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文檔簡介

1、蕪湖國際小商品市場定位報告(終) 前言這是一個讓您很容易產(chǎn)生錯覺的城市,這是一個讓您又不能不驚嘆的城市。鳩茲是她的前世,蕪湖是她的今生。她的美麗在于:長江之濱,赭山之下,半城山半城水;她的厚重源由:千年古城,商貿(mào)沃土,通達四方如果您僅是與她初識,習(xí)慣了現(xiàn)代大都市的摩天大廈、車流不息,草木蔥籠,您對這座城市會沒有絲毫的興趣,甚至在心底懷疑自己的目光。當(dāng)您決定向她走近,力圖真切感知并尋找答案時,您會欣喜于您的發(fā)現(xiàn),原來這座城市是這樣的別有洞天,如此的非同一般?濃厚的江南人文風(fēng)情、彌漫在城市街道傳統(tǒng)的徽商氣息、還有生之具有的優(yōu)質(zhì)資源,您會驚嘆:您的選擇毋容置疑,您的使命倍為榮耀。歷史已經(jīng)證明,“長江

2、巨埠、皖之中堅”不僅僅只是一份殊榮,今天“倚長江通蘇楚,筑天塹連南北”,堅定東向發(fā)展戰(zhàn)略,更是這座城市又一輪新的起始。敢為人先,方能盡享尊榮。劍指疆場,乃英雄本色。這本冊子,承載了我們此次項目論證思想的匯集和研討的結(jié)晶。它記錄了我們對一座城市的解讀,也是對項目的深層次的分析與求證。 我們有理由相信,憑藉瑞豐公司的卓越的實力與資源優(yōu)勢加之精準(zhǔn)的項目定位,中國蕪湖小商品市場項目必將成為泛長三角區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)影響深遠、輻射面廣的全新商業(yè)實體,也為蕪湖這座城市的商貿(mào)強盛注入新的血液。思 維 導(dǎo) 圖宏觀市場分析微觀市場分析市場調(diào)研蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研項目地塊分析項目SWOT分析項目定位項目定位思 維

3、導(dǎo) 圖全國宏觀經(jīng)濟走勢分析宏觀市場分析經(jīng)濟發(fā)展水平市場調(diào)研 微觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研宏觀市場分析09年經(jīng)濟形式預(yù)測 08年席卷全球的金融危機正對世界和中國經(jīng)濟產(chǎn)生著深遠而重大的影響,國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、房地產(chǎn)市場不振、股市低迷,已經(jīng)直接影響到了消費者的信心。政府為保證國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展上下半年的政策特別是對房地產(chǎn)行業(yè)的政策可謂大相徑庭。上半年還在為防止經(jīng)濟過熱對房地產(chǎn)制定一系列的調(diào)控措施,限制房價的瘋漲。9月美國次貸危機發(fā)生,波及到中國,給中國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了不利的影響,政府不得不放松對房地產(chǎn)行業(yè)的限制以確保國民經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長。 隨著全球經(jīng)濟進一步放緩,政府以支持經(jīng)濟長期增長為目標(biāo),推

4、出積極的刺激開支方案,以舒緩內(nèi)部增速放緩的壓力。雖然政府積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策會對沖部分經(jīng)濟下行風(fēng)險,但2009年我國宏觀經(jīng)濟還將面臨巨大的下行壓力,各行各業(yè)都會受到較大的沖擊,據(jù)調(diào)查各省DGP增速已經(jīng)開始下滑,這在近10年以來尚屬首次。因此估計2009年國家經(jīng)濟將是非常困難的一年,也是關(guān)系到中國經(jīng)濟能否迅速復(fù)蘇至關(guān)重要的一年。思 維 導(dǎo) 圖全國宏觀經(jīng)濟走勢分析宏觀市場分析08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控市場調(diào)研 微觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧 2008年房地產(chǎn)業(yè)遭遇了太多的轉(zhuǎn)折,從"牛"轉(zhuǎn)為"熊"這一線間的變化,以及由流動性

