房地產(chǎn)評(píng)估中的有關(guān)問(wèn)題及案例分析

1、1 / 11房地產(chǎn)評(píng)估中的有關(guān)問(wèn)題及案例分析一、評(píng)估中的有關(guān)問(wèn)題（一）報(bào)告格式及計(jì)算程式的規(guī)范性與評(píng)估結(jié)果合理性之間的關(guān)系 報(bào)告格式及計(jì)算程式的規(guī)范性與評(píng)估結(jié)果合理性之間是手段與目的的關(guān)系。（二）市場(chǎng)價(jià)格與評(píng)估價(jià)格間的關(guān)系 市場(chǎng)價(jià)格圍繞評(píng)估價(jià)格上下波動(dòng)。（三）評(píng)估的三項(xiàng)核心工作在實(shí)際評(píng)估工作中， 評(píng)估人員的核心工作是作好三件事： 核實(shí)產(chǎn)權(quán)、 弄清數(shù) 量、資產(chǎn)作價(jià)。（四）對(duì)評(píng)估有關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)評(píng)估現(xiàn)狀： 評(píng)估目的與評(píng)估價(jià)值之間的關(guān)系： 評(píng)估方法與評(píng)估值高低的關(guān)系：二、二、 房地產(chǎn)評(píng)估中的有關(guān)問(wèn)題（一）房地產(chǎn)權(quán)利的類型房地產(chǎn)權(quán)利的有七個(gè)類型：即 所有權(quán) （占有、使用、收益和處分權(quán)） 、使用 權(quán)（占有

2、、使用和收益權(quán)） 、租賃權(quán)（占有、使用權(quán)；出租人、承租人） 、抵押權(quán) （抵押人、抵押權(quán)人）、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán) 。（二）建筑物的耐用年限與土地使用年限統(tǒng)一的問(wèn)題熟短原則。（三）與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的證書種類 與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的證書種類有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋 他項(xiàng)權(quán)證三種；與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的證書種類有房地產(chǎn)權(quán)證 、房地產(chǎn)共有 權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。（四）三種基本評(píng)估方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題1、成本法計(jì)算公式：房地產(chǎn)的評(píng)估值=土地的評(píng)估值+建筑物的評(píng)估值 其中：建筑物的評(píng)估值=（建安工程費(fèi)用+前期及其他費(fèi)用+利息+利潤(rùn)）X成 新率。如果是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，重置全價(jià)還需加上銷售費(fèi)用

3、。在實(shí)際的評(píng)估實(shí)踐中，我們更多的是依據(jù)工程概算（根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙得 出），而較2 / 11少依據(jù)預(yù)決算（根據(jù)施工圖紙得出）來(lái)確定建筑物的重置全價(jià)。在采用成本逼近法對(duì)建筑物所占用土地進(jìn)行評(píng)估時(shí) ，以下幾方面的問(wèn)題需 引起注意 ：（1） （1） 土地取得費(fèi)的確定征用農(nóng)村集體土地時(shí)：城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)按拆遷安置費(fèi)計(jì)算： 從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)：（2） （2） 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的確定 宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)要客觀計(jì)算道路費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、 公共設(shè)施配 套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)；紅線內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)等。（3） （3） 各項(xiàng)稅費(fèi)的確定 征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般包括： 耕地占用稅、 耕地開(kāi)

4、墾費(fèi)、 新菜地開(kāi)發(fā)建 設(shè)基金、征地管理費(fèi)等；房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般包括：拆遷管理費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)等。（4） （4） 投資利息的確定1） 利息率的選擇 利息率為資本年利息率，土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年的利息需按復(fù)利計(jì)算（此時(shí)的利息率應(yīng)是復(fù)利利率）2）投資利息的計(jì)算公式根據(jù)確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的方法，來(lái)選擇投資利息的計(jì)算公式，分三種情況。投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）汽（1+利息率）開(kāi)發(fā)周期-1；投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）X（1+利息率）開(kāi) 發(fā)周期-1+（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）X（1+利息率）開(kāi)發(fā)周期/2-1投資利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)X（1

