華府世家項(xiàng)目開盤方案

1、華府世家工程開盤方案一、開盤推廣媒介1、現(xiàn)有推廣媒介A. 戶外硬廣：保障現(xiàn)有戶外硬廣發(fā)布渠道及數(shù)量 家庭號(hào)北十字 路口處、郵電所及新世紀(jì)三處 ，開盤前實(shí)時(shí)更新相關(guān)內(nèi)容；B. 電視字幕：突出地鑫品牌及工程產(chǎn)品信息，開盤前后的相關(guān) 重要信息的傳達(dá)；暫定電視字幕每月一更換。C. 道旗：平安大街共計(jì) 70 多面；D. 銷售人員派單：春節(jié)后處于暫停狀態(tài)。E. 車體廣告：保障現(xiàn)有數(shù)量不變。F. 工程現(xiàn)場(chǎng)：工地圍擋。G. 口碑：工程良好形象及良好口碑，在客戶之間傳播，形成老 帶新效應(yīng)。H. 夾報(bào)：在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，配合活動(dòng)時(shí)選擇性投放。 開盤前保持現(xiàn)有推廣媒介數(shù)量不變， 對(duì)戶外硬廣畫面及電視 文字進(jìn)行更新，

2、開盤前半個(gè)月做 2期正版夾報(bào)直投， 加大 DM 投 放數(shù)量及投放區(qū)域。2、來電來訪統(tǒng)計(jì)及分析本工程自 2021年 7月至 2021年 3月 15日，共計(jì)來 電 330組； 來訪 438 組。3、媒介渠道細(xì)分統(tǒng)計(jì)A、來訪渠道細(xì)分車體廣告8%戶外廣告/9%7%夾報(bào)兩期0%DM單頁35%工程路過11%電視字幕朋友介紹13%17% DM單頁朋友介紹 匚電視字幕 廠工程路過 戶外廣告 !'車體廣告 路旗L夾報(bào)兩期DM單頁：35%朋友介紹：17%電視字幕：13%工程路過：11%戶外廣告：9%車體廣告：8%路旗:7%夾報(bào)兩期：0%路旗數(shù)量組來訪渠道：數(shù)量組DM單頁：148朋友介紹：72電視字幕：58

3、工程路過：49戶外廣告：41車體廣告：36路 旗：32夾報(bào)兩期：2數(shù)據(jù)分析：從數(shù)據(jù)上看，來訪渠道效果前三位的分別是 DM單頁、朋 友介紹及電視字幕；后三位分別是車體廣告、路旗、夾報(bào)兩期；DM單頁由工程銷售人員或是公司外聘專門派單人員手遞手直接將項(xiàng) 目宣傳單頁傳遞到客戶手中，直達(dá)性和準(zhǔn)確率都是最高的，這就是DM單頁為什么是來訪渠道中最有效的原因，下一階段，我們要更加 注重DM單頁單頁的設(shè)計(jì)制作，把工程的主力賣點(diǎn)及階段性相關(guān)信息 通過這種方式有效的傳達(dá)給客戶，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)DM單頁投放的監(jiān) 督管理，使其發(fā)揮最大的效應(yīng)；朋友介紹直接表達(dá)了本案在工程宣 傳力度上，工程形象上的工作做的到位，及在三、四線

4、城市，口碑 宣傳的重要性，在今后的銷售及宣傳工作中，要把客戶的親身體驗(yàn) 感放到第一位，做好本案的口碑，將這種無形的宣傳渠道做到最大 化；在以往對(duì)三、四線城市工程的宣傳渠道中，電視字幕也是比擬 有效的一種媒介，建議長期持續(xù)發(fā)布。車體廣告及夾包由于涉及面較窄，且畫面色彩、制作等都受到了一 定的影響，所以效果不是十分理想，建議車體廣告在發(fā)布時(shí)間到期 后減少車次，夾報(bào)只在工程開盤或是認(rèn)購前投遞；道旗由于發(fā)布時(shí) 間較短，且又在春節(jié)前，所以效果也不十分理想，建議定期做道旗 上的更換，保證畫面與工程的銷售節(jié)點(diǎn)相互一致。目前的三處戶外廣告牌，據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)反響，最有效的是新世紀(jì)樓體 廣告，效果最差的，是家庭號(hào)超市

