實施交樓標準樣板房制度0002

1、實施交樓標準樣板房制度減少商品房質量通病東莞市建設局為進一步提高商品住宅工程質量，減少質量通病和購房糾紛，切實 維護消費者的合法權益， 確保房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)當前房地產市 場形勢和相關法律法規(guī)的規(guī)定， 我局從今年 5月 1日起在全市范圍內實 施“商品住宅工程交樓標準樣板房制度”。由于本制度實施時間尚短， 還處于摸索和完善的階段，現(xiàn)進行簡單總結，供與大家交流討論，希能 達到拋磚引玉的效果，共同提高我省住房建設工程質量。一、背景和目的商品房預售具有一般產品買賣所不同的特殊性， 就是在于其標的是 正在建設且尚未竣工，不能即時移交及辦理房屋所有權登記的商品房。 在預售制度下，買房人只見圖紙不見實

2、物，交易雙方的“標的物” 品房）并不存在，關于商品房的建筑質量、裝修標準、配套設施及設備等關系著消費者切身利益的重大事項僅靠開發(fā)企業(yè)提供的售樓書和買 賣合同的條款來界定。 可以說，購房者在完全的信息不對稱條件下進行 了商品房交易。由此而造成了近年來商品房交易成了消費者投訴熱點， 房地產買賣合同糾紛成為影響社會安定的因素之一。自 1998 年以來， 我市房地產投訴不斷增多，特別是 2007年 10月以來，由于房價下跌導致關于商品房買賣的糾紛數(shù)量更是大幅上升。 據(jù)統(tǒng)計， 在我市房地產投 訴中，商品房質量投訴約占四成， 其中大部分是對建筑質量通病的投訴， 如窗臺滲水、墻壁開裂、墻面空鼓等質量問題。在

3、目前的管理模式下， 我局盡管花了不少的力氣對工程建筑質量進 行監(jiān)管， 但質量通病卻無可避免地出現(xiàn)， 而且大部分的質量通病是在房屋竣工驗收之后業(yè)主收樓的時候才凸顯的。業(yè)主在收樓的時候發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題， 或覺得房屋未達到原來的預期就會向我們投訴， 我們才 介入檢查。另外，往往就算通過檢查發(fā)現(xiàn)的只是很輕微的質量瑕疵，購 房者常常會出于各種考慮而不接受整改的處理方式， 給我局對房地產市 場的管理帶來了困擾。有見及此，我局在年初提出將今年定為“減少住宅工程質量通病年”，將減少商品住宅工程質量通病作為今年工作的重點。我們認為要 減少質量通病和購房糾紛， 一是要求各開發(fā)企業(yè)和施工單位高度重視質 量通病的

4、問題，嚴格把好質量關，從施工源頭上做好預防措施；二是要 讓購房者在預購商品房時， 像買其他商品一樣，對自己所要購買的商品 能有真實的感受， 就像買車一樣，雖然自己要買的車可能還沒有生產出 來，但起碼通過看樣車知道自己要買的車是怎么樣的。今年 3 月，省建設廳房慶方廳長親自帶隊到我市調研房地產市場發(fā) 展情況的時候， 我局匯報了計劃實施交樓標準樣板房制度的設想， 得到 了省建設廳領導的重視和鼓勵。之后，經過多次的調研和討論，我局出 臺并實施了“商品住宅工程交樓標準樣板房制度”。二、具體實施方法一）操作流程（詳細的制度見附件）1、交樓標準樣板房（以下簡稱樣板房）制度要求房地產開發(fā)企業(yè) 在商品房預售前

5、， 按照商品房銷售合同裝修標準和設計文件要求提前施 工完成， 日后用于施工單位施工、開發(fā)企業(yè)銷售和房屋交付給業(yè)主時作 為參照標準。2、樣板房的數(shù)量要求以同一期交樓標準設置一套，同時兼顧方便業(yè)主參照的原則可以設置多套。 樣板房內各部位必須在顯眼處明示建筑 字眼。材料的名稱、規(guī)格，但不得使用“高級”名牌”、“優(yōu)質”等不確定的3、樣板房施工完畢后，開發(fā)企業(yè)在申辦預售許可證前向我局提出 檢查申請， 我局組織質監(jiān)站和房管科進行現(xiàn)場檢查， 檢查結果作為辦理 預售許可證及進行分戶驗收的標準。4、辦理預售許可證后，不允許變更樣板房。5、樣板房作為業(yè)主收樓對照的標準，只能在開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓通商品房權屬證明書后知