5、+利息率）開(kāi)發(fā)周期-1+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)X（1+利息率）開(kāi)發(fā)周期/2-1（5）土地出讓金與土地增值收益的關(guān)系 土地增值收益與土地出讓金為年期修正的關(guān)系， 即土地增值收益經(jīng)年期修正 后為土地出讓金。公式為：3 / 11土地增值收益X1-1/（ 1+ r）n=出讓金（單純的政府收益）2、市場(chǎng)法計(jì)算公式：評(píng)估單價(jià)=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào) 整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格X（ 1+交易情況修正系數(shù)+交 易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）1)(1)容積率與地價(jià)的關(guān)系：2)(2)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：3)(3)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（市場(chǎng)法的難點(diǎn)及關(guān)鍵）區(qū)位狀況 調(diào)整的內(nèi)容：權(quán)益狀況 調(diào)整

6、的內(nèi)容： 實(shí)物狀況 調(diào)整的內(nèi)容：可比實(shí)例情況說(shuō)明表、比較因素條件說(shuō)明表、比較因素條件指數(shù)表及 比較因素修正系數(shù)表的制作。（4） （4） 修正幅度的限制：3、3、 收益法基本計(jì)算公式：P=a/ r 1-1 /（1 +r ）n收益按一定比例遞增，有限年期時(shí)的計(jì)算公式為：P=a/（r-s）1-（1+s）/（1+r）n（1）年限的確定若是出讓土地， 年限為剩余年限； 若為劃撥用地， 年限為該種用途土地的最 高出讓年限，但評(píng)估值要扣出需補(bǔ)交的出讓金。評(píng)估實(shí)踐中分三種情況：A、A、單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)時(shí)：B、B、房地合一的估價(jià)對(duì)象，建筑物的耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年 限時(shí)：C、房地合一的估價(jià)對(duì)象

7、，當(dāng)建筑物的耐用年限短于土地使用年限時(shí)。（2） 還原利率的確定4 / 11（3） 純收益的確定純收益為客觀收益而非實(shí)際收益； 純收益不僅包括有形收益， 還包括無(wú)形 收益。純收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)支出根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，凈收益按以下規(guī)定求?。?） 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。2） 商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售 收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用和商業(yè)利潤(rùn)。3） 生產(chǎn)性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本

8、、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售費(fèi)用及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。（4）在收入預(yù)測(cè)中容易犯的錯(cuò)誤：缺少對(duì)所在區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 對(duì)評(píng)估對(duì)象租金水平影響的分析。（五）現(xiàn)場(chǎng)勘查中應(yīng)重點(diǎn)觀察的內(nèi)容 應(yīng)著重觀察影響評(píng)估價(jià)值（重置全價(jià)及成新率）的建筑物結(jié)構(gòu)特征、內(nèi)外 裝修和內(nèi)部設(shè)施的完好與完善情況。（六）、高層建筑地價(jià)的分?jǐn)傆幸韵氯N分配方式：1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?、按房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅?、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅ㄆ撸┩恋毓纼r(jià)報(bào)告引用中應(yīng)注意的問(wèn)題要注意土地估價(jià)報(bào)告所揭示的評(píng)估范圍、評(píng)估目的、基準(zhǔn)日期、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、 假設(shè)和限制條件、土地價(jià)格內(nèi)涵（包括但不限于：出讓或劃撥、開(kāi)發(fā)程度、使用 年期、它項(xiàng)權(quán)