5、泛濫到流動性黑洞的急劇轉(zhuǎn)變;每一次都讓我們感到猝不及防,進而變得茫然無措。這也包括和房地產(chǎn)相關(guān)的所有政策,從控通脹到保增長,一年間的政策劇變讓老百姓摸不著底。這種政策不確定性讓老百姓的觀望多了一層含義,政策性觀望??v觀2008全年度房地產(chǎn)政策,以9月份為界,幾乎可以分為上下各半場,上半場程序化,下半場匆忙頻繁。08房地產(chǎn)政策銀行利率方面上半場持續(xù)收緊 成通脹調(diào)控常態(tài)。 從2008年1月25日起連續(xù)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金利率。這對房地產(chǎn)公司的資金鏈來說是個致命的打擊,銀行貸款本就政策受限,準(zhǔn)備金率的提高讓他們從銀行那里得到賴以生存的資金變得更加困難。 下半場匆忙降息 爭議中適度寬松2008年9

6、月危機到來時,央行政策也從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐员T鲩L為目的的適度寬松的貨幣政策。然而,盡管利率一再下調(diào),但是經(jīng)濟的不確定讓各商業(yè)銀行產(chǎn)生了惜貸情緒,開發(fā)商的資金鏈依舊緊張。 08房地產(chǎn)政策土地政策方面?土地日趨規(guī)范 囤地遭遇打擊 2008年1月7日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知,通知中明確規(guī)定,“土地閑置滿兩年,依法應(yīng)當(dāng)無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用”;同時,國務(wù)院第一次對土地增值展開征繳。其后,一系列關(guān)于土地的法律法規(guī)相繼出臺,內(nèi)容涉及土地違法、違規(guī),建筑節(jié)能以及全國土地利用等諸多方面。 假如沒有年初關(guān)于打擊囤地的重磅政策出臺,也許現(xiàn)在的開發(fā)商會資

7、金要充足一些。關(guān)于土地方面的政策彈性就此化為烏有,大批手中有地的開發(fā)商不得不“ 上馬開工”。今年,還會有部分土地因為受到政策限制而馬上面市。就長遠來看,今年一系列土地相關(guān)政策的出臺對于規(guī)范房地產(chǎn)土地市場的確起到了非常大的作用。08房地產(chǎn)政策保障性住房方面?保障住房加速,夯實第二市場 國務(wù)院多次召開會議,研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,中央強調(diào)要加快經(jīng)濟適用房和廉租房等社會保障用房建設(shè)。保障性住房建設(shè)在2008年上半年終于在貸款、稅收和建筑質(zhì)量等方面有了明確規(guī)定,一直為人詬病的問題有了明顯改善。中國住房市場開始真正意義上用兩條腿走路,保障性住房和商品住房開始齊頭并進。下半年的加快保障性

8、住房建設(shè)的要求則在政策層面上加速這一趨勢的發(fā)展。08房地產(chǎn)政策稅收方面?三項措施出臺 政策再出重拳 2008年12月17日,國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了促進樓市健康發(fā)展的三項措施,加大保障性住房建設(shè)力度,進一步鼓勵普通商品住房消費,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進商品住房銷售。進一步鼓勵普通商品住房消費。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。 二手房在政策層面徹底松綁,業(yè)界一致認(rèn)為二手房在政策方面近乎

9、一步到底,從政策上降低了二手房的房價。政策出臺以后,二手房交易的限制僅僅局限于市場走向。與“二手房松綁”的一片贊譽相反,其他關(guān)于商品房市場的政策卻成為人們詬病的焦點。二套房的界定雖做出了明確的規(guī)定,但是當(dāng)?shù)仄骄骄哂袠O大的隨意性,實施起來相對較難。而且,就目前居住水平,能享受到新政的人群很少。 08房地產(chǎn)政策經(jīng)濟政策方面?十項政策擴大內(nèi)需,2010年底前投資4萬億2008年11月5日溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會確定擴大內(nèi)需十項措施。會議決定,今年四季度先增加安排中央投資1000億元,明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元,帶動地方和社會投資,總規(guī)模達到4000億元,到10年低前投入4萬億以促進經(jīng)濟增長

