房地產(chǎn)開發(fā)課程設計.

1、房地產(chǎn)開發(fā)課程設計2017-08-03房地產(chǎn)開發(fā)課程設計 香山怡景項U可行性研究報告 學部：城市建設工程學部專業(yè): 工程管理 班 級：房地產(chǎn)經(jīng)營與佔價 指導教師：編制時間: 孫豐旋 2016. 11.24文華學院房地產(chǎn)開發(fā)課程設計分組名單及任務分工一. 課程設il題U二. 課程設計小組成員三. 成員任務分工第1章項U總說明和概況 況1.1項U背景與概1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標2. 1國家政治、經(jīng)第2章投資環(huán)境研究 濟、形式及有關(guān)政策2. 2項U開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會悄況及管理政策因素第3章市場研究3. 1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析3. 2需求供給分析 3. 3武漢房地產(chǎn)特征分析3.4 2016武漢樓市分析第4

2、章項U定位 第一文庫網(wǎng)4. 1價格定位4. 2市場定位 4. 3項U介紹及SWOT矩陣分析第5章規(guī)劃及建設條件5.1規(guī)劃設計原則5. 2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局第6章建設方式及進度安排6. 1建設方式 6. 2項U進度安排第7章投資估算及資金籌措7. 1投資佔算 7. 2資金籌措第8章 項U評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定第9章 項U經(jīng)濟效益評價第10章風險與不確定因素分析 10. 1風險分析 10. 2不確定因素分析第11章可行性研究的結(jié)論11. 1結(jié)論 11. 2建議第一章項U總說明與概況1.1項U背景與概況1項U名稱:香山怡景住宅小區(qū)項U 2承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)

3、：有限責任公司注冊資 金：RMB6億 單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學院一號 法定代表人;王思言 企業(yè)負責人：肖雨 薇昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介：昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū) 文華學院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開 發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。U詢，公司 正著力打造香山怡景項U,并努力使之成為本地標桿性項U°公司秉承“讓更 多人學受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀一一 “守諾 擔任 共同發(fā)展”指導各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” C自公司進入運 作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社

4、會、客戶和企業(yè)負責的精 神精雕細琢每一個項U和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務， 為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司UMJ擁有員工100人，本科以上學歷者占 60%,人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司 重點加強人才梯隊建設，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。3可行性 研究報告依據(jù)1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2)國家計委計辦投資2016315號審定的投資項U可行性研究指南3)國家發(fā)張改革委委員會、建設部聯(lián)合頒布的建設項U經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例5）房地產(chǎn)項U經(jīng)濟評價方法4.編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明

5、珠居住小區(qū)項U建設 的U 的、必要性、項U區(qū)域概況、項U規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項U建設組織管理、 項U招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項U分析風險等 方面進行全面論證和研究。5. 擬建地點本項U位于華中科技大學附近，東面臨近中口倉儲，生活便利，購物較方便。 酉面 坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大 學，學習氛W濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平 坦，五通一平。6. 預期U標 1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214. 5平方米。平方米的土地上，建設總 容積率 為4,建設密度25%。居住用地60萬平方米，建筑物基層面

6、積35553. 6平方 米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、服務業(yè)、設施用地73330. 5平方米, 公園、防護綠化用地33330.5 第一章項U總說明與概況1.1項U背景與概況 1項U名稱:香山怡景住宅小區(qū)項U2.承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì):有限責任公司注冊資金:RMB6 億單位住所:武漢市武昌區(qū)文化學院一號法定代表人;王思言 企業(yè)負責人：肖雨薇 昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū) 文華學院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開 發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。U前，公司

7、 正著力打造香山怡景項U,并努力使之成為本地標桿性項U°公司秉承“讓更 多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀一一 “守諾 擔任 共同發(fā)展”指導各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” C自公司進入運 作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責的精 神精雕細琢每一個項U和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務， 為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司U前擁有員工100人，本科以上學歷者占 60%,人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司 重點加強人才梯隊建設，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。3.可行性研究報告依據(jù) 1）

8、與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2）國家計委計辦投資2016 15號審定的投資項U可行性研究指南 3）國家發(fā)張改革委委員會、建設部聯(lián)合頒布的建設項U經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 5）房地產(chǎn)項U經(jīng)濟評價方法 4編制范B依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項U建設 的U的、必要性、項U區(qū)域概況、項U規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項U建設組織管 理、項U招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項U分析風 險等方面進行全面論證和研究。5擬建地點 本項U位于華中科技大學附近，東面臨近中疔倉儲，生活便利，購物較方便。 西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通

