二手房買(mǎi)賣(mài)之賣(mài)房流程與注意事項(xiàng).

1、二手房買(mǎi)賣(mài)之賣(mài)房流程與注意事項(xiàng)（詳細(xì)）來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)作者：佚名日期：2010-05-08我要評(píng)論(0條)找房產(chǎn)糾紛律師二手房買(mǎi)賣(mài)之賣(mài)房流程與注意事項(xiàng)賣(mài)房流程：了解行情放盤(pán)及贖樓客戶(hù)看房售樓談價(jià)收定金簽合同準(zhǔn)備交易資料房產(chǎn)評(píng)估辦理按揭交稅費(fèi)過(guò)戶(hù)收首期款出新證收尾款交房。賣(mài)房應(yīng)如何了解行情一.關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動(dòng)態(tài).一.瀏覽：相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊。二.未來(lái)城市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。三.多請(qǐng)教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人事，如地產(chǎn)中介(又叫物業(yè)代理)等或曾經(jīng)有過(guò)房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的親朋好友如何定價(jià)、報(bào)價(jià)1、實(shí)話(huà)，沒(méi)有任何一個(gè)專(zhuān)家或?qū)W者可

2、以決定房子賣(mài)多少錢(qián)，真正的賣(mài)房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀(guān)2、報(bào)價(jià)過(guò)高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力.報(bào)價(jià)過(guò)低有損個(gè)人利益4、建議報(bào)價(jià)前以去一些大中介公司了解行情，走訪(fǎng)專(zhuān)業(yè)人事或多渠道了解市場(chǎng)走適，注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對(duì)自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專(zhuān)業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實(shí)際情況加減后給個(gè)合理報(bào)價(jià)5、報(bào)價(jià)的目的主要是為了在談價(jià)的過(guò)程中給自己留有余地，另外報(bào)價(jià)是以一個(gè)試探性的價(jià)格了解市場(chǎng)的反映情況以供調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。首先，地段當(dāng)然是決定房?jī)r(jià)的最基本因素。一般來(lái)說(shuō)，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照最近的成交記錄進(jìn)行定價(jià)。但這并不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素。房屋的樓層、

3、朝向、面積、戶(hù)型、景觀(guān)甚至一些特殊背景(包括未來(lái)幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房?jī)r(jià)的高低。一.先看樓層,如是多層則3-4層單價(jià)最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來(lái)說(shuō)，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價(jià)差價(jià)在200-400元之間)當(dāng)然因個(gè)人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則便宜，每層價(jià)格差在50-150元左右;(一般來(lái)說(shuō)，頂層的價(jià)格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價(jià)格最高)。在同一層里，中間套的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套即東南向最貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2%左右。同一個(gè)小區(qū)的房子，不可避免的同

4、時(shí)存在景觀(guān)差異。一般來(lái)說(shuō)朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價(jià)最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)最低。二.房屋面積。一般來(lái)說(shuō)100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過(guò)大的房子因?yàn)榭偡績(jī)r(jià)制約了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力，所以并不好銷(xiāo)。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對(duì)低一些。但躍層式的房子因?yàn)楦窬謨?yōu)勢(shì)或贈(zèng)送露臺(tái)，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。三.是戶(hù)型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來(lái)很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來(lái)卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個(gè)朝南的主臥室，客廳采光、對(duì)流好的，都是可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián);同時(shí)帶明衛(wèi)的又比帶

5、暗衛(wèi)的值錢(qián)，客廳、主臥開(kāi)間大的又比開(kāi)間小的值錢(qián)，面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴建議無(wú)論是賣(mài)房者還是買(mǎi)房者千萬(wàn)不要信口開(kāi)河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，以保證房屋的正常成交。四.裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個(gè)很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無(wú)裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會(huì)影響最終的價(jià)格，最好在決定售房后對(duì)其房屋進(jìn)行有效清潔或翻新這樣會(huì)大大增加你房屋的賣(mài)點(diǎn)售房?jī)r(jià)格可以同比例提高更大大加快了售房速度。五.隨房贈(zèng)送物品，市場(chǎng)上賣(mài)房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會(huì)重新購(gòu)置新的家私電器，所以用過(guò)的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購(gòu)房談價(jià)的

