法律論文公證立法與物權(quán)立法的交錯(cuò)——應(yīng)重視公證在物權(quán)法中的地位和作用

1、法律論文|公證立法與物權(quán)立法的交錯(cuò)應(yīng)重視公證在物權(quán)法中的地位和作用    所謂法定公證，也稱“必須公證”或“強(qiáng)制公證”，是指法律特別規(guī)定某些重要的法律行為必須經(jīng)過(guò)公證才能發(fā)生最終法律效力的一種公證，據(jù)此制度，如果必須公證的事項(xiàng)沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證，就不能產(chǎn)生法律所認(rèn)可的效果，其行為的目的就不能達(dá)到。從比較法視野看，法定公證事項(xiàng)除主要與調(diào)整人身關(guān)系的法律相聯(lián)系外，還與調(diào)整物權(quán)關(guān)系的法律有密切關(guān)聯(lián)。這就涉及公證立法與物權(quán)立法的交錯(cuò)問(wèn)題。2004年8月3日形成了中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）（修改稿）。該稿中第一編第二章規(guī)定了“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、

2、動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)行為及其過(guò)程作出了系統(tǒng)的規(guī)定。但是，這個(gè)草案中通篇沒(méi)有提到“公證”二字，而僅僅規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記”以及部分動(dòng)產(chǎn)登記制度。這似乎說(shuō)明，在物權(quán)變動(dòng)中，登記是惟一的決定性環(huán)節(jié)，而公證似乎被物權(quán)法驅(qū)逐出去、完全不具有法律行為生效意義了。這樣的一種規(guī)定，不僅對(duì)公證法制的建設(shè)不利，而且也不符合我國(guó)國(guó)情及現(xiàn)實(shí)需要，同時(shí)與國(guó)際慣例、尤其是大陸法國(guó)家的通常做法和最新發(fā)展趨勢(shì)也不相符合。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中充分重視公證制度的地位和作用。9 t6 j- l! J$ v2 A7 9 '一、公證應(yīng)當(dāng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)前置性程序: t4 r- h4 g$ C3 筆者認(rèn)為，在我國(guó)

3、物權(quán)立法中，應(yīng)當(dāng)將公證制度引入其中，作為物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)對(duì)待，其理由主要是：$ z" I2 L; S; W, O（一）從物權(quán)變動(dòng)模式看，我國(guó)采取的權(quán)利登記制和實(shí)質(zhì)審查制為公證制度的引入提供了制度性前提0 9 k) ' t4 U( 7 u物權(quán)變動(dòng)模式主要是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，從大陸法國(guó)家來(lái)看，物權(quán)變動(dòng)模式主要有兩種：一是意思主義的立法模式，二是形式主義的立法模式。從我國(guó)物權(quán)法的草案規(guī)定看，我國(guó)采用的物權(quán)變動(dòng)立法模式基本上屬于形式主義的立法模式。我國(guó)物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇具有兩個(gè)顯著特征：一是采用登記生效制度，物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)；二是采用實(shí)質(zhì)審查制，在登

4、記時(shí)由登記機(jī)構(gòu)首先進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，只有在實(shí)質(zhì)性審查過(guò)關(guān)后，登記機(jī)構(gòu)才予以登記。姑且不論由哪個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查為較佳選擇的問(wèn)題，單就這兩個(gè)特征的內(nèi)容看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，它們?yōu)楣C機(jī)關(guān)在物權(quán)變動(dòng)中有所作為提供了可能或空間；如果我國(guó)物權(quán)法實(shí)行相反的原則，即如果實(shí)行契約登記制和形式審查制，尤其是只要實(shí)行了形式審查制，公證機(jī)關(guān)在物權(quán)變動(dòng)中予以介入的可能性便不復(fù)存在。從這個(gè)意義上說(shuō)，我國(guó)物權(quán)立法尚沒(méi)有從根本上或理論體系上否定公證機(jī)關(guān)介入物權(quán)變動(dòng)過(guò)程的可能性，這是我們討論公證機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮作用的前提條件。: V8 N" U4 & ?" C（二）較之登記機(jī)關(guān)而言，由公證機(jī)關(guān)對(duì)物

