安亭舊城7街坊地塊策劃方案

1、安亭舊城7街坊地塊策劃方案一、地塊基本概況地塊名稱：安亭鎮(zhèn)舊城區(qū)7號街坊地理位置：地處泗涇以北、新源路以東、和靜路以南、規(guī)劃公建用地以西土地面積：52581平方米容積率：樓面地價：1690元/平方米二、周邊市場現(xiàn)狀地塊位于安亭老鎮(zhèn)中心區(qū)附近，周邊小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、公園等生活配套設(shè)施相當(dāng)齊全，步行至原有老鎮(zhèn)區(qū)的中心商業(yè)街僅十分鐘時間，地理位置在中心鎮(zhèn)區(qū)較為優(yōu)越。規(guī)劃中即將通車的新源路商業(yè)街將大大改善此地的交通狀況，并且充實(shí)周邊的商業(yè)氛圍與生活氛圍。目前安亭老鎮(zhèn)普通公寓住宅價格在3600元/平方米左右，安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)品定位較高，價格已從6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升態(tài)勢。未來

2、的商業(yè)步行街新源路兩側(cè)，自北向南聚集了5家樓盤工地，近30萬平方米的開發(fā)量。與本案同期中標(biāo)的有第一中國，地塊位置鄰近本案，建筑面積約15萬平方米。從市場情況來看，本地塊周邊的新建商品房開發(fā)量已比較大，且同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，競爭相當(dāng)激烈；安亭新鎮(zhèn)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃將對老鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)水平一般的商品房造成較大的競爭壓力，同時也對后期老鎮(zhèn)區(qū)的開發(fā)新建樓盤提出了較高的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。但是由于新鎮(zhèn)開發(fā)樓盤的價格與老鎮(zhèn)區(qū)的明顯差異，也使得老鎮(zhèn)樓盤的價格存在明顯優(yōu)勢，客源會部分向老鎮(zhèn)形成分流。三、地塊條件分析 四、定位思路 五、產(chǎn)品建議刷新地區(qū)居住理念打造安亭老鎮(zhèn)最具品質(zhì)感的低密度社區(qū)總體規(guī)劃布局體現(xiàn)低容積率的價

3、值建議本案的規(guī)劃布局采用 “ 電梯公寓+聯(lián)體別墅+商業(yè)步行街”的方案 · 商業(yè)： 市場現(xiàn)狀：地塊西面緊臨新源路，該路為安亭老街重點(diǎn)改造工程之一，目前在建項(xiàng)目較多，臨街面均以“一字排開式”布置商業(yè)業(yè)態(tài)?，F(xiàn)狀分析：地段居住氛圍濃厚，人氣旺盛，將成為老鎮(zhèn)未來商業(yè)中心，但由于路面較寬，人氣聚集比較困難，整條街要形成濃厚的商業(yè)氣氛將要比較長的時間。規(guī)劃建議：商業(yè)規(guī)劃在充分利用臨街面和轉(zhuǎn)角的商業(yè)價值外，局部路段考慮采用廣場式或半圍合式的設(shè)計(jì)，保障客源的滯留，便于人氣的收納。· 公寓： 市場現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)項(xiàng)目均以“臨街商業(yè)/多層公寓/小高層電梯公寓”相互配置布局。新鎮(zhèn)規(guī)劃非常國際化，但推出的

4、一期均為4-5層的公寓產(chǎn)品，且價格較老鎮(zhèn)高出許多?，F(xiàn)狀分析：老鎮(zhèn)項(xiàng)目總體開發(fā)品質(zhì)不高，還只能滿足城市導(dǎo)入型和居住改善型客源的需求，新鎮(zhèn)由于目前推出產(chǎn)品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投資性客源多。規(guī)劃建議：為保證項(xiàng)目的高品質(zhì)，同時起到稀釋土地容積率的作用，考慮屏棄規(guī)劃多層公寓的做法，用項(xiàng)目約22%的土地規(guī)劃4棟11層小高層電梯公寓，容積率控制在1.6以下。根據(jù)地塊資源狀況，電梯公寓可規(guī)劃在地塊北側(cè)。· 聯(lián)體別墅： 市場現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)目前還沒有聯(lián)排別墅產(chǎn)品，新鎮(zhèn)規(guī)劃中有，但在售的一期中尚無該類產(chǎn)品?，F(xiàn)狀分析：由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民收入的提高，老鎮(zhèn)中存在部分對居住品質(zhì)要求較高的

5、客源。而新鎮(zhèn)由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前價格已定在6000元以上，其聯(lián)排別墅與本案同類產(chǎn)品將在價格上有一定的差距，不會在市場上形成激烈競爭。規(guī)劃建議：屏棄規(guī)劃疊加別墅的做法，用65%的土地規(guī)劃聯(lián)體別墅（容積率在0.65左右）。由于地塊南面緊靠涇市河，為充分利用這一自然景觀資源，建議將聯(lián)排別墅規(guī)劃在地塊南側(cè)使項(xiàng)目產(chǎn)品更加純粹，不僅能保證產(chǎn)品高品質(zhì)的長效性，同時也便于日后的物業(yè)管理，有利于價格的提升。六、經(jīng)濟(jì)價值評估· 用地指標(biāo)： 總用地：52580平米總建筑面積：55580平米其中: 可售面積：52190平米公建面積：390平米· 產(chǎn)品配置比例： 產(chǎn)品形態(tài) 容積率