6、條件，但購(gòu)房客戶(hù)是否接受也是很難定的，所以定價(jià)前如有物品隨房打包的要定好物品價(jià)格，售房帶物品的價(jià)格和不代物品的底價(jià)報(bào)價(jià)及成交價(jià)都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，房?jī)?nèi)送一些過(guò)時(shí)物品在房?jī)?nèi)不但影響房屋賣(mài)象，還會(huì)帶來(lái)不好的反映。因?yàn)榉績(jī)r(jià)市場(chǎng)的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤(pán)前應(yīng)先了解市場(chǎng)走向,衡量后在做決定最簡(jiǎn)單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因?yàn)橹薪樵谌?jí)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)性和地位是有一定可比性的。放盤(pán)及贖樓注意事項(xiàng)放盤(pán):放盤(pán)的目的是在最短的時(shí)間最省事找到最多的合適客戶(hù)將房產(chǎn)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。售房的速度首先取決于放盤(pán)速度，放盤(pán)的面，放盤(pán)的方式首先業(yè)主自己賣(mài)房的渠道較窄,因正常的工作生活時(shí)間不便利會(huì)耽誤售房進(jìn)度錯(cuò)失很多成交機(jī)

7、會(huì)。打報(bào)紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理最好選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時(shí)代理。單一一家房產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨(dú)家代理對(duì)售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時(shí)代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下也可加速售房。1)走訪(fǎng)多家大物業(yè)公司放盤(pán)在此期間應(yīng)盡量選擇多家大規(guī)模中介公司放盤(pán)(2)依靠親朋好友相互轉(zhuǎn)告物色買(mǎi)家(3)上專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息(4)通過(guò)報(bào)紙廣告媒體發(fā)布信息但相比之下中介是最快的放盤(pán)渠道但多家放盤(pán)是最方便快截的二、放盤(pán)很重要建議多家放盤(pán)，選擇幾家有一定實(shí)力的大中介直接放盤(pán)，找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報(bào)紙

8、廣告、房展會(huì)、中介公司的門(mén)店、中介公司的網(wǎng)站、親友的介紹。如何辨別放心中介，主要應(yīng)注意以下幾方面：1、到該中介公司去看看它的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù);2、看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模;三，與中介公司打交道時(shí)還需要注意：1、核實(shí)該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)時(shí)，一定要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù);2、在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或委托協(xié)議時(shí)，需多加注意，對(duì)相關(guān)的條款(如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任“差價(jià)”如何處理等)應(yīng)認(rèn)真考慮，一定要讓律師或了解房地產(chǎn)

9、的人幫忙把關(guān)。無(wú)效房介條款你有權(quán)說(shuō)“不”在二手房交易中,絕大多數(shù)的委托人(包括買(mǎi)房者和賣(mài)房者,下同)都是通過(guò)房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司通過(guò)簽訂委托合同來(lái)確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對(duì)稱(chēng),中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢(shì)地位,并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后,許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字 ,便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問(wèn)題,至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知,并不是任何合同條款對(duì)委托人都具有法律約束力的,法律賦予了委托人對(duì)無(wú)效條款說(shuō)不的權(quán)利。無(wú)效條款一：“自己交易條款”所謂“自己交易條款”,就是指中介公司與委托人設(shè)定一個(gè)交易底價(jià),并約定在中介公司向

10、委托人支付了該底價(jià)后,中介公司即取得對(duì)房屋的處分權(quán);在中介公司不愿以底價(jià)成交時(shí),則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下,中介公司利用自己特有的地位,人為地將買(mǎi)賣(mài)雙方隔開(kāi)。在交易行情高漲時(shí),中介公司可以將房屋順利出手以賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià);在交易行情低迷時(shí),中介公司則會(huì)以無(wú)法成交為由終止合同。如此一來(lái),中介公司將交易的風(fēng)險(xiǎn)完全推給了委托人?！军c(diǎn)評(píng)】其實(shí),委托人完全可以運(yùn)用法律手段擺脫這種被動(dòng)的局面。依據(jù)合同法的規(guī)定,居間人僅限于向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),無(wú)權(quán)與委托人直接進(jìn)行交易。而房屋中介公司在法律上就屬于居間人。 因此,中介公司與委托人簽訂的“自己交易條款”違反了合同法的規(guī)定

