房地產(chǎn)評價有拆遷工作流程及工作制度

1、公司房地產(chǎn)評估工作手冊深圳市國浩土地房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司二00九年十月十五日第一章房地產(chǎn)估價工作程序第一條程序進行：明確估價基本事項;擬定估價作業(yè)方案;搜集估價所需資料;實地查勘估價對象;房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列選定估價方法計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；估價資料歸檔。第二條 明確估價基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容:明確估價目的；明確估價對象；明確估價時點。注:：（1）估價目的應(yīng)由委托方提出；（2）_（3）估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；（4）_第三條 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分 析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容:擬采用的估價技術(shù)路線和

2、估價方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。自接受估價委托至完成估價報告期間,第四條估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核 實、分析、整理。估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；反映估價對象狀況的資料。第五條 估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、 周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、 裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、 四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需 的其他資料

3、，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行 攝影記錄等。第六條 完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資 料進行整理、歸檔和妥善保管。第二章房地產(chǎn)估價工作要點估價流程工作步驟及要點接受委托傾聽陳述估價對象物業(yè)位置、面積、用途、規(guī)劃要點等估價目的抵押、拍賣、轉(zhuǎn)讓、投標(biāo)、按揭、立項、咨詢等，以確定我們要提供的產(chǎn)品類型估價時點明確評估物業(yè)是過去狀態(tài)、現(xiàn)狀還是未來狀態(tài)，一般為查勘時間估價時間明確提交報告的時間詢問問題對上述問題不清楚的地方仔細詢問確認信息復(fù)述客戶的委托信息，達成共識提出要求? ? 如果評估日期不妥要說明理由，爭取延長提交報告時間? ?向客戶提交資料清單，明確要求和提交資料時

4、間? ? 約定查勘時間簽合同 收定金如果與業(yè)務(wù)人員同往則由業(yè)務(wù)人員負責(zé)洽談，否則要與客戶講明公司的收費規(guī)定估價流程工作步驟及要點實地勘察前期準(zhǔn)備? ? 查閱公司內(nèi)部資訊（報告檢索、存檔報告等），是否有類似評估案例和市場信息，做到心中有數(shù) ? ? 準(zhǔn)備相機、膠卷、查勘表、地圖、筆、本、白紙、計算器等核對物業(yè)按產(chǎn)權(quán)資料核對委估物業(yè)的坐落、四至、形狀等等記錄拍照? ? 內(nèi)部狀況：層數(shù)、結(jié)構(gòu)、層高、朝向、景觀、功能分布、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施、經(jīng)營方式、經(jīng)營業(yè)態(tài)等 ? ? 外部狀況：小區(qū)規(guī)模、入口形式、外部裝修、小區(qū)配套、物業(yè)管理等? ? 周邊環(huán)境：臨路狀況、市政配套設(shè)施、相鄰建筑物、特殊景觀等? ? 查勘表

5、上內(nèi)容填寫完整、正確? ? 根據(jù)實際需要拍照四至、內(nèi)外環(huán)境等照片簽字確認填寫完整的查勘表必須由查勘人簽字和領(lǐng)堪人簽字確認、填寫查勘日期搜集資料產(chǎn)權(quán)資料客戶 提供產(chǎn)權(quán)證明、買賣合同、租賃合同、經(jīng)營資料、建造成本等查 檔對產(chǎn)權(quán)清、有疑問、情況特殊的要到國土局檔案館查檔市場 資料報刊 書籍公司資料室書籍和樓書、報紙房地產(chǎn)版、深圳市房地產(chǎn)年鑒、統(tǒng)計年鑒、房地產(chǎn)市場研究分析、深圳 市房地產(chǎn)價格信息、深圳市人民政府公報（基準(zhǔn)地價）網(wǎng)絡(luò)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)：http:/http:/深圳房吧：http:/www.sz68.eom/ihttp:/www.sz68.eom/i ndex.jspndex.jsp搜房網(wǎng)

6、：http:/http:/市調(diào)業(yè)主、同行、中介公司、物業(yè)管理公司估價流程工作步驟及要點撰寫報告預(yù)估? ? 選用合適計算模板復(fù)制，編號、撰寫預(yù)估說明? ? 預(yù)估結(jié)果首先知會業(yè)務(wù)人員，確認是書面還是口頭反饋，無異議后向客戶反饋 ? ? 預(yù)估結(jié)果要紀(jì)錄，報告轉(zhuǎn)給他人時要交待清楚取號? ? 確認出報告時再取號? ? 小單和預(yù)估自行按序排號 ? ? 統(tǒng)一行政部領(lǐng)取報告號碼? ? 取號一定登記? ? 不做的報告及時消號個人按揭見報告編號辦法土地評估見報告編號辦法預(yù)估說明項目貸款銀行咨詢立項可研物業(yè)評估樓宇按揭選模板根據(jù)報告類型復(fù)制最合適的、最新報告模板和計算模板；打印初稿打印機上用廢紙打印報告初稿報告一審