10、。加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建,提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平,促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。?09年經(jīng)濟工作的5項重點任務(wù)2008年12月10日中央經(jīng)濟工作會議部署明年重點任務(wù),會議提出要加強和改善宏觀調(diào)控,實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2008年的中央經(jīng)濟工作會議確立了2009年將實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,可以預(yù)期,為提振內(nèi)需以補足外需,在2009年金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率仍具有下行可能,從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。而在會議中,政府高層領(lǐng)導(dǎo)明確提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,從而為房地產(chǎn)市場帶來更多行

11、政和信貸方面的利好消息。08房地產(chǎn)政策小結(jié)盡管政府為挽救樓市已推出多項綜合措施,但至今收效不大,在房屋成交量上仍未見明顯改善。銀行由于擔(dān)憂向首次房貸者提供貸款涉及之風(fēng)險及凈息差不具吸引力,在向首次房貸者提供優(yōu)惠利率問題上存在猶豫。大部分準(zhǔn)購房者仍保持觀望態(tài)度,普遍期望房價的進一步下降。 雖然多個房地產(chǎn)開發(fā)商已獲續(xù)期短期債務(wù)及延遲購地付款限期,但為了應(yīng)付年底繳稅、支付利息及農(nóng)歷新年前結(jié)清建筑工人欠薪等現(xiàn)金流方面的壓力,預(yù)計在2009年初房價將有進一步下調(diào)的空間。部分公司會通過向外部投資者出售股權(quán)的方式獲得融資。由于中國多個房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債狀況不容樂觀,我們預(yù)計未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)整合并購的趨

12、勢將會加快,這將有利于現(xiàn)金流狀況穩(wěn)健、地區(qū)及產(chǎn)品組合多元化的大型全國性發(fā)展商?;诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要性,預(yù)計中央政府或會推出額外的措施(拯救發(fā)展商以外的手段),放寬對二次房貸的限制及縮短二手房交易的規(guī)定持有期限。 然而,中國房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)依然面對挑戰(zhàn),更多經(jīng)濟適用房的推出無疑會令2009年的房地產(chǎn)市場形勢更為嚴(yán)峻。思 維 導(dǎo) 圖蕪湖市概況經(jīng)濟發(fā)展水平宏觀市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析微觀市場分析市場調(diào)研蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研 城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析蕪湖市概況地理位置蕪湖市位于安徽省東南部,長江與青弋江交匯區(qū),浩浩長江自城西南向東北緩緩流過,青弋江自東南向西北,穿城而過,匯入長江。中心地理座標(biāo)為

13、東經(jīng)119度21分、北緯31度20分。 蕪湖市區(qū)域輪廓略呈蝴蝶形,東與宣城市相鄰,西與巢湖市隔江相望,西南與銅陵市相連,南臨皖南山區(qū),北望江淮平原與馬鞍山市相接。地處長三角西北部,扼長江黃金水道,近鄰黃山、九華山,居華東地區(qū)中心位置。蕪湖市概況行政區(qū)劃蕪湖市,為安徽省省轄市,現(xiàn)下屬三縣(蕪湖縣、繁昌縣、南陵縣),四區(qū)(鏡湖區(qū)、弋江區(qū)、鳩江、三山區(qū))。全市面積3317平方公里,其中市區(qū)面積720平方公里。城區(qū)呈南北走向的扇面狀,分南、中、北、東四個區(qū)域???cè)丝诩s230萬。縣區(qū)名 面積 人口 駐地鏡湖區(qū) 58平方千米 43.91萬 區(qū)人民政府駐北京東路97號弋江區(qū) 232平方千米 23.42萬 區(qū)

