新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析(1)

1、    新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析(1)    】 目前我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、融資渠道不暢通的問題，需謀求以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。本文就商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道和格局進(jìn)行簡略論述。涉及渠道主包括銀行貸款、信托融資、項(xiàng)目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化等。 【關(guān)鍵詞】 商業(yè)房地產(chǎn) 融資渠道 多元化 操作模式 房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時(shí)其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程需大量資金投入運(yùn)作所以融 資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重。

2、在我國目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，投融資金融創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長，同時(shí)融資渠道單一導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行也加大了我國的金融風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，積極培育二級(jí)市場，不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產(chǎn)融資渠道的問題。 一、銀行是資金主通道 商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時(shí)間不長，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主通道。在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。 二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

3、信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計(jì)劃的資金主是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托

4、轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購。 三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的

5、主運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。 四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式 金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個(gè)過程融合在一起。對(duì)承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方

6、向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)營生網(wǎng)-關(guān)注您的營生        【摘】 目前我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、融資渠道不暢通的問題，需謀求以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。本文就商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道和格局進(jìn)行簡略論述。涉及渠道主 .     本篇論文由網(wǎng)友投稿，3COME文檔只給大家提供一

7、個(gè)交流平臺(tái)，請(qǐng)大家參考，如有版權(quán)問題請(qǐng)聯(lián)系我們盡快處理。五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑 目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房

8、地產(chǎn)金融一級(jí)市場尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。 我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴

9、以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。 參考文獻(xiàn)： 高聚輝.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望J.中國房地產(chǎn)金融，2006，(6) . 余欣.房地產(chǎn)金融怎樣在和諧中發(fā)展J.中國金融家，2006，(7). 馬曙松，張旭，王淼.房地產(chǎn)企業(yè)需個(gè)性化的融資模式J.中國房地信息，2006，(4). 周亮華.