從土地價(jià)值鏈分析李家灣綜合體的開發(fā)策略

1、從土地價(jià)值鏈分析李家灣生態(tài)園綜合休的開發(fā)策略旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到休閑度假時(shí)代，必然的模式是由單一的觀光產(chǎn)品，變幻成為融觀 光、休閑、度假等功能于一體的旅游綜合體，由單一的旅游景區(qū)串聯(lián)成為游線的行程式走馬觀花，變換成為在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)能夠住下來、玩高興、享受舒適的城市或者 區(qū)域旅游，那么勢必應(yīng)該有多功能、多產(chǎn)業(yè)、多特色的單體旅游產(chǎn)品聯(lián)合開發(fā)，共同 形成綜合性的旅游產(chǎn)品，那么也就必然涉及一定規(guī)模的土地利用與綜合開發(fā)做旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的基本支撐。為此，李家灣生態(tài)園的開發(fā)發(fā)展的基本程序與核心思路將通過源轉(zhuǎn)戶？ 土地轉(zhuǎn)換？產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移？地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”四個(gè)流程的實(shí)施、 發(fā)展起來。在以上四個(gè)流程 交互運(yùn)營中，土地價(jià)值鏈的樹立

2、與構(gòu)建將會(huì)是李家灣生態(tài)園開發(fā)的核心與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一、四個(gè)流程內(nèi)涵的客觀需求看李家灣生態(tài)園的土地價(jià)值鏈李家灣生態(tài)園是區(qū)域旅游開發(fā)的最終形態(tài)，必須與無錫發(fā)展戰(zhàn)略相一致、與國家 政策相符合、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模相匹配、與多行業(yè)投資相嫁接、與市場客源相互動(dòng)的具 有旅游價(jià)值的區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象體 現(xiàn)方式。其表現(xiàn)的特征是“ 規(guī)模大、功能全、品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好 ”，其間相關(guān) 環(huán)節(jié)的系統(tǒng)價(jià)值主要是通過 各種資源的有效流轉(zhuǎn)、土地功能的對應(yīng)轉(zhuǎn)換、旅游及其相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的布局落地并形成競爭力、地產(chǎn)模式的創(chuàng)意設(shè)計(jì)并實(shí)現(xiàn)城市功能的空間融入 有效措施體現(xiàn)出來，并滿足經(jīng)濟(jì)收益、社會(huì)收益的兼

3、顧和通達(dá)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)城市（都市） 載體功能的有效發(fā)揮，以及資源保護(hù)基礎(chǔ)上的可持續(xù)發(fā)展。借鑒國內(nèi)外不斷探索出來的各種以旅游為核心產(chǎn)品的成功案例的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合近期對李家灣項(xiàng)目理解及聽取多方面的意見，將李家灣開發(fā)策略確定為 擬的資源本底為基礎(chǔ)開發(fā)條件，以生態(tài)養(yǎng)生、休閑旅游產(chǎn)業(yè)園（區(qū)）為市場經(jīng)營產(chǎn)品, 以吸引客源往來實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)消費(fèi)為核心主體，以滿足客戶體驗(yàn)生活的配套與基礎(chǔ)設(shè)施開 發(fā)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)直接的年度綜合收益的同時(shí)，使土地和不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)增值的區(qū)域規(guī)?；?開發(fā)經(jīng)營。從策劃規(guī)劃李家灣生態(tài)園的核心支撐要素和需求可以歸納為以下四個(gè)方面:是土地依托性的資源：李家灣生態(tài)園與單純的山水觀光旅游開發(fā)有著本質(zhì)的不同，單純觀光

4、旅游產(chǎn)品是依托自然的山水生態(tài)資源開發(fā)成為回歸自然的旅游區(qū)，我們 開發(fā)的李家灣生態(tài)園依托的是包括自然山水在內(nèi)的所有生態(tài)環(huán)境資源、文化主題資源、 民俗民風(fēng)資源，換句話來說，就是依托生態(tài)環(huán)境可開發(fā)的土地綜合利用資源（比如歷 史遺跡【教堂、舜皇廟】、溪流、森林、叢林、陸地、湖山等）、相關(guān)的游憩設(shè)施（比如溫泉會(huì)所、高爾夫、 SPASPA 養(yǎng)老院、高端體檢中心、飛碟運(yùn)動(dòng)場等）或可間接開 發(fā)為旅游產(chǎn)品的資源（工業(yè)遺址、教育基地、鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)、廠礦企業(yè)等）來滿足不同的 客戶群對休閑娛樂的渴求。二是旅游消費(fèi)者的活動(dòng)：包括隨意性的游覽觀光者，以及分時(shí)段共享式旅游度假 者。在休閑時(shí)代的大背景下，還應(yīng)該包括有錢、有閑基礎(chǔ)