14、人民政府駐利民西路448號鳩江區(qū) 154平方千米 18.75萬 區(qū)人民政府駐長江南路35號三山區(qū) 276平方千米 14.42萬 -蕪湖縣 730平方千米 38.13萬 縣人民政府駐灣?鎮(zhèn)繁昌縣 604平方千米 31.61萬 縣人民政府駐繁陽鎮(zhèn)南陵縣 1263平方千米 54.31萬 縣人民政府駐籍山鎮(zhèn)蕪湖市概況自然地理 蕪湖市地處長江中下游,屬于北亞熱帶和中亞熱帶的交接地帶,水資源、動植物資源、礦產(chǎn)資源和旅游資源都非常豐富多彩,豐富的自然資源,為蕪湖經(jīng)濟的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。光照充足,雨量充沛,四季分明。年平均氣溫15-16攝氏度,日照時數(shù)2000小時左右,年降雨量120

15、0毫米,無霜期每年達219-240天。 地勢南高北低,地形呈不規(guī)則長條狀。地貌類型多樣,平原丘陵皆備,河湖水網(wǎng)密布,青弋江、水陽江、漳河貫穿境內(nèi),黑沙湖、龍窩湖、奎湖散布其間。 水資源豐富:長江從市區(qū)北緣流過,青弋江、水陽江、漳河干支流貫穿南陵、繁昌、蕪湖三縣,黑沙湖、龍窩湖、奎湖散布期間,全市水面面積達到478平方千米,占總面積的14.4%。蕪湖市概況居民生活 截止2007年末,蕪湖市全市戶籍人口230.46萬人,比上年增加1.43萬人; 其中市區(qū)105.28萬人。全市人口中,男性人口119.11萬人,女性人口111.35萬人。全年人口出生率8.75,死亡率為4.18,自然增長率為4.57。

16、據(jù)抽樣調(diào)查,全年城市居民人均可支配收入13234元,比上年增長22.1%;人均消費支出9509元,比上年增長20.4%;人均住房使用面積18.47平方米,比上年增加0.98平方米。農(nóng)村居民人均純收入5208元,比上年增長15.4%;人均生活費支出3625元,比上年增長13.0%;人均生活用房面積33.82平方米,比上年增加0.81平方米。城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為40.4%和41.2 %。在崗職工年平均工資22761元,比上年增長20.0%。蕪湖市概況區(qū)位交通蕪湖市有著優(yōu)良的交通區(qū)位優(yōu)勢,是長江中下游地區(qū)僅次于上海和南京的第三大綜合交通樞紐城市。以蕪湖為圓心,4小時陸路的交通半徑,覆

17、蓋了40多座大中城市、3億多人口。?鐵路方面:蕪湖長江公鐵兩用大橋建成后,蕪湖連接隴海線、京滬線、浙贛線、京九線、京廣線五條鐵路,成為全國重要的十字結(jié)點城市。上海到蕪湖的城際鐵路正在開工建設(shè)中,建成后,蕪湖至上海僅需2小時。?公路方面:蕪湖市是華東交通樞紐城市,2條國道、3條高速公路在境內(nèi)交匯,北至合肥,北京,東到上海、蘇州,南達杭州、寧波,西接銅陵,到武漢、成都、南昌的高速部分路段已通車。蕪太高速公路通車后,蕪湖至上海僅需3小時。?航空方面:蕪湖距南京祿口國際機場、合肥駱崗機場均僅1小時車程。?水路方面:蕪湖港是長江溯江而上最后一個萬噸級深水良港,是國家對外籍輪開放的港口,遠洋貨輪可直達世界