11、,屬于無(wú)效條款。在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí),賣(mài)房者在不損害第三人利益的前提下,有權(quán)宣告中介公司的購(gòu)房行為無(wú)效,并進(jìn)而收回房屋再次出售;在房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí),買(mǎi)房者在不損害第三人利益的前提下,同樣可以宣布中介公司的售房行為無(wú)效,并進(jìn)而收回購(gòu)房款以購(gòu)買(mǎi)價(jià)格更為便宜的房屋。無(wú)效條款二：“無(wú)效果付酬條款”所謂“無(wú)效果付酬條款”,就是指中介公司與委托人約定,即使未達(dá)成房產(chǎn)交易,委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付一定數(shù)額的報(bào)酬。在實(shí)踐中,中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金,并和委托人約定,即使交易不成功,這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下,非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金,反而在合同應(yīng)當(dāng)

12、恪守的信念中選擇了放棄?！军c(diǎn)評(píng)】其實(shí),在交易失敗的情況下,委托人有權(quán)拿回交易保證金的全部或部分。合同法規(guī)定,“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”;“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。合同法這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報(bào)酬支付條件的權(quán)利。因此,中介公司與委托人訂立的“無(wú)效果付酬條款”是無(wú)效的。在交易失敗的情況下,委托人可以要求中介公司返還預(yù)繳的交易保證金,而中介公司只能扣除其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。至于該必要費(fèi)用的具體數(shù)額,則應(yīng)當(dāng)由中介公司通過(guò)證據(jù)加以證明。四、 贖樓房產(chǎn)應(yīng)在產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)任何抵押貸款

13、債務(wù)的情況下進(jìn)行交易如房產(chǎn)已抵押應(yīng)先還清貸款贖出房產(chǎn)證方可交易，否則不能交易如無(wú)法自還貸款，可通過(guò)中介借款付利息的方式或?qū)で笃渌麕椭逻M(jìn)行交易，或在找到合適買(mǎi)家的情況下進(jìn)行協(xié)商交易贖樓還款的相關(guān)規(guī)定：還款方法貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含1年)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清;貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累積還款等方法來(lái)歸還貸款本息。2、利率調(diào)整(1)貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行實(shí)行合同利率;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。(2)借款合同約

14、定，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款帳戶(hù)開(kāi)立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。3、分期還款計(jì)劃調(diào)整(1)貸款發(fā)放后，若貸款利率變化，在下年1月1日進(jìn)行利率調(diào)整，并按當(dāng)日未到貸款余額、調(diào)整后的貸款利率與剩余期限重新計(jì)算分期還款額;(2)提前還款后，提前還款額達(dá)到貸款行規(guī)定的額度后，可以選擇重新計(jì)算分期還款額或不改變分期還款額繼續(xù)還款。4、首期還款個(gè)人商業(yè)用房貸款采取分期還款方式時(shí)，一般采取按期計(jì)息方式。在放款當(dāng)期一般并不要求借款人歸還借款，而采取于下個(gè)結(jié)息期歸還應(yīng)還款項(xiàng)。一般將個(gè)人住房貸款放款日當(dāng)期實(shí)際天數(shù)加計(jì)下個(gè)結(jié)息期為貸款首期。5、提前償還貸款的原則(1)提前還款是指借款人具

15、有一定償還能力時(shí)，主動(dòng)向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款應(yīng)視同借款人違約(即未按合同規(guī)定辦理)，需要時(shí)銀行可收取違約金。(2)提前還款的前提條件：借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已還清;若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應(yīng)先歸還拖欠及當(dāng)期利息。(3)貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含1年)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并根據(jù)原合同利率按實(shí)際使用期限結(jié)計(jì)利息，但不得提前部分還本。(4)貸款期限在1年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書(shū)面申請(qǐng)后，經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝?/p>

16、后期限不再計(jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。提前清償全部貸款的，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收覽信息。6、延長(zhǎng)貸款期限的原則(1)借款人因某種原因，需要延長(zhǎng)貸款還款期限，必須提前20個(gè)工作日向貸款行提交個(gè)人住房借款延長(zhǎng)期限申請(qǐng)書(shū)和相關(guān)證明;(2)條件:一是貸款期限尚未到期，二是延長(zhǎng)期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金。(3)借款人申請(qǐng)延期只限一次;(4)原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年;7、貸款利率及還款額詳情請(qǐng)見(jiàn)還款方法還款方法貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含1年)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息