9、2號線，華中科技 大學，學習氛圍濃療，南至光谷創(chuàng)業(yè)街。總占地面積142214.5平方米。土地平 坦，五通一平。6.預期U標 1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214. 5平方米。平方米的土地上，建設總 容積率為4,建設密度25%。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6 平方米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、服務業(yè)、設施用地73330.5平方 米，公園、防護綠化用地33330.5 平方米。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標 2016年國民經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)發(fā)展加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求不足問 題，不斷推出重大投資工程和消費工程包，一些省市陸續(xù)推出取

10、消房地產(chǎn)限 購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便 利化。針對貨幣政策傳導不暢和實體融資成本過高，自2014年11月以來，六 次降息、五次降低存款準備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導利率下降。 針對地方政府負債率高和財政政策有效性下降的問題，開展了存量債務置換， 出臺融資平臺在建項U的續(xù)貸政策，積極推進政府企業(yè)合作模式。對地方政府 懶政進行問責，加強督導檢査和簡政放權(quán)，財政支出進度明顯加快。初步遏制 了經(jīng)濟持續(xù)下行的趨勢，經(jīng)濟保持了總體穩(wěn)定，2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長 6.9%,規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費需求基本平穩(wěn)，社會消費品零售 額名義增長1

11、0. 7%o基礎設施建設投資增長17. 0%,保持了較快增長。進口、出 口分別下降14. 1%和2. 8%,但剔除價格因素，實際增速分別為-2. 8%和-1. 8%。 就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價溫和回升，CPI上漲1.4%, 商品房價格同比上漲7.4%,比去年同期提高6個白分點。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點紛呈，新的增長動力正在逐步形成。一是服務業(yè)主導趨勢進 一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到50. 5%,同比提高2. 4個白分 點。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長10. 2%,比整體工業(yè)增速Adi 4.1 個白分點，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機

12、器人、智能終 端、軌道交通設備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實現(xiàn)兩位數(shù)其至成倍增長。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù) 改善，消費拉動作用進一步增強。最終消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻達到66. 4%,比上年提高15. 4個白分點。網(wǎng)絡零售等新型消費模式實現(xiàn)迅猛增長， 旅游、信息、文化、健康等服務消費持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善， 經(jīng)濟發(fā)展進一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長& 9亂 居民在國民收 入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民， 城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同 比下降5. 6%o改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推

13、進，取 消、下放了部分行政審批事項，商事制度不斷完善。財政金融體制改革深化， 加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會保險繳費費率，減輕企業(yè)的稅收負擔。降低民 間資本準入門檻，0家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進展， 市場決定資金價格的機制初步形成。價格改革邁出重大步伐，政府定價U錄大 幅度減少。服務業(yè)和制造業(yè)開放進一步擴大，外商投資產(chǎn)業(yè)U錄限制類條U大 幅度減少50%, 90%以上的境外投資項U實現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于 促進生產(chǎn)要素的自山流動，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出 去戰(zhàn)略的實施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面?？傮w來看，2016年國民經(jīng)濟仍運行在合理區(qū)間

14、，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升 級進一步加快，新興動力進一步積聚，人民生活進一步改善，為經(jīng)濟增長奠定 了較好的基礎。2. 2項U開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會悄況及管理政策因素武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)”）位于武漢西南，1991年0月動工 興建，1993年4月經(jīng)國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務院批準在 開發(fā)區(qū)設立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積 已達489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn) 業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟增長極，綜 合實力位居全國經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)

15、、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在 堅持做好產(chǎn)業(yè)的同時，更加注重城市建設、民生社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建 設，逐步山單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代 化新城轉(zhuǎn)變。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設立了商務城、智慧生態(tài)城、先進制造業(yè)園區(qū)、湖 北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè) 園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔招商引資、項U落地、服務 企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達到1/4： 其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增 長 30%。實現(xiàn)全口徑財政總收入3