5、上人們所有的非工作崗位之 外的活動(dòng)，比如商務(wù)、會(huì)議、購物、運(yùn)動(dòng)、洗浴、體育、競技、探親訪友、度假、郊 游等等。三是地產(chǎn)功能化的開發(fā)：成就李家灣生態(tài)園的核心要求就是土地的運(yùn)作、土地多 元化流轉(zhuǎn)和土地的集約化開發(fā)利用，因此，土地流轉(zhuǎn)以及地產(chǎn)模式將是李家灣生態(tài)園 有序發(fā)展的基礎(chǔ)和根本。就土“資:以現(xiàn)實(shí)存在和虛地綜合開發(fā)而言，它是一種復(fù)合地產(chǎn)的概念，即包括傳 統(tǒng)意義的商業(yè)地產(chǎn)、居住地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、商貿(mào)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，也包 括類似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的經(jīng)營性或產(chǎn)權(quán)休閑度假地產(chǎn)。四是載體城市化的體現(xiàn)：李家灣生態(tài)園區(qū)域旅游綜合體的首要內(nèi)涵是強(qiáng)調(diào)區(qū)域的 概念，之所以是區(qū)域，說的是復(fù)合

6、性資源累計(jì)起來一體化規(guī)劃、立體化開發(fā)、商業(yè)化 運(yùn)營的發(fā)展道路，復(fù)合性資源加上立體化開發(fā)必將形成城市化功能載體的自然融入, 李家灣生態(tài)園必將形成未來生態(tài)新城市或者環(huán)保生態(tài)的度假功能區(qū)域。因?yàn)榫桶l(fā)展而 言，成功的旅游區(qū)域開發(fā)，大多會(huì)使非永久性居民逐漸成為永久居民。一般而言，大 約在 15-2015-20 年之后，人口規(guī)模增大、配套設(shè)施完善，旅游度假物業(yè)可望成為退休隱居 或其他長年使用的主要住宅。從而，旅游區(qū)域開發(fā)成為各城市間的連接紐帶，加速了 城市化進(jìn)程。在我國即將到來的快速城市化進(jìn)程中，各種資源及市場的高效配置下城 鄉(xiāng)融合促成城市邊界的消失，也就意味著城市區(qū)間大量土地的開發(fā)與利用。如何合理 利用

7、耕地流轉(zhuǎn)、占補(bǔ)平衡、農(nóng)村建設(shè)用地置換、林地流轉(zhuǎn)、荒地開墾利用等諸多手段 尋求發(fā)展，成為城市化進(jìn)程中重要的關(guān)注點(diǎn)。二、五個(gè)理念解讀提升李家灣生態(tài)園的可持續(xù)發(fā)展空間解讀一：土地規(guī)?；檬抢罴覟成鷳B(tài)園的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)通過土地流轉(zhuǎn)，土地向我們李家灣生態(tài)園公司集中，為今后打造商貿(mào)、農(nóng)業(yè)、旅 游地產(chǎn)等物業(yè)經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)，既促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化、集約化和規(guī)模化經(jīng)營，又 提高了單位面積的產(chǎn)出和效益，降低產(chǎn)業(yè)市場成本。成都三圣鄉(xiāng)是依托資源及區(qū)位優(yōu) 勢，土地流轉(zhuǎn)后發(fā)展規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的典型案例。三圣鄉(xiāng)首先 選擇土地合理流轉(zhuǎn)，引進(jìn)多家大型的專業(yè)化企業(yè)，以放大花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為突破口，發(fā) 展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在現(xiàn)代

8、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)之上，通過旅游的介入，形成具有一、三產(chǎn)結(jié)合的規(guī)模 化休閑農(nóng)業(yè)，在這個(gè)過程中，旅游依托規(guī)模化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同樣形成了規(guī)?；糜涡蓍e 產(chǎn)業(yè)，城市居民得到了身心的享受，農(nóng)民的得到了經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，同時(shí)也加快了城鄉(xiāng)融合。鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，與其他任何產(chǎn)業(yè)一樣，需要規(guī)?；_發(fā)，才能提高生產(chǎn)力，形成經(jīng)濟(jì) 社會(huì)效益。休疇游產(chǎn)業(yè)十：葺囂 立化儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)舉翌ntnt乂憶飾記 L 業(yè)MATMAT他解讀二：土地合法化流轉(zhuǎn)是李家灣生態(tài)園的開發(fā)保證在符合土地利用總體規(guī)劃和其他有關(guān)規(guī)劃的前提下，公司要充分利用已依法批準(zhǔn) 并取得集體土地使用權(quán)證的集體建設(shè)用地，從事法律法規(guī)未明確禁止的各種生產(chǎn)、經(jīng) 營活動(dòng)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地，可以采用