9、利）等是否與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所要求的一致。三、三、 房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的有關(guān)問(wèn)題（在91號(hào)文中屬于可以進(jìn)行評(píng)估的情況，而拍賣卻屬于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估的情況）5 / 11（一）房地產(chǎn)的法定抵押范圍1、國(guó)務(wù)院55號(hào)令的規(guī)定城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （國(guó)務(wù)院55號(hào)令，1990年5月19日）第一次對(duì)國(guó)有土地的抵押作了規(guī)定。2、城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法（1994年主席令第29號(hào)公布，1995年1月1日實(shí)施）。3、擔(dān)保法的規(guī)定擔(dān)保法（1995年主席令第50號(hào)公布，1995年10月1日實(shí)施）4、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（1997年6月頒布實(shí)施，2001年8月15日建設(shè) 部令

10、2001第 98號(hào)修改），它是第一部針對(duì)城市房地產(chǎn)抵押的專門法規(guī)。（二）房地產(chǎn)的法定抵押條件（不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)）1、擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)：2、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法增加的幾項(xiàng)不得設(shè)押的房地產(chǎn)：（三）房地產(chǎn)抵押金額的確定1、住房所有權(quán)連同其占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)：2、房屋所有權(quán)連同占有范圍內(nèi)的出讓土地使用權(quán)抵押時(shí)：（四）房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題1、房地產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系：2、多次抵押和重復(fù)抵押的問(wèn)題：四、企業(yè)改制中的土地問(wèn)題（一）、根據(jù)地價(jià)樣點(diǎn)資料計(jì)算地價(jià)1、用土地聯(lián)營(yíng)入股資料計(jì)算地價(jià)（1）、用土地入股取得年收益，按以下公式計(jì)算地價(jià)：6 / 11

11、單位面積地價(jià)=（土地股每年分享的利潤(rùn)或股息/聯(lián)營(yíng)土地面積）/土地還原利率（2）、用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按以下公式計(jì)算地價(jià)：?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)=出資方的資本總量*（出地方利潤(rùn)分成量/出資方利潤(rùn)分成量）*（1/聯(lián)營(yíng)土地面積）2、用以地?fù)Q房資料計(jì)算地價(jià)用出地方取得市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)作為讓出土地的總地價(jià)，按以下公式計(jì)算地價(jià)：土地單位面積地價(jià)=（轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積*單位建筑面積的平均售價(jià)）/讓出的土地面積3、用柜臺(tái)出租資料計(jì)算地價(jià)土地單位面積地價(jià)=出租柜臺(tái)年租金總收入-出租柜臺(tái)所在商店的年經(jīng)營(yíng)總費(fèi) 用*（出租柜臺(tái)營(yíng)業(yè)面積/商店總營(yíng)業(yè)面積）/商店土地總面積*（出租柜臺(tái)營(yíng)業(yè)面 積/商店總營(yíng)業(yè)面積

12、）/土地還原利率4、用商品房出售資料計(jì)算地價(jià)某一商品樓用地的單位面積土地價(jià)格=（該商品樓房總售價(jià)-（當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?單位面積平均造價(jià)*樓房總建筑面積）-開(kāi)發(fā)公司利潤(rùn)-商品房開(kāi)發(fā)中交納的投資及 營(yíng)業(yè)稅等-開(kāi)發(fā)資金的利息）*（規(guī)劃的建筑覆蓋率/建筑物占地面積）5、用聯(lián)建分成資料計(jì)算地價(jià)聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)=（房屋單位建筑面積造價(jià)+房屋單位建筑面積 交納的稅費(fèi)）*出地方分成建筑面積/出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e=（房屋單位 建筑面積造價(jià)+房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)）*出地方分成建筑面積*容積率*出 資方分成建筑面積（二）、企業(yè)改制中土地政策規(guī)定1、我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制1、我國(guó)的全部土地都為社會(huì)主義

13、公有制；2、土地的社會(huì)主義公有制，分為全民所有7 / 11制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形 式。2、取得土地使用權(quán)的途徑一是通過(guò)行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；二是通過(guò)國(guó)家出讓方式取得；三是通過(guò)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式）取得； 四是通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。3、劃撥土地的政策規(guī)定（1）、土地使用權(quán)劃撥的概念 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用， 或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用 的行為。劃撥土地使用權(quán)有以下含義：劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、 補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土 地或集體土地）和無(wú)償取

