhàn)略態(tài)度集團(tuán)對(duì)置業(yè)的未來可能的戰(zhàn)略態(tài)度積極扶持（各方面資源上的支持）成為主業(yè)的一支而不是投資性業(yè)務(wù)與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)權(quán)責(zé)分明、精練有效的組織良好的人才隊(duì)伍和梯隊(duì)建設(shè)規(guī)范、執(zhí)行有力的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身清晰的認(rèn)識(shí)和能置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身清晰的認(rèn)識(shí)和能力的提高力的提高WWW.BEXCEL.COM9全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景對(duì)新奧置業(yè)而言無疑是有利的，但市場(chǎng)格局、競(jìng)爭(zhēng)仍全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景對(duì)新奧置業(yè)而言無疑是有利的，但市場(chǎng)格局、競(jìng)爭(zhēng)仍然給新奧置

8、業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)然給新奧置業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)p市場(chǎng)增長(zhǎng)快，潛力市場(chǎng)增長(zhǎng)快，潛力仍然巨大仍然巨大p市場(chǎng)集中度低，有市場(chǎng)集中度低，有發(fā)展壯大的空間發(fā)展壯大的空間p競(jìng)爭(zhēng)的加劇競(jìng)爭(zhēng)的加劇p資金渠道政策資金渠道政策p土地價(jià)格增長(zhǎng)過快土地價(jià)格增長(zhǎng)過快p經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民購(gòu)買力相經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民購(gòu)買力相對(duì)增長(zhǎng)較緩對(duì)增長(zhǎng)較緩有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體分析請(qǐng)?jiān)斠姼郊聤W置業(yè)中期報(bào)告（有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體分析請(qǐng)?jiān)斠姼郊聤W置業(yè)中期報(bào)告（4）全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研）全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告提交版報(bào)告提交版機(jī)遇機(jī)遇挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)WWW.BEXCEL.COM10另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來自企業(yè)內(nèi)部的

9、限制與瓶頸，而這另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來自企業(yè)內(nèi)部的限制與瓶頸，而這些瓶頸更多是可以解決的些瓶頸更多是可以解決的戰(zhàn)略定位尚處戰(zhàn)略定位尚處于摸索階段于摸索階段管理支持系統(tǒng)管理支持系統(tǒng)尚處于磨合期尚處于磨合期沒有成為集團(tuán)主沒有成為集團(tuán)主業(yè)板塊，難以形業(yè)板塊，難以形成協(xié)同效應(yīng)成協(xié)同效應(yīng)良好的市場(chǎng)前景良好的市場(chǎng)前景內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)理清戰(zhàn)略思路，夯實(shí)管理基礎(chǔ)迫在眉睫理清戰(zhàn)略思路，夯實(shí)管理基礎(chǔ)迫在眉睫WWW.BEXCEL.COM11戰(zhàn)略思考的角度與原則戰(zhàn)略思考的角度與原則.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略新奧置業(yè)

10、集團(tuán)戰(zhàn)略WWW.BEXCEL.COM12遠(yuǎn)卓認(rèn)為，新奧置業(yè)的戰(zhàn)略思考要依據(jù)以下原則遠(yuǎn)卓認(rèn)為，新奧置業(yè)的戰(zhàn)略思考要依據(jù)以下原則遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)配合集團(tuán)戰(zhàn)略，同新奧集團(tuán)各專業(yè)板塊協(xié)同發(fā)展配合集團(tuán)戰(zhàn)略，同新奧集團(tuán)各專業(yè)板塊協(xié)同發(fā)展注重現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源，注重主要能力的提高注重現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源，注重主要能力的提高WWW.BEXCEL.COM13新奧集團(tuán)要考慮板塊間的最佳協(xié)同效應(yīng)，而新奧置業(yè)要在集團(tuán)戰(zhàn)略指導(dǎo)下新奧集團(tuán)要考慮板塊間的最佳協(xié)同效應(yīng)，而新奧置業(yè)要在集團(tuán)戰(zhàn)略指導(dǎo)下遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地

11、產(chǎn)業(yè)新奧燃?xì)庑聤W燃?xì)庑聤W燃機(jī)新奧燃機(jī)新奧置業(yè)新奧置業(yè)國(guó)家能源戰(zhàn)略的發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)區(qū)域能源發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)習(xí)慣制定戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略的依據(jù)：的依據(jù)：燃?xì)獾陌l(fā)展策略燃機(jī)的主要消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平與競(jìng)爭(zhēng)水平平與競(jìng)爭(zhēng)水平自身能力與資源自身能力與資源制定戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略的依據(jù)：的依據(jù)：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形成怎樣的業(yè)務(wù)板塊組合板塊的相互協(xié)同WWW.BEXCEL.COM14在發(fā)展的部署上，新奧置業(yè)要盡量與新奧燃?xì)獾陌l(fā)展優(yōu)勢(shì)相協(xié)同在發(fā)展的部署上，新奧置業(yè)要盡量與新奧燃?xì)獾陌l(fā)展優(yōu)勢(shì)相協(xié)同山東江蘇安徽浙江湖南廣東河北新奧燃?xì)獾闹饕袌?chǎng)新奧燃?xì)獾闹饕袌?chǎng)置業(yè)房地產(chǎn)

12、業(yè)應(yīng)充分利用新奧集團(tuán)的置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分利用新奧集團(tuán)的資源，產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)：資源，產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)： 品牌的協(xié)同性 政府關(guān)系的協(xié)同性 對(duì)區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的理解能相互共享 燃?xì)夂妥≌康禺a(chǎn)可以協(xié)同開發(fā)，并作為獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 物業(yè)服務(wù)上有共通性 WWW.BEXCEL.COM15由于廊坊本地市場(chǎng)容量不足而迫使新奧置業(yè)必須跨區(qū)域發(fā)展，但跨地區(qū)由于廊坊本地市場(chǎng)容量不足而迫使新奧置業(yè)必須跨區(qū)域發(fā)展，但跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)給企業(yè)帶來了經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣的巨大差異，使得跨地域經(jīng)營(yíng)需經(jīng)營(yíng)給企業(yè)帶來了經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣的巨大差異，使得跨地域經(jīng)營(yíng)需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力跨區(qū)域管控能力更

13、有效的人才激勵(lì)機(jī)制更專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力戰(zhàn)略供應(yīng)商體系跨區(qū)域品牌建設(shè)能力成功的跨區(qū)域發(fā)展成功的跨區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素 新奧置業(yè)還沒有真正在二三線、一線城市展開過企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新奧置業(yè)還沒有真正在二三線、一線城市展開過企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 在廊坊本地的開發(fā)極大的借助了集團(tuán)的品牌和政府關(guān)系，并在在廊坊本地的開發(fā)極大的借助了集團(tuán)的品牌和政府關(guān)系，并在一個(gè)相當(dāng)熟悉的城市展開，在廊坊的成功并不代表核心能力就一個(gè)相當(dāng)熟悉的城市展開，在廊坊的成功并不代表核心能力就能完全滿足異地開發(fā)的需要能完全滿足異地開發(fā)的需要WWW.BEXCEL.COM16對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，異地開發(fā)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求，因此新對(duì)于房地產(chǎn)