9、土地使用權(quán)入股的方式參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 和營利性農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，也可以單獨(dú)或與社會(huì)資本、龍頭企業(yè)聯(lián)合興辦企業(yè), 還可以出售、轉(zhuǎn)讓、交換等形式流轉(zhuǎn)其集體建設(shè)用地使用權(quán)。積極運(yùn)用建設(shè)用地指標(biāo)產(chǎn)址化運(yùn)作土地命轉(zhuǎn) 拼地第熟 宅基地隼礙4 4?得土敗腭斥，宅基JftJft租全置換與周轉(zhuǎn)的政策，使農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及指標(biāo)有償、合理流轉(zhuǎn)，使李家灣生態(tài)園資源在合法合理的層面上實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。解讀三：產(chǎn)業(yè)復(fù)合化聯(lián)動(dòng)是李家灣生態(tài)園的構(gòu)建核心隨著無錫農(nóng)村城市化步伐不斷加快，李家灣生態(tài)園作為鄉(xiāng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū), 實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡的一系列 重大課題公司將聯(lián)動(dòng)好。

10、以北京一號(hào)地國際藝術(shù)區(qū)為例：它以土地流轉(zhuǎn)為突破口，嫁 接文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)新農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體的產(chǎn)業(yè)置換與發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化。土地流轉(zhuǎn) 形式一一村民住宅改造如下圖所示:配合企業(yè)組織管理產(chǎn)理 I I釘t t（多g g）卜民話工作窒H H稲給藝術(shù)家解讀四：城市功能化載體是李家灣生態(tài)園的終極目的土地流轉(zhuǎn)能夠有效改善土地資源配置效率，李家灣生態(tài)園將按照城市功能化的要 求很好的利用農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，充分挖掘集體土地資產(chǎn)價(jià)值。一方面通 過適當(dāng)?shù)募信c合理的土地置換，避免土地浪費(fèi)，另一方面宅基地及其建筑物的流轉(zhuǎn) 和抵押，無疑會(huì)有力推進(jìn)生態(tài)園區(qū)土地的資本化與市場化，為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值。解讀五：產(chǎn)業(yè)龍頭化

11、集聚是李家灣生態(tài)園的引領(lǐng)手段在城市化戰(zhàn)略指導(dǎo)下，旅游產(chǎn)業(yè)作為城市化發(fā)展高度的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在未來的土地 流轉(zhuǎn)中，無疑會(huì)扮演一個(gè)重要的角色。旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下的是土地的增值、環(huán)境的改善 與生態(tài)的優(yōu)化，是規(guī)避城市化快速發(fā)展過程中各種資源產(chǎn)出較低的有效手段之一。以 華僑城為例，先期投入巨資開拓城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造 具有影響力、沖擊力的旅游景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度, 靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美 譽(yù)度的旅游城，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再借勢發(fā)展旅 游地產(chǎn)。從而聯(lián)動(dòng)周邊大梅沙、小梅沙同步發(fā)展，

12、形成以休閑度假為主題的城市新型 集聚區(qū)與國內(nèi)外休閑旅游目的地。北京華僑城項(xiàng)目也是資源流轉(zhuǎn)、旅游地產(chǎn)與城市化 建設(shè)融合的經(jīng)典案例之一，即以歡樂谷主題公園為核心吸引力，帶動(dòng)周邊人流流動(dòng), 隨之延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、體驗(yàn)式商街、會(huì)所、藝術(shù)中心、 學(xué)校、體育中心、高爾夫球俱樂部等具備多元文化復(fù)合社區(qū)的功能。使得區(qū)域因完善 的配套而全面升級為 CBDCBD 木閑居住區(qū)。所以鑒于旅游的“一地多用”、“較少改變土 地用途”、“生態(tài)環(huán)境為主”等用地性質(zhì)及其富民惠農(nóng)的社會(huì)功能，以旅游產(chǎn)業(yè)的資 源復(fù)合性為核心吸引力，是未來拓展新區(qū)域空間與運(yùn)營開發(fā)的主要手段之一。三、五個(gè)策略的配合執(zhí)行促進(jìn)李家灣