14、得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。（2）、劃撥土地使用權(quán)的范圍國(guó)土資源部于二0（一年十月二十二日發(fā)布了劃撥用地目錄（第9號(hào)令）, 該令把可以通過(guò)劃撥方式取得的用地分為國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、 城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公益事業(yè)用地、 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、 交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地及法 律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個(gè)大類十九個(gè)小類分別進(jìn)行了詳細(xì)列式。（3）、劃撥土地使用權(quán)的管理1） 劃撥土地使用權(quán)擁有的權(quán)利 劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓。劃撥土地使用權(quán)可以出租。劃撥土地使用權(quán)可以抵押。2） 劃撥土地使用權(quán)的收回 國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的七種原因：4、企業(yè)改制中土地政策規(guī)定國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管

15、理暫行規(guī)定（1998年原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令）；國(guó)土資源部 國(guó)土資發(fā)1999222號(hào)規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn) ； 土地使用權(quán)作8 / 11價(jià)出資入股，是國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有的行為國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批 準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、 作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng) 管理，被授權(quán)的國(guó)有控股公司、 作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公 司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租 賃等方式配置土地。國(guó)土資源部 國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)關(guān)于加強(qiáng)

16、土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改 革和發(fā)展的若干意見(jiàn) ；應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的四種情況：經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)的四種情況： 凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)原國(guó)家土地管理局1992年第1號(hào)令劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法 第26條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓金，一一按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo) 定地價(jià)的40%”。土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)土資源部 國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改 革和發(fā)展的若干意見(jiàn) 第三條第二款：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用 權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)投入成本， 合理確定土地作價(jià)水平。 采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、 作價(jià)出 資（入股）

17、方式處置土地資產(chǎn)的， 按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金 或股本金。”（三）、土地評(píng)估處置的有關(guān)問(wèn)題1、土地處置的特殊要求 對(duì)于改制后新設(shè)企業(yè)以從事公路、鐵路、港口、倉(cāng)儲(chǔ)等運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 為主營(yíng)業(yè)務(wù)的，對(duì)此類企業(yè)涉及的交通、倉(cāng)儲(chǔ)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不應(yīng)采用 “先出 讓后出租 ”的方式處置。對(duì)土地房屋為生產(chǎn)場(chǎng)地的企業(yè)，改制時(shí)可選擇房地整體出租或出讓入股等 方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。在新設(shè)企業(yè)向原企業(yè)租賃土地后再新建地上物，以及地上只有機(jī)器設(shè)備而 沒(méi)有房屋等9 / 11建筑物， 原企業(yè)將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入新設(shè)企業(yè)但又不愿放棄土地 使用權(quán)這兩種情況下，才可采用 “先出讓后出租 ”的處置方式。2、地

18、籍管理地籍是記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本 狀況的 “戶口簿”，土地權(quán)屬管理是地籍管理重要的組成部分。通常企業(yè)獲得合法的土地權(quán)屬包括兩個(gè)步驟，一是地籍調(diào)查；二是土地登 記。3、土地評(píng)估處置工作步驟（1）、土地評(píng)估范圍的確定（2）、評(píng)估土地權(quán)屬的取得改制企業(yè)土地權(quán)屬的三種情況：土地權(quán)屬工作涉及到土地管理的兩個(gè)職能部門： 地籍勘測(cè)部門和地籍部門（3）、土地資產(chǎn)處置1 1 根據(jù)資產(chǎn)重組方案，確定土地重組范圍；2 2 確定土地處置的具體方式；3 3 企業(yè)根據(jù)擬定的土地處置方案，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T遞交土地 資產(chǎn)處置申請(qǐng)，并請(qǐng)求批準(zhǔn)土地資產(chǎn)處置方案；4 4 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地處置方