公證書被撤銷,可否直接申請(qǐng)更正登記

1、公證書被撤銷，可否直接申請(qǐng)更正登記申請(qǐng)人故意隱瞞事實(shí)取得公證書，在查實(shí)后公證書被撤銷的情況下，是否可直接申請(qǐng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理更正登 記？本文試通過一個(gè)案例總結(jié)實(shí)踐中此類問題的解決思路。1999年 2月24日，朱某（女）和周某（男）登記結(jié)婚（雙方均系再婚，婚后未生育子女） 。婚后周某單位分配一套住房，隨后參加了房改，為朱某和周某共同共有的房屋。2001年1月 28日，男方周某與其女兒（與前妻所生）周小某簽訂贈(zèng)與合同，將上述房屋贈(zèng)與女兒。 2002 年 1 月 31 日，雙 方就贈(zèng)與合同進(jìn)行了公證。同年 11月 6 日，房屋登記機(jī)構(gòu) 向其女兒周小某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。 2010 年，周小某與馬某

2、結(jié)婚，婚后生育一子一女。 2016 年 10 月，周小某去世， 周小某名下。同年 10月 12日，公證處作出撤銷公證書的決后母朱某在整理其遺物時(shí)發(fā)現(xiàn)前述房屋已于2002 年過戶于定。周某也承認(rèn)與女兒周小某在申辦贈(zèng)與合同公證時(shí)對(duì)周某 的婚姻狀況進(jìn)行了虛假陳述，故意隱瞞了周某再婚事實(shí)，現(xiàn) 申請(qǐng)撤銷向周小某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證并更正恢復(fù)原登記 在周某名下的房屋所有權(quán)證，然而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦 理。1 申請(qǐng)人認(rèn)為登記結(jié)果錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記，不動(dòng)產(chǎn)登記 機(jī)構(gòu)登記無過錯(cuò)而不予辦理。申請(qǐng)人朱某、周某認(rèn)為，對(duì)于 登記錯(cuò)誤行為，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)稱細(xì)則 ）第 79 條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登

3、記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤， 可以申請(qǐng)更正登記” ，第 80 條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤的， 應(yīng)當(dāng)予以更正” 等規(guī)定， 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)于登記結(jié)果錯(cuò)誤進(jìn)行更正登記。而不 動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為，該房屋登記行為在辦理時(shí)各項(xiàng)資料齊 全，符合當(dāng)時(shí)登記條件，登記無過錯(cuò)。且該房屋系周小某遺 產(chǎn)，包括周某在內(nèi)，周小某的丈夫、子女以及生母作為遺產(chǎn) 繼承人均與房屋的處理結(jié)果有利害關(guān)系，需權(quán)利人、利害關(guān) 系人協(xié)商一致才能申請(qǐng)辦理更正登記。2 申請(qǐng)人以隱瞞事實(shí)的手段取得公證書，現(xiàn)以公證書撤銷為39條由直接申請(qǐng)撤證不適用更正登記。公證書的撤銷僅意味著公 證效力自

4、始無效。 2016 年，公證處依據(jù)公證法第當(dāng)事人、公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人認(rèn)為公證書有錯(cuò)誤的，可 以向出具該公證書的公證機(jī)構(gòu)提出復(fù)查。公證書的內(nèi)容違法 或者事實(shí)不符的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)撤銷該公證書并予以公告， 該公證書自始無效”的規(guī)定，決定撤銷所涉及的公證書。現(xiàn) 該公證書已經(jīng)撤銷并且自 2002年1月 31日至 2016年10月 12 日一直無效。 然而公證無效并不意味著贈(zèng)與合同的自然無 效。對(duì)此，可參照合同法與物權(quán)法等法律的相關(guān)規(guī) 定。合同法第 32 條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立；第35 條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地

5、點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)；第44 條規(guī)定，依法成立 的合同自成立時(shí)生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、 登記等手續(xù)生效的， 依照其規(guī)定。物權(quán)法 第 6 條明確，“不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登 記”。第 9 條則規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消 滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法 律另有規(guī)定的除外。 ”所以依法成立的不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同，登 記完成產(chǎn)生效力，而與是否對(duì)不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同進(jìn)行公證并不 相關(guān)。因此，本案例中周某與周小某之間公證書的撤銷與其 公證內(nèi)容（即該房屋的贈(zèng)與合同）的生效與否并不相關(guān)。此 外，公證書并非不動(dòng)產(chǎn)登記的法定條件，該房屋轉(zhuǎn)移登記的

6、 行政行為依法依規(guī)。 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第 17 條 規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分 割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 自事實(shí)發(fā)生之日起九十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記， 權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明 等文件?！狈课莸怯涋k法第 33 條也規(guī)定了申請(qǐng)房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交的材料： 登記申請(qǐng)書、 申請(qǐng)人身份證明、 房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn) 移的材料、 其他必要材料 （前款第四項(xiàng)材料可以是買賣合同、 互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律

7、文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料）。據(jù)此，贈(zèng)與合同是涉案房屋轉(zhuǎn)移登記的權(quán)源資料，公證書并非房屋登記的法定 條件。周某與其女兒周小某提交的申請(qǐng)資料齊全、符合法定 形式，該房屋轉(zhuǎn)移登記行為在當(dāng)時(shí)確系依據(jù)充分、適用法律 法規(guī)正確，符合法定形式，并無不當(dāng)。 3 申請(qǐng)人可以相關(guān)利 害人共同認(rèn)定或相關(guān)法律文書判定贈(zèng)與合同無效為依據(jù)，申 請(qǐng)辦理更正登記。依據(jù)細(xì)則第 79 條，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請(qǐng)更正登記。權(quán)利人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書； （二）證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料；三）其他必要材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系 材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材 料”，最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī) 定第 8 條“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、 共有、 贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷 為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知 當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議”的規(guī)定，申請(qǐng)人可以與相關(guān)利害 人共同認(rèn)定該房屋的登記結(jié)果錯(cuò)誤，或以民事訴訟案件相關(guān) 法律文書判定贈(zèng)與合同無效為依據(jù)申請(qǐng)辦理更正登記。上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在具體辦理登記業(yè)務(wù)時(shí)，遇到申請(qǐng)人僅 以隱瞞事實(shí)的公證書撤銷為由申請(qǐng)撤證的情況，可以