合同效力動(dòng)態(tài)變化研究

1、合同效力動(dòng)態(tài)變化研究        摘要  合同效力動(dòng)態(tài)變化指合同的效力在合同締結(jié)時(shí)與合同締結(jié)后、合同訴訟程序啟動(dòng)時(shí)與合同訴訟進(jìn)行中，由于影響合同效力的或法律外的其它事實(shí)因素發(fā)生變化而導(dǎo)致合同效力發(fā)生改變。立法與司法實(shí)踐一般都在一定程度上承認(rèn)這種變化，但由于現(xiàn)行立法及司法解釋的缺陷，導(dǎo)致了司法實(shí)踐的混亂。我們認(rèn)為，承認(rèn)合同效力動(dòng)態(tài)變化不應(yīng)一律交由法官自由裁量，而應(yīng)通過(guò)完善合同效力動(dòng)態(tài)變化法律制度予以規(guī)制。在制度構(gòu)建上應(yīng)平衡各種價(jià)值追求，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由原則；既要堅(jiān)持鼓勵(lì)交易

2、的市場(chǎng)內(nèi)在要求，同時(shí)又不能舍棄信守誠(chéng)實(shí)信用的商業(yè)道德。因此，在制度構(gòu)建上應(yīng)在各種價(jià)值沖突中尋求組合價(jià)值的最大化。     關(guān)鍵詞 合同 效力 無(wú)效  效力待定 可撤銷(xiāo)    合同的效力，又稱(chēng)合同的法律約束效力，是指法律賦予的依法成立的合同具有拘束當(dāng)事人各方，甚至合同外第三方的強(qiáng)制力。影響合同的效力因素很多，這些因素往往處于不斷變化之中。因而，會(huì)出現(xiàn)一份合同在成立時(shí)與成立后、訴訟程序啟動(dòng)時(shí)與訴訟進(jìn)行中效力發(fā)生變化，給審判帶來(lái)一系列問(wèn)題。合同效力動(dòng)態(tài)變化并非想當(dāng)然那么簡(jiǎn)單，無(wú)論在立法，還是司法上均存在分歧。筆者擬就此進(jìn)行試探性研

3、究，以期拋磚引玉。    一、合同效力動(dòng)態(tài)變化概念    合同效力動(dòng)態(tài)變化指合同的效力在合同締結(jié)時(shí)與合同締結(jié)后、合同訴訟程序啟動(dòng)時(shí)與合同訴訟進(jìn)行中，由于影響合同效力因素發(fā)生變化或消亡而導(dǎo)致合同效力發(fā)生改變。當(dāng)事人締結(jié)合同，一般是依據(jù)締約時(shí)實(shí)施的法律，或者依據(jù)締約時(shí)對(duì)方對(duì)影響締約因素的陳述。除少部分即時(shí)履行合同外，一份合同從成立到合同關(guān)系終止，往往要跨越一個(gè)時(shí)間段，短則幾天，長(zhǎng)則一、二十年。期間，影響合同效力的因素，諸如法律規(guī)定、其它事實(shí)因素都可能發(fā)生變化，它們是否會(huì)對(duì)已經(jīng)形成的合同效力產(chǎn)生怎樣的影響？抑或者，在合同糾紛訴訟進(jìn)行中，一方

4、當(dāng)事人依據(jù)締約時(shí)存在的某種影響合同效力的因素，起訴至法院，向法院提出請(qǐng)求，而在案件審理過(guò)程中這種因素發(fā)生變化或不復(fù)存在，法院是根據(jù)起訴時(shí)存在的事由做出裁判，還是根據(jù)變化或消失后的情態(tài)做出裁判？合同效力動(dòng)態(tài)變化實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于確認(rèn)合同效力時(shí)間界限問(wèn)題，具體的說(shuō)，合同效力是以合同成立時(shí)存在的影響合同效力因素作為效力判斷依據(jù)，還是以合同存續(xù)期間最終存在的影響合同效力因素作為效力判斷依據(jù)。合同效力動(dòng)態(tài)變化概念的存在以承認(rèn)合同效力變化為前提，如果完全否認(rèn)這種變化，一味以合同成立時(shí)或訴訟啟動(dòng)時(shí)存在的影響合同效力因素作為效力判斷依據(jù)，即合同效力不會(huì)改變，那么，合同效力動(dòng)態(tài)變化概念就沒(méi)有絲毫存在的意義。事實(shí)上