13、生態(tài)園的立體化發(fā)展在中國土地使用制度重大變革的大趨勢下， 李家灣生態(tài)園具備了較好的發(fā)展條件, 但是必須采用合理合法的方式依托土地資源通過與多產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)、 綜合性資源組合以 及相關(guān)的政策支持共同打造具有品牌效應(yīng)旅游綜合體。策略一：資源流轉(zhuǎn)，必須具備規(guī)?；奶卣鞔蛟炖罴覟成鷳B(tài)園發(fā)展模式，需要政府或集體經(jīng)濟(jì)組織通過農(nóng)村資源的流轉(zhuǎn)，將 區(qū)域范圍內(nèi)包括土地在內(nèi)的所有能夠開發(fā)的資源進(jìn)行流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等各種資源的集聚，也就是將土地按不同使用性質(zhì)整理然后集中起來，具備 了規(guī)模化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，引進(jìn)社會(huì)資本的介入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā) 展。策略二：功能轉(zhuǎn)換，必須適時(shí)適度的推進(jìn)李家

14、灣生態(tài)園需要能夠提供給游客休閑度假的功能性建筑集群來支撐，就此，一定規(guī)模建設(shè)用地的利用是李家灣生態(tài)園健康發(fā)展的基本保證, 權(quán)讓利”才能保證區(qū)域整體開發(fā)。目前建設(shè)用地的主要障礙是農(nóng)村農(nóng)民農(nóng)業(yè)的權(quán)屬利 益范圍，主要流轉(zhuǎn)渠道的方程式是，一種通過農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)一一收歸國有、土地變性“招拍掛”一一農(nóng)用地置換占補(bǔ)平衡；另外一種是農(nóng)村建設(shè)用地一一轉(zhuǎn)權(quán)讓利一 “招拍掛”；以上兩種土地整理流轉(zhuǎn)的核心思路是通過農(nóng)業(yè)用地及集體建設(shè)用地的 整理過程中，必定會(huì)出現(xiàn)一部分節(jié)余，這在整個(gè)土地大調(diào)整、大平衡、大發(fā)展過程中, 是一個(gè)很好的緩沖空間。策略三：概念包裝，必須貫穿發(fā)展的全過程園區(qū)要通過包裝得到都方認(rèn)可和支持、與政府開發(fā)

15、取向一致、與城市空間戰(zhàn)略相 輔、與旅游休閑密切結(jié)合，成為經(jīng)濟(jì)增長的品牌項(xiàng)目。與多產(chǎn)業(yè)的嫁接形成具有核心 競爭力的旅游休閑產(chǎn)品作為李家灣生態(tài)園開發(fā)的核心吸引力，以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立 項(xiàng)及開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)可嫁接如鄉(xiāng)村度假旅游、旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、重點(diǎn)流域水污染防治工程、節(jié)能減排和生態(tài)建設(shè)工程等發(fā)展旅游休 閑產(chǎn)業(yè)。策略四：旅游物業(yè)，必須落地嫁接的管理通道融入旅游物業(yè)，并以自然人文資源、主題社區(qū)、商務(wù)活動(dòng)、文化娛樂、主題產(chǎn)品 等各種旅游區(qū)域開發(fā)的形態(tài)表現(xiàn)出來，當(dāng)今主要的旅游物業(yè)主要有以下幾種，可依據(jù)李家灣生態(tài)園的資源特征及市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理組合。比如 于城市旅游的繁華商業(yè)區(qū)域

16、。 其資源特性是商業(yè)氛圍優(yōu)良， 并要具有很強(qiáng)的旅游休閑 價(jià)值。其交通需求是必要而且便捷的市內(nèi)公共交通體系和全面到位的配套服務(wù)功能。MallMall 可以說是目前世界上大型商業(yè)旅游地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊 區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文化的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)旅游業(yè) 態(tài)。MallMall 是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)；比如因此“土地變性”或“轉(zhuǎn)MallMall 形態(tài)，其區(qū)位是需要位自營式酒（飯）店形態(tài)，其資源特征是自然環(huán)境優(yōu)良，并要具有休閑旅游的價(jià)值，同時(shí)擁有良好的交通條件，區(qū)位特征最好是位于旅游區(qū)或者旅游城市的生態(tài)環(huán)境中。圍繞旅游六

17、要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能的旅游區(qū)自營式酒店,增加娛樂、會(huì)議等輔助功能。這些酒店多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。由于旅游酒（飯）店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當(dāng)長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，自營式旅游酒（飯）店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)；比如產(chǎn)權(quán)酒店形態(tài)，其區(qū)位必須距離本地城市生活區(qū)不大于求乘坐飛機(jī)方便到達(dá)。其生態(tài)特征是自然環(huán)境優(yōu)良，在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級提升。其開發(fā)形態(tài)是以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者，投資者一般都將客

18、房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房經(jīng)營利潤，同時(shí)投資者享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán);比如時(shí)值度假酒店形態(tài)，其區(qū)位要求不是很高，但必須是符合分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)內(nèi)成員的標(biāo)準(zhǔn)，其可達(dá)性必須滿足良好的交通條件，其經(jīng)營要點(diǎn)是指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的數(shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)、不同檔次的度假村中靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。該度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店，提出部分單位加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。一般情況下，利用“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間；比如養(yǎng)