6、書滿三個月及與樣板房同一期的商品房取得 才能撤銷。二）幾個注意事項1、將此樣板房區(qū)別于作為裝修展示用的“樣板房” （我們將之定義 為裝修展示房）。裝修展示房是開發(fā)企業(yè)為了吸引買家，往往進行了各 種裝飾甚至改變了原房屋結構以提高商品房檔次， 購房者看不到房屋本 來的結構和擺布，容易造成誤導而產生糾紛。因此，我們要求凡是設置 裝修展示房的戶型， 必須相對應設置樣板房， 讓購房者能清楚知道自己 能買到的商品房的模樣。2、要求開發(fā)企業(yè)及施工單位要嚴格按圖施工。在我局對申報設立樣板房的項目進行檢查過程中， 發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)企業(yè)沒有按照設計圖紙進 行施工， 主要表現(xiàn)在水電安裝不到位、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)的存水彎沒有

7、安 裝、廚房和衛(wèi)生間墻面防水層的設置高度不夠等等。 開發(fā)企業(yè)的解釋是 部分做法是慣例， 就算按圖紙做好了業(yè)主在裝修的時候通常會廢棄重新 做，反而造成浪費。我們認為作為樣板房應該要按圖施工，至于交付樓 房的具體條件就由開發(fā)企業(yè)和購房者另行約定。3、要求開發(fā)企業(yè)和施工單位嚴格按照建筑規(guī)范、緊扣買賣合同附件的裝修標準進行樣板房施工。由此，我們制訂了指引，要求開發(fā)企業(yè) 按買賣合同所附的裝修標準進行設置及標識， 不提倡提高標準， 做得過 于精細， 以免施工單位不能在所有房屋保持相同的施工質量，同時避免 日后業(yè)主收樓時可能產生更多吹毛求疵的糾紛， 反而造成與初衷相背離 的后果。三、樣板房制度的優(yōu)點和不足一

8、）優(yōu)點1、交樓標準樣板房制度一定程度上把商品房質量的行政要求變?yōu)殚_發(fā)企業(yè)的自我要求和承諾， 落實到買賣合同中， 形成開發(fā)企業(yè)與業(yè)主 的約定，使我們的工作從被動轉為主動。另外，購房者買樓時有實物可 參照， 從買賣雙方及我局行政管理的角度， 把銷售房屋的質量要求提前 實物化， 盡量避免事后對不規(guī)范施工進行補救的現(xiàn)象，具有一定的實際 作用。2、通過樣板房檢查，增加開發(fā)企業(yè)和施工單位的質量意識和管理壓力，促進其做好施工質量管理，減少建筑質量通病，督促其嚴格按圖 施工。3、讓購房者在賣房的時候能看到所要購買的商品房的模樣，區(qū)分“交樓標準樣板房”和“裝修展示房” ，降低業(yè)主對商品房質量的期望 值，既避免業(yè)

9、主收樓時因對合同條文的不同理解而造成糾紛，又可減少 開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假信息欺騙消費者的行為， 有利于營造公正、 透明的市 場交易環(huán)境。4、有利于嚴格執(zhí)行工程竣工驗收標準，減少商品住宅工程到竣工 驗收時出現(xiàn)不滿足規(guī)范要求的情況。二）不足由于本制度實施時間不足兩個月，經我局檢查的樣板房約 20 例， 而且設置了樣板房而進行銷售的項目還沒有達到竣工交付的環(huán)節(jié)， 所以 我們還不可能看到購房者對這項制度的反應， 對于提高和保證商品房交付質量的作用也還沒有體現(xiàn)到。綜上所述， “商品住宅工程交樓標準樣板房制度”的實施，旨在促 使開發(fā)企業(yè)承諾公開、 規(guī)范銷售， 改變預售制度下交易雙方的 “標的物” （ 商品房

10、） 并不存在 , 消費者在交易信息不對稱的條件下進行交易的模 式，促使開發(fā)企業(yè)抓好工程質量管理，減少建筑質量通病。由于沒有經 驗可供借鑒，我局也是在工作中不斷摸索、不斷總結。但我們覺得這項 制度有利于提高商品房質量，減少投訴，是值得繼續(xù)深化和完善的。市建設局東建房 20092 號東莞東莞關于實施商品住宅工程交樓 標準樣板房制度的通知 各鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設辦，松山湖規(guī)劃建設局，虎門港管委會，東莞生態(tài) 園管委會，各房地產開發(fā)企業(yè)：為進一步提高商品住宅工程質量， 減少質量通病和購房糾紛， 切實 維護消費者的合法權益， 確保房地產市場健康發(fā)展， 按照相關規(guī)定要求， 結合我市的實際情況，經研究，決定從 2