5、，法院在審理民商事案件中，都不同程度承認(rèn)這種變化。因此，合同效力動(dòng)態(tài)變化有其存在的價(jià)值。    二、合同效力動(dòng)態(tài)變化與合同變更    合同變更有狹義和廣義之分。狹義的合同變更是指合同內(nèi)容的變更，即在合同主體不變的情況下，改變合同內(nèi)容。廣義的合同變更是指除合同內(nèi)容變更外，還包括合同當(dāng)事人的變更，即我們通常說(shuō)的合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。合同效力動(dòng)態(tài)變化并不涉及合同主體或合同內(nèi)容的變化，即在合同主體和內(nèi)容均不變的條件下考察構(gòu)成合同效力的因素發(fā)生變化對(duì)合同效力的影響。因此，合同效力動(dòng)態(tài)變化不同于合同變更。    三、合

6、同效力動(dòng)態(tài)變化與法的效力    法的效力即法的約束力，包括法的對(duì)象效力，即法的適用對(duì)象有哪些，具體的說(shuō)就是法對(duì)什么人、什么組織有效；法的空間效力，即指法適用的地域范圍；法的時(shí)間效力，即指法效力的起止時(shí)間以及對(duì)其實(shí)施前的行為有無(wú)溯及力。而合同效力動(dòng)態(tài)變化是指合同效力隨影響合同效力的因素變化會(huì)發(fā)生怎樣對(duì)應(yīng)的變化?？梢?jiàn)，合同效力動(dòng)態(tài)變化與法的效力是兩個(gè)有著質(zhì)的差別的概念。但是，合同效力評(píng)斷體現(xiàn)法的價(jià)值取向，法的對(duì)象效力、空間效力及時(shí)間效力發(fā)生變化，也可能帶來(lái)合同效力的變化。如果說(shuō)法的對(duì)象效力、空間效力一般較為穩(wěn)定，對(duì)合同效力影響不那么明顯，而法的溯及力則表現(xiàn)的比較明顯的

7、，新舊法律對(duì)合同效力有不同規(guī)定，隨著舊法的廢止，新法的頒布，合同的效力可能發(fā)生重大的改變。因此，合同效力動(dòng)態(tài)變化與法的效力有著密切聯(lián)系，研究合同效力動(dòng)態(tài)變化必然要研究法的效力。    四、影響合同效力變化的因素    （一）影響合同效力變化的因素    1、法律因素    立法者的價(jià)值取向不是一成不變的，在不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)階段，適時(shí)的對(duì)價(jià)值體系做出調(diào)整是必要的。由于立法的變化、新法的實(shí)施及舊法的廢止，導(dǎo)致成立的合同因適用新舊法，效力認(rèn)定上出現(xiàn)不同結(jié)果。如：成立的合同依據(jù)成立時(shí)

8、的法律為有效合同，而在合同關(guān)系存續(xù)期間，依據(jù)新實(shí)施的法律為無(wú)效合同等。    2、影響合同效力的法律外的其它事實(shí)    影響合同效力的法律外的其它事實(shí)在合同關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生變化也會(huì)帶來(lái)合同效力的變化。如：在可撤銷(xiāo)合同中，一方以欺詐使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損害方知道后請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)。在訴訟進(jìn)行中，對(duì)方對(duì)欺詐事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)救，消除欺詐因素，即賴以撤銷(xiāo)合同的因素不復(fù)存在。這些因素往往是合同外部事實(shí)，諸如追認(rèn)行為、事后取得處分權(quán)事實(shí)、簽訂合同后取得簽訂合同的主體資格等。    3、法律因素及影響合同

9、效力的法律外的其它事實(shí)共同作用    即在合同存續(xù)期間，同時(shí)存在法律因素及影響合同效力的法律外的其它事實(shí)的變化。    （二）合同效力變化的分類(lèi)    1、按照合同不同效力之間轉(zhuǎn)變劃分    關(guān)于合同效力，有以下基本概念：有效、無(wú)效、效力待定、可撤銷(xiāo)。合同效力變化相應(yīng)可分為以下幾類(lèi)：    （1）有效合同與無(wú)效合同之間轉(zhuǎn)變。有效合同一般指是指合同行為人具有相應(yīng)的民事行為、意思表示真實(shí)，并不違反法律和社會(huì)公共利益；而無(wú)效合同一般是那些嚴(yán)重欠缺有效要