19、老型酒店形態(tài)，其資源環(huán)境優(yōu)良,并有完善的服務(wù)配套設(shè)施，像標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時(shí)內(nèi)送達(dá)的市級醫(yī)院。其交通可達(dá)性良好，多種交通工具可選用，臨近高級公路、鐵路。其核心意境是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有;策略五：概念（集群）地產(chǎn)，必須突破的旅游地產(chǎn)模式 旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)被無數(shù)的開發(fā)區(qū)域所引用，經(jīng)過一個(gè)長周期的發(fā)展，旅游地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了細(xì)分和主題化的發(fā)展階段，種類更加多樣，模式更加靈活，渠道更加通常，人們的認(rèn)

20、可度更加廣泛。隨著城市化、生態(tài)化、景觀化等自然需求的增長，概念4 4 小時(shí)的車程，異地客戶要“分地產(chǎn)將成為旅游地產(chǎn)的生力軍。比如旅游區(qū)域或者旅游城市的景觀地產(chǎn)，其開發(fā)特征是項(xiàng)目建設(shè)圍繞明確的主題進(jìn)行開發(fā)，其資源特性是項(xiàng)目地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價(jià)值，其區(qū)位優(yōu)勢是距辦公商業(yè)中心不超過4545 分鐘的行程，其商業(yè)配套設(shè)施像標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)、服務(wù)中心、通信設(shè)施、完備的體育運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施、社區(qū)公園等。發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，如：景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村（風(fēng)格別墅）等。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目

21、的。通過依靠旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居住生活質(zhì)量；比如高爾夫、登山運(yùn)動(dòng)、溫泉等度假村地產(chǎn)，其資源基礎(chǔ)必須是高品質(zhì)的旅游資源，其交通需求必須擁有便捷的鐵路公路系統(tǒng)，離飛機(jī)場約30306060 分鐘左右的車程內(nèi)，其核心理念特指在高爾夫球場附近、登山等運(yùn)動(dòng)地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目的出售是與運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目使用權(quán)相匹配的。為了實(shí)現(xiàn)資源有效利用及效益最大化，旅游地產(chǎn)可能承載多種物業(yè)形態(tài)，如：高爾夫度假村的產(chǎn)權(quán)別墅，業(yè)主入住時(shí)間有限，可將房屋交于專業(yè)的管理公司采取分時(shí)度假的形式滿足游客的享受需

22、求，這個(gè)過程中，度假村就具備了兩種物業(yè)形態(tài)的有機(jī)綜合體，即實(shí)現(xiàn)的資源的有效利用，又可滿足不同人群的度假需求，實(shí)現(xiàn)的人流、資金流有序、順暢的流動(dòng)?；蚴蔷偷貙⑧l(xiāng)村建筑或工業(yè)建筑進(jìn)行改造，賦予其購物中心、度假公寓等功能，實(shí)現(xiàn)資源的有效利用；比如鄉(xiāng)村旅游背景下的綜合宜居地產(chǎn)，對游客而言，核心價(jià)值是在鄉(xiāng)村自然景觀中，享用便捷旅游服務(wù)設(shè)置的度假體驗(yàn)，能獲取房產(chǎn)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)固然很好，但能得到房產(chǎn)的幾十年使用權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)，特別是用代價(jià)不高的方式，也是非常樂于接受的。當(dāng)然，前提是物業(yè)的環(huán)境氛圍和服務(wù)設(shè)施能為消費(fèi)者讓渡足夠的價(jià)值空間。附:可借鑒的成功運(yùn)營案例案例一：成都市紅砂村花香農(nóng)居的區(qū)域資源流轉(zhuǎn)發(fā)展模式紅砂村

23、地處成都市東南郊，土地面積30003000 多畝，通過加快土地合理流轉(zhuǎn)，引進(jìn)了2828 家花卉龍頭企業(yè)從事現(xiàn)代盆花生產(chǎn)，村內(nèi)分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè) 3030 多家。過去的紅砂村貧窮落后，房屋破舊,20022002 年人均收入僅 30003000 多。如今，這里已經(jīng)不僅僅是單純的種花、賣花的單一模式，而是發(fā)展到以觀光、賞花為主題，對花卉的科研、生產(chǎn)、包裝、旅游等方面進(jìn)行全方位深度開發(fā)的復(fù)合型觀光休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。紅砂村的農(nóng)民真正獲得了新農(nóng)村建設(shè)帶來的實(shí)惠，到20042004 年人均收入就已經(jīng)達(dá)到了 60806080 元，村民逐漸享受醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，家家喝上了自來水，接通了有

