房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案

1、Tuiguang 1，HS 花園整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一、前言二、物業(yè)概述三、目標(biāo)購(gòu)房群四、營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策五、形象定位六、廣告宣傳七、費(fèi)用預(yù)算八、專(zhuān)業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來(lái)不一樣的效果、, 、-前言一、太原樓市分析 個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈， 將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。 物業(yè)項(xiàng)目要取得 優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)， 就必須把握時(shí)機(jī)， 盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力， 把 自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。二、項(xiàng)目物業(yè)概述（略）三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足 優(yōu)勢(shì)：1、位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步 3 分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇 院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱

2、全。 交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng) 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉 OK 酒廊3、小戶(hù)型2 房 2 廳、3 房 2 廳，面積 68.79 106.92 平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜 單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、 時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。 不足：1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀， 不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣； 不利于提升 HS 花園在 公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶； 同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 （現(xiàn) 代住宅不僅要滿(mǎn)足

3、居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求）2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求 （事業(yè)有成、 時(shí)尚、享 受）開(kāi)展特色服務(wù)，使 HS 花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。四、目標(biāo)購(gòu)房群1 、年齡在 35 60 歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年 人家庭構(gòu)成： 13 口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年2、年齡在 2845 歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 3000 元以上時(shí)尚、 享受在北 城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主家庭構(gòu)成： 1 3 口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策阻礙：1、HS 花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難

4、于銷(xiāo)售。2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳。對(duì)策：1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單 位適時(shí)限量發(fā)售。 通過(guò)廣告炒作、 整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促 進(jìn)銷(xiāo)售。2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。 一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是 HS 花園離大型購(gòu)物中心太近。故對(duì)策有二：一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展 特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。六、形象定位 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階 段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位

5、為： 凸顯人生至高境界， 完美人生超凡享受的非常住宅。主體廣告語(yǔ)：輝煌人生，超凡享受 HS花園提供的（給您的）不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅 輝煌人生HS 花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固 定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務(wù)享受都市繁華享受至尊榮譽(yù)七、兩點(diǎn)整體建議1、建 HS 廣場(chǎng)和寓意噴泉針對(duì) HS 花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建 HS 廣場(chǎng)和寓意噴泉。 為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。 試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到 HS 廣場(chǎng)上

6、燈火一閃一閃的 跳動(dòng)著 “輝煌人生，超凡享受 ”的字幕。近處聽(tīng)著 “嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或 立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華， 呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。如此一來(lái)，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、 美譽(yù)度、和記憶度； 另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同， 滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的 榮譽(yù)感。2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)HS 花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理 家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故 HS 花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需 要提供 *送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政 服務(wù)。一方面切

7、實(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題， 另一方面有利于增強(qiáng) HS 花園對(duì)目標(biāo)購(gòu) 房群的吸引力。八、廣告宣傳HS 花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：1、盡竭傳達(dá) HS 花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)；2、盡快樹(shù)立起 HS 花園 “輝煌人生，超凡享受 ”的物業(yè)形象；3、直接促進(jìn) HS 花園的銷(xiāo)售。 基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的廣告情況。 我們建議把錦繡花園 的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá) HS 花園的優(yōu)勢(shì) 與賣(mài)點(diǎn)；J八、在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車(chē)身、路牌、 建筑物、燈柱等戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造 H

8、S 花園 “輝煌人生，超凡 享受 ”的形象；另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng) POP 直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。 廣告切入期（ 12 個(gè)月）1、報(bào)紙軟文章主題 1：輝煌人生，超凡享受 記“我”為什么選擇 HS 花園主題 2：事業(yè)生活輕松把握記HS花園特別的家政服務(wù)2、系列報(bào)紙硬廣告主題 1：輝煌人生，超凡享受 這里離購(gòu)物休閑廣場(chǎng)只有 45 分鐘主題 2：輝煌人生，超凡享受家里面的娛樂(lè)休閑主題 3：輝煌人生，超凡享受 HS 廣場(chǎng)就是我們家的后花園3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表 文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣(mài)點(diǎn)的市場(chǎng)考察， 為廣告的投放降低