10、件，絕對(duì)不允許合同各方的合意具有法律約束力。立法者對(duì)無(wú)效合同一般嚴(yán)格限制。合同法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡谖迨龡l規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：（一）造成對(duì)方人身傷害的；（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的?！庇捎诜梢?guī)定的變化，依據(jù)新舊法律，對(duì)同樣一份合同效力判斷可能出現(xiàn)原來(lái)有效的合同，現(xiàn)在為無(wú)效；原來(lái)無(wú)效的合同，現(xiàn)在為有效。    （2）有

11、效合同與效力待定合同之間轉(zhuǎn)變。合同法第四十七條第一款規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)?！钡诙钜?guī)定“相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出?！焙贤ǖ谒氖藯l第一款規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！钡诙钜?guī)定：“相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未

12、作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出?！?合同法第五十一條規(guī)定“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睂?duì)于上述限制民事行為能力人、無(wú)代理權(quán)人、無(wú)處分權(quán)人訂立的三類(lèi)效力待定合同由于當(dāng)事人的追認(rèn)行為或事后取得處分權(quán)，引起合同效力的改變。    （3）有效合同與可撤銷(xiāo)合同之間轉(zhuǎn)變。合同法第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)?！碑?dāng)一方對(duì)欺詐因素予以排除時(shí)，可

13、撤銷(xiāo)合同有可能轉(zhuǎn)化為有效合同。    （4）無(wú)效合同與效力待定合同之間轉(zhuǎn)變。合同法第四十七條、第四十八條、第五十一條規(guī)定的限制民事行為能力人、無(wú)代理權(quán)人、無(wú)處分權(quán)人訂立的三類(lèi)效力待定合同在合同法實(shí)施前即為無(wú)效合同，合同法實(shí)施后，即為效力待定合同。    （5）無(wú)效合同與可撤銷(xiāo)合同之間轉(zhuǎn)變。無(wú)效合同與可撤銷(xiāo)合同之間也可相互轉(zhuǎn)化，根據(jù)民法通則第五十八條，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所簽訂的合同為無(wú)效合同，而合同法第五十四條將其確定為可撤銷(xiāo)合同。    2、按照引起合同效力變

14、化因素劃分    （1）因法律變化導(dǎo)致合同效力變化。由于新舊法律對(duì)合同效力規(guī)定不同，法律的溯及力導(dǎo)致合同效力的變化。    （2）因影響合同效力的其它事實(shí)變化導(dǎo)致合同效力變化。影響合同效力的法律外的其它事實(shí)發(fā)生變化，對(duì)合同效力變化產(chǎn)生影響。    五、合同效力動(dòng)態(tài)變化的法律規(guī)定    （一）有關(guān)合同效力動(dòng)態(tài)變化立法    合同法第四十七條、第四十八條、第五十一條規(guī)定關(guān)于限制民事行為能力人、無(wú)代理權(quán)人、無(wú)處分權(quán)人訂立的三類(lèi)效力待定合同可能是合同法立

15、法關(guān)于合同效力動(dòng)態(tài)變化的唯一規(guī)定。而民法通則、擔(dān)保法等立法文件均無(wú)對(duì)該問(wèn)題做出明確規(guī)定。這不能不說(shuō)是個(gè)遺憾。上述規(guī)定不能涵蓋所有影響合同效力的因素的變化給合同效力帶來(lái)何種影響。立法的缺陷給司法帶來(lái)諸多不統(tǒng)一，于是司法解釋也隨之產(chǎn)生。1             （二）有關(guān)合同效力動(dòng)態(tài)變化司法解釋    1、變化引起合同效力變化    最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谝粭l第一款規(guī)定：“合同法實(shí)施以后成

16、立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定?！比绻摻忉屵m用于法院在合同效力判斷上，則立法變化對(duì)合同效力變化影響上似乎應(yīng)理解為：（1）合同法實(shí)施以前成立的合同，依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律是有效，合同法實(shí)施后，依據(jù)合同法該合同是無(wú)效（或效力待定或可撤銷(xiāo)），應(yīng)適用以前法律，認(rèn)定合同有效；（2）合同法實(shí)施以前成立的合同，依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律是無(wú)效，合同法實(shí)施后，依據(jù)合同法該合同是有效（或效力待定或可撤銷(xiāo)），應(yīng)適用以前法律，認(rèn)定合同無(wú)效。如果把這一態(tài)度抽象為法律變化對(duì)合同效