5、權(quán)變動(dòng)的過(guò)程進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，具有諸多優(yōu)勢(shì)和正面效應(yīng)3 p7 g: I6 I+ F( J2 7 2 d既然對(duì)物權(quán)變動(dòng)要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查已經(jīng)確定，那么，是由登記機(jī)關(guān)行使其職能抑或由公證機(jī)關(guān)擔(dān)負(fù)其責(zé)任呢？從目前的情況來(lái)看，似乎只能在這兩種類型的機(jī)構(gòu)中作出抉擇。抉擇的過(guò)程就是優(yōu)劣比較的過(guò)程，同時(shí)也是對(duì)將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和規(guī)劃的過(guò)程。比較的結(jié)果，筆者認(rèn)為，由公證機(jī)關(guān)行使對(duì)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)是最為適合的。理由具體是：5 j9 J, C2 Z$ B其一，從機(jī)構(gòu)改革來(lái)看，我國(guó)的登記機(jī)構(gòu)都為行政機(jī)構(gòu)，而行政機(jī)構(gòu)的職能正處在改革和轉(zhuǎn)變之中。放棄對(duì)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)，有利于轉(zhuǎn)變政府職能，強(qiáng)化其宏觀調(diào)控能力。與這種變

6、化相映成趣的是，公證機(jī)關(guān)的性質(zhì)在迅速發(fā)生變化。公證法（草案）規(guī)定：公證機(jī)構(gòu)是依本法授權(quán)履行國(guó)家公證職能的公益性、非營(yíng)利性的事業(yè)法人組織；公證機(jī)構(gòu)依法自主開(kāi)展業(yè)務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。目前公證機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)改制，基本上已經(jīng)成為事業(yè)性機(jī)構(gòu)，其行政色彩逐漸淡化乃至消退，其中立性、獨(dú)立性、服務(wù)性和中介性特征日益明顯。由具有這些特征的公證機(jī)關(guān)、而不是傳統(tǒng)的公證機(jī)關(guān)來(lái)行使實(shí)質(zhì)審查權(quán)，不會(huì)導(dǎo)致政府職能擴(kuò)張或膨脹的弊端，符合我國(guó)行政管理體制變革的方向和規(guī)律。另外，由作為行政機(jī)關(guān)的登記部門(mén)行使實(shí)質(zhì)審查權(quán)，有可能導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)申請(qǐng)人私權(quán)利的干預(yù)和侵害，而將目前的登記機(jī)關(guān)從行政機(jī)關(guān)中剝離出來(lái)，幾乎不具有現(xiàn)實(shí)的可能性。(

7、R; h: H- H, Z. W其二，從能力上說(shuō)，由公證機(jī)關(guān)行使對(duì)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)更加合理和現(xiàn)實(shí)。由非專業(yè)性的登記機(jī)關(guān)來(lái)確定專業(yè)色彩濃厚的物權(quán)變動(dòng)過(guò)程的真實(shí)性和合法性，難以說(shuō)服申請(qǐng)人，很難提升其權(quán)威性和公信力，因此之故，雖然登記機(jī)關(guān)通過(guò)實(shí)質(zhì)性審查進(jìn)行了物權(quán)變動(dòng)登記，當(dāng)事人以及社會(huì)上的相關(guān)第三人，也不會(huì)感到放心。相反，由公證機(jī)關(guān)擔(dān)當(dāng)此任，情形就會(huì)大不一樣。因?yàn)?，公證機(jī)關(guān)屬于專業(yè)性的以法律服務(wù)為己任的社會(huì)中介性機(jī)構(gòu)，公證員必須通過(guò)司法考試，公證員要經(jīng)過(guò)司法部長(zhǎng)任命，他們屬于法律職業(yè)共同體中的成員，因而具有相同或相似的法律思維能力和判斷能力，由他們來(lái)從事具有預(yù)防糾紛性質(zhì)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)，顯然比較適合