17、還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。以上資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)請(qǐng)咨詢(xún)購(gòu)房樓盤(pán)貸款相關(guān)人員?？蛻?hù)看房須注意幾點(diǎn)一.客戶(hù)看房很重要1、要想將房子賣(mài)個(gè)好價(jià)客戶(hù)看房第一印象很重要建議賣(mài)房前先將房子修飾或打掃一番給人一個(gè)舒適家的感覺(jué)，如有必要也可重新粉涮一下對(duì)于賣(mài)出的價(jià)格影響很大.二.客觀(guān)看待自己的房子1、找出自家房子的十個(gè)缺點(diǎn)，十個(gè)優(yōu)點(diǎn)。在賣(mài)房的過(guò)程中盡量揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短。2、每看一個(gè)不同客戶(hù)都會(huì)有不同的態(tài)度，多了解客戶(hù)的態(tài)度印象表情變化，分析別人的評(píng)價(jià)客觀(guān)看待問(wèn)題。三.接下來(lái)就要有耐心1、等待撲天蓋地的看房電話(huà)安排好統(tǒng)一看房時(shí)間(

18、制造一個(gè)客戶(hù)相互競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象)2、對(duì)自己的房子充滿(mǎn)信心，等待客戶(hù)對(duì)你房子的品頭論足，挑毛病3、不同的客戶(hù)和中介一便一便的和你砍價(jià)，在這時(shí)候一定要保持冷靜4、適當(dāng)?shù)呐e例(朋友賣(mài)的房子或自己知道的市場(chǎng)行情)夸大一點(diǎn)也可抬高自己的房?jī)r(jià)。四.最重要的：1、中介在代理過(guò)程中有幾種情況會(huì)帶假客戶(hù)看房：(1)報(bào)價(jià)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，中介有意收購(gòu)賺取差價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續(xù)而不是正式過(guò)戶(hù)，因?yàn)閲?guó)家限制購(gòu)房未滿(mǎn)五年的要打營(yíng)業(yè)稅，這樣一來(lái)中介哪還有利潤(rùn)空間，凡事小心。(2)為了簽定代理合同，帶假客戶(hù)：按照行業(yè)規(guī)則往往中介需要在售房前，先與售房業(yè)主簽定委托協(xié)議，可往往業(yè)主在放盤(pán)過(guò)程中是很多家中介公司

19、同時(shí)代理銷(xiāo)售，為了省去不必要的麻煩售房業(yè)主往往希望當(dāng)遇見(jiàn)真正有購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)時(shí)在簽定代理協(xié)議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶(hù)看房以證明自己的實(shí)力后，先簽定代理合同在進(jìn)行全面銷(xiāo)售。(3)業(yè)主一定要求中介有客再看房，其實(shí)中介也很為難沒(méi)看過(guò)房很難幫推銷(xiāo)的(應(yīng)該相互理解)。(4)業(yè)主房子報(bào)價(jià)太高一段時(shí)間沒(méi)人看只好帶假客戶(hù)去您家砍價(jià)。五.對(duì)待客戶(hù)的無(wú)理或給價(jià)太低不要激動(dòng)保持冷靜爭(zhēng)取達(dá)到雙贏(yíng)。售樓談價(jià)的注意事項(xiàng)價(jià)格一般是售房人最關(guān)心最敏感的話(huà)題。談價(jià)的注意事項(xiàng)：1. 確定買(mǎi)房客戶(hù)可以做主的情況下再進(jìn)行深一步談價(jià)。往往很多購(gòu)房客戶(hù)在看房過(guò)程中或見(jiàn)面過(guò)程中經(jīng)常會(huì)提及價(jià)格，在這種情況下輕易降價(jià)對(duì)業(yè)主而