14、企業(yè)而言，異地開發(fā)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求，因此新奧置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源奧置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源目前的最目前的最終市場(chǎng)表終市場(chǎng)表現(xiàn)圖現(xiàn)圖項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶管理成本管理資料來源：戰(zhàn)略研討會(huì)異地市場(chǎng)異地市場(chǎng)將對(duì)新奧將對(duì)新奧置業(yè)提出置業(yè)提出更高的能更高的能力要求力要求項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶管理成本管理異地管控WWW.BEXCEL.COM17新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則戰(zhàn)略思考的角度與原則新

15、奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略WWW.BEXCEL.COM18新奧置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略包括如下部分新奧置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略包括如下部分商業(yè)模式商業(yè)模式?增長(zhǎng)階梯增長(zhǎng)階梯核心能力核心能力產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值鏈價(jià)值鏈區(qū)域區(qū)域企業(yè)愿景、企業(yè)定位企業(yè)愿景、企業(yè)定位WWW.BEXCEL.COM19新奧置業(yè)應(yīng)定位于新奧置業(yè)應(yīng)定位于“配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商新奧置業(yè)應(yīng)配合新奧集團(tuán)總的戰(zhàn)略部署，適時(shí)的調(diào)整置業(yè)本身的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品類型在配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)，置業(yè)要采用專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)

16、經(jīng)營(yíng)方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展WWW.BEXCEL.COM20大集團(tuán)附屬的房地產(chǎn)板塊的發(fā)展存在以下兩種主要的發(fā)展思路大集團(tuán)附屬的房地產(chǎn)板塊的發(fā)展存在以下兩種主要的發(fā)展思路緊密的配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，以附屬板塊的方式經(jīng)營(yíng)開發(fā)集團(tuán)所需的房地產(chǎn)項(xiàng)目以專業(yè)房地產(chǎn)公司的方式配合配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，承接集團(tuán)主業(yè)項(xiàng)目時(shí)采用市場(chǎng)運(yùn)作方式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)最大程度的配合了主業(yè)發(fā)展，最大程度的利用了集團(tuán)的各種資源沒有在市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)作導(dǎo)致專業(yè)能力難以提高，最終難以成為集團(tuán)重要的收入支柱需要經(jīng)常在集團(tuán)指令性項(xiàng)目與市場(chǎng)更好機(jī)會(huì)項(xiàng)目中作出選擇，在最大程度的利用集團(tuán)資源上稍遜在市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)作使得專業(yè)能力能夠得到提高，有希望成為集團(tuán)

17、重要的收入支柱WWW.BEXCEL.COM21案例：中遠(yuǎn)與中化的房地產(chǎn)板塊從過去的依附型產(chǎn)業(yè)走向?qū)I(yè)化發(fā)展案例：中遠(yuǎn)與中化的房地產(chǎn)板塊從過去的依附型產(chǎn)業(yè)走向?qū)I(yè)化發(fā)展零散投資與管理任務(wù)兼零散投資與管理任務(wù)兼顧期顧期市場(chǎng)化過渡轉(zhuǎn)型期市場(chǎng)化過渡轉(zhuǎn)型期專業(yè)化運(yùn)作初期專業(yè)化運(yùn)作初期管理體系管理體系/體體制制完善期制制完善期評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)在這個(gè)階段公司基本明確了以項(xiàng)目為導(dǎo)向，在主流住宅和高檔寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的開發(fā)定位通過兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)積累了運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，為今后的復(fù)制發(fā)展打下了基礎(chǔ)由于集團(tuán)的行業(yè)資源難以整合，零散投資的不確定性過大，公司在這一階段不能主動(dòng)獲取價(jià)值，收益性不佳這一階段公司在把握市場(chǎng)機(jī)遇上的能力迅速加強(qiáng)，

18、也形成了自己的管理核心但由于營(yíng)銷、物業(yè)、內(nèi)部機(jī)制等戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的不夠完善，也帶來了管理中的一些問題只有順利通過這一階段的管理提升和完善，公司才能提高運(yùn)作效率和應(yīng)變能力，降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，成為能夠適應(yīng)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)快速、健康發(fā)展的目標(biāo)零散投資與管理任務(wù)兼零散投資與管理任務(wù)兼顧期顧期市場(chǎng)化過渡轉(zhuǎn)型期市場(chǎng)化過渡轉(zhuǎn)型期中化集團(tuán)與中遠(yuǎn)集團(tuán)各投資20億（現(xiàn)金與實(shí)物凈資產(chǎn)）以對(duì)等股份的方式組建中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，目的就是希望房地產(chǎn)板塊能夠?qū)I(yè)化發(fā)展遠(yuǎn)卓以咨詢方式介入其專業(yè)化管理體系、體制的改革、完善工作。幫助其進(jìn)一步市場(chǎng)化運(yùn)作WWW.BEXCEL.COM22遠(yuǎn)卓認(rèn)為，盡管未來集團(tuán)戰(zhàn)略會(huì)對(duì)置業(yè)本身造成重大影響，置業(yè)仍然要遠(yuǎn)卓認(rèn)為

19、，盡管未來集團(tuán)戰(zhàn)略會(huì)對(duì)置業(yè)本身造成重大影響，置業(yè)仍然要本著專業(yè)化發(fā)展的道路前進(jìn)，并以專業(yè)房地產(chǎn)商的定位與集團(tuán)其他板塊本著專業(yè)化發(fā)展的道路前進(jìn)，并以專業(yè)房地產(chǎn)商的定位與集團(tuán)其他板塊展開盡可能多的協(xié)同展開盡可能多的協(xié)同可能的新奧集團(tuán)戰(zhàn)略可能的新奧集團(tuán)戰(zhàn)略*對(duì)置業(yè)集團(tuán)的影響對(duì)置業(yè)集團(tuán)的影響*注：有關(guān)新奧集團(tuán)戰(zhàn)略的內(nèi)容是依據(jù)零星的訪談?dòng)浺蝎@得，在此僅作為示意置業(yè)集團(tuán)兩種不同的應(yīng)對(duì)策略置業(yè)集團(tuán)兩種不同的應(yīng)對(duì)策略新奧燃?xì)馊珖?guó)區(qū)域擴(kuò)張煤化工、石油化工戰(zhàn)略雷洲半島碼頭海南油氣田 配合燃?xì)獾陌l(fā)展，實(shí)行燃?xì)飧M(jìn)戰(zhàn)略 建設(shè)煤化工城、石油化工城 建設(shè)碼頭相關(guān)物業(yè) 建設(shè)相關(guān)物業(yè)專業(yè)化運(yùn)作集團(tuán)附屬板塊客客 戶戶 對(duì)對(duì)