24、線電視，增設(shè)了衛(wèi)生設(shè)施和排污管網(wǎng)，村民住宅也按照當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)鄉(xiāng)土民居風(fēng)格進(jìn)行了改造，新居戶型不求統(tǒng)一，每戶院落設(shè)計(jì)都不盡相同，一戶一景，風(fēng)格各異，擺脫了新農(nóng)村建設(shè)中民居單純追求整齊劃一的巢臼。觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)對“三農(nóng)”利益的保障效應(yīng)也非常明顯，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)受讓土地，同時(shí)，可以參與受讓土地承包經(jīng)營權(quán)企業(yè)或經(jīng)營者的年底分紅；此外，農(nóng)民給他們（龍頭企業(yè)）打工，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。農(nóng)民的收入從原來單一的種植收入轉(zhuǎn)變?yōu)橛赏恋胤慨a(chǎn)租金、農(nóng)業(yè)種植經(jīng)營利潤、入股股息、打工薪水共同構(gòu)成的多元收入體系。農(nóng)民全面納入城市社保體系，農(nóng)民就地變市民，過上了城市人的生活。就地一改原先破舊的農(nóng)居為富有濃郁

25、川西壩子民居特色的“花鄉(xiāng)民居”；就地將農(nóng)村變?yōu)槌鞘校r(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民。案例二：天津市華明鎮(zhèn)的區(qū)域農(nóng)民“宅基地?fù)Q房”發(fā)展模式從 20052005 年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題,在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地?fù)Q房”加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“1212鎮(zhèn) 5 5 村”開展試點(diǎn)，涉及津郊近1818 萬農(nóng)民。至 20082008 年末，已經(jīng)有 1010 萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進(jìn)工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。東麗區(qū)華明鎮(zhèn)十二個(gè)村共有宅基地1207112071 畝，總?cè)丝?4.54.5 萬，新建小城鎮(zhèn)需占地84278427畝，

26、其中規(guī)劃農(nóng)民安置住宅占地34763476 畝；宅基地復(fù)耕后不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡,還可騰出土地 36443644 畝。用于農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施的建設(shè)資金約3737 億元，可出讓的商業(yè)開發(fā)用地預(yù)留了 40004000 多畝，土地出讓收益預(yù)計(jì)達(dá)到4040 億元，可以實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金平衡。小城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量資金，依靠政府財(cái)力、農(nóng)民自身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通過宅基地?fù)Q房，讓土地流動(dòng)起來，使資源資本化這就是天津的“宅基地?fù)Q房”模式，這種思路得到國家有關(guān)部門的肯定和大力支持,國土資源部把天津列為全國土地掛鉤試點(diǎn)城市，并專門安排了14331433 公頃的土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)。國家發(fā)改委認(rèn)為

27、，天津用宅基地?fù)Q房的辦法建設(shè)小城鎮(zhèn)，富有新意，符合我國保護(hù)耕地基本國策，有利于在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村方面探索出一條新路子。案例三：北京一號(hào)地國際藝術(shù)區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式北京一號(hào)地國際藝術(shù)區(qū)所在的何各莊村，正處于北京市第二道綠化隔離地區(qū)，擁 有大面積園林景觀、水系，但也正是因?yàn)榈靥幘G化帶，建筑面積少，使產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目受到 極大限制。由于項(xiàng)目地外圍目前已經(jīng)形成了包括中央美院、花家地藝術(shù)區(qū)、七九八藝 術(shù)區(qū)、酒廠藝術(shù)區(qū)等藝術(shù)區(qū)，具備了初步的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，所以在當(dāng)?shù)卣伴_發(fā)商的聯(lián)合下按照建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)要求和“土地+ +藝術(shù)、新農(nóng)村+ +產(chǎn)業(yè)區(qū)”的總體思 路，園區(qū)的發(fā)展方向由此定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。即由

28、多家單位共同投資興建的當(dāng)代中 國最具集聚效應(yīng)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)一一村莊里的藝術(shù)社區(qū)就應(yīng)勢而生。該區(qū)一期規(guī)劃 面積 27002700 畝，涵蓋整個(gè)何各莊行政區(qū)域，以“村莊”為核心的六大功能區(qū)，集藝術(shù)機(jī) 構(gòu)、藝術(shù)家、策展人、經(jīng)紀(jì)人、評論家、收藏家等形成完整的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)商在 解決藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)區(qū)構(gòu)建與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)區(qū)與 村莊建設(shè)互動(dòng)。何各莊現(xiàn)有村民近千人，收入單一，租金就是其主要來源。流動(dòng)人口 的增加，導(dǎo)致治安、環(huán)境等一系列問題層出不窮。村委會(huì)為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、村民 致富、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡等工作。積極配合企業(yè)發(fā)展藝術(shù)村，進(jìn) 行村民住宅改造工程。村

