城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案

1、城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字 樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備 ，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能 化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護。鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運營管 理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體 系。一、綜合體物業(yè)管理特點1.綜合體物業(yè)管理的任務(wù)由于城市綜合體一般是收益性物業(yè)，因此,城市綜合體物業(yè)管理 的任務(wù)并不但僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的”對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理 ”而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn) 物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物

2、業(yè)的市場價值以及未來 發(fā)展?jié)摿?。綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面能夠分片管理，在智能化工程方面能夠統(tǒng)一管理并負責(zé)工程維護費用單獨核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。2商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為： 辦公室（含前臺、財務(wù)、采購、倉庫）；客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運行、維護、維修、管理；公共部位裝潢維修維護等）；公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等）；環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團膳）?；緳C構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理

3、部。能夠根據(jù)具體情況進行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費特點由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高，收費要高于普通物業(yè)。1購物中心收費 2030元T月平方米省扱城市4050元f月F平 米五星級酒店由酒15管理公司猿畝根據(jù)規(guī)模和眼務(wù)妥求一檢費用霜賽200萬元tOO萬元普通証元月平方米涉字授嘆深圳大中 軍由際金融中心為例物業(yè)費| B.8帀月/平 米公ir3-S元年方米五星級別曙店式公萬收 費&丁元/月f平米二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團隊建設(shè)綜合體商業(yè)管理公司綜合體物業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處 -I寫字樓公寓和住宅衛(wèi)主清潔 保安部財務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護工程師、空調(diào)工程師

4、、電器技工（負責(zé)強電、消防設(shè)備維護等）。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)。為了管理商業(yè)設(shè)施的便利性，一般購物中心物業(yè)管理處由商業(yè) 管理公司垂直管理。三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與 裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā) 各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與 前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢 ，確保 產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規(guī)劃設(shè)計階段（一）參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理能夠聘請專家參與 ，增加專業(yè)力量。（二）主要工作內(nèi)容1從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等 提出建議。2參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入 口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路 設(shè)置殘疾人通道等的建議。成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口3全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型 工作，前期介入小組從管理需要