20、象：象：集團(tuán)、主業(yè)相關(guān)單位產(chǎn)產(chǎn) 品品：以內(nèi)部項(xiàng)目建設(shè)為主，產(chǎn)品類型廣產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)：產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)：開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)更多核核 心心 能能 力：力：重點(diǎn)在于成本與質(zhì)量控制能力，規(guī) 劃更多依賴設(shè)計(jì)院戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 舉舉 措：措：主要依賴集團(tuán)，隨著集團(tuán)主業(yè)走向 而隨時(shí)變化客客 戶戶 對(duì)對(duì) 象：象：市場(chǎng)、集團(tuán)、主業(yè)相關(guān)單位產(chǎn)產(chǎn) 品品：內(nèi)部項(xiàng)目為輔，產(chǎn)品類型較集中產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)：產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)：開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)， 開發(fā)更多核核 心心 能能 力：力：重點(diǎn)在于規(guī)劃與開發(fā)能力戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 舉舉 措：措：尊重市場(chǎng)規(guī)律，隨著集團(tuán)主業(yè)走向 而變化但不完全依附主業(yè)的發(fā)展集團(tuán)定位對(duì)置業(yè)的戰(zhàn)略配置極其關(guān)鍵集團(tuán)定位對(duì)置業(yè)的戰(zhàn)略配置極其

21、關(guān)鍵WWW.BEXCEL.COM23根據(jù)置業(yè)集團(tuán)的企業(yè)定位，遠(yuǎn)卓建議置業(yè)集團(tuán)采用如下商業(yè)模式根據(jù)置業(yè)集團(tuán)的企業(yè)定位，遠(yuǎn)卓建議置業(yè)集團(tuán)采用如下商業(yè)模式產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值鏈價(jià)值鏈區(qū)域區(qū)域 以專業(yè)化的運(yùn)作方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展以專業(yè)化的運(yùn)作方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展 應(yīng)采取集約發(fā)展模式，全國(guó)劃定應(yīng)采取集約發(fā)展模式，全國(guó)劃定23個(gè)集約發(fā)展圈，在未來個(gè)集約發(fā)展圈，在未來5年中年中建立區(qū)域中心，設(shè)定項(xiàng)目復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)建立區(qū)域中心，設(shè)定項(xiàng)目復(fù)制標(biāo)準(zhǔn) 三線城市是主力市場(chǎng)，二線城市應(yīng)作為集約圈的區(qū)域中心予以重視三線城市是主力市場(chǎng)，二線城市應(yīng)作為集約圈的區(qū)域中心予以重視 新奧應(yīng)策略性進(jìn)京，將北京作為戰(zhàn)略高地，甚至成為置業(yè)集團(tuán)總部

22、新奧應(yīng)策略性進(jìn)京，將北京作為戰(zhàn)略高地，甚至成為置業(yè)集團(tuán)總部所在地，但北京并不是發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)地域所在地，但北京并不是發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)地域 區(qū)域擴(kuò)張不宜過快、短期內(nèi)應(yīng)集中于區(qū)域擴(kuò)張不宜過快、短期內(nèi)應(yīng)集中于2-3區(qū)域（在區(qū)域（在5年內(nèi)）年內(nèi)） 異地專做住宅開發(fā)，產(chǎn)品形式可以住宅商業(yè)結(jié)合異地專做住宅開發(fā)，產(chǎn)品形式可以住宅商業(yè)結(jié)合，但暫時(shí)要避免商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但暫時(shí)要避免商業(yè)經(jīng)營(yíng) 廊坊本地是全方位服務(wù)廊坊本地是全方位服務(wù) 三線城市主要面向中高等收入人群，二線城市面三線城市主要面向中高等收入人群，二線城市面對(duì)中低收入人群對(duì)中低收入人群 抓住住宅開發(fā)的良好勢(shì)頭，異地集中精力專做開發(fā)抓住住宅開發(fā)的良好勢(shì)

23、頭，異地集中精力專做開發(fā) 廊坊本地適宜業(yè)內(nèi)多元化經(jīng)營(yíng)廊坊本地適宜業(yè)內(nèi)多元化經(jīng)營(yíng) 3年后考慮開發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，并結(jié)合新奧集團(tuán)的物業(yè)年后考慮開發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，并結(jié)合新奧集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目配合新奧集團(tuán)配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)商WWW.BEXCEL.COM24首先，新奧置業(yè)應(yīng)該確定選擇城市發(fā)展的原則以及城市發(fā)展的路線，遠(yuǎn)卓首先，新奧置業(yè)應(yīng)該確定選擇城市發(fā)展的原則以及城市發(fā)展的路線，遠(yuǎn)卓建議按照如下分析框架來展開分析建議按照如下分析框架來展開分析戰(zhàn)略原則戰(zhàn)略原則競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)能力原則能力原則新奧置業(yè)的能力是否允許？如何與新奧集團(tuán)，特別是新奧燃?xì)獾某鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合？新奧置

24、業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許？市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)的可行性企業(yè)的可行性城市發(fā)展城市發(fā)展該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否十分激烈？該城市是否具有開發(fā)的市場(chǎng)潛力？區(qū)域區(qū)域WWW.BEXCEL.COM25房地產(chǎn)業(yè)具有典型的區(qū)域性，各區(qū)域市場(chǎng)成熟度形成明顯的梯度發(fā)展態(tài)房地產(chǎn)業(yè)具有典型的區(qū)域性，各區(qū)域市場(chǎng)成熟度形成明顯的梯度發(fā)展態(tài)勢(shì)。我們將中國(guó)的房地產(chǎn)區(qū)域按照市場(chǎng)成熟度分成四個(gè)區(qū)間勢(shì)。我們將中國(guó)的房地產(chǎn)區(qū)域按照市場(chǎng)成熟度分成四個(gè)區(qū)間一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四線城市四線城市 中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等 天津、重慶 較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等 區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市

25、：青島、大連、昆山、太倉、珠海等 落后的省會(huì)城市：青海、呼和浩特、昆明等 較好的地級(jí)市 落后的地級(jí)市 縣級(jí)市 縣城城市城市特點(diǎn)特點(diǎn)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動(dòng)人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上 市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下 流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元 人口規(guī)模在50萬以下 流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下 區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 流動(dòng)人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元WWW.BEXCEL.COM26按照聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)方法來看，一