29、委會(huì)將村民住宅從村民手里租過來幫助其改造運(yùn)營，全村出租的 400400 多平方米的院子，原本2 2 萬元租金，但出租給村委會(huì)就能得到三到四倍的租 金，再由村委委托相關(guān)運(yùn)營公司對原住宅進(jìn)行改造、包裝，出租給高收入群體，如藝 術(shù)家、企業(yè)高管等。由此，區(qū)域檔次獲得整體提升。對原住居民，在周邊買或租房, 則很便宜，不愿走的村民，村委會(huì)提供三棟住宅樓租給讓出宅基地的村民，同時(shí)鼓勵(lì) 村民外出就業(yè)。案例四：開封市清明上河園的區(qū)域經(jīng)營地產(chǎn)運(yùn)營模式由開封市人民政府與海南置地集團(tuán)公司合作建設(shè)的一座大型宋文化主題公園，坐落在開封市風(fēng)光秀麗的龍亭湖西岸，是國家首批AAAAAAAA 級旅游景區(qū)，至今已開園營業(yè)十年, 游

30、客接待量由 19981998 年的 4646 萬增至 9090 萬。清明上河園是通過對當(dāng)?shù)匚幕騽?chuàng)造個(gè)性化 文化來實(shí)現(xiàn)的旅游地產(chǎn)的開發(fā)。清明上河園是依照北宋著名畫家張擇端的傳世之作清明上河圖為藍(lán)本建造的。揀住蜩札 控IfIf快樂.閉包堂氧 梁山液勧囚車、席埶馬臥魁藝*荼迤a a面人等永代故瓠 體育運(yùn)動(dòng)和艮間龍?zhí)?暖別游鶴打璃我國主翹譽(yù)經(jīng)營慘淡嚴(yán)重號(hào)的魔咒*案例五：黃山宏村古村落的區(qū)域旅游立體開發(fā)模式宏村位于黟縣東北部，村落面積19.1119.11 公頃，有 432432 戶人家，其中位于旅游較為 發(fā)達(dá)的宏西村共有 229229 戶，全村人口 12801280 人。宏村始建于公元 1131113

31、1 年，因該村落將 自然景觀和人文景觀有效融為一體，被譽(yù)為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。整個(gè)村子呈“?！毙徒Y(jié)構(gòu)布局，其中最為突出的是有400400 余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，這種當(dāng) 時(shí)十分先進(jìn)的村落水利設(shè)計(jì)，不僅為村民解決了消防用水，而且還調(diào)節(jié)了氣溫，為居 民生產(chǎn)、生活用水提供了方便，創(chuàng)造了一種“浣汲未防溪路遠(yuǎn)，家家門前有清泉”。宏村現(xiàn)存明清民居 158158 幢，其中 137137 幢保存完整，“承志堂”、“南湖書院”、“樹 人堂”等大宅水榭堪稱徽派建筑的杰作。其中奧斯卡電影臥虎藏龍?jiān)诖巳【案鼓辏春甏宕迕褡灾鹘?jīng)營旅游 1 1 年期滿后，京黟旅游開發(fā)公司正式接管宏村的旅游經(jīng)營事業(yè)，經(jīng)營期限為

32、 3030 年。從此，拉開了中坤集團(tuán)在黟縣旅游經(jīng)營的序幕。隨著 年宏村- -西遞申請世界文化遺產(chǎn)成功，宏村旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。下面就中坤入駐 宏村的管理經(jīng)營模式做簡單的圖示:這個(gè)古村落名噪一時(shí)。宏村旅游開發(fā)起步于19821982 年，宏村開發(fā)經(jīng)營權(quán)幾度易主，1998199820002000千年一臨十年一ffl一m 1世界一3 3 的主公a a創(chuàng)違5 5幾整合開翊邀濤譴源.建設(shè)復(fù)備灑店.擴(kuò)稚規(guī)檀與活化歷史再翳卞采繁華.臨置勇宋朝界縣政府十中坤集團(tuán)協(xié)府部 CiWiW宦憂5 5政、古村館的貍彖幵%L L繪營，各種手imttimtt管理JRJR潢山京1M1M牆開損:獸公葡*黃山市中W W血商離11