8、，其結(jié)果也較能夠獲得交易雙方的認(rèn)同和接受。! ?# e9 a- " G其三，從制度建設(shè)上說(shuō)，由公證機(jī)關(guān)行使實(shí)質(zhì)審查權(quán)，具有系統(tǒng)的制度保障。我國(guó)到目前尚無(wú)一個(gè)系統(tǒng)的登記制度，更不用說(shuō)完善的登記法了，要依靠物權(quán)法來(lái)建構(gòu)和完善登記制度和程序，也是不現(xiàn)實(shí)的。公證制度通過(guò)獨(dú)立的公證法加以確立，具有系統(tǒng)性、強(qiáng)制性、科學(xué)合理性以及可操作性等優(yōu)點(diǎn)。從公證法（草案）看，其條文有近70條，內(nèi)容涵蓋公證性質(zhì)、公證機(jī)構(gòu)設(shè)置、公證業(yè)務(wù)轄區(qū)、公證員、公證業(yè)務(wù)范圍、公證效力、公證救濟(jì)以及法律責(zé)任等方方面面，這些都是確保公證機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行恰當(dāng)監(jiān)控的有利條件。比如，公證文書(shū)具有特殊的證據(jù)效力，在有相反證據(jù)推翻公證

9、文書(shū)之前，法院必須采納它為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)，而登記是不具有這樣的特殊證據(jù)效力的。就這一點(diǎn)而言，物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人就會(huì)更加傾向于選擇公證。, M6 V& O' C" l" i! G1 H+ k其四，從效率上說(shuō)，由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，有利于提高登記機(jī)關(guān)的登記效率。. Z0 q! o, b9 Q+ R' q+ p由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，如果同時(shí)要求登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)登記事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，勢(shì)必導(dǎo)致登記效率低下，從而延緩不動(dòng)產(chǎn)交易的速度和進(jìn)程，引起交易主體的不滿和抱怨。如果由公證機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)審查，公證機(jī)關(guān)在完成這個(gè)過(guò)程中所需花費(fèi)的時(shí)間必然相對(duì)要短

10、，其有效性或準(zhǔn)確性也會(huì)增強(qiáng)，登記機(jī)關(guān)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)男问綄彶榫娃k理登記手續(xù)，無(wú)疑能夠極大地提高登記效率，也有利于改善政府機(jī)關(guān)的形象。5 H6 O: I7 S% f- k. c/ J4 I) ?（三）由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查符合國(guó)際慣例8 '& P" 5 E/ E, H4 T$ s: E公證人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，不動(dòng)產(chǎn)登記官員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行形式審查，是多數(shù)大陸法國(guó)家的立法原則。在大陸法國(guó)家，公證是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之前必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)前置性程序，公證機(jī)關(guān)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記前對(duì)其物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的行為以及契約進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的任務(wù)，而國(guó)家登記機(jī)關(guān)只對(duì)

11、提交登記的申請(qǐng)及有關(guān)材料進(jìn)行形式審查或稱“窗口式審查”。如在法國(guó)、意大利等國(guó)，經(jīng)過(guò)公證的不動(dòng)產(chǎn)契約即為相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的憑證，登記機(jī)構(gòu)只接受經(jīng)過(guò)公證的契約。. P8 d& f& ( O6 ' : h2 E二、物權(quán)法（草案）中應(yīng)當(dāng)增加規(guī)定的“法定公證事項(xiàng)”2 o' Z. h7 c; '基于上述論證，筆者建議在物權(quán)法（草案）中作出以下修改：) a8 A. b7 M/ y3 9 d（1）規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)登記前，由公證機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)首先進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并將其作為不動(dòng)產(chǎn)登記的必要前置性程序。具體應(yīng)將草案第九條改為：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。不?jīng)登記，

12、不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立合同，該合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證；不經(jīng)公證，登記機(jī)關(guān)不予登記。依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國(guó)家所有的，可以不經(jīng)登記。: x( e1 ?5 c7 s- " _( b( a以上條文中主要加了登記前的公證程序。這是物權(quán)變動(dòng)中的主要形態(tài)，根據(jù)前述論證，應(yīng)當(dāng)在變動(dòng)前進(jìn)行公證。經(jīng)過(guò)公證，登記機(jī)關(guān)僅需進(jìn)行形式審查就可以辦理登記，這樣可以提高登記效率，有效地達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的目的。瑞士民法典第657條規(guī)定：“轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約，不經(jīng)公證，無(wú)約束力”；瑞士債法典第216條規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同，須經(jīng)