7、（自審）? ? 審核報告格式、估價方法、產(chǎn)權(quán)、邏輯、文字、數(shù)字、排版、附件及資料? ? 打印機上用廢紙打印報告初稿? ? 填寫“報告審核單”和“估價報告工作內(nèi)容表”，連同報告初稿（含附件）提交報告二審、三審報告審核按二審和三審的意見修訂報告出具正式 報告打印報告紙張小單報告用報告紙，其他報告、附件、存檔報告用白紙估價流程份數(shù)一般情況打印 3 3 分（客戶有特殊要求除外）制作附件位置圖盡可能用彩圖，加邊框，版面勻稱物業(yè) 照片盡可能用彩圖，加邊框，版面勻稱產(chǎn)權(quán) 證明? ? 復(fù)印件要清晰，否則要核實后用筆填加清楚? ? 新房地產(chǎn)證內(nèi)頁的正反面各復(fù)印一張，舊房地產(chǎn)證要附全所有頁? ? 如果一份報告中的

8、房地產(chǎn)證較多且屬同一棟宗地，不必附全部的房地產(chǎn)證，只需附其中具代 表性的一至兩份即可資質(zhì)證書按報告蓋章管理規(guī)定要求裝訂報告? ? 送審的報告一份不打孔、用長尾夾夾；給客戶的另三份打孔，用塑料膠圈裝訂 ? ? 注意附件順序要與報告目錄一致成品檢驗檢查報告頁碼、附件等報告簽字 蓋章? ? 報告撰寫人簽字? ? 填寫報告收發(fā)單、部門負責(zé)人審核簽字? ? 到財務(wù)部蓋章，要按財務(wù)部要求登記工作步驟及要點交付報告收費存檔? ? 由業(yè)務(wù)員帶給客戶或直接交給客戶，開票時注明業(yè)務(wù)歸屬人（業(yè)務(wù)員名字或公司業(yè)務(wù)）? ? 與業(yè)務(wù)員溝通收費情況，避免報告提交而收不到費用? ? 完善報告審核單上的內(nèi)容? ? 整理資料、按

9、存檔要求裝訂存檔報告、簽字? ? 交行政部、登記紀(jì)錄第三章房地產(chǎn)拆遷估價工作制度第七條外業(yè)工作制度工作人員在進行現(xiàn)場查勘時，必須詳細了解現(xiàn)場實際情況。根據(jù)現(xiàn) 場實際情況及與相關(guān)權(quán)利人的溝通確認，做好現(xiàn)場勘查表的記錄工 作，現(xiàn)場勘查表要做到記錄準(zhǔn)確、項目齊全，如需涂改，必須經(jīng)相 關(guān)當(dāng)事人簽字確認，不可自行更改。 勘查完成后， 必須現(xiàn)場與相關(guān) 權(quán)利人核對數(shù)據(jù)及項目的準(zhǔn)確齊全度，并由相關(guān)權(quán)利人簽字確認。 同時，應(yīng)收集建筑物現(xiàn)狀影像資料；現(xiàn)場工作時，如遇有不能解決的問題應(yīng)做好相應(yīng)的記錄，及時與街 道辦評估督導(dǎo)公司或拆遷辦反映溝通，以便及時解決。第八條內(nèi)業(yè)工作制度在進行評估報告撰寫工作時，要嚴(yán)格按照估價

10、規(guī)范的要求及格式制 作，對估價對象的描述及評估測算過程要做到事實的真實性和數(shù)據(jù) 的準(zhǔn)確性，并嚴(yán)格執(zhí)行三級審核制度，保障所提交的每一份報告準(zhǔn) 確無誤；日常工作中，要做好對相關(guān)資料的整理和數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，并根據(jù)需要 及時將相關(guān)資料提交街道辦或評估督導(dǎo)小組。第九條與相關(guān)單位和個人的溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)工作部門的溝通協(xié)調(diào)：包括委托方、拆遷辦公室，對拆遷工 作進展中的工作問題及時匯報及工作進度定期匯報；與被拆遷人的溝通協(xié)調(diào)：在與被拆遷人的溝通過程中，應(yīng)做到對被 拆遷人耐心解釋，專業(yè)用語的準(zhǔn)確性；不可與被拆遷人發(fā)生沖突； 現(xiàn)場無法回答的，不做不切實際的承諾，做好相應(yīng)的記錄，并及時 與其他拆遷工作人員進行溝通；與其他

11、拆遷服務(wù)機構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)： 針對相關(guān)的拆遷工作問題涉及其 他拆遷服務(wù)機構(gòu)工作的應(yīng)及時對問題進行反饋溝通。第三章職業(yè)道徳規(guī)范拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，按照城 市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的有關(guān)規(guī)定對被拆遷房屋進行評估，確定 被拆遷房屋的補償價格。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷評估活 動。拆遷估價人員和估價機構(gòu)不得作任何虛偽的估價， 應(yīng)做到公正、 客 觀、 誠實；估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)保持估價的獨立性， 與被拆遷人有直接或間 接利害關(guān)系的估價人員應(yīng)當(dāng)回避；估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的 書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人；估價人員和估價機構(gòu)不得以不正當(dāng)理由或名目收取紅包；估價機構(gòu)、估價