20、言并不能很快成交，往往這種人只是想先談好一個(gè)最低價(jià)回去后好和能做主的人商量，在最終確定購(gòu)買(mǎi)意想后在從最低價(jià)上進(jìn)一步砍價(jià)。所以售房過(guò)程中業(yè)主請(qǐng)勿輕易叫價(jià),講價(jià),降價(jià)應(yīng)以被動(dòng)變主動(dòng)逼買(mǎi)房先出價(jià)或加價(jià).2. 中介在議價(jià)過(guò)程中往往做協(xié)調(diào)工作。但作為業(yè)主而言?xún)r(jià)格是最關(guān)心的方面，所以在與買(mǎi)方談價(jià)過(guò)程中最好先與中介簽好代理協(xié)議，在此基礎(chǔ)上與真正買(mǎi)方見(jiàn)面三方一起進(jìn)行磋商。3.(1)找出房子的十大優(yōu)點(diǎn)加以強(qiáng)化突出回避自己房子的不足之處(2)不急不噪，心平氣和(3)凡事考慮不要立刻答應(yīng)(如客戶(hù)出到自己理想價(jià)已無(wú)加價(jià)可能應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷)(4)表明態(tài)度有其他客人看也在考慮之中(5)誠(chéng)心賣(mài)房但不是急心賣(mài)房確定成交價(jià)1. 首

21、先要確定成交價(jià)格是買(mǎi)房人確定的真實(shí)價(jià)格，如果是通過(guò)中介在反饋信息那么要確保價(jià)格的真實(shí)度，中介沒(méi)有賺取差價(jià)的成分在里面。2. 在確定價(jià)格前應(yīng)先確定好,自己的稅費(fèi)金額和與買(mǎi)方的價(jià)格里是否包含其他條件3. 確定買(mǎi)房人不是中介人員或炒樓客4. 可以冷靜確定成交價(jià)是合理的價(jià)是自己接受的價(jià)格5. 一切談妥便可立刻確定成交價(jià)格。簽合同10個(gè)事項(xiàng)不可缺一.在雙房?jī)r(jià)格談定的基礎(chǔ)上盡量不要簽(凈收價(jià))或(實(shí)收價(jià))二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“實(shí)收價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話(huà)，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的

22、還是交易買(mǎi)賣(mài)雙方。因而專(zhuān)家建議，簽約過(guò)程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“實(shí)收價(jià)”。二.(買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面)就該物業(yè)具體事宜達(dá)成一致，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在此過(guò)程中介可能為了保護(hù)個(gè)人利益，有時(shí)安排見(jiàn)面的是假客戶(hù)這里就需要業(yè)主本人自己小心為妙，不是見(jiàn)面人簽字做主的盡量不要答應(yīng)或承諾簽署任何東西。三.為了保證交易的安全性，房款可進(jìn)行資金監(jiān)管銀行或律師所均可辦理。四.合同內(nèi)容必須有中介重要條款(保證不吃差價(jià)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)愿承擔(dān)一切法律責(zé)任并*倍賠償損失)專(zhuān)家提醒：見(jiàn)不到買(mǎi)客，最好不賣(mài)房;即使見(jiàn)到買(mǎi)客，也一定要看對(duì)方的身份證，以確定真實(shí)性非中介搞鬼或炒樓。一，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，以下10個(gè)事項(xiàng)不可或

23、缺：(1)買(mǎi)賣(mài)雙方的地址、聯(lián)系辦法等，并注明房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻、家庭共有財(cái)產(chǎn)。(2)房屋的位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修等情況;產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。(3)房屋總價(jià)款、付款方式、付款條件等。(4)交房時(shí)間和條件;各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用的分?jǐn)偡绞健?5)違約責(zé)任及違約金、免責(zé)等事宜。(6)約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。(7)合同生效時(shí)間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無(wú)效的情形，幾種無(wú)效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤銷(xiāo)合同的條件以及合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(8)合同中止、終止或解除的條件。(9)約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行

24、變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款(10)中介保證不吃差價(jià)，及不做手腳的條款，如事前，事中，事后發(fā)現(xiàn)的違約責(zé)任和賠償方式.(11)附件。自此說(shuō)明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。收定金了解自己的權(quán)利和責(zé)任一.定金是在與買(mǎi)方簽定認(rèn)購(gòu)合同后收到的一定數(shù)目的款項(xiàng)，二. 退定金的幾種情況1. 賣(mài)方原因?qū)е聼o(wú)法進(jìn)行交易：2. 如轉(zhuǎn)賣(mài)第三人，3. 后期改變意圖不售了4. 賣(mài)方資料不齊或產(chǎn)權(quán)不清無(wú)法進(jìn)行交易此種情況不但需退回定金還需雙倍賠償三.不退定金的幾種情況1. 買(mǎi)房主動(dòng)或被動(dòng)先放棄購(gòu)買(mǎi)2. 因中介方疏忽導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行3. 因買(mǎi)房因素?zé)o法進(jìn)行交易此種情況部分中