26、、二線城市處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段，三按照聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)方法來看，一、二線城市處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段，三線城市處于快速發(fā)展與高度發(fā)展階段，四線城市處于起步發(fā)展階段線城市處于快速發(fā)展與高度發(fā)展階段，四線城市處于起步發(fā)展階段人均人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300 美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況展情況剛起步發(fā)展快速發(fā)展高速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四線城市四線城市國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動(dòng)人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上 市區(qū)

27、人口規(guī)模在100萬以下 流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元 人口規(guī)模在50萬以下 流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下 區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 流動(dòng)人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)方法WWW.BEXCEL.COM27參考：參考：20022002年中國(guó)省會(huì)城市人均年中國(guó)省會(huì)城市人均GDPGDP數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)3000美元13003000美元1300美元注：此數(shù)據(jù)僅為參考，人均GDP僅是考察城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)因素WWW.BEXCEL.COM28不同成長(zhǎng)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的不同特點(diǎn)，尤其是

28、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、不同成長(zhǎng)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的不同特點(diǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、流動(dòng)人口、客戶對(duì)象極大的影響著相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)人口、客戶對(duì)象極大的影響著相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)客 戶客 戶群群二 級(jí)二 級(jí)市 場(chǎng)市 場(chǎng)購(gòu) 買購(gòu) 買目 的目 的 住宅均價(jià)在2500元/平米 超過15萬平米的住宅小區(qū)很少資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，遠(yuǎn)卓分析市 場(chǎng)市 場(chǎng)特 點(diǎn)特 點(diǎn) 擁有較大的高端產(chǎn)品空間 多元化趨勢(shì)強(qiáng) 住宅均價(jià)在35004000元/平米 超過30萬平米的住宅小區(qū)很少 住宅均價(jià)在1500元/平米甚至以下 超過10萬平米的住宅小區(qū)很少獲 知獲 知渠 道渠 道 非?；钴S 活躍 剛起步 啟蒙階段 自用和投資均很普遍

29、自用和投資均很普遍，但投資為目的較一線城市少 基本為自用 絕大部分為自用 流動(dòng)人員 本地居民 投資客 流動(dòng)人員 本地居民 投資客 本地居民 本地高收入居民 團(tuán)購(gòu)較多 人際傳播 實(shí)地路牌廣告 媒體廣告 人際傳播 實(shí)地路牌廣告 媒體廣告 房交會(huì) 媒體廣告 房交會(huì)一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四線城市四線城市市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM29一二線城市有一定的獨(dú)立市場(chǎng)地位，三四線城市受一線和二線城市的影一二線城市有一定的獨(dú)立市場(chǎng)地位，三四線城市受一線和二線城市的影響，一線和二級(jí)城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線城市受到的波及更明顯，響，一線和二級(jí)城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線城市

30、受到的波及更明顯，也越強(qiáng)盛。因此，只有一二線城市才具備成為區(qū)域中心的條件也越強(qiáng)盛。因此，只有一二線城市才具備成為區(qū)域中心的條件二線城市有一定的獨(dú)立市場(chǎng)地位，不受一線城市的影響，除非離一線城市非常近的二線城市，例如杭州、南京等三線城市受一線和二線城市的影響，一線和二級(jí)城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線城市受到的波及更明顯，也越強(qiáng)盛一線城市二線城市三線城市市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM30經(jīng)濟(jì)圈的形成能影響整個(gè)圈內(nèi)的所有城市，大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的三線城市的房經(jīng)濟(jì)圈的形成能影響整個(gè)圈內(nèi)的所有城市，大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至要好于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)甚至要好于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市珠三角

31、經(jīng)濟(jì)圈京津經(jīng)濟(jì)圈人均GDP較高，投資增長(zhǎng)速度高出全國(guó)31.9%，供需比例基本協(xié)調(diào)，政策引導(dǎo)較好，將進(jìn)入下一輪大的發(fā)展期外商港商購(gòu)買力旺盛，土地便宜，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。2001年空置率下降很快，銷售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引發(fā)大規(guī)模的投資，加上奧運(yùn)影響，京津板塊將是奧運(yùn)第一受益者這三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈這三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈中的許多中小中的許多中小城市的房地產(chǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超過市場(chǎng)發(fā)展超過其他區(qū)域的大其他區(qū)域的大中城市中城市長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM31從中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，從中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，北京、上海、廣州、深圳等北京、上海、廣州、深圳等一線城市一線城

32、市的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯領(lǐng)先于其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯領(lǐng)先于其他城市中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的三個(gè)省份和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的三個(gè)省份和城市占銷售總額的城市占銷售總額的40%40%2002年前11月城市商品房銷售額累計(jì)百分比城市商品房銷售額累計(jì)百分比目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的階梯式滾動(dòng)式發(fā)展階梯式滾動(dòng)式發(fā)展，具體表現(xiàn)在省會(huì)城市、百萬人口級(jí)規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先資料來源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫，遠(yuǎn)卓分析40市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM32但隨著一線城市的房地產(chǎn)投資額猛增，一線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之但隨著一線城市的房地產(chǎn)投資額猛增，一線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之增大，圈地?zé)岢?/p>

33、開始理性回落增大，圈地?zé)岢遍_始理性回落上海土地供給與需求的狀況上海土地供給與需求的狀況單位：萬平方米單位：萬平方米 北京北京20012003第一季度土地供給與需求狀況第一季度土地供給與需求狀況單位：萬平方米單位：萬平方米土地出讓面積市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境資料來源：中國(guó)資訊行WWW.BEXCEL.COM33部分領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開始向具有發(fā)展?jié)摿Σ糠诸I(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開始向具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市轉(zhuǎn)移，資金流向開始全國(guó)化的二三線城市轉(zhuǎn)移，資金流向開始全國(guó)化- - 區(qū)域市場(chǎng)成熟度分布示意圖區(qū)域市場(chǎng)成熟度分布示意圖 - -區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度達(dá)程度/

34、/城市級(jí)別城市級(jí)別區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中度競(jìng)爭(zhēng)集中度一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四線城市四線城市 中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等 天津、重慶 較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等 區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉、珠海等資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，遠(yuǎn)卓分析四線城市基本還是以本地房地產(chǎn)開發(fā)商為主，暫時(shí)沒有大規(guī)模吸引外來投資商 落后的省會(huì)城市：青海、呼和浩特、昆明等 較好的地級(jí)市（例如廊坊） 落后的地級(jí)市 縣級(jí)市 縣城市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM34遠(yuǎn)卓研究表明，全國(guó)相當(dāng)一部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都有泡沫，而且不光是經(jīng)遠(yuǎn)卓