9、風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。廣告發(fā)展期（34個(gè)月）1、報(bào)紙從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園 “輝煌人生，超凡享受 ”的品牌形象。2、電視 配合促銷(xiāo)活動(dòng)和對(duì)開(kāi)發(fā)公司的專(zhuān)訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、 工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商 實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳， 建立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的良好口碑。3、電臺(tái)通過(guò)電臺(tái)配合搜房網(wǎng)的購(gòu)房者俱樂(lè)部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象， 給目標(biāo)受眾以聲音 和感官的信息傳達(dá)。4、單張通過(guò)商業(yè)信函投遞、 售樓處發(fā)送、 報(bào)刊雜志夾送、 活動(dòng)資料派送形式使單張廣告 進(jìn)入每一個(gè)意向客戶(hù)手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。5、戶(hù)外廣告 在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告； 在北城中

10、心作巨幅建筑物或路牌廣告； 在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹(shù)巨幅廣告牌；6、車(chē)身廣告項(xiàng)目 繁華地段項(xiàng)目 購(gòu)物中心項(xiàng)目 火車(chē)站7、公共活動(dòng)舉辦各種公共活動(dòng)，樹(shù)立 HS 花園美好形象，迅速提升 HS 花園的知名度、美譽(yù) 度和記憶度。 HS廣場(chǎng)落成剪彩儀式邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及 HS 花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席 （有文藝表演及娛樂(lè)節(jié)目 等） 寓義噴泉征名及題名活動(dòng) 以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等）大張旗鼓向社會(huì)各界征集 HS 廣場(chǎng)寓 義噴泉的名稱(chēng)。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn) 場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì) （根據(jù)所提供的名稱(chēng)與所題 名稱(chēng)的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)）

11、。 HS花園文化活動(dòng)月”活動(dòng)一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng)， 有益于地方文化事業(yè)， 易博得社會(huì)各界的 支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹(shù)立 HS 花園美好的 公眾形象； 另一方面吸引新聞媒體的注意， 為新聞報(bào)道提供很好的素材， 有利于 大范圍內(nèi)提高 HS 花園的知名度，造成持續(xù)記憶。1）向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券；2）于各節(jié)假日及工休日在 HS 廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等；3）在北城區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展 HS 花園 “文化活動(dòng)月 ”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。8、網(wǎng)絡(luò) 通過(guò)太原搜房（）進(jìn)行全面宣傳， 配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購(gòu)房者俱樂(lè)部的會(huì)員看 房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品。

12、 太原市購(gòu)房者俱樂(lè)部 “假日看房班車(chē) ”活動(dòng)；（目前有效會(huì)員近千名，并且數(shù)字 還在以每周 5-10 人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估。） 項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁(yè)的制作（建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái)）； 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論， 使開(kāi)發(fā)商和未來(lái)業(yè)主進(jìn)行全面溝通， 以便于了解客戶(hù) 的基本情況，更好的拉動(dòng)銷(xiāo)售。9、DM 直投雜志 太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞， 通過(guò)強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳， 雜志本身的 信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。九、費(fèi)用預(yù)算（略）十、專(zhuān)業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來(lái)不一樣的效果 由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體， 同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用 會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)

13、吸引人的地方。 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、 資源共享、促成立體報(bào) 道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián) 合采訪，充分利用雙方的新聞資源， 充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì)， 以達(dá)到最佳 宣傳效果；共同策劃新節(jié)目、新欄目。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于 雙方爭(zhēng)取更多的潛在受眾。 所謂潛在受眾是指目前尚無(wú)受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi) 可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。 幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同， 但若結(jié)合起 來(lái)，其潛在受眾將是十分巨大的。 將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾， 既是傳媒提高傳 媒效果的需要，也是傳媒拓展市場(chǎng)，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要。網(wǎng)絡(luò)、報(bào) 紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳

14、播優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行立體報(bào)道，達(dá)到輿論合力，這 是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過(guò)程中，網(wǎng)絡(luò)、電 視將通過(guò)栩栩如生的動(dòng)感畫(huà)面和快捷性的長(zhǎng)處， 使觀眾盡快得到初步的， 鮮明的， 直觀的感性認(rèn)識(shí)；電臺(tái)、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀， 具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn)， 引導(dǎo)讀者深入思考； 雜志的針對(duì)性強(qiáng)、 生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。 這將有利于開(kāi)發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點(diǎn)， 選 擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾， 同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。 媒體聯(lián)動(dòng)既 發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)， 又交叉互補(bǔ)， 彌補(bǔ)了各自的不足和局限性， 從而擴(kuò)大了傳播 的深度和廣度，形成立體傳播的推

15、廣合力。我們秉承如下方面原則： 1、經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為客戶(hù)省錢(qián)。 2、追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合。3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對(duì)于大眾媒體，通?？梢杂行У貛椭?立牌的知名度。 而對(duì)于小眾媒體， 則可以針對(duì)某些特定人群， 而且它可以很好地 建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系， 讓消費(fèi)者感覺(jué)親切， 感覺(jué)這是專(zhuān)為 他而做的廣告。4、建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳。5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象， 巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果。在整合營(yíng)銷(xiāo)傳播中， “整合 ”是基礎(chǔ)，互動(dòng)

16、才是雙贏，需要在營(yíng)銷(xiāo)中產(chǎn)生拉力同時(shí) 與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。2，深圳萬(wàn)科 地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程一、市場(chǎng)調(diào)研：1，前言 本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2，市場(chǎng)分析 （1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布；（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購(gòu)買(mǎi)頻度6，結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）

17、地形（4）地貌（5）性質(zhì)2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3，地塊周?chē)坝^（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述） 4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安） 5，地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體 娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（ SWOT 坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析1，投資環(huán)境分析（ 1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi) （2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分 析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2

18、，土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表） 3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（ 1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)6，投入產(chǎn)出分析（ 1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四，營(yíng)銷(xiāo)策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格3 建筑布局和結(jié)構(gòu) （實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、 采光通風(fēng)、 管道布線等）4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家

19、、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶(hù)分析1、經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)實(shí)力行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位1 理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）2 成交價(jià)格3 租金價(jià)格4 價(jià)格策略（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1 廣告的階段性劃分2 階段性的廣告主題3 階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4 廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1 媒介選

20、擇2 軟性新聞主題3 媒介組合4 投放頻率5 費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用1 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）3 媒介投放五、概念設(shè)計(jì)1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2，小區(qū)容積率的敏感性分析3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流） 4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等） 5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意 6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區(qū)戶(hù)型比例的搭配關(guān)系 8，小區(qū)經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則 10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱(chēng)2，標(biāo)志3，標(biāo)準(zhǔn)色4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分1，現(xiàn)場(chǎng)工地圍板

21、彩旗掛幅歡迎牌2，營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻門(mén)楣標(biāo)牌指示牌展板規(guī)范胸卡工作牌 臺(tái)面標(biāo)牌 3，工地辦公室 經(jīng)理辦公室 工程部保安部財(cái)務(wù)部4，功能標(biāo)牌請(qǐng)勿吸煙 防火、防電危險(xiǎn) 配電房 火警 119消防通道監(jiān)控室萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容提示一、 “萬(wàn)科地產(chǎn) ”品牌定位 在對(duì)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定 “萬(wàn) 科地產(chǎn) ”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖 掘出來(lái)，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類(lèi)物業(yè)中的地位。 徹底清楚本項(xiàng)目的 真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出， 哪些需要規(guī)避， 以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在 目標(biāo)客戶(hù)面前。“萬(wàn)科地產(chǎn) ”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：1 建筑規(guī)模與風(fēng)格；2 建筑布局和結(jié)構(gòu) （實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、 采光通風(fēng)、 管道布線等）；3 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）；4 功能配置（游泳池、網(wǎng)