16、46億元，占全市比重超過1/7；實現(xiàn)地方公共財政預 算收入77億元，增長14. 5%o第三章市場研究3. 1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析戴徳梁行12日發(fā)布的武漢2016年上半年房地產(chǎn)市場分析報告顯示，受多 項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可 售面積同比下降43.7%,出清周期已跌至6.0個月。土地市場亦是地王頻db 部分片區(qū)的樓面地價兩個月內(nèi)增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增 長 62.4%. 39. 2%o住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“W城”的競爭壓力。2016年上半年， 武漢多個商業(yè)項U因故延期入市。下半年，乂將有52. 5萬平方米的商業(yè)項U投 入使

17、用，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計供應達645.7萬平方米，相比去年同 期上升12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應量有所下降外，其它區(qū) 域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，青山片區(qū)增幅達69.8%。在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了武漢 新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，武漢主城區(qū)成交量達112,486套，同比增長 95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年16月武漢主城區(qū) 住宅成交均價為侮平方米11,127元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)

18、來看，各片 區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以28,411套居成交量首位， 古田片區(qū)漲幅最為明顯達20& 9%,青山及二七后湖分別增長165. 6%和150. 9%o成交價方面，武昌中心以16. 2%的漲輛領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中 心分別以146%和11. 8%名列二三名。武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，武漢 全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%,出清周期 已跌至6.0個月，同比去年縮短了 12.1個月。戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平向第一財經(jīng)記者表示，隨著城市發(fā)展節(jié) 奏的加快，以及外來人口吸附力的不

19、斷增強，武漢仍然具有強勁的購房需求。預計下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態(tài)勢。持續(xù)“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價格的不斷飆 高，終將傳導至住宅市場。樓面地價兩月漲一倍 上半年武漢住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開始積極拿地，上地市場呈現(xiàn)供需 兩旺的局面。隨著品牌房企陸續(xù)登陸武漢，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三 “地王”，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區(qū)的地 價在短短兩個月時間內(nèi)就翻了一倍。2016年上半年，武漢土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為 357.9萬平方米，同比增長62. 4%：成交金額為28

20、&0億元，相比去年同期上升 39.2%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年 土地市場成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的62.8%o而中心城區(qū)和遠 城區(qū)成交面積占比同比分別下降14. 8和5. 0個白分點，次中心城區(qū)則上升 19. 8個百分點。從成交結(jié)構(gòu)來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至 36. 2%,而綜合用地成交占比下降13. 7個百分點至21.2%,工業(yè)用地表現(xiàn)相對 活躍，占總成交量的6. 9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達52.6%,超國 企17. 8個疔分點。商業(yè)城”需共同應對2016年上半年，武漢多個商業(yè)項U

21、因故延期入市。然而，山迅猛發(fā)展的電子商 務和大量潛在供應帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運營策略上 下功夫，各種藝術(shù)展和主題活動層出不窮。一方面為其商業(yè)項U起到了引流作 用，列一方面，則在當前商業(yè)面臨多面“w城”的大背景下給予了商戶更多的 信心。品牌方面，體驗式業(yè)態(tài)依然保持著較為強勁的擴張勢頭，多個新餐 飲品牌首次入駐武漢。列外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴張 主力；隨著商業(yè)市場的深度調(diào)整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不 斷吸引著更多的關(guān)注，徳芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全 國首家“地鐵書店”。下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.

22、 5萬平方米的商業(yè)項U 將投入使用，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時，消費 增速放緩、消費習慣改變，將成為商業(yè)運營商與品牌商之間共同需要面對的問 題。3. 2需求供給分析作為一種商品，從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定 的，這一點與其它商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和反地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的 網(wǎng)特點，使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨特的地方。判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求。要同時考慮兩個條件：一是居 民家庭購房的實際承受能力，二是居民家庭購房的、愿望。僅有購房的實際承受 力而無意愿購房，或有童愿購房而無購房實際承受能力，都不能形成房地產(chǎn)的 有效需求。只有同

23、時解決這兩個問題，住房的有效需求才能促進房地產(chǎn)的供 給，進而達到帶動社會經(jīng)濟增長的作用。調(diào)查結(jié)果顯示對高檔樓盤的項U地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對性的優(yōu)勢不但 工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民 也將其作為巫要購房考慮區(qū)域。另外？"漢口城 郊結(jié)合部”也是重要的區(qū)域?多數(shù)漢口人都將其作為“次選區(qū)域” ？其他區(qū)域的 許多人也作為購房的考慮區(qū)域?位于漢口市郊的“常青花園”地區(qū)、金銀湖地 區(qū)和后湖地區(qū)經(jīng)過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的 重要地位?使得“漢口城郊結(jié)合部”成為受大眾矚U的重要居住區(qū)。其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在

