房地產(chǎn)開發(fā)商擅自提高容積率-要承擔行政和違約責任(共2頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)商擅自提高容積率，要承擔行政和違約責任 (2010-06-17 22:28:46)標簽：    原告：成某、陶某、陳某等147人被告：重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀昌公司）147名原告分別與被告簽訂商品房買賣合同，約定：147名原告分別購買被告開發(fā)的位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房147套住宅，該樓盤總層數(shù)為26層。后被告擅自提高該樓盤的容積率，超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。2007年10月29日，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局對被告銀昌公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設工

2、程規(guī)劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)。但被告銀昌公司超建部分未通過規(guī)劃驗收。2008年3月31日，原告接房后發(fā)現(xiàn)被告違反合同約定，擅自改變建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖內(nèi)容超建4層，超建3254平方米，造成小區(qū)容積率大幅度提高，人均實際占有的共有空間縮水，使用環(huán)境、生活舒適度變差，居住條件、生活質(zhì)量嚴重下降，專有部分房屋貶值。147名原告根據(jù)各自購買的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請求，其中成某等73名原告請求人民法院判令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院判令被告賠償損失1.5萬元

3、；陳某等48名原告請求人民法院判令被告賠償損失2萬元。被告辯稱，1、重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局的渝規(guī)沙罰（2007）第0497號處罰決定書已經(jīng)具備法律效力，規(guī)劃行政主管部門已經(jīng)批準規(guī)劃變更。2、原告對其提出的損失和損失金額，沒有提供任何證據(jù)，應承擔舉證不能的責任。故請求法院駁回原告的訴訟請求?！静门小糠ㄔ赫J為，銀昌公司違反雙方當事人在合同中關于“鼎盛時空”總層數(shù)26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數(shù)為30層的商品房住宅，屬于違約行為。該行為導致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，給原告造成了損失。銀昌公司的行為違反了誠實信用原則，依法應當予以賠償。對于原告的損失數(shù)額，應當綜

4、合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。據(jù)此，法院判決被告重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元?！緺幾h焦點】1、規(guī)劃部門有關 “履行罰款后予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”的行政處罰決定，是否表明了被告超建4層已經(jīng)得到了規(guī)劃行政主管部門的批準？2、被告的違約行為，是否給原告造成了損失？原告損失額如何計算？【法理評析】本案是一起因房地產(chǎn)開發(fā)公司擅自提高容積率引起的特殊的商品房買賣合同糾紛案。該案具有一定的新穎性和代表性。商品房買賣合同對違約責任的規(guī)定，一般僅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原

5、告主張被告存在的違約行為，是被告擅自提高容積率，對此違約責任，商品房買賣合同中沒有涉及。房地產(chǎn)開發(fā)商超規(guī)劃提高容積率而被業(yè)主以違約提起訴訟，這在重慶還是第一例。在當下房地產(chǎn)市場存在種種不規(guī)范的情況下，該案具有一定的代表性。對這一類型案件的妥當處理，在一定程度上可以起到規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、維護交易安全、保護購房人合法權(quán)益的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商擅自提高容積率，不但要承擔行政責任，還要承擔違約責任。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收

6、資金的面積就越少，而住戶就越舒服。我國政府對容積率采取嚴格管制，地方政府根據(jù)本地方的用地規(guī)劃確定容積率標準，各地方政府的規(guī)劃部門具體實施容積率標準。房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤容積率必須符合規(guī)劃確定的容積率標準，并經(jīng)過建設工程規(guī)劃許可，超標確定容積率或是擅自改變?nèi)莘e率，都構(gòu)成行政違法行為，要受到規(guī)劃主管部門的行政處罰。本案被告擅自提高容積率的行為已經(jīng)得到了當?shù)匾?guī)劃主管部門的行政處罰，但是，該處罰決定僅證明其違法被處罰，不能證明已規(guī)劃部門批準。規(guī)劃部門確定“履行罰款并完善相關手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”，只是一種補救措施，不能解釋為規(guī)劃部門已經(jīng)批準規(guī)劃變更。因此，不構(gòu)成對被告違約行為的有效抗辯，法院

7、不支持被告該項抗辯理由的做法是正確的。容積率是影響房產(chǎn)價格和住房質(zhì)量的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)商為自身利益，擅自提高容積率，直接導致購房人的所購房屋價值的降低，進而損害了購房人的利益。本案被告重慶銀昌公司擅自提高容積率，超建4層，增加48套住宅，構(gòu)成違約行為，導致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降。但是，購房合同對被告的此種違約責任沒有約定，而原告的具體損失又無法通過證據(jù)得到證明，如果因為原告對此舉證不足便駁回其賠償損失的訴訟請求，這樣等于承認被告違約卻不承擔責任，客觀上保護了違約方的利益，實際放縱了被告不誠信行為，既不利于維護購房人的合法權(quán)益，也不利于規(guī)范房地產(chǎn)市場。因此，

8、本案法院行使了自由裁量權(quán)，綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定了賠償數(shù)額，體現(xiàn)了司法的公平正義原則?！痉娠L險提示及防范】容積率是影響房產(chǎn)價格和住房質(zhì)量的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)商提高容積率會降低購房人所購房屋的價值，為了避免由開發(fā)商擅自提高容積率給購房人帶來的損失，法律界提示，購房人在簽訂商品房買賣合同時，應對房地產(chǎn)開發(fā)商擅自提高容積率的違約責任進行明確約定；對房地產(chǎn)開發(fā)商擅自提高容積率的行為，購房人可以向規(guī)劃主管部門舉報，并積極追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責任。【法條鏈接】1、中華人民共和國合同法第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

9、當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。第一百零七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十二條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。第一百一十三條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見

10、到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照中華人民共和國消費者權(quán)益保護法的規(guī)定承擔損害賠償責任。2、商品房銷售管理辦法第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。3、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條