5、北邊十字路口處的，建議家庭號(hào) 超市北邊十字路口處的戶外到期后，不再續(xù)約，以節(jié)省廣告本錢， 而現(xiàn)有的戶外廣告畫面要隨著工程銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)的更新，以保 持畫面的新鮮感，提高客戶對(duì)工程的關(guān)注度。B、來電渠道細(xì)分路旗夾報(bào)兩期5% 2% 車體廣告8%DM單頁36%戶外廣告12%工程路過10%電視字幕13%朋友介紹14% DM單頁 朋友介紹 L電視字幕I戶外廣告 工程路過 車體廣告 路旗 夾報(bào)兩期DM單頁：36%朋友介紹：14%電視字幕：13%戶外廣告：12%工程路過：10%車體廣告：8%路旗:5%夾報(bào)兩期：2%夾報(bào)兩期08車體廣告 工程路過 戶外廣告 電視字幕273238朋友介紹DM單頁1210204

6、06080100120140來電渠道：數(shù)量組DM單頁：121朋友介紹：46電視字幕：42戶外廣告：38工程路過：32車體廣告：27路 旗：16夾報(bào)兩期：8來電渠道分析：來電效果統(tǒng)計(jì)結(jié)果根本與來訪保持一致，同樣是 DM單頁、朋友介紹及電視字幕效果最正確，來電統(tǒng)計(jì)中夾報(bào)在效果上還是起到了一定的作用，共計(jì)8組來電，占到了總來電數(shù)的2%4、開盤前媒體投放建議根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)來電來訪的渠道媒介統(tǒng)計(jì)上看， DM 單頁、朋友 介紹及電視字幕始終是效果最理想的推廣渠道，建議開盤前加強(qiáng)提 高DM設(shè)計(jì)、印刷制作的質(zhì)量，增加 DM單頁派發(fā)的數(shù)量；繼續(xù)提高 工程形象，做好客戶后期維護(hù)工作，增加工程美譽(yù)度，提升客戶對(duì) 本

7、案及地鑫公司的忠誠度；持續(xù)發(fā)布電視文字，開盤全對(duì)文字進(jìn)行 更新，提高來電來訪數(shù)量；建議開盤前半個(gè)月開始做正版的夾報(bào)直 投，擴(kuò)大工程開盤影響力；家庭號(hào)北十字路口處戶外廣告牌的效果 不很十分理想，建議到期后，不再續(xù)約發(fā)布。另根據(jù)我司在三、四 線城市的操盤經(jīng)驗(yàn)上看，就本案售樓處所在位置，及縣城各個(gè)競(jìng)爭 工程已在平原主要商業(yè)街道處增設(shè)第二賣場(chǎng)的實(shí)際情況，建議開發(fā) 公司在平原縣主要商業(yè)圈增設(shè)第二賣場(chǎng)，提升工程競(jìng)爭力，確保本 案在強(qiáng)銷期及持銷期中的來電來訪數(shù)量。、開盤前各工程近況1、星空觀園：物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層、高層均價(jià)： 3700元/ 平米不包括 4+1的頂樓在售樓號(hào)： 4、6、 8、9、10

8、、11、13、14、15、16、18、19、21 開發(fā)期數(shù)： 4 期工程情況：進(jìn)入 4 月，觀原現(xiàn)場(chǎng)銷售情況有回暖跡象，銷售均價(jià)沒 有明顯調(diào)整，優(yōu)惠措施一次性 97 折，貸款 99 折，本月簽約的，每 平米再優(yōu)惠 80 元，觀原 4月底 5月初方案推售工程高層，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了 解，主要是推出 20#、21#這兩棟高層，共計(jì) 90 套左右，均價(jià)約為 3750 元/ 平米左右；建議本工程開盤時(shí)間與觀園 5 期高層開盤時(shí)間盡 量相隔 10 到 15 天。2、湖濱花苑物業(yè)類別 ： 住宅占地面積： 約 4 萬平米容積率： 2 。 46建筑類別 ： 小高層和 10%多層和 10%高層物業(yè)地址 ： 平安大街南側(cè)畜