24、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的 大都會選擇“武昌市區(qū)”作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)U詢的開 發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)出來?洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)？在“武漢-中國光谷”這 一發(fā)展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產(chǎn)業(yè)化、以及帶動周邊高校的科技產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的影響?再加上自然環(huán)境好、土地自然豐S等自然條件?必然會使洪山區(qū) 在未來成為巫要居住區(qū)本次調(diào)查山于主要針對漢口地區(qū)對洪山區(qū)涉及較少所以 在調(diào)査結(jié)果中沒有被顯示出來。3. 3武漢房地產(chǎn)特征分析相對于上半年的平淡，下半年的土地市場尤為值得期待。總體來說，武漢還會 有更多優(yōu)質(zhì)的地塊推出，加上渴望進入武漢的開發(fā)商越來越多以及資本力量更 深的介入，在一定程度上將保

25、持“房熱地更熱”的態(tài)勢。對于下半場的態(tài)勢， 我們認為?！跋仓杏袘n謹慎樂觀保持理性” 一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供應層面占絕對主導優(yōu)勢，競 爭依舊激烈，地價將在一定時間內(nèi)持續(xù)刺激供需市場； 另一方面，預計進入下半年，溢價率將有所回落，市場理性程度增加，在金融 屬性強勢背景下，避免用更高的杠桿拿地帶來高風險，需謹慎。U前來看，武漢出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個地王背后形成的原因是 什么？其實它有兒個方面：我們認為主要有以下兒個原因：1、開發(fā)商資金面融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地擴張意愿強。2. 開發(fā)商預期面武漢市場面給予信心，新房市場表現(xiàn)理想，市場安全度高。土

26、地價格相對合 理，開發(fā)風險可控。3、開發(fā)商供給面 2016準備進入武漢房企數(shù)量越來越多，預計下半年更多開發(fā)企業(yè)進駐武漢，在 上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。4. 土地供給面 下半年多個市中心優(yōu)質(zhì)地塊逐步上市，土地供給充足。四、后續(xù)土拍市場操作的建議 經(jīng)歷地王浪潮，沒買到地，就糾結(jié)三天；買到地，就糾結(jié)五年，其實“地王” 項U操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年武漢成交的多個“地王” 如?七濱江華發(fā)地塊.西后湖首地集團地塊均未進行實質(zhì)開發(fā)階段。在土地市 場競爭中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲的軍備競賽?？梢詮慕档?融資成本、資源合作、產(chǎn)品打造等方面入手，保持理性競爭態(tài)

27、勢：1、多渠道降低融資成本利用金融市場工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。如深圳平家（平安+萬科聯(lián) 合體）拿下經(jīng)開P（2015） 162號地塊。2、合作開發(fā)，分攤風險尋找專業(yè)運營能力強的開發(fā)商合作，分攤風險。如房投、綠城合作光谷中心城 項U3、項U自身品質(zhì)的打造項U產(chǎn)品力、服務力、內(nèi)部配套力的打造精裝修做溢價，內(nèi)部配套升級（豪華 會所、教育引入、酒店）3.4 2016武漢樓市分析 10月2日武漢市人民政府辦公廳發(fā)布武漢市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施的 通知，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提 至25%,二套房首付比例提至50%, 10月3日起正式施行。2016 年9月

28、武漢新房成交均價為10584元/0,環(huán)比增長了 2. 11%,同比增長了24. 53%： 9月份，二手房成交均價為13859元/。，環(huán)比增長了 6. 29%,同比增 長了 33. 55%。9月份，武漢各區(qū)住宅成交均價已經(jīng)出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價最高， 為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價漲幅最 大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。2016年9月武漢市各區(qū)住宅成交均價排行榜第四章、項U定位4. 1價格定位根據(jù)對武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項U建設和銷售時間因素的考慮，本項U定位確認為：住宅：20004000元/M2 4. 2市場定位通過市場分析顯示，結(jié)合本項U的

29、規(guī)劃和市場定位，再得出該項U的市場定 位。項U的土地使用性質(zhì)為住宅，U標市場為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房 屋的基本屬性為高層的普通住宅一生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別 于其它競爭性樓盤的景觀。對于本項U周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓 盤也都是內(nèi)部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本項U就點中要害，就體現(xiàn)了 鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出健康，環(huán)保， 陽光等很多主題來。恰恰能夠讓人體會到生活其樂融融的未來，且也是一個獨 特的生活領(lǐng)域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，宇 靜中學受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整 體