11、009年 5月1日起在我市實施 商品住宅工程交樓標準樣板房制度?，F(xiàn)將有關要求通知如下：一、本市于 2009 年 5 月 1 日后申請辦理商品房預售許可證的 項目必須按要求設置交樓標準樣板房。二、交樓標準樣板房（以下簡稱樣板房）是房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)） 在商品房預售前，按照商品房銷售合同裝修標準和設計 文件要求提前施工完成的， 用于施工單位施工、開發(fā)企業(yè)銷售和房屋交 付給業(yè)主時作為參照標準的住宅單元。三、作為室內裝修參考展示的裝修展示房不屬于交樓標準樣板房范 圍，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際需要同時設置， 但必須在裝修展示房入口處明 示“裝修展示房， 僅供裝修參考，交樓標準詳見樣板房”標牌，

12、規(guī)格不小 于 200X400mm。四、開發(fā)企業(yè)在申辦東莞市商品房預售許可證前應按下列要求 設置樣板房：同一期相同交樓標準交付的多層或高層商品住宅設置一套或以上 的樣板房；別墅（包括聯(lián)排別墅）設置一套樣板房。凡是設置裝修展示房的， 必須設置與展示房相同戶型的商品住宅樣 板房。五、樣板房的具體要求如下：（一）樣板房入口處應懸掛“客戶收樓樣板房”的標牌；（二）在樣板房內客廳墻面明顯處懸掛樣板房裝修標準、設備情況 備案表（合同標準）公示牌，公示牌的規(guī)格不小于 600X900mm；（三）樣板房內各部位顯眼處須明示建筑材料的名稱、規(guī)格（說明 必須清晰，不得使用“高級”、“名牌”、“優(yōu)質”等內容不確定的字

13、眼）。六、在樣板房施工前，開發(fā)企業(yè)應及時向市質監(jiān)站遞交東莞市商 品住宅交樓標準樣板房基本情況登記表 。七、樣板房施工完成經施工單位自檢合格后， 由監(jiān)理單位進行驗收。 驗收合格后，開發(fā)企業(yè)應在申請辦理商品房預售許可證前，向我局 申請樣板房檢查（建設局辦事大廳 3 號窗口）。（一）我局將組織市質監(jiān)站和房管科進行現(xiàn)場檢查： 1、市質監(jiān)站負責對樣板房的施工質量是否符合國家現(xiàn)行規(guī)范及設 計圖紙要求進行檢查， 并對開發(fā)企業(yè)組織的交樓樣板房質量驗收進行監(jiān) 督。監(jiān)理單位、設計單位及施工單位應參加樣板房質量驗收；2、房管科負責對樣板房的設置標準是否符合商品房買賣合同約定 的條款進行檢查；3、對于衛(wèi)生間等有防水要

14、求的部位應在檢查前 48 小時進行泡水試 驗；4、交樓樣板房的驗收標準將作為住宅工程分戶驗收工作的標準。（二）樣板房檢查符合要求的，房管科和市質監(jiān)站將發(fā)出檢查意見 書。意見書一式二份，一份用于樣板房現(xiàn)場樣板房裝修、設備情況備 案表上公示， 一份作為辦理 東莞市商品房預售許可證 的必備資料。對檢查不符合要求的，我局將發(fā)出整改通知書，待整改完畢后開發(fā) 企業(yè)應向我局重新申報檢查。八、已辦理東莞市商品房預售許可證的，不允許變更樣板房。 開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應書面告知購房者樣板房的具體位置。九、在樣板房撤銷前，購房人收樓后發(fā)現(xiàn)所購商品房達不到樣板房 標準的，可向開發(fā)企業(yè)提出整改要求，開發(fā)企業(yè)必須無條

15、件進行整改， 直至達到樣板房標準為止。已進場裝修或已經使用的商品房不適用樣板 房標準，發(fā)現(xiàn)質量問題按照房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令第80號）及開發(fā)企業(yè)提供給業(yè)主的商品房質量保證書相關內容和 規(guī)定處理。商品房權屬證明書后才十、樣板房需在房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓書面通知書滿三個月及與 樣板房同一期的商品住宅取得預售商品房的 能撤銷。已出售的樣板房需在樣板房撤銷后才能辦理交樓手續(xù)。十一、本市建設的廉租房和經濟適用房參照執(zhí)行。附件：樣板房裝修標準、設備情況備案表二OO九年四月十五日附件：樣板房裝修標準、設備情況備案表一、樣板房裝修材料（示范文本）項目位置裝修標準備注地面客廳800X 800mn拋 光磚餐廳水泥砂漿找平層臥室復合木地板廚房300X 300mn防滑磚衛(wèi)生間水泥砂漿找平層，聚胺脂防水層上翻1500其它/天化廚衛(wèi)混凝土結構層/條形鋁扣板其它水泥石灰砂漿底面掃白色涂料墻面客廳水泥砂漿底面掃白色涂料餐廳水泥石灰砂漿底面掃白