9、牧路以東交通狀況 ： 平安大街、畜牧路總銷售情況： 總戶數(shù)： 707 套，已售： 197套，可售： 510套 均價(jià)： 3500-3800元/ 平米近期銷售狀況： 9 號(hào)樓多層，開盤銷售 13 套。近期主力戶型： 90-120 平米近期優(yōu)惠： 首付 1 萬抵 2 萬活動(dòng)。總銷售情況： 小高層已開盤的銷售 5060%，多層售樓員稱 80%已銷 售。小結(jié)： 1 ，工程地理位置很好，處于市中心核心地段，西面緊臨 琵琶灣公園市中心唯一大型水景公園，北面緊臨 新世紀(jì)廣場(chǎng)市中心最大商圈。2 ，交通較為便利，緊鄰城市主干道平安大街，四面通達(dá) 性較好，且擁有較好的昭示性。3，景觀、配套都較為豐富。4，僅一棟多層

10、，與華府世家競(jìng)爭關(guān)系不大，多層去化較快，小高層去化率速度不高，說明當(dāng)?shù)貙?duì)多層認(rèn)同度較3、麗水豪庭 B 區(qū)： 物業(yè)類別 ： 住宅占地面積： 約 6 萬平米容積率： 2 。 34建筑類別 ： 多層根本售完和高層物業(yè)地址 ： 富民大街東首交通狀況 ： 富民大街總銷售情況：高層總： 706 套，已售： 229 套，剩余： 447 套 均價(jià)： 3500-3700近期銷售狀況：平穩(wěn)銷售近期主力戶型：兩居室 85-105 、三居室105-136 m2近期優(yōu)惠： 120 元/ 平米優(yōu)惠一直末變。小結(jié)： 1 ，由于開發(fā)商因資金糾紛，工程處于穩(wěn)步銷售階段， 無調(diào)價(jià)與活動(dòng)等，售樓員守株待兔。2，賣點(diǎn)提練不到位，旁邊

11、有個(gè)小學(xué)就稱學(xué)區(qū)旁，而與 琵琶灣公園僅數(shù)步之距卻末突顯。3，已無多層產(chǎn)品，與華府競(jìng)爭不大。4、湖畔麗園： 物業(yè)類別 ：住宅 占地面積： 107.4 畝建筑面積： 155580 m建筑類別 ： 21 幢樓組成， 9 幢 5 層花園洋房， 12 幢高層住宅物業(yè)地址 ：桃源大道與平安大街交匯處向北 500 米交通狀況 ：桃源大道、平安大街 剩余房源： 1200 多戶 總銷售情況：不詳小結(jié)： 1 ，本樓盤北面七棟預(yù)售，位于市中心琵琶灣南門總面 積 400-600 平米上下兩層售樓處正在裝修。2 ，交通通達(dá)性較好，桃源大道、平安大街均為城市主 干道。3 ，位于末來中央政務(wù)區(qū)，具有一定的升值空間。 平安府

12、：物業(yè)類別 ：住宅 占地面積：不詳 拿地本錢 204萬/ 畝。 目前工程尚末開工，為青島公司代理銷售， 工程在縣城有一定知名度前期戶外及公交站牌等廣告影響臨時(shí) 售樓處在琵琶彎西門， 等工程開工后在工程周邊再做一個(gè)售樓處，室內(nèi)裝修為古典中式風(fēng) 格，無沙盤。售樓員 4 名，售樓員稱 2021年年底開盤。三、開盤價(jià)格策略 開盤銷售均價(jià)：A. 特價(jià)房均價(jià)： 3579元/ 平米B. 非特價(jià)房均價(jià)： 3767元/ 平米C. 工程一期整體均價(jià)： 3691/ 平米 開盤優(yōu)惠措施：A. 貸款客戶享受 99 折優(yōu)惠；B. 一次性付款客戶享受 98 折優(yōu)惠；C. 特價(jià)房優(yōu)惠措施待定。四、推盤策略一期共推出 1#、2#、3#、7#、9#號(hào)共計(jì) 5棟多層住宅， 148戶， 及 2#和 3#樓底商 8 戶；一期總計(jì)推售房源 156套；其中每棟樓 1 單 元做特價(jià)房銷售，特價(jià)房源總數(shù)不超過 30 套。五、開盤形式由于目前客戶大局部仍然處于對(duì)市場(chǎng)持幣觀望，期待房價(jià)下跌， 所以前期客戶積累并不十分理想，我司預(yù)判開盤