6、 占地面積分配 建筑面積 占總建面比例 備注聯(lián)體別墅 0.65 65% 22095m2 42% 單套面積約210 m2,共106棟電梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4個大單體11F小高層,每棟面積5500 m2商業(yè) 1.0 12% 8000 m2 15.2% 其他 1.0 1% 390 m2 0.8% 小計(jì) 1.0 100% 52580 m2 100% · 經(jīng)濟(jì)價值分析： 總 投 資：22156萬元總銷金額：29067萬元利潤：6911萬元(小高層售價：4800元/平米；聯(lián)體售價：6500元/平米；商場售價：8500元/平米)【模擬精選案例二】寶山顧村區(qū)域總體開發(fā)思

7、路初探由于市中心房源的日漸稀少，寶山區(qū)作為離市中心最近的區(qū)域，逐步登上了上海樓市的大舞臺。在供不應(yīng)求的市場推動下，寶山各板塊房價頻頻上漲，大華地區(qū)代表樓盤楓庭麗苑，最高價已達(dá)到了7900元/平方米。其余各板塊的價格也隨著每一期新房源的推出而節(jié)節(jié)攀升。目前整個寶山地區(qū)均處于無房可售的局面，其市場人氣指數(shù)可見一斑。而最近土地招投標(biāo)公開實(shí)施以來，大規(guī)模的土地供應(yīng)量、大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，更是凸現(xiàn)了寶山強(qiáng)勁的后續(xù)動力，很明顯，寶山將成為上海房產(chǎn)下一輪行情的重頭戲。然后，以公開招標(biāo)方式獲得的土地成本相當(dāng)可觀，后期供應(yīng)量的集中也將對供不應(yīng)求的局面進(jìn)行緩解，市場競爭的嚴(yán)峻性被赫然擺在面前。在缺乏二手

8、房和租賃市場支持的背景下，寶山房價究竟還能走多遠(yuǎn)？無論是在已經(jīng)啟動的共康、月浦、西城，還是尚未被輻射到的羅店，當(dāng)寶鋼職工被鎖定為所有開發(fā)商共同的目標(biāo)客戶時，他們的購買能力究竟還有多少？帶著這樣的問題，我們對本次土地招投標(biāo)四號公告中同時中標(biāo)的寶山顧村的三個大規(guī)模地塊進(jìn)行了綜合分析，旨在通過其開發(fā)模式的探討，尋求新的突破市場之路。 顧村中標(biāo)地塊信息 寶山區(qū)6號 寶山區(qū)7號 寶山區(qū)8號地理位置 寶安公路以南、電臺路以西（A塊） 寶安公路以南、電臺路以西（B塊） 寶安公路以南、電臺路以西（C塊）占地面積 187766 m2 168766 m2 170133m2容 積 率 1.4 1.4 中 標(biāo) 價 3

9、6614.5萬元 35440.6萬元 40832萬元中標(biāo)單位 上海顧村房地產(chǎn)開發(fā)公司 上海新天地置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 長江經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司、上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海臨江房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司寶山樓市現(xiàn)狀（區(qū)域板塊分布圖） 區(qū)域條件分析>>>優(yōu)勢· 崇明島作為上海市未來發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，寶山將起到紐帶的作用。 · 寶山是距上海中心城區(qū)最近的郊縣，目前提供住宅開放土地?cái)?shù)量最多，在閔行、閘北、普陀土地供應(yīng)逐漸減弱的情況下，兩年后寶山將成為上海市普通住宅供應(yīng)新熱點(diǎn)。 · 軌道1號線的即將開通和明珠線的延伸，將極大改善目前寶山地區(qū)

10、的交通。顧村板塊緊鄰?fù)猸h(huán)線、滬太路、蘊(yùn)川路，距軌道1號線起點(diǎn)站也不遠(yuǎn)，未來交通較為理想。 · 中標(biāo)的三幅地塊規(guī)模均較大，利于各項(xiàng)目進(jìn)行高品質(zhì)規(guī)劃，提高顧村板塊的市場形象。 · 多家上海市開發(fā)50強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐寶山，有利于帶動整個寶山區(qū)樓市，提升寶山在上海樓市的地位。目前已有萬科、中星集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、三湘集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、新長寧集團(tuán)等多家企業(yè)進(jìn)駐。 >>>弱勢o 區(qū)域價格上升過快，與市民收入的增加幅度差距較大，嚴(yán)重影響后續(xù)樓盤開盤樓價的上升空間。 o 土地獲得方式的改變使得中標(biāo)項(xiàng)目土地的獲取成本較高。 o 目前市場還存在大量未開發(fā)的低成本土地，這將給近期中標(biāo)土

11、地的開發(fā)造成極大的經(jīng)濟(jì)壓力。 o 在交通、生活配套等基本條件未得到實(shí)質(zhì)性改善的情況下，顧村板塊70萬平方米的住宅量將承受較大的市場壓力。整個寶山區(qū)各板塊也同樣將承受這種壓力。 o 目前寶山區(qū)各板塊二手房和租賃市場極不活躍，對整個區(qū)域房價繼續(xù)良性上升缺乏有力支撐。 § 土地開發(fā)模式和項(xiàng)目定位的思考 放慢開發(fā)節(jié)奏，錯開與周邊樓盤低地價土地的不平等競爭。調(diào)整對項(xiàng)目回報的盲目膨脹心理，理性看待市場，用心對待產(chǎn)品。研究、借鑒閔行莘莊及周邊區(qū)域住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為市場提供高性價比產(chǎn)品，提供廣大市民購買能力范圍內(nèi)的產(chǎn)品。顧村由于屬新開發(fā)板塊，市場形象較為弱勢，加上未來幾年周邊樓盤供應(yīng)量非常大，競爭將異常激烈，建議采取板塊聯(lián)合開發(fā)的模式，即三個項(xiàng)目放在一起來考慮規(guī)劃方案，從產(chǎn)品定位、生活配