房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書

1、*大廈投資計(jì)劃書一、項(xiàng)目建設(shè)說明*大廈是 *置業(yè)有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區(qū)內(nèi)首座以“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住宅項(xiàng)目。“金融先行、商貿(mào)為主、地標(biāo)品質(zhì)”這三位一體的項(xiàng)目開發(fā)理念將隨著項(xiàng)目的建設(shè)鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前, 單層 100 余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位，勢必成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑與經(jīng)濟(jì)源動力。二、項(xiàng)目選擇地理位置概況該項(xiàng)目位于淮陽縣商業(yè)中心區(qū)域， 項(xiàng)目距東側(cè)龍湖國家濕地公園僅1.5 公里，東臨淮陽主干道龍都大道，西近 106 國道，距淮陽縣汽車站僅1 公里，項(xiàng)目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區(qū)，距淮陽縣人民醫(yī)院約1 公里，教育資源豐富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣

2、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淮陽縣雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、淮陽縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)一路通達(dá)，是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設(shè)施齊全的重點(diǎn)核心區(qū)。三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位1、市場需求狀況淮陽縣人口為 135 萬，城區(qū)人口 20 萬，根據(jù)淮陽縣 2007 年編制的淮陽縣城總體規(guī)劃，對縣城 2006-2020 年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進(jìn)行了明確的判定， 城市主體將以上述三大趨勢發(fā)展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。 同時積極融入 “周淮一體化”，加強(qiáng)與項(xiàng)城之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系， 充分利用空間上靠近周口的優(yōu)勢， 加快縣城向西發(fā)展， 壯大城市規(guī)模，增強(qiáng)其旅游服務(wù)、商貿(mào)職能，加快工業(yè)發(fā)展，積極與

3、周口產(chǎn)業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)、對接，積極融入“周淮一體化”。通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 農(nóng)民進(jìn)城是必然的趨勢， 目前淮陽縣住宅類的開發(fā)供給量約為 75 萬，市場去化率為 70 萬，市場供需基本持平，購買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢。2、開發(fā)策略定位（1）、小區(qū)占地約 5600 ，總規(guī)劃建筑面積約為16800 （2）、建筑類型：門市及居住房（3）、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，綠化率為30%，園林式景觀（4）、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進(jìn)行施工，同時做到安全化、規(guī)范化管理（5）、聘請知名物業(yè)公司，采用智能安防系統(tǒng)進(jìn)行綜合物業(yè)服務(wù)。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)

4、規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地： 4313 平方米，建筑面積： 16800 平方米。住宅戶型60-70 平方米的占 60%；90平方米的占 20%；50 平方米的占 20%，總戶數(shù)約 835 戶。車庫每套面積： 19.8 平方米，總套數(shù)約： 400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。（2）、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施1、環(huán)

5、境影響符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風(fēng)險分析（1）、工地建設(shè)風(fēng)險， 工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。（2）、項(xiàng)目位于中心地帶，（4）、周邊公司入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施（1）、充分進(jìn)行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。（4）、加強(qiáng)對商業(yè)的招商引資及周邊公司的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建設(shè)成本、

6、銷售、稅金、利潤估算1、建設(shè)成本估算：（1）、土地成本： 534.875 元 / 16800 =8985900 元，（2）、前期開發(fā)費(fèi)用： 450 元 / 16800 =7560000 元，（3）、主體工程費(fèi)用： 1200 元/ 16800 =20160000 元，（4）、安裝工程費(fèi)用： 550 元 / 16800 =9240000 元，（5）、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用： 61 元 / 16800 =1024800 元，（6）、園林環(huán)境費(fèi)用： 30 元/ 16800 =504000 元，（7）、配套設(shè)施費(fèi)用： 120 元 / 16800 =2016000 元，小計(jì)： 8985900+7560000+2

7、0160000+9240000+1024800+504000+201600049490700（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 158 元/ 16800 =2654400 元（9）、開發(fā)間接費(fèi)： 90 元 / 16800 =1512000 元（10）、管理費(fèi)用： 120 元 / 16800 =2016000 元（11）、銷售費(fèi)用： 40 元/ 16800 =672000 元小計(jì)： 2654400+1512000+2016000+6720006854400 元總計(jì)： 56345100 元。2、銷售估算：（1）、住宅：按 3400 元 / 5240 =17816000元 ； （ 2 ） 、 商 業(yè) ： 按 700

8、0 元 / 8567 =59969000 元；（3）、車庫：按 60000 元/ 個47=2820000 元；（4）、總計(jì)： 80605000 元。3、利潤估算：（1）、銷售利潤： 80605000-5634510024259900 元。（2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：營業(yè)稅及附加： 5.6%5.6%80605000=4513880 元。所得稅： 25%25%（ 80605000*15%） =3022688 元土地增值稅： 5%5% 80605000=4030250 元土地使用稅： 10 元/ 平方 *4313*3 129390 元不可預(yù)見費(fèi)（3）、稅后利潤：24259900-4513880-30

9、22688-4030250-129390 12563692 元。七、項(xiàng)目資金來源本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是公司自有資金， 二是銀行貸款， 三是預(yù)售收入。開發(fā)初期本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金 2500 萬元作為啟動資金，用于支付土地款項(xiàng)以及前期各種費(fèi)用，后期隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在辦理第三個證件后，開始著手準(zhǔn)備開發(fā)貸資料，擬需貸款1500 萬元，待項(xiàng)目進(jìn)入可售階段，以預(yù)售收入、房產(chǎn)抵押、按揭貸款等形勢迅速回籠資金。八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期1、項(xiàng)目實(shí)施原則（1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。（2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)

10、調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。2、建設(shè)周期（1）、2013年 10 月 20 日 -12 月 30 日，地質(zhì)勘察。（2）、2014年 1月 4 日-4 月 1 日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。（3）、2014年 4月 1 日-5 月 15 日審圖、圖紙交底。（4）、2014年 5月 15 日-2015 年 9 月 25 工程施工階段， 10 月 25 日全部竣工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：淮陽縣全區(qū)2、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（2014 年 11 月 -2016 年 5 月），12 月 1 日開始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（2014 年10 月做完）。4、多方位廣告宣傳（1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格