13、公證始為有效。購(gòu)買(mǎi)或者買(mǎi)回不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)備協(xié)議和合同，經(jīng)公證后始為有效”。法國(guó)、德國(guó)等國(guó)的民法典均有類似的規(guī)定。這類規(guī)定值得我國(guó)物權(quán)法借鑒。8 ?4 p! u" F) M4 M（2）規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記前，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)過(guò)公證。具體應(yīng)將草案第二百一十四條改為：當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理抵押物登記，抵押權(quán)自記載于登記簿之日起生效。當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以辦理抵押物登記，抵押權(quán)自抵押合同成立時(shí)生效，未辦理登記的，不得對(duì)抗第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同，該合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證；不經(jīng)公證，登記機(jī)關(guān)不予登記。! Z2 J7 Z'

14、?. Q( v8 X上述修改強(qiáng)調(diào)，當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)過(guò)公證，在公證后，有關(guān)登記部門(mén)才能予以登記。這個(gè)前置性程序是非常重要的。因?yàn)椋趧?dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，實(shí)際上是對(duì)所有權(quán)的限制，而這種限制涉及多種法律關(guān)系，也關(guān)系到交易安全，因此在登記前應(yīng)當(dāng)首先由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，只有在其真實(shí)性、合法性得到確認(rèn)后，登記機(jī)關(guān)才予以登記。登記機(jī)關(guān)予以登記，實(shí)際上就是辦一個(gè)手續(xù)而已。% I$ B4 z" F: C: / c0 v: j, o6 K5 E8 n, G/ I1 d除抵押這種擔(dān)保形式外，其他諸如質(zhì)押，包括權(quán)利質(zhì)押，都應(yīng)當(dāng)照此辦理，在登記前先行經(jīng)過(guò)公證。相關(guān)的條文都應(yīng)當(dāng)

15、予以適當(dāng)修改和調(diào)整，這里不一一贅述了。6 O- f1 K# Y. k5 w! J$ o1 _（3）規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記之前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證。具體應(yīng)將草案第一百二十六條修改為：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，自承包合同生效時(shí)取得?？h級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。在進(jìn)行上述登記前，承包土地合同必須經(jīng)過(guò)公證；未經(jīng)公證的，不予登記。2 S# Z1 Q3 x( ; O（4）規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后、登記前

16、，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證。具體應(yīng)將草案第一百四十二條改為：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自記載于登記簿之時(shí)起設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。在辦理上述登記前，雙方當(dāng)事人必須就其所訂立的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行公證；未經(jīng)公證的，登記機(jī)關(guān)不予登記。這樣規(guī)定的理由很簡(jiǎn)單，建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、入股、贈(zèng)與或抵押可能導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)人的變更，而建設(shè)用地本身涉及社會(huì)重大利益，甚至關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，其權(quán)屬發(fā)生變化，在登記前首先經(jīng)過(guò)公證有利于確保此類行為的合法性，同時(shí)也可以過(guò)濾違法因素，防止糾紛的滋生，維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序

17、。有鑒于此，這類合同在登記前也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證。& % D2 v) y1 U6 N/ R與此類似，該法草案第一百六十條規(guī)定的宅基地使用權(quán)登記也應(yīng)當(dāng)先行經(jīng)過(guò)公證。此外還有第一百七十條規(guī)定的鄰地利用權(quán)登記、第一百九十條規(guī)定的居住權(quán)設(shè)定登記等等均應(yīng)確立公證前置程序。4 |$ r4 N/ P, t. q3 c! R總的有一個(gè)原則，凡是在物權(quán)變動(dòng)中需要由登記機(jī)關(guān)登記的，作為登記的前提條件，原則上均應(yīng)當(dāng)予以法定公證。需要登記而不需要公證的，僅能作為例外存在。這就是所謂“公證跟著登記走”原則。當(dāng)然，這并不意味著，法定公證的情形僅僅限于需要登記的事項(xiàng)，除登記事項(xiàng)需要公證外，物權(quán)法還應(yīng)當(dāng)規(guī)定其他一些事項(xiàng)，雖

