土地開發(fā)成本核算

1、土地開發(fā)成本的核算目錄目錄一、知識必備（一）核算重點1.土地開發(fā)費用的歸集與分配2.完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)（二）核算科目二、土地開發(fā)成本核算示例一、知識必備（一）核算重點土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本。 1.土地開發(fā)費用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)

2、”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細(xì)核算。 （1）土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費等土地開發(fā)支出可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。（2）配套設(shè)施費的歸集與分配。 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有

3、以下兩種情況： 與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本（或預(yù)算成本）在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本土地

4、開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。（3）開發(fā)間接費用的歸集與分配。 企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目

5、內(nèi)。 2.完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法： （1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。 開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸

6、類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。（二）核算科目設(shè)置開發(fā)成本土地成本二級科目，三級明細(xì)科目主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置

7、）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出）。二、土地開發(fā)成本核算示例例1-1 2009年2月15日，北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司用銀行存款支付09012#土地征用費及拆遷補償費5000000元。 【查看原始憑證】借：開發(fā)成本土地開發(fā)（09012#征地拆遷補償費） 5000000 貸：銀行存款 5000000例1-2 接上題，2009年7月31日，土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工，結(jié)算09012#土地應(yīng)付

8、工程款550000元，據(jù)此編制記賬分錄?！静榭丛紤{證】 借：開發(fā)成本土地開發(fā)（09012#基礎(chǔ)設(shè)施費） 550000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 550000例1-3 2009年8月31日，北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司計提項目經(jīng)理部人員工資28500元，據(jù)此編制記賬憑證?！静榭丛紤{證】 借：開發(fā)間接費用 28500 貸：應(yīng)付職工薪酬 28500例1-4 2009年10月31日，分?jǐn)偛⒔Y(jié)轉(zhuǎn)各地塊應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)間接費用?！静榭丛紤{證】 借：開發(fā)成本土地開發(fā)（09012#地塊間接費用） 89000 土地開發(fā)（09015#地塊間接費用） 133500貸：開發(fā)間接費用 222500 例1-5 2009年11月31日，09012#地完成竣工驗收，該地塊準(zhǔn)備于竣工后對外出售，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)成本，據(jù)此編制記賬憑證?！静榭丛紤{證】 借：開發(fā)產(chǎn)品土地開發(fā)（09012#塊地