物業(yè)管理工作匯報

1、物業(yè)管理工作匯報物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個職能，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現(xiàn)著一個城市的品位和形象，關(guān)乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量，也是構(gòu)建和諧社會的保證。物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項維修資金的管理工作起步較晚，2005 年， 按照省、 市相關(guān)文件（鄂建 1999136號，黃政發(fā)200313 號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實，直至2008 年，國家建設(shè)部、財政部再次修改發(fā)布了新的住宅專項維修資金管理辦法（第 165 號令） ， 我縣的這項工作才引起重視，由當(dāng)時分管房產(chǎn)局

2、的建設(shè)局付局長汪祖文組織帶隊， 走訪考察了周邊縣市的進(jìn)展情況，借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗，然后經(jīng)局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平，明確了專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并上報縣建設(shè)局， 由縣建設(shè)局、財政局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于開展繳存商品住宅專項資金的通知（陽建發(fā)200843 號） ， 文件界定，自 2009年元月 1 日執(zhí)行。 下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報，供大家談?wù)摚⑻岢鑫覀€人的一些想法：1、 建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序按照規(guī)定，由縣財政局指定在中國建設(shè)銀行立交橋營業(yè)

3、所開設(shè)了專項維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴(yán)格實行“專戶存儲、?？顚Ｓ?、按幢設(shè)帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下，凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個人，須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金， 憑物業(yè)辦出具的住宅專項維修資金交存辦證聯(lián)系通知方可發(fā)證。2、 商品住宅專項維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法（一）交存流程我們現(xiàn)在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料 -物業(yè) 辦受理審核并開由維修資金繳存通知單 -一樓大廳收費 -物 業(yè)辦核實錄入臺賬并由具維修資金交存辦證聯(lián)系通知-交 易所辦證。正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料 -物業(yè)辦受理由具 繳存通

4、知單-銀行進(jìn)賬 -執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案 - 物業(yè)辦核實錄入臺帳由具辦證聯(lián)系通知-交易所辦證。（二）交存范圍和對象建設(shè)部、 財政部 165 號令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專項維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房） 均應(yīng)執(zhí)行165 號令由購房者個人交存專項維修資金，而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是：1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽建發(fā)200843 號文規(guī)定由個人全額交存；2、 開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000 平方米以下的住宅未征收維修資金；3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對第 1 種情況也有不足：同一

5、小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)全額交存。這種情況對以后維修資金分?jǐn)倳r將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足交齊維修資金。（三）交存標(biāo)準(zhǔn)縣建設(shè)局、財政局文件關(guān)于開展交存商品住宅專項維修資金的通知陽建發(fā) 200843 號文， 僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按 20 元 /平方米，框架結(jié)構(gòu)按24 元 /平方米征繳，當(dāng)時未考慮到樓房是否配置有電梯，未進(jìn)行區(qū)分。但實際上，由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現(xiàn)故障和損壞，且電梯房的建安造價相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和

6、無電梯房有所區(qū)別，適當(dāng)調(diào)整提高征收標(biāo)準(zhǔn)，建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上，電梯房提高2-4 元 /平方米。另外， 隨著我縣城市進(jìn)程的擴(kuò)展，拆遷安置集中。還建房此項工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發(fā)200843 號文標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，至于政府廉租房，也應(yīng)建立維修資金制度。三、物業(yè)管理其他工作的個人想法和建議（一）物業(yè)管理的職責(zé)和履行職責(zé)的建議通過學(xué)習(xí)和個人的理解，物業(yè)管理條例一共確立了七項物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)主要有：1、業(yè)主

7、大會、業(yè)主委員會成立備案；2、制訂物業(yè)管理臨時規(guī)約、 管理規(guī)約、 業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本；3、物業(yè)項目招投標(biāo)備案；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)；5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)入管理；6、專項維修資金的征收和使用管理。我局目前已啟動的工作主要是專項維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)，其它工作均未規(guī)范或啟動。建議：給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務(wù)中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動作準(zhǔn)備；適當(dāng)投入，加強(qiáng)自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察，借鑒經(jīng)驗；我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5 家，外來企業(yè)2 家，我們不僅要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)數(shù)量，還要提高企業(yè)的質(zhì)量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作

8、協(xié)調(diào)在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動起來，協(xié)調(diào)配合，才能更好促進(jìn)房管事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。 因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進(jìn)入，在開發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進(jìn)行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動中，在社會上招聘物業(yè)項目經(jīng)理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同，要求開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟(jì)收益。2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊，把握專項維修資金的使用。