18、然無(wú)需登記，但仍然需要公證，沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證，其行為是無(wú)效的。舉例言之，在物權(quán)法中可能會(huì)涉及相關(guān)提存問(wèn)題，如在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向抵押權(quán)人所在地的公證機(jī)構(gòu)提存。這時(shí)抵押人去公證機(jī)關(guān)辦理提存手續(xù)，雖然無(wú)需登記，但是也要先經(jīng)過(guò)公證。這就是所謂提存公證。其他的還有：如果當(dāng)事人雙方在有關(guān)的物權(quán)行為中約定，需要公證其行為方產(chǎn)生法律效力的，該公證直接決定相應(yīng)法律行為是否生效，因而也屬于“必證事項(xiàng)”。# p% V# v3 w2 # D1 V" b1 c% O. 2 '三、需要探討的三個(gè)問(wèn)題2 * d$ k, L. D+ a$ U. i4

19、 g公證在我國(guó)雖然目前發(fā)展較快，勢(shì)頭看好，但人們對(duì)公證制度的作用還普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，在將公證制度引入物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，需要在理論上和制度建構(gòu)上明確和解決以下問(wèn)題：) C& J. g1 j( s' p問(wèn)題之一：對(duì)民事行為強(qiáng)制進(jìn)行公證，是否屬于對(duì)契約自由原則的限制或破壞？  S9 z" G/ D7 9 l+ q' D: 應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，契約自由是私權(quán)自治原則的首要含義，也是文明國(guó)家普遍認(rèn)同的基本市場(chǎng)準(zhǔn)則，這是毋庸置疑的，這個(gè)原則應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠浞肿鹬?。但是，?duì)部分重要的民事法律行為進(jìn)行強(qiáng)制性公證，并不會(huì)導(dǎo)致契約自由的喪失，更不意味著是對(duì)公

20、民私權(quán)利的干預(yù)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)變動(dòng)是一個(gè)重要社會(huì)活動(dòng)，它會(huì)對(duì)個(gè)人和社會(huì)帶來(lái)重要的影響，而且這個(gè)過(guò)程涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，容易引發(fā)糾紛，發(fā)生糾紛后，司法機(jī)關(guān)解決起來(lái)也有較大難度，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)這個(gè)過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和監(jiān)督，以預(yù)防糾紛的發(fā)生。從這個(gè)意義上說(shuō)，公民的民事權(quán)利也具有一定程度上的社會(huì)屬性，正是這個(gè)社會(huì)屬性，成為公證介入其中的理論根據(jù)。尤其是，實(shí)施強(qiáng)制性公證并不會(huì)限制契約自由，是否簽訂契約，是否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)，完全是當(dāng)事人自己決定的事項(xiàng)，公證機(jī)關(guān)不可能進(jìn)行干預(yù)，也沒(méi)有干預(yù)的權(quán)限和機(jī)會(huì)。只有在“契約自由”完成后，公證機(jī)關(guān)才適當(dāng)介入，介入的目的僅僅是對(duì)“契約自由”進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，防止交易主體的“契約

21、自由”引發(fā)無(wú)謂的糾紛或造成重復(fù)性勞動(dòng)。從這個(gè)意義上說(shuō)，公證不僅沒(méi)有損害契約自由，反而是確保了契約能夠真正自由。事實(shí)上，不是因?yàn)楣C介入其中才出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，只要對(duì)物權(quán)變動(dòng)實(shí)施實(shí)質(zhì)性審查，都會(huì)產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題。由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，恐怕就有行政權(quán)肆意干涉私權(quán)的問(wèn)題了。對(duì)公證機(jī)關(guān)而言，如果其實(shí)質(zhì)性審查存在錯(cuò)誤，將會(huì)導(dǎo)致?lián)p害賠償責(zé)任的出現(xiàn)。+ B4 X* D2 |. 問(wèn)題之二：公證的介入是否增加物權(quán)變動(dòng)的交易成本？1 V7 Y. K6 X5 |; L+ : S. y公證機(jī)關(guān)介入物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程，必然會(huì)引起交易成本機(jī)制的轉(zhuǎn)換。一方面，公證機(jī)關(guān)雖然屬于非盈利性機(jī)構(gòu)，但為了生存，也是需要交納適當(dāng)?shù)氖掷m(xù)費(fèi)的，這