18、上46個國家和地區(qū),是上海港集裝箱運輸?shù)奈菇o港。裕溪口煤碼頭是中國最大的內(nèi)河煤港,兩淮煤礦的“黑色能源”從這里源源不斷運向上海等長三角城市。正在建設(shè)中的蕪申運河,將進一步密切蕪湖與長三角城市的聯(lián)系和溝通。蕪湖市概況商貿(mào)歷史蕪湖歷史悠久,距今已有二千年歷史。蕪湖古名鳩茲,因湖沼草叢,鳩鳥云集,而得名。公元前109年即漢武帝元封二年,鳩茲設(shè)縣,易名為蕪湖。新中國成立后于1952年8月,正式設(shè)蕪湖市。?歷史上蕪湖的農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、商業(yè)頗為發(fā)達。南唐時即“樓臺森列”,“煙火萬家”。南宋以后,特別是到了元朝,蕪湖已是一個相當(dāng)繁榮的市鎮(zhèn),從明代開始,逐漸成為長江下游地區(qū)的重要商埠。漿染等手工業(yè)已聞名遐邇,明

19、代宋應(yīng)星所著天工開物中就有“織造尚淞江(上海),漿染尚蕪湖”之說,形成號稱“蕪湖巨店”的大型漿染工場。?1876年,中英簽訂的煙臺條約將蕪湖與浙江的溫州等四個城市辟為通商口岸。1918年蕪湖海關(guān)進出口貨值就達當(dāng)年全國對外貿(mào)易的3.5%,成為長江通商巨埠之一。以蕪湖和上海為起迄點的蕪申運河,更把蕪湖和蘇、錫、寧、杭的經(jīng)濟、文化緊密地連在一起。?清代蕪湖就形成了廣大的米業(yè)市場,與無錫、長沙、九江并稱為全國四大米市。?安徽省最早的一批民族工業(yè)在蕪湖建立。1883年蕪湖架設(shè)了有線電報線路,為全省第一個使用電報的城市;1897年投產(chǎn)的益新(機磨)米面公司,規(guī)模居當(dāng)時全國同類工廠首位;30年代還曾開通民航

20、,飛上海和武漢兩市。步入20世紀(jì)后,蕪湖工商業(yè)發(fā)展到百余種,五、六千家,成為安徽現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)祥地,長江流域經(jīng)濟中心之一。蕪湖市概況城市名片?中國最適宜居住的城市之一;?國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家沿江開放城市、對外國籍船舶開放港口、國家級出口加工區(qū)、國家技術(shù)創(chuàng)新試點城市、全國制造業(yè)信息化重點城市、國家級汽車電子產(chǎn)業(yè)園、國家汽車及零部件產(chǎn)業(yè)出口基地、國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地、國家級優(yōu)秀旅游城市、國家中部地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點城市、國家優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市、全國發(fā)展新型建材試點城市、國家知識產(chǎn)權(quán)試點城市、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū);?在中國社會科學(xué)院2007年中國城市競爭力報告中,蕪湖城市綜合

21、競爭力在兩岸四地200個城市中位列第61位,列中西部非省會城市第一,其中企業(yè)管理競爭力、制度競爭力指標(biāo)位居第9?在2007年福布斯財富雜志中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜中,蕪湖名列第35位;?在2008年第五屆城市競爭力國際論壇發(fā)布的2007?2008全球城市競爭力報告中,蕪湖入圍近五年來全球經(jīng)濟增長最快的20個城市排行榜,位列第九。蕪湖市概況小結(jié) 蕪湖市憑借得天獨厚自然及區(qū)位資源優(yōu)勢,占據(jù)天時地利,與長三角地緣相近、人緣相親、山水相連、文化相融,可廣泛參與泛長三角合作,實現(xiàn)與長三角城市信息資源互通共享,承接長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,實現(xiàn)發(fā)展互贏。今后繼續(xù)堅持實施東向發(fā)展戰(zhàn)略,進一步推動與泛長三角經(jīng)濟區(qū)

22、的合作,朝著多層次、多渠道、多領(lǐng)域、全方位的方向發(fā)展,將會極大地促進蕪湖經(jīng)濟的發(fā)展和擴大在區(qū)域內(nèi)的影響力。這些均已為成為推動蕪湖市房地產(chǎn)發(fā)展的積極因素。思 維 導(dǎo) 圖蕪湖市概況經(jīng)濟發(fā)展水平宏觀市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析微觀市場分析市場調(diào)研蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研 城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟發(fā)展水平國民經(jīng)濟綜合數(shù)據(jù) 2008年上半年蕪湖市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值348.8億元,增幅18%。上半年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長25.9%,固定資產(chǎn)投資增長66.8%,社會消費品零售總額增長24.8%,城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均現(xiàn)金收入分別增長14.6%和24%,其中固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售總額分別創(chuàng)近5