33、11任公疏 滿山中加昨機(jī)asttastt詢愴三家冊開發(fā)晚南古村落.申界文化ifiifi產(chǎn).整合區(qū)域資廉*實(shí)現(xiàn)產(chǎn)晶盅動(dòng)開罠南S S村落，申世界文北遺產(chǎn)以械資源皖南古村落的差異ftft經(jīng)營為核心發(fā)）R4SR4S略.*506*506產(chǎn)開發(fā)鏈接旅 游商業(yè).文化尋產(chǎn)業(yè)，g g升世界遺產(chǎn)開拉&和黃山JWJW綜合競爭辦.案例六：北京市北普陀影視城的特色基地發(fā)展模式北普陀影視城位于大興區(qū)瀛海鄉(xiāng)南宮，距市區(qū) 2020 公里，占地 3030 萬平方米，是繼 中央電視臺(tái)無錫、涿州影視城之后崛起的、以明清建筑風(fēng)格為主調(diào)的第三大影視城, 其建筑以明、清風(fēng)格為主，集旅游觀光、影視拍攝、影視研修為一體的多功能大型影

34、 視文化城。旅游觀光+ +影視拍攝：城中有紅樓夢園、北普陀寺等古色古香的建筑，還有 蒙古茶包、天橋把式、喬裝花會(huì)、繡球臨幸等洋溢著傳統(tǒng)民俗文化的活動(dòng)。此外，明 清古鎮(zhèn)三街一村、書畫院、陶藝館及松、竹、梅三園則更具中國傳統(tǒng)的文化特色。影 視城擁有 2020 多個(gè)景區(qū)，5050 多處景觀，還有一處紀(jì)念紅樓夢作者曹雪芹的祠廟，為 游客展示了中國古代傳統(tǒng)文化，同時(shí)也為影視拍攝提供了場景。影視研修：中國第SSifiSSifi古村落宏村拜善挺升古村薦*身1Till 1 1卩LJ11fJ1-Ff -申請世罪文化a a產(chǎn)地 配套龍善的旅游服務(wù)沒施- 1 1-酒店投屈（現(xiàn)T師J癌龍薄窣I CTESS細(xì)買地，聘I

35、SIS專業(yè)公司進(jìn)行建筑和*觀謖計(jì)k k按就建設(shè)酒引進(jìn)音若 外耀酉店品牌案例八：北京華僑城的區(qū)域功能載體互融開發(fā)模式座影視文學(xué)-北京影視研修學(xué)院。節(jié)慶宣傳：每年4 4 月舉辦盛大的花會(huì)大賽，有舞獅子和跑旱船等各種民間藝術(shù)表演。經(jīng)營模式：在原有中國古建園林基礎(chǔ)上增添了美國現(xiàn)代娛樂風(fēng)格，一改白天經(jīng)營格式，開創(chuàng)了全方位展開的不夜城服務(wù)的新格局。以影視培訓(xùn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行旅游觀光、影視拍攝、會(huì)議接待、旅游休閑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。使整個(gè)培訓(xùn)基地內(nèi)容豐富，區(qū)塊價(jià)值提升，形成了多功能大型影視文化城。案例七：三亞亞龍灣度假區(qū)的區(qū)域時(shí)尚要素集聚開發(fā)模式亞龍灣集中了現(xiàn)代旅游五大要素：海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣于一體

36、呈現(xiàn)明顯的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫25.525.5C,冬季海水最低溫度 2222 度，適宜四季游泳和開展各類海上運(yùn)動(dòng)。依托優(yōu)良的自然資源，度假區(qū)開發(fā)有濱海公園、豪華別墅、會(huì)議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假地產(chǎn)，核心酒店有1717 家，其中五星級 1414 家,四星級 2 2 家，三星級 1 1 家。引進(jìn)的大型投資商有三亞天域、三亞中泰、海南大禹、北京天鴻、北京今典、中科聯(lián)控股集團(tuán)、上海家化、上海金茂、山西華宇等。弓I進(jìn)的知名酒店品牌有喜來登、假日皇冠假日希爾頓、麗思卡爾頓、鉑爾曼、凱萊、五號(hào)度假別墅等。主要的運(yùn)營模式為:_ I_師年中鴉*團(tuán)入資B B億元控辭梆全司la&Maas.la&Maas.並龍灣開笈建設(shè)援侵 臥夷地收A A進(jìn)廳g g黙糞源保護(hù)和斟出設(shè)施莖設(shè)引遴投資商 建設(shè)離星簸疫伽店嚴(yán)梅篩選投資商，出吐地.不出讓規(guī)甸審批枳揑制開卻奏.銀護(hù)環(huán)境資源從深圳北上進(jìn)京，華僑城集團(tuán)在6 6 年時(shí)間里充分整合跨產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的優(yōu)勢, 通過跨行業(yè)、多產(chǎn)業(yè)的資源整合利用，將原來是的四方橋東南區(qū)域打造成為了一個(gè)集房地產(chǎn)、主題公園、商業(yè)、文化