35、研究表明，全國(guó)相當(dāng)一部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都有泡沫，而且不光是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)存在泡沫，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)也同樣存在，反而是中等城市濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)存在泡沫，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)也同樣存在，反而是中等城市房?jī)r(jià)相對(duì)合理房?jī)r(jià)相對(duì)合理全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)收入比全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)收入比根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)實(shí)際國(guó)情，房?jī)r(jià)收入比在6左右是較為合適的比例，西南和西北區(qū)域由于無大量外來人口購(gòu)房支撐，出現(xiàn)了明顯的泡沫市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM35二三線城市的土地市場(chǎng)在逐漸吸引眾多房地產(chǎn)商的目光二三線城市的土地市場(chǎng)在逐漸吸引眾多房地產(chǎn)商的目光 珠江合生在天津一舉簽下了一塊畝的開發(fā)用地, ，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)下了

36、最大手筆 和黃獨(dú)資購(gòu)入重慶江北區(qū)一塊大約24.3萬平方米地皮 順馳在石家莊天價(jià)購(gòu)入土地 深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，與成都簽約投資18億元開發(fā)成都樓市，其在成都的項(xiàng)目建筑面積近70萬平方米。而此前，深萬科已在成都運(yùn)作好幾年，其在成都城東2000多畝的萬科城市花園項(xiàng)目已開發(fā)到第二期 上海大華集團(tuán)一口氣拿下武昌南湖54萬平方米土地正緊鑼密鼓 地制作規(guī)劃方案后 上海西北盛唐公司又擊敗武漢本地3家房產(chǎn)企業(yè)，以7.32億元拿下龍王廟150畝商業(yè)用地的開發(fā)權(quán)，創(chuàng)下武漢地價(jià)的最高紀(jì)錄 資料來源：共好資訊遠(yuǎn)卓分析市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM36萬科緊緊抓住二三線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)

37、張，為其樹立全國(guó)性品萬科緊緊抓住二三線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張，為其樹立全國(guó)性品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)2002年二線城市占到萬科整個(gè)營(yíng)業(yè)收入的57，利潤(rùn)占到了55，萬科從整個(gè)總資產(chǎn)收益率也可以看到，二線城市的指標(biāo)是非常良好資料來源：萬科網(wǎng)站、中國(guó)資訊行、遠(yuǎn)卓分析2003年，萬科在北京、上海、廣州、深圳等一線城市的項(xiàng)目開工面積僅為16市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM37再看四線小城市，由于受到各方面條件制約，需求增長(zhǎng)的速度不會(huì)很再看四線小城市，由于受到各方面條件制約，需求增長(zhǎng)的速度不會(huì)很快，難以形成一、二線城市那樣迅猛增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，不具備長(zhǎng)期發(fā)快，難以形成一、二線

38、城市那樣迅猛增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，不具備長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，只能作為機(jī)會(huì)性投資區(qū)域展的基礎(chǔ)，只能作為機(jī)會(huì)性投資區(qū)域一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四線城市四線城市需需求求增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度經(jīng)濟(jì)難以支撐：經(jīng)濟(jì)難以支撐：四線城市的人均GDP為300美元以下，遠(yuǎn)低于一線城市的1300美元-1500美元，用于住房消費(fèi)的收入比例較大城市相對(duì)較低。購(gòu)買力過多依賴于本地購(gòu)買力過多依賴于本地四線城市的流動(dòng)人口比例低，三四線城市的流動(dòng)人口比率在25%以下，遠(yuǎn)低于一線城市的50%以上，和二線城市25%-35%之間，增長(zhǎng)率也遠(yuǎn)低于一二線城市（流動(dòng)人口比例為暫住人口加流動(dòng)人口除居民人口）二、三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)二、三級(jí)

39、市場(chǎng)不發(fā)達(dá)由于大部分中小城市二級(jí)市場(chǎng)的還處于萌芽狀態(tài)，居民購(gòu)房多為改善自我居住條件，通過購(gòu)房的投資意識(shí)還很弱。市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境WWW.BEXCEL.COM38 人口規(guī)模在50萬以下 流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下 市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下 流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元因此，從市場(chǎng)環(huán)境緯度來看，二、三線城市更適合新奧置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)因此，從市場(chǎng)環(huán)境緯度來看，二、三線城市更適合新奧置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是三線城市，未來應(yīng)該成為主力市場(chǎng)展機(jī)會(huì)，特別是三線城市，未來應(yīng)該成為主力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)城市發(fā)展城市發(fā)展

40、區(qū)域區(qū)域一線城市一線城市四線城市四線城市二線城市二線城市三線城市三線城市國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動(dòng)人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上 區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 流動(dòng)人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元一線：策略進(jìn)入一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場(chǎng)三線：主力市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)WWW.BEXCEL.COM39從進(jìn)入可能性來看，中國(guó)的一線城市房地產(chǎn)商數(shù)量極多，行業(yè)集中度低，從進(jìn)入可能性來看，中國(guó)的一線城市房地產(chǎn)商數(shù)量極多，行業(yè)集中度低，新奧如果進(jìn)入將面臨高度的競(jìng)

41、爭(zhēng)新奧如果進(jìn)入將面臨高度的競(jìng)爭(zhēng)北京北京 上海上海 廣州廣州 企業(yè)企業(yè)總數(shù)總數(shù) 1100家家3312家家1713家家房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額投資完成額商品房銷商品房銷售額售額平均平均規(guī)模規(guī)模平均平均規(guī)模規(guī)模進(jìn)入特征進(jìn)入特征689.3億億612億億280.5億億302.3億億410.7億億4024萬萬1848萬萬2550萬萬1765萬萬1240萬萬資料來源：遠(yuǎn)卓分析202.3億億1839萬萬進(jìn)入所需資金壁壘較高，進(jìn)入所需資金壁壘較高，加上存量房消化所需周期較長(zhǎng)，小規(guī)模企業(yè)資金難以為繼，將被淘汰出局市場(chǎng)上的開發(fā)企業(yè)過多，總體規(guī)模較小，進(jìn)入壁壘進(jìn)入壁壘低低。但小規(guī)模企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較弱。經(jīng)過整理，開

42、發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅度減少，目前進(jìn)入壁目前進(jìn)入壁壘界于北京與上海之間壘界于北京與上海之間，但企業(yè)效益要好于前兩者。小企業(yè)依然面臨上述危險(xiǎn)。以北京、上海、廣州以北京、上海、廣州2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例：年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例：進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性WWW.BEXCEL.COM40北京、上海等一線城市集中了中國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)商，新奧置業(yè)的各項(xiàng)能北京、上海等一線城市集中了中國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)商，新奧置業(yè)的各項(xiàng)能力均無法占到優(yōu)勢(shì)力均無法占到優(yōu)勢(shì)投資決策工程建造營(yíng)銷推廣物業(yè)管理成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃資金管理概念圖新奧置業(yè)在品牌、新奧置業(yè)在品牌、員工素質(zhì)、營(yíng)銷員工素質(zhì)、營(yíng)銷能力這幾方面和能力這幾方面和對(duì)手相比相對(duì)較對(duì)手相比相對(duì)較弱