30、項U形象，營造了具有城市感的項U整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小 區(qū)作為設計的訴求。a、在規(guī)劃設計定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充 分的公共空間，同時在每棟住宅的首層設置面積不等的架空層，用以改善小區(qū) 內(nèi)的通風，并提供適應武漢炎熱氣候的活動場所。b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)住大 方的口色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項U整體雅典的氣質(zhì)。C、戶型設計上，力求戶型的經(jīng)濟適用，通風采光良好，并在入戶處設置了入 戶花園，增加空間層次及實用性。4. 3項U介紹及SWOT矩陣分析 該房地產(chǎn)項U位于武漢市光谷腹地，華中科技 大學文華學院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域內(nèi)擁有

31、眾多未開發(fā)的空地，且項 U占地范W較為平坦，只分布兒處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境&好， 計劃建開發(fā)中高端住宅樓。(1)則。5規(guī)劃方案及建設條件0.1規(guī)劃設計原則依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相結(jié)合的原(3)設。(2) 依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜.綜合開發(fā)、配套建 (4)遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā) 項U作出正確的定位。(5)節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。(6)體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展 的思想。5. 2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 1居住用房地產(chǎn): 2生產(chǎn)用房

32、地產(chǎn)(工廠等)：3經(jīng)營用房地產(chǎn)(商場、游樂園等)：4行政用房地產(chǎn)(政府辦公樓、房管局、建設局等)；5其他專業(yè)用房地產(chǎn) (學校、醫(yī)院、福利院等)：第6章建設方式及進度安排6. 1建設方式本項U的總占地面積142214.5平方米，綜合建筑面積為711072平方米，項U 分A, B,C三區(qū)，A,B, C三區(qū)為商層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。6. 2項U進度安排本項U自2016年1月份開始啟動，預計2018年5月份推出項U的最后一批房 源，預計項U建設周期為3年零五個月。根據(jù)業(yè)主對本工程工期的總體要求，結(jié)合現(xiàn)場實際宿況，擬il劃開工2016年 1月1日（實際開工日期以下發(fā)的開工令為準），預計竣工

33、850日，計劃總工期 30個月。根據(jù)業(yè)主階段性U標要求，編制本進度計劃： 340日前，完成A區(qū)建筑。300日前，完成B區(qū)建筑。210 0前，完成C區(qū)建筑。根據(jù)以上總體施工計劃按安排，考慮各工序間的關(guān)系，編制了上蛟高速B1合同 段進度計劃時標網(wǎng)絡圖、主要分項工程計劃斜率圖及工程管理曲線圖。由于施 工時可能受各種因素影響，在實際施工中應進行動態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工 程項U,通過比較分析，確定按當前 施工進度繼續(xù)施工對U標工程造成影響，從而及時對現(xiàn)行計劃進行調(diào)整，充分 調(diào)動資源，克服不利自然條件帶來的困難。最終實現(xiàn)預期的合同工程計劃工第七章投資估算和資金籌措7.1投資佔算7. 2投資計劃與資金籌措

34、表序號1 2 3 4 5建、構(gòu)筑屋名稱供排水工程費用排水工程費用供電工程費用公共綠化費小 區(qū)安防智能化合計 基礎設施建設費用 單價 單位工程量 指標單位00 568858 15 元/敘 ©0 568858 30 元/0 ©0 568858 45 元/0 ©0 568858 80 元/0 00 568858 20 元/©0 費用合計（萬元）853. 29 1706. 57 2559.86 4550. 86 1137.71 1080& 29工程建設其他費用 序號 123456789 10 11 項U名稱土地使用費建設單位管理費工程設il費工程勘察費前

35、期工作費 工程建設監(jiān)理費質(zhì)量監(jiān)督費竣工圖編制費標書編制及招標管理費 工程保險費施工圖預算編制費 合計 計算規(guī)則 建安造價的5%建安工程費的2%設計費的15%工程費的0. 8%工程費的1%工 程費的0. 2%工程設計費的5%工程費用的0. 1%工程費的0. 2%工程設計費的 10%費用合計（萬元）560500 6462. 5 2585 387. 75 1034 12925 25& 5 129. 25 129. 25 258. 5 25& 5 584928. 25序號12 3 4建、構(gòu)筑物名稱住宅樓地下建筑商業(yè)建筑供電房合計 建筑安裝工程費用 單價 單位工作量 指標單位00 468