22、是交易主體需要投入的成本；另一方面，從國(guó)家這個(gè)角度看，國(guó)家設(shè)立公證機(jī)關(guān)，并且要求公證機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程強(qiáng)行介入，并進(jìn)行調(diào)查審核，確定其真實(shí)性和合法性，這也是需要投入成本的。但是，任何一項(xiàng)制度的實(shí)施都是需要投入成本的，關(guān)鍵要看這種成本的付出是否值得。通過(guò)公證，過(guò)濾了物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的各種無(wú)效甚或非法因素，有效地減少了糾紛的發(fā)生，這就節(jié)省了解決糾紛的司法資源。在此意義上，在物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中增加一個(gè)法律環(huán)節(jié)，增加一些交易成本是值得的。而且，對(duì)物權(quán)變動(dòng)實(shí)施強(qiáng)制性公證，除其所具有的預(yù)防糾紛的功能外，還有其他功能，比如提供數(shù)據(jù)、強(qiáng)化國(guó)家的宏觀調(diào)控能力等等。這些功能的獲得，也是需要付出代價(jià)的。公證機(jī)

23、關(guān)提前介入物權(quán)變動(dòng)過(guò)程，也節(jié)省了登記機(jī)關(guān)的成本。對(duì)交易主體而言，并不存在因?yàn)榻患{不起公證費(fèi)用而無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的情形。公證法（草案）規(guī)定：符合法律援助條件的公民申請(qǐng)辦理法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，減半繳納或者免繳公證費(fèi)。這便保障了有經(jīng)濟(jì)困難的當(dāng)事人能夠履行法定公證義務(wù)。事實(shí)上，與普通法國(guó)家相比，在大陸法國(guó)家，由于公證人的參與，不動(dòng)產(chǎn)交易的安全可以得到最大限度的保障，實(shí)際發(fā)生的交易成本則低得多。3 z9 B  K# N5 i問(wèn)題之三：我國(guó)登記職能是由目前的行政機(jī)關(guān)執(zhí)行還是改由法院實(shí)施？6 t$ d) f, m6 3 y3 X對(duì)此有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記事務(wù)

24、仍然應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)，并且建議我國(guó)應(yīng)當(dāng)在政府機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門(mén)的登記機(jī)構(gòu)，可以將其稱為“不動(dòng)產(chǎn)登記局”，統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄，廢止目前實(shí)行的多部門(mén)登記，以及在有些地方施行的按照權(quán)利人的級(jí)別進(jìn)行分級(jí)登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地及資料的統(tǒng)一性。這兩種觀點(diǎn)都不無(wú)道理，但筆者更傾向于第二種觀點(diǎn)，即將我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)交給法院統(tǒng)一行使，這種做法利大于弊。具體理由是：其一，在我國(guó)目前，登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)行使登記權(quán)，即使采用形式審查原則，也不夠超脫。換而言之，由行政機(jī)關(guān)行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記權(quán)，不利于行政機(jī)構(gòu)的職能轉(zhuǎn)變。而由法院負(fù)責(zé)登記，不僅其中立性和客觀性特征將強(qiáng)化其權(quán)威性和公信力，而且還有利于推動(dòng)行政管理體制的改革。其二，由行政機(jī)關(guān)作為登記部門(mén)，難以消除政出多門(mén)、分散林立的弊端，也就是難以確保登記部門(mén)的統(tǒng)一性，容易造成登記效率的低下以及登記出錯(cuò)的弊端。比如一個(gè)工廠要整體抵押，就必須分別到房產(chǎn)部門(mén)、地產(chǎn)部門(mén)、公安部門(mén)等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行登記，這無(wú)疑會(huì)增加當(dāng)事人的登記困難。由法院負(fù)責(zé)登記