25、介在轉(zhuǎn)定金期間會(huì)私自壓一部分不轉(zhuǎn)給售房業(yè)主,所以業(yè)主在收到由中介轉(zhuǎn)來(lái)的買(mǎi)方定金時(shí)，最好了解清楚自己的責(zé)任和權(quán)利。例如(中介收到客戶(hù)10000定金轉(zhuǎn)給業(yè)主3000其余中介保留，如因買(mǎi)方原因無(wú)法交易，業(yè)主有全沒(méi)收3000但余下7000元便成了中介的利潤(rùn)。)出新證收尾款二手房產(chǎn)交易普遍21個(gè)工作日出新證，出證后最好與中介、買(mǎi)房一起將房產(chǎn)證送到貸款銀行進(jìn)行抵押，銀行大約15個(gè)后會(huì)將尾款放致買(mǎi)方指定帳戶(hù)。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方以房產(chǎn)證抵押銀行獲取貸款的方式，賣(mài)方確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。有可能房產(chǎn)證和土地證都過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方后，買(mǎi)方卻不能從銀行貸到款，或者買(mǎi)方違約。賣(mài)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要考慮到這一點(diǎn)。交房全部手續(xù)交接

26、清楚一.一次性交易1.賣(mài)房節(jié)清之前房產(chǎn)發(fā)生的一切費(fèi)用提供正式票據(jù)與買(mǎi)房辦理交接水電，數(shù)字電視戶(hù)名2.如此房出租應(yīng)先與承租客辦理正式交接手續(xù)3.與客戶(hù)重新進(jìn)房按合同清點(diǎn)房屋設(shè)施及物品全部手續(xù)交接清楚后受齊尾款后交房屋鑰匙與買(mǎi)方二.按揭交易1.出新證后先將買(mǎi)方房產(chǎn)證交與貸款銀行進(jìn)行抵押提供賣(mài)房帳戶(hù)給銀行2.銀行經(jīng)15個(gè)工作日后審批將尾款放與賣(mài)方3.賣(mài)房可選擇在銀行放款前或放款后節(jié)清之前房產(chǎn)發(fā)生的一切費(fèi)用提供正式票據(jù)與買(mǎi)房辦理交接水電，數(shù)字電視戶(hù)名等交房手續(xù)4.如此房出租應(yīng)先與承租客辦理正式交接手續(xù)5.與客戶(hù)重新進(jìn)房按合同清點(diǎn)房屋設(shè)施及物品全部手續(xù)交接清楚后受齊尾款后交房屋鑰匙與買(mǎi)方.賣(mài)二手房的10

27、個(gè)注意事項(xiàng) (2007-4-17 10:43:35) 發(fā)送到微博 分類(lèi)：我與房地產(chǎn) 標(biāo)簽：二手房  買(mǎi)賣(mài)  代理 中介 注意事項(xiàng) 合同 | 賣(mài)二手房的10個(gè)注意事項(xiàng) 二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)不同，除了買(mǎi)方是普通老百姓外，賣(mài)方大多數(shù)也是普通老百姓。怎樣賣(mài)房最安全？二手房怎樣才能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)？什么時(shí)候交房最合適  一、選取大中介較可靠  雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買(mǎi)房者和購(gòu)房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購(gòu)房時(shí)，一

28、般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。  二、兩種代理方式各有利弊  目前委托中介銷(xiāo)售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶(hù)不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷(xiāo)售。  目前比較大的公司一般都傾向于同客戶(hù)簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。  三、代理有效期宜短不宜長(zhǎng)  如果簽了一份獨(dú)

29、家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢？  代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿(mǎn)意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂(lè)意。  四、“跳過(guò)”中介有風(fēng)險(xiǎn)  有一些“精明”的賣(mài)房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專(zhuān)家認(rèn)為，這一方面是賣(mài)房客戶(hù)有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。  五、不能簽“到手價(jià)”  據(jù)一些中介公司反映，許多客戶(hù)在委托他們賣(mài)房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢(qián)有多少簽多少。  二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。