17、力的影響的普遍規(guī)則，則應(yīng)表述為：合同效力適用合同成立時(shí)的法律，依據(jù)當(dāng)時(shí)法律合同有效，則合同有效；依據(jù)當(dāng)時(shí)法律合同屬效力待定，則合同屬效力待定；依據(jù)當(dāng)時(shí)法律合同屬可撤銷(xiāo)，則合同屬可撤銷(xiāo)；依據(jù)當(dāng)時(shí)法律合同無(wú)效，則合同無(wú)效。一言以蔽之，合同的效力是以合同成立時(shí)實(shí)施的影響合同效力的法律因素作為效力判斷依據(jù)。我們認(rèn)為，做這樣絕對(duì)化的處理不恰當(dāng)。一份合同在成立時(shí)，依據(jù)當(dāng)時(shí)法律為有效合同。倘若這份合同在履行完畢時(shí)，法律關(guān)于其效力規(guī)定也沒(méi)有發(fā)生變化，只是糾紛發(fā)生后，法律關(guān)于這類(lèi)合同效力規(guī)定發(fā)生改變，法院仍然依據(jù)原來(lái)法律認(rèn)定為有效，一般不會(huì)不公。問(wèn)題是，如果這份合同履行期間跨越新舊法律的實(shí)施，該合同在新法實(shí)施后

18、，可能就無(wú)法繼續(xù)履行。此時(shí)，當(dāng)事人雖可以以不可抗力主張免責(zé)，但法院仍然要維持合同的效力，這是否還合理、還有意義？反之，如果一份合同在成立時(shí)，依據(jù)當(dāng)時(shí)法律為無(wú)效，合同關(guān)系存續(xù)期間，舊法被新法取代，依據(jù)新法此類(lèi)合同有效。法院是否還有必要否認(rèn)合同的的效力？即使法院這樣做，當(dāng)事人仍然可以就同樣的內(nèi)容重新簽訂一份合同。因此，在合同效力問(wèn)題上，統(tǒng)一的以合同成立時(shí)的法律作為合同效力的評(píng)判依據(jù)顯然不合適。    事實(shí)上，高院對(duì)此并無(wú)統(tǒng)一的觀點(diǎn)，在一九九五年十二月二十七日最高人民法院通過(guò)的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答所持的態(tài)度是有限承認(rèn)合同效力的變化，

19、即在適用新法的同時(shí)，允許當(dāng)事人按照新法要求做出補(bǔ)救。該法第26條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效?！钡?9條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法、商品房預(yù)售管理辦法實(shí)施前，并無(wú)法律規(guī)制預(yù)售行為，因此，很難認(rèn)為預(yù)售行為無(wú)效。新法實(shí)施后，適用新法，但承認(rèn)在

20、一定時(shí)限按照新法做出補(bǔ)救。    2、影響合同效力的法律外的其它事實(shí)因素變化對(duì)合同效力的影響    對(duì)于影響合同效力的法律外的其它事實(shí)因素變化是否對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，除限制民事行為能力人、無(wú)代理權(quán)人、無(wú)處分權(quán)人訂立的三類(lèi)效力待定合同外，立法并沒(méi)有明確的規(guī)定。比如在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后發(fā)現(xiàn)簽約前開(kāi)發(fā)商已將房屋抵押給銀行，開(kāi)發(fā)商隱瞞這一事實(shí)。買(mǎi)房人要求開(kāi)發(fā)商20天內(nèi)解除抵押。20天后，開(kāi)發(fā)商依然沒(méi)有行動(dòng)。買(mǎi)房人訴至法院，請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求雙倍返還購(gòu)房款。一審開(kāi)庭審理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商提供證據(jù)證明

21、其已在3天前解除抵押。法院是根據(jù)起訴時(shí)存在的影響合同效力的因素，支持原告的訴訟請(qǐng)求呢，還是根據(jù)變化了的情況駁回原告的訴訟請(qǐng)求呢？關(guān)于這點(diǎn)，我們無(wú)法從立法文件中找到答案。    同樣的，最高人民法院的司法解釋對(duì)此也并無(wú)明確的觀點(diǎn)，司法實(shí)踐也存在混亂。早在一九九五年十二月二十七日最高人民法院通過(guò)的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答所持的態(tài)度有限承認(rèn)合同效力的變化。該解釋第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效?！?第5條規(guī)定：

22、“出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”第6條規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?條規(guī)定： “轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理

23、了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?7條規(guī)定：“以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”第

24、20條規(guī)定：“以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。”第21條規(guī)定： “條例施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”第25條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方，沒(méi)有取得土地使用證，但投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。” 上述規(guī)定涉及到的合同無(wú)論是在城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施前，還是實(shí)施后，都屬于無(wú)效合同，而解釋