蘇園地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究分析報(bào)告

1、1 1 / / 3535蘇園 200202200202 號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師2 2 / / 3535蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師總工程師蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師總經(jīng)濟(jì)師蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長(zhǎng)3 3 / / 3535注冊(cè)評(píng)估師注冊(cè)造價(jià)師蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所蘇州銘星軟件科技有限公司二 0000 二年六月十日目錄第一章 總論第二章 市場(chǎng)營(yíng)銷策劃第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度打算第五章 投資估算4 4 / / 3535第六章 經(jīng)濟(jì)

2、評(píng)價(jià)第一章 總論一、項(xiàng)目名稱蘇園（ 20022002）0202 號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。二、報(bào)告編制單位蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州 銘星軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 8 平方公里內(nèi)的星海街蘇茜 路交叉口西北角， 呈南北向長(zhǎng)條形， 長(zhǎng)約 209.41209.41 米，寬約 145.12145.12 米。 本地塊北面與浦東開發(fā)銀行、鄰里中心隔河相望，浦東開發(fā)銀行、鄰 里中心為單層和多層建筑沿河長(zhǎng)條形布置，其北面為聞名的師惠坊中 高層住宅小區(qū)，均立即竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷售差不多完畢； 地塊東鄰星海街，南

3、面為蘇茜路，西面與星海學(xué)校相鄰，土地面積 30307.0930307.09 平5 5 / / 3535方米。1 1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 7 年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。園區(qū) 的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅進(jìn)展快，而且銷 售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 19961996 年開始開發(fā)建設(shè)。 近年來，園區(qū)房 地產(chǎn)蓬勃進(jìn)展，從當(dāng)年開發(fā) 1010 多萬平方米到 20012001 年的開發(fā)量 7070 萬平 方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 20012001 年 8 8 月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工 面積 130.7130.7萬平方米，竣工交付 74.87

4、4.8 萬平方米。 在園區(qū)管委會(huì)的大力 推動(dòng)下，園區(qū)領(lǐng)先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到 20012001 年底， 園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 4040 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住 宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn) 產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售時(shí)期就 銷售一空，整體銷售率在 95%95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品 牌，成為他們安家落戶的首選。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)往常瞻性的 眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高 質(zhì)量

5、施工、高標(biāo)準(zhǔn)治理”的四高之路。2 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和治理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的聞名遐邇的開發(fā) 區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 7070 平方公里，規(guī)劃人口 6060 萬人。首 期開發(fā) 8 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期圍繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開 闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。6 6 / / 35353 3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū) 7070 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶， 占地 7.47.4 平方公 里。依照?qǐng)@區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 8 平方公里將建

6、成公共綠地和現(xiàn)代化商 住文化娛樂區(qū)。 19981998 年初，園區(qū)管委會(huì)托付國際聞名跨國公司美國易 道（EDAEDA）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、都 市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8 8 個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃差不多中國、新加坡和美國專家審 定，并獲得了中國國家進(jìn)展打算委員會(huì)批準(zhǔn)。該項(xiàng)工程總投資為 1111 億元，施工期 4 4 至 5 5 年。4 4 、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際都市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名 大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本

7、 著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)進(jìn)展相適應(yīng)的投資 環(huán)境，而且也制造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5 5 、配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù) 設(shè)施都集中在鄰里中心， 在 7070 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 1919 個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這 種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、 全方位、 多功能的服務(wù)； 同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 新加坡國際學(xué)校、 九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒 園、新馨花園

8、幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施， 是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。7 7 / / 35356 6 、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全 市第一， 20012001 年開發(fā)量 7070 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北 面隔河相鄰的鄰里中心和浦東開發(fā)銀行已竣工，立即營(yíng)業(yè)，鄰近地塊（鄰里中心前面） 師惠坊中高層住宅小區(qū)， 尚未竣工， 已差不多售完， 剩下二樓一套，每平方米價(jià)格 34653465 元，平均價(jià)格超過 35003500 元。周邊 環(huán)境良好。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途依照

9、蘇園土拍（ 20022002）第 1 1 號(hào)蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍 賣公告，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、 蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市 場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇 州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件 ，在 深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營(yíng)銷策劃、初步規(guī)劃、 投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（20022002）0202號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè) 和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法1 1、評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)

10、目的可行性研究， 其目是確定企業(yè)能夠同意的土地最 高限價(jià)，以及同意該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng) 險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值 （加權(quán)平均值） ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率 （成功的 可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 0 的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性） 。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力 越差，8 8 / / 3535所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但 獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本 項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土 地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益 率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 0 的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。 見表 1 1。2 2、決策方法決策能夠按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率 - 基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫 切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對(duì)項(xiàng) 目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn) 收益率是不同