23、年和12年最好水平。?2008年,蕪湖市全年預(yù)計完成地區(qū)生產(chǎn)總值760億元,凈增180億元。經(jīng)濟發(fā)展水平財政收支 2007全年實現(xiàn)財政收入105.16億元,比上年增長27.3%,其中,地方財政收入43.91億元,增長28.6%。在地方財政收入中,增值稅7.99億元,增長17.6%;營業(yè)稅12.01億元,增長38.0%;企業(yè)所得稅3.51億元,增長26.1%;城市建設(shè)維護稅3.70億元,增長21.1%;契稅3.18億元,增長31.4%。全年完成財政支出66.34億元,比上年增長27.5%,其中,工商金融等事務(wù)支出8.27億元,增長164.6%;農(nóng)林水事務(wù)支出2.63億元,增長23.8%;教育支出

24、9.18億元,增長20.4%;醫(yī)療衛(wèi)生支出3.14億元,增長30.5%;社會保障和就業(yè)支出11.85億元,增長43.2%;城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出7.03億元,增長13.6%。 經(jīng)濟發(fā)展水平固定資產(chǎn)投資 2008年1-6月,蕪湖全市完成固定資產(chǎn)投資307.33億元,較去年同期增長66.8%。其中,全社會工業(yè)完成投資150.80億元,比去年同期增長78.7%,所占比重49.1%,比去年同期提高了3.0個百分點;房地產(chǎn)開發(fā)投資82.82億元,同比增長102.5%,所占比重26.95%。房地產(chǎn)投資對全市投資增長貢獻率為34.0%,拉動全市投資增長22.7%。 2008年1-6月,市區(qū)完成固定資產(chǎn)投資204.

25、25億元,較去年同期增長68.68%。其中,全社會工業(yè)完成投資80.74億元,比去年同期增長69.2%,所占比重26.27%;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資75.49億元,同比增長131.9%,所占比重24.56%。經(jīng)濟發(fā)展水平社會消費品與對外貿(mào)易 全年實現(xiàn)社會消費品零售總額165.83億元,比上年增長18.7%。分城鄉(xiāng)看,城市消費品零售額120.23億元,增長18.7%;縣及縣以下消費品零售額45.61億元,增長18.8%。分行業(yè)看,批發(fā)和零售業(yè)零售額146.31億元,增長18.6%;住宿和餐飲業(yè)零售額18.82億元,增長20.8%; 其他行業(yè)零售額0.70億元。 對外貿(mào)易方面,全年實現(xiàn)進出口總額16.

26、80億美元,比上年增長93.2%。其中,進口總額4.49億美元,增長121.8%;出口總額12.31億美元,增長90.2%。從出口產(chǎn)品類別看,機電產(chǎn)品出口額10.26億美元,占出口總額的83.3%。從出口產(chǎn)品地區(qū)看,對亞洲出口3.23億美元,對歐洲出口6.35億美元,分別占出口總額的26.3%和51.6%。經(jīng)濟發(fā)展水平小結(jié) 數(shù)據(jù)顯示,蕪湖市的各項經(jīng)濟指標(biāo)在安徽省僅次于省會城市合肥,各項城市建設(shè)成績明顯,居民生活水平顯著提高,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步完善,投資環(huán)境優(yōu)化,與長三角地區(qū)城市間差距正在逐步縮小。作為是安徽省實施皖江開放的龍頭城市和重要的經(jīng)濟增長極點,也是中央在“中部崛起”中提出建設(shè)皖江城市群