36、500 2000 元/in250000 2300 元/in2 00 00 100000 2400 元/in2 費用合計（萬元）93700 11500 24000 50 129250 00 358 1400 元/in2 資金籌措 第八章項U融資（一）項U融資主體（1）項U發(fā)起人：高彤（2）項U公 司：昌盛公司（3）貸款銀行：中國建設銀行（4）產(chǎn)品購買者：購房者、投資人（5）工程 承包商：肖氏（二）項U資金來源1項U資本金籌措（三）融資方案分析1資本金來源可黒分析（1）既有項U法人內(nèi)部融資的可黑性分析 1）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財 務狀況，可能籌集到并用于

37、擬建項U的現(xiàn)金數(shù)額及其可黑性；2）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與擬建項U的關(guān)聯(lián)性，分析企業(yè)可能用 于擬建項U的非現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額及其可靠性。（2）項U資本金的可黑性分析1）既有法人融資方式的項U,應分析原有股東增資擴股和吸收新股東投資的數(shù) 額及可黑性；2）新設法人融資方式的項U,應分析各投資者認繳的股本金數(shù)額及可黑性: 3）采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應分析其獲得批準的 可能性。（3）項U債務資金的可靠性分析1）采用債務融資的項U,應分析 其能否獲得國家有關(guān)主管部門的批準；2）采用銀行貸款的項U,應分析其能否取得銀行的貸款承諾;3）采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的項U,

38、應核實項U是否列入利用外 資備選項U。2融資結(jié)構(gòu)分析2.1資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析資本金和債務資金比例1： 1在滿足政府管理部門有關(guān)規(guī)定及債務清償要求的前提下，能使權(quán)益投資的回報 率最高的資產(chǎn)負債比。2. 2權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析權(quán)益投資結(jié)構(gòu)：項U資本金的內(nèi)部比例3： 2： 1 2. 3項U資金來源 資本金自 有資金資本（股本）溢價接受贈款資金總額長期借款借入資金流動資金借 款其他短期3融資成本分析融資成本：為了籌集和使用資金付出的全部費用。包括：資金籌集費用和資金 占用費用 資金籌集費用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付成本費用，如承諾費，手續(xù)費，擔保費，代理費等 資金占用費用：反映資金占用和試用期內(nèi)應付出

39、的經(jīng)常性費用，例如利息（1）銀行借款的資金成本銀行借款資金成本包括借款利息和籌資費用 山于借款利息計入稅前成本費用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實 際負擔的借款利息費用應扣除相應的所得稅額。（2）普通股資金成本（3） 優(yōu)先股成本 第九章項U財務評價 企業(yè)利益存留（留利）的資金成本 第十章 風險和不確定因素分析10.1風險分析 房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地 產(chǎn)開發(fā)過程，山于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資 成本增大等不利結(jié)果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損 失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見

40、各種不確定性， 提示并正確識別房地產(chǎn)風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程 度，對房地產(chǎn)投資風險管理具有特別重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項U的風險管理要實現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項 U的客觀規(guī)律建立風險管理體系，相對的固定下來并成為具體開發(fā)項U風險管 理方案的基礎和模板。作為國民經(jīng)濟基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，正成為新的經(jīng)濟增長點， 并日益成為當今主要的投資熱點之一。然而，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資是一項髙 風險的投資。如何針對房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，在市場經(jīng)濟秩序不斷規(guī)范，法制 化體系不斷完善的1W況下，改進U前經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)的 風險，走出適合本地實際的行業(yè)特色之路，是U前房地產(chǎn)業(yè)急需解決的問題, 也是本文要闡明的問題。風險管理作為一種理論已經(jīng)過了兒十年的發(fā)展，現(xiàn)在學術(shù)界對項U風險管理的 理論達到較一致的看法，認為項U風險管理是一個系統(tǒng)工程，它涉及工程管理 的方方面面。作為市場的主體，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應充分運用這些理論，結(jié)合 自身實際1W況，根據(jù)周邊環(huán)境的狀況，創(chuàng)造出適合自己特點的風險管理辦法。 這也是作者進行此項研究的最初U的。10.2不確定因素分析1敏感性分析 感性分析是通過分析、預測投資項U主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟指標的影響， 從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分 析的U的是在充分了解和掌握