43、弱品牌員工素質(zhì)天鴻珠江金地萬科萬通紅石中海餅圖示例解釋：餅圖示例解釋：市場(chǎng)最佳市場(chǎng)領(lǐng)先市場(chǎng)平均水平市場(chǎng)較差市場(chǎng)最差該圖表由遠(yuǎn)卓根據(jù)大量訪談而初步判斷新奧進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性WWW.BEXCEL.COM41但北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度仍然要高于全國(guó)其他城市，在但北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度仍然要高于全國(guó)其他城市，在那些行業(yè)巨頭控制的細(xì)分市場(chǎng)邊緣仍存在許多的零散投資機(jī)會(huì)那些行業(yè)巨頭控制的細(xì)分市場(chǎng)邊緣仍存在許多的零散投資機(jī)會(huì)注：萬科數(shù)據(jù)為2002年結(jié)算收入，資料來源于萬科網(wǎng)站進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性WWW.BEXCEL.COM42新奧已經(jīng)在北京有了基礎(chǔ)，遠(yuǎn)卓贊成新奧置業(yè)新奧已經(jīng)在北京有

44、了基礎(chǔ)，遠(yuǎn)卓贊成新奧置業(yè)“策略進(jìn)京策略進(jìn)京”，將北京作為，將北京作為戰(zhàn)略高點(diǎn)，一方面通過機(jī)會(huì)獲得優(yōu)質(zhì)土地在北京進(jìn)行機(jī)會(huì)性開發(fā)，一方面戰(zhàn)略高點(diǎn)，一方面通過機(jī)會(huì)獲得優(yōu)質(zhì)土地在北京進(jìn)行機(jī)會(huì)性開發(fā)，一方面通過北京市場(chǎng)來鍛煉團(tuán)隊(duì)，甚至將置業(yè)總部建在北京通過北京市場(chǎng)來鍛煉團(tuán)隊(duì)，甚至將置業(yè)總部建在北京進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性但是否要將北京作為長(zhǎng)期市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)展應(yīng)根據(jù)企業(yè)的能力增長(zhǎng)來決定但是否要將北京作為長(zhǎng)期市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)展應(yīng)根據(jù)企業(yè)的能力增長(zhǎng)來決定北京的人才優(yōu)勢(shì)北京的人才優(yōu)勢(shì)北京與廊坊距離很近北京與廊坊距離很近北京的品牌優(yōu)勢(shì)北京的品牌優(yōu)勢(shì)在北京積累技能在北京積累技能北京就像一個(gè)放大鏡，可以把企業(yè)成倍放大。所以，有些企

45、業(yè)進(jìn)京開發(fā)不追求規(guī)模，弄個(gè)不大不小的項(xiàng)目做著，只為在這個(gè)戰(zhàn)略高地占個(gè)位子。有人稱之為“策略進(jìn)京”，所以房地產(chǎn)界有“地產(chǎn)英雄最愛是北京”的說法北京是中央部委云集的地方，北京的土地供應(yīng)至今仍是多渠道的。新奧置業(yè)完全有可能憑機(jī)會(huì)獲得土地和項(xiàng)目 除北京外的其他一線城市建議新奧置業(yè)暫時(shí)不要進(jìn)入除北京外的其他一線城市建議新奧置業(yè)暫時(shí)不要進(jìn)入WWW.BEXCEL.COM43新奧置業(yè)在二線城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力屬于中等，要略差于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀房地產(chǎn)企新奧置業(yè)在二線城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力屬于中等，要略差于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，但在三線城市完全有機(jī)會(huì)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭軍業(yè)，但在三線城市完全有機(jī)會(huì)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭軍進(jìn)入可行性

46、進(jìn)入可行性一線城市二線城市三線城市四線城市新奧置業(yè)目前的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力新奧置業(yè)目前的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力注：此圖僅為示意圖，為遠(yuǎn)卓根據(jù)經(jīng)驗(yàn)而主觀判斷WWW.BEXCEL.COM44新奧置業(yè)在四線城市非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在四線城市開發(fā)有可能造成業(yè)新奧置業(yè)在四線城市非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在四線城市開發(fā)有可能造成業(yè)務(wù)散、資源浪費(fèi)、管控困難的局面，形成務(wù)散、資源浪費(fèi)、管控困難的局面，形成“游擊戰(zhàn)游擊戰(zhàn)”的不利格局，遠(yuǎn)卓的不利格局，遠(yuǎn)卓不建議將其作為發(fā)展重點(diǎn)，除非有明顯高利潤(rùn)的機(jī)會(huì)性項(xiàng)目不建議將其作為發(fā)展重點(diǎn)，除非有明顯高利潤(rùn)的機(jī)會(huì)性項(xiàng)目往往一個(gè)城市開發(fā)完一個(gè)樓盤后，這個(gè)城市的需求就難以再挖掘，這時(shí)整個(gè)團(tuán)隊(duì)需要異地開發(fā)，或者在

47、當(dāng)?shù)囟嘣?jīng)營(yíng)，包括存量經(jīng)營(yíng)，也包括業(yè)外多元化，造成核心能力難以積累異地遷移開發(fā)造成結(jié)果是：異地遷移開發(fā)造成結(jié)果是： 根基難以扎實(shí)根基難以扎實(shí) 大量資源難以重復(fù)利用，政府資源浪費(fèi)、對(duì)當(dāng)大量資源難以重復(fù)利用，政府資源浪費(fèi)、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的理解難以積累地市場(chǎng)的理解難以積累 單盤采購(gòu)鏈過長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過高單盤采購(gòu)鏈過長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過高 遷移后，供應(yīng)商體系和合作體系將發(fā)生重大變遷移后，供應(yīng)商體系和合作體系將發(fā)生重大變化，造成成本提高、效率低下，質(zhì)量難以保證化，造成成本提高、效率低下，質(zhì)量難以保證 品牌無法積累品牌無法積累 人力資源嚴(yán)重浪費(fèi)人力資源嚴(yán)重浪費(fèi) 項(xiàng)目難以跨區(qū)域復(fù)制項(xiàng)目難以跨區(qū)域復(fù)制進(jìn)入可行

48、性進(jìn)入可行性WWW.BEXCEL.COM45因此，從城市選擇來看，一線城市應(yīng)策略進(jìn)入，二、三線城市更適合新奧因此，從城市選擇來看，一線城市應(yīng)策略進(jìn)入，二、三線城市更適合新奧置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，四線城市完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng)置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，四線城市完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng) 人口規(guī)模在50萬以下 流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下 市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下 流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)城市發(fā)展城市發(fā)展區(qū)域區(qū)域一線城市一線城市四線城市四線城市二線城市二線城市三線城市三線城市國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000