27、的核心城市,蕪湖正迎來她迅速發(fā)展崛起的最佳時機。強勁的宏觀經(jīng)濟實力,為蕪湖市房地產(chǎn)的發(fā)展將奠定堅實的基礎(chǔ)。思 維 導(dǎo) 圖蕪湖市概況經(jīng)濟發(fā)展水平宏觀市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析微觀市場分析市場調(diào)研蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研 城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)類別 公司品牌及產(chǎn)品 備注以奇瑞、西門子VDO、塔奧、博耐爾、亞夏、華陽、 目前已具備年產(chǎn)65萬輛整車,65萬臺汽車汽車及其零 一汽揚子等為代表的轎車、專用車、微型商務(wù)車、 發(fā)動機,30萬臺汽車變速箱的生產(chǎn)能力,部件產(chǎn)業(yè) 輕型客車、發(fā)動機、底盤、儀表、電氣為主的汽車 計劃到2010年產(chǎn)銷量達150萬輛,2015年和汽車零部件工業(yè)。 20

28、0萬輛。海螺、華亞、可耐福、臺泥、杭蕭、鑫科、 其中海螺集團總部設(shè)在蕪湖,水泥產(chǎn)能為SMURFIT-STONE包裝公司(SSCC)、國際濟豐紙業(yè) 亞洲第一,世界第三,PVC型材產(chǎn)能位居世材料產(chǎn)業(yè) 集團的型材、PVC管材、紙質(zhì)石膏板、鋁塑管材、 界第一,到2010年將成為全球最大的水泥防水材料、鋼構(gòu)、特種包裝等新型建材產(chǎn)品。 生產(chǎn)企業(yè)。逐步形成年產(chǎn)6000萬臺空調(diào)、1000多萬臺電子電器產(chǎn) 日立、美的、實達、威靈、雙翼、精工、三木特紙、 各類電機、30萬臺電腦、1000萬片ITO導(dǎo)電業(yè) 長信鍍膜等 玻璃等產(chǎn)品的生產(chǎn)能力。蕪湖已成為中國大陸僅次于東莞地區(qū)的第二大空調(diào)器生產(chǎn)基地。目前蕪湖工業(yè)門門類較

29、為齊全,工業(yè)基礎(chǔ)較好,具備較好的配套能力和發(fā)展基礎(chǔ),能為各類企業(yè)入駐蕪湖提供相應(yīng)的配套。蕪湖有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),安徽省唯一的外貿(mào)出口加工區(qū),還有高新技術(shù)、綠色食品、機械加工、紡織服裝等7個特色省級工業(yè)園區(qū)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析發(fā)展態(tài)勢 蕪湖市積極發(fā)展新型科技產(chǎn)業(yè)。近五年以來,蕪湖市新增省級以上高新技術(shù)企業(yè)105家,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值的比重由18%上升到44%,科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達57%。在文化產(chǎn)業(yè)改革和創(chuàng)新發(fā)展上,蕪湖市專門出臺文化發(fā)展規(guī)劃,積極引導(dǎo)、加大投入,引入各類民營資本,打造文化產(chǎn)業(yè)集群,努力成為中部地區(qū)文化中心。蕪湖市未來將建設(shè)動漫展示中心,動漫孵化、生產(chǎn)中心,

30、現(xiàn)代傳媒中心,書刊印刷中心,工業(yè)設(shè)計、展示中心,藝術(shù)品生產(chǎn)中心,休閑娛樂中心,文化會展中心,使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為蕪湖的一支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)蕪湖市政府規(guī)劃蕪湖未來將繼續(xù)加快發(fā)展,提升區(qū)域經(jīng)濟綜合競爭力;加快各類開發(fā)區(qū)建設(shè),更好迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;圍繞汽車及零部件、材料、電子電器、裝備制造業(yè)等重點產(chǎn)業(yè),做大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),實現(xiàn)優(yōu)勢互補;此外,蕪湖還將進一步推進服務(wù)業(yè)與公共服務(wù)資源的合作。比如,開放服務(wù)市場,鼓勵東部地區(qū)銀行、證券咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來蕪設(shè)分支機構(gòu);充分發(fā)揮方特歡樂世界旅游優(yōu)勢,打造長三角帶精品旅游;消除行政區(qū)劃障礙,促進物流暢通;加強環(huán)境保護,擴大衛(wèi)生、教育、文化等領(lǐng)域交流合作,實現(xiàn)與長三角的資源共享等

31、。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),是影響地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重重之重,也是未來能否全面實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。蕪湖以其自身的資源優(yōu)勢,趨利避害,創(chuàng)造條件,與長三角地區(qū)交流互動,借鑒先進經(jīng)驗,合理制定策略,引進資金、技術(shù)和人才等資源。在承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時,蕪湖市也在自我突破,提升自主創(chuàng)新能力,培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè),以工業(yè)化帶動城市化,以城市化促進工業(yè)化,搶抓機遇,發(fā)揮優(yōu)勢,增強綜合競爭實力。在與長三角城市經(jīng)濟縮小差距的同時,城市建設(shè)尤其是蕪湖市房地產(chǎn)市場的發(fā)展將得到極大的提升空間。思 維 導(dǎo) 圖蕪湖市概況經(jīng)濟發(fā)展水平宏觀市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析微觀市場分析市場調(diào)研蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研 城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析

32、2006 2020城市規(guī)劃城市定位目標(biāo)為泛長三角城市群中資源環(huán)境優(yōu)越的大型綜合性城市、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)、皖江城鎮(zhèn)帶核心城市。使“長三角”成為蕪湖市的四個“依托中心”:產(chǎn)業(yè)升級的依托中心、招商引資的依托中心、科技人才的依托中心、接軌國際的依托中心;東向發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)蕪使蕪湖市成為“長三角”五個重要的“基地”:重化工業(yè)基地、先進湖加工制造業(yè)基地、科研成果創(chuàng)新轉(zhuǎn)化基地、綠色食品供應(yīng)基地和休閑市度假基地。城市第一階段:20062010年,GDP年增長率為17%,2010年GDP達規(guī)1000億元,人均GDP超過5000美元,城鎮(zhèn)化水平達64%。劃經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)第二階段:20112020年,G

33、DP年增長率為13.4%,2020年GDP達綱3500億元左右,人均GDP超過13000美元,城鎮(zhèn)化水平超過80%,年要在全省率先實現(xiàn)全面小康社會,率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。即支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo):近期(2006-2010年),積極推進安徽省合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革實驗區(qū)建設(shè),做大做強汽車及汽車零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè),大力培育節(jié)能環(huán)保、新能源、裝備制造、生物藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。 遠期(2011-2020年),形成汽車及汽車零部件、材料、電子電器、節(jié)能環(huán)保、新能源、裝備制造、生物藥業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等八大支柱產(chǎn)業(yè),成為我國重要的科技成果轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)基地。城市規(guī)劃市區(qū)經(jīng)濟功能劃分“一帶

34、、一環(huán)、一主、一副”1、“一帶”即沿江經(jīng)濟帶,重點發(fā)展電能、船舶、汽車、建材、造紙、化工等產(chǎn)業(yè)。2、“一環(huán)”即環(huán)形生態(tài)廊帶,以都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)林業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展各類觀光休閑與生態(tài)旅游,適度發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)。3、“一主”即城鎮(zhèn)發(fā)展主片區(qū)。以汽車及零部件、材料、電子電器等先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要發(fā)展方向。至2020年,規(guī)劃城鎮(zhèn)人口約300萬人。該片區(qū)可進一步劃分為“一體兩翼”。?“一體”為蕪湖市中心城區(qū),是蕪湖市域政治、商貿(mào)、文化中心與重點產(chǎn)業(yè)基地,面積720平方公里。至2020年,規(guī)劃城市建設(shè)用地195平方公里,城市人口195萬?!拔饕怼睘榉辈h域中西部地區(qū),區(qū)域面積約420平方公里,以新型建材、輕紡服裝等支柱產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)

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