49、萬以上流動(dòng)人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上 區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 流動(dòng)人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元一線：策略進(jìn)入一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場(chǎng)三線：主力市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)WWW.BEXCEL.COM46在制定選擇區(qū)域原則時(shí)，除開經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)程度外，還要依據(jù)房地產(chǎn)在制定選擇區(qū)域原則時(shí)，除開經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)程度外，還要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依據(jù)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)來選擇行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依據(jù)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)來選擇集約型集約型基地型基地型機(jī)會(huì)型機(jī)會(huì)型代表企業(yè)：代表企

50、業(yè)：萬科萬科卓達(dá)卓達(dá)珠江系地產(chǎn)珠江系地產(chǎn)順馳順馳中小房地產(chǎn)商中小房地產(chǎn)商大集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊大集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展主要有三種主流模式國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展主要有三種主流模式WWW.BEXCEL.COM47選擇不同的跨區(qū)域發(fā)展模式對(duì)新奧置業(yè)意味著選擇不同的跨區(qū)域發(fā)展模式對(duì)新奧置業(yè)意味著: :戰(zhàn)略路線戰(zhàn)略路線產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)管控系統(tǒng)管控系統(tǒng)n選擇一個(gè)基地城市，在該城市占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位n多方位開發(fā)n異地市場(chǎng)完全是機(jī)會(huì)性市場(chǎng)n廣泛的產(chǎn)品選擇n廣泛的商業(yè)模式n政府關(guān)系n地方品牌n延續(xù)傳統(tǒng)的功能制結(jié)構(gòu)，有利于專業(yè)積累n外地項(xiàng)目多由集團(tuán)操控- - 基地

51、型基地型 - - - 集約型集約型 - - - 機(jī)會(huì)型機(jī)會(huì)型 - -n選擇幾個(gè)區(qū)域或根據(jù)地持續(xù)發(fā)展n如果區(qū)域具備持續(xù)開發(fā)潛力，可以選擇單一商業(yè)模式，反之可能要選擇多商業(yè)模式n有良好的定位n但當(dāng)區(qū)域市場(chǎng)容量出現(xiàn)萎縮時(shí)要考慮業(yè)內(nèi)多元化n項(xiàng)目策劃能力n總體項(xiàng)目運(yùn)作能力n營(yíng)銷能力n必須建立完善的管控模式，特別是根據(jù)區(qū)域的不同情況而授予不同的管控方式n總部適當(dāng)放權(quán)n區(qū)域公司權(quán)利較大n看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，保證每一個(gè)項(xiàng)目的盈利性，無定位n不完全依靠政府關(guān)系，核心能力在項(xiàng)目運(yùn)作n資金實(shí)力不需要很強(qiáng)n有良好的定位n單一商業(yè)模式較多n項(xiàng)目定制n項(xiàng)目策劃能力較強(qiáng)n項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃能力和營(yíng)銷能力較強(qiáng)n依靠少數(shù)人的眼光與能力運(yùn)作項(xiàng)目

52、，少并行展開項(xiàng)目n權(quán)利高度集中于總部，尤其是關(guān)鍵權(quán)利WWW.BEXCEL.COM48游擊戰(zhàn)、布點(diǎn)分散是房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張的大忌。新奧置業(yè)要致力于成游擊戰(zhàn)、布點(diǎn)分散是房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張的大忌。新奧置業(yè)要致力于成為專業(yè)的全國(guó)性房地產(chǎn)公司，在選擇項(xiàng)目時(shí)更應(yīng)避免機(jī)會(huì)型格局為專業(yè)的全國(guó)性房地產(chǎn)公司，在選擇項(xiàng)目時(shí)更應(yīng)避免機(jī)會(huì)型格局萬科的銷售收入在全行業(yè)名列前茅，但是萬科項(xiàng)目平均利潤(rùn)不高是圈內(nèi)的共識(shí)，其中一個(gè)重要原因是萬科其中一個(gè)重要原因是萬科“多區(qū)域多區(qū)域”同步擴(kuò)張模式下所出現(xiàn)的單盤采購(gòu)鏈過同步擴(kuò)張模式下所出現(xiàn)的單盤采購(gòu)鏈過長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過高長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過高,，而這幾乎，而這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)

53、全國(guó)性擴(kuò)張后必然會(huì)遭遇是房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張后必然會(huì)遭遇的困難的困難資料來源：萬科周刊進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性萬科在沒有集約化發(fā)展之前，項(xiàng)目平均利潤(rùn)不高，很重要的原因是萬科萬科在沒有集約化發(fā)展之前，項(xiàng)目平均利潤(rùn)不高，很重要的原因是萬科“多多點(diǎn)同步擴(kuò)張點(diǎn)同步擴(kuò)張”模式下所出現(xiàn)的單盤采購(gòu)鏈過長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過高，導(dǎo)致模式下所出現(xiàn)的單盤采購(gòu)鏈過長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過高，導(dǎo)致項(xiàng)目總成本升高項(xiàng)目總成本升高2002年萬科在全國(guó)全國(guó)的銷售收入約為42億元廣東碧桂園在珠三角地區(qū)珠三角地區(qū)銷售收入即超過40億元紅石在北京建外建外SOHO單盤單盤銷售收益即達(dá)20億元WWW.BEXCEL.COM49新奧置業(yè)大本營(yíng)廊坊的

54、本地市場(chǎng)需求有一定增長(zhǎng)，但供給較大，因此可新奧置業(yè)大本營(yíng)廊坊的本地市場(chǎng)需求有一定增長(zhǎng)，但供給較大，因此可能難以繼續(xù)成為新奧置業(yè)發(fā)展的基地，采取基地模式不是長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)能難以繼續(xù)成為新奧置業(yè)發(fā)展的基地，采取基地模式不是長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)城鎮(zhèn)人口：40余萬人均年收入：7767元 本地人均住宅面積：23.2M2本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：人均GDP12015元，年增長(zhǎng)11.6%，屬于高速發(fā)展區(qū)每年竣工面積：53.77萬平米 產(chǎn)品結(jié)構(gòu):從近兩年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，高檔商品房的竣工面積均超過住宅總量的半數(shù)，而中低檔房數(shù)量已無法滿足工薪階層需求本地房地產(chǎn)商：大多為項(xiàng)目型公司，企業(yè)人數(shù)在20人或以下居多 新奧置業(yè)在廊坊市場(chǎng)上的

55、表現(xiàn)：處于第一集團(tuán)、開發(fā)高中低檔市場(chǎng)比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：政府關(guān)系、拿地能力較強(qiáng)、規(guī)劃、營(yíng)銷較弱廊坊本廊坊本地需求地需求廊坊本廊坊本地供給地供給新奧置業(yè)市新奧置業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性WWW.BEXCEL.COM50遠(yuǎn)卓建議采用集約發(fā)展模式，集約式發(fā)展模式可以在一定區(qū)域扎根和長(zhǎng)期遠(yuǎn)卓建議采用集約發(fā)展模式，集約式發(fā)展模式可以在一定區(qū)域扎根和長(zhǎng)期發(fā)展，而且，集約式發(fā)展更加有利于項(xiàng)目的規(guī)模復(fù)制，有效控制總體成本發(fā)展，而且，集約式發(fā)展更加有利于項(xiàng)目的規(guī)模復(fù)制，有效控制總體成本輻射區(qū)域根據(jù)地未來萬科三年的目標(biāo)是希望能夠保證每年的增長(zhǎng)速度在30左右，具體策略是：擴(kuò)大在一線城市的規(guī)模；圍繞幾個(gè)區(qū)域中心希

56、望能夠?qū)⒍€城市的數(shù)量從12個(gè)擴(kuò)張到20個(gè)；進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)重組，建立區(qū)域中心；塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的公司品牌和鮮明的項(xiàng)目品牌；建立區(qū)域主流產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)；建立區(qū)域主流產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)；1. 建立整個(gè)兩級(jí)的戰(zhàn)略合作伙伴。例如萬科四季花城這個(gè)品牌，針對(duì)華南，華中，華東及華北區(qū)，將同樣的一套體系根據(jù)不同的氣侯，客戶和人文的特點(diǎn)，將它做了整個(gè)調(diào)整。 每個(gè)區(qū)域形成一套標(biāo)準(zhǔn)模式WWW.BEXCEL.COM51但集約式發(fā)展模式對(duì)企業(yè)的要求較高，需要企業(yè)具備較好的人力資源基礎(chǔ)但集約式發(fā)展模式對(duì)企業(yè)的要求較高，需要企業(yè)具備較好的人力資源基礎(chǔ)以及作為根據(jù)地的中大型城市基礎(chǔ)，需要新奧置業(yè)長(zhǎng)期積累以及作為根據(jù)地的中大型城市基礎(chǔ)，

57、需要新奧置業(yè)長(zhǎng)期積累 風(fēng)險(xiǎn)增加風(fēng)險(xiǎn)增加n由于更多權(quán)利必須下放到區(qū)域中心，對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)又增加了新的風(fēng)險(xiǎn)因素 區(qū)域根據(jù)地市場(chǎng)區(qū)域根據(jù)地市場(chǎng)n根據(jù)地必須有足夠的消費(fèi)市場(chǎng)，使得對(duì)該區(qū)域具有一定的影響力，同時(shí)企業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展下去 企業(yè)實(shí)力企業(yè)實(shí)力n房地產(chǎn)企業(yè)必須具有一定的資金實(shí)力或者全國(guó)品牌，才能在異地區(qū)域與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)展開競(jìng)爭(zhēng)，并獲得發(fā)展空間 人力資源人力資源n必須有較好的人力資源以保證該區(qū)域的發(fā)展能自主、持續(xù)進(jìn)入可行性進(jìn)入可行性WWW.BEXCEL.COM52綜上所述，遠(yuǎn)卓建議新奧采用集約發(fā)展模式，將發(fā)展重點(diǎn)放在需求與競(jìng)綜上所述，遠(yuǎn)卓建議新奧采用集約發(fā)展模式，將發(fā)展重點(diǎn)放在需求與競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)適中

58、的二線城市與三線城市，而集約圈內(nèi)的四線城市可以機(jī)會(huì)型爭(zhēng)相對(duì)適中的二線城市與三線城市，而集約圈內(nèi)的四線城市可以機(jī)會(huì)型發(fā)展發(fā)展與周邊的三線城市能形成與周邊的三線城市能形成集約區(qū)域集約區(qū)域具有一定的市場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)容量，能夠支撐容量，能夠支撐相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的開相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)發(fā)和經(jīng)營(yíng)形成相對(duì)穩(wěn)定的合作體形成相對(duì)穩(wěn)定的合作體系和供應(yīng)商體系系和供應(yīng)商體系在三線城市利用資金優(yōu)在三線城市利用資金優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取獲得勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取獲得高競(jìng)爭(zhēng)力的地位高競(jìng)爭(zhēng)力的地位在二線城市與在二線城市與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商利用資金優(yōu)勢(shì)利用資金優(yōu)勢(shì)、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)規(guī)劃、成本優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)二線城市

59、對(duì)周二線城市對(duì)周邊三線城市具邊三線城市具有一定影響力有一定影響力形成未來的區(qū)域管理中形成未來的區(qū)域管理中心，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)心，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目復(fù)制內(nèi)項(xiàng)目復(fù)制區(qū)域區(qū)域集約圈內(nèi)的四線城市如果存集約圈內(nèi)的四線城市如果存在項(xiàng)目機(jī)會(huì)也不應(yīng)放棄在項(xiàng)目機(jī)會(huì)也不應(yīng)放棄WWW.BEXCEL.COM53在初期要集中在少數(shù)幾個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)展，并追求區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)在初期要集中在少數(shù)幾個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)展，并追求區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)行復(fù)制行復(fù)制區(qū)域區(qū)域 選擇項(xiàng)目時(shí)盡量集中在少數(shù)幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，一開始就帶有集約式發(fā)展思想 在區(qū)域內(nèi)建立戰(zhàn)略供應(yīng)商體系，建立廣泛的區(qū)域合作體系，建立產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與銷售管理

60、標(biāo)準(zhǔn) 在區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制 區(qū)域內(nèi)的人才要依據(jù)項(xiàng)目需要合理調(diào)動(dòng)WWW.BEXCEL.COM54未來全國(guó)拓展的方式可以采取以點(diǎn)帶圈的拓展方式未來全國(guó)拓展的方式可以采取以點(diǎn)帶圈的拓展方式區(qū)域區(qū)域 通過主動(dòng)性的搜索擬進(jìn)入?yún)^(qū)域或者通過機(jī)會(huì)找到擬進(jìn)入?yún)^(qū)域 主動(dòng)性的搜索包括：行業(yè)研究結(jié)合新奧燃?xì)獾牟呗?進(jìn)入?yún)^(qū)域的中心城市或影響力最大的城市，開始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸培養(yǎng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃、施工、銷售管理團(tuán)隊(duì) 不排除在既定的集約圈內(nèi)從三線城市走向二線城市的可能 擴(kuò)散到周邊三線城市 繼續(xù)在該中心城市開發(fā)新樓盤WWW.BEXCEL.COM55新奧置業(yè)的發(fā)展圈應(yīng)在集團(tuán)戰(zhàn)略的指引下，在新奧集團(tuán)戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)新奧置業(yè)的發(fā)展圈應(yīng)在集團(tuán)戰(zhàn)