房屋價值評估實施方案

1、XX房屋征收項目房屋價值實施方案為規(guī)范XX房屋征收項目評估行為，維護房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù) 國有土地上房屋征收與補償條例 、國有土地上房屋征收評估辦法 和房地 產(chǎn)估價規(guī)范等法律、 法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本 規(guī)范。一、適用范圍XX房屋范圍內(nèi)被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、其他補 償價值評估，以及相關(guān)評估結(jié)果的復(fù)核評估和鑒定。二、評估實施原則 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展評估工作， 并對出具的評估報告負(fù)責(zé)； 不得對評估對象隨意設(shè) 定假設(shè)條件， 不得虛構(gòu)評估對象， 不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進行評估，

2、出具評估 報告。三、評估工作流程 房屋征收評估應(yīng)當(dāng)按照下列工作流程進行：（一）確認(rèn)評估范圍和內(nèi)容；（二）接受評估委托書及簽訂評估委托合同；（三）與房屋征收部門（以下簡稱委托人）交接評估對象資料；（四）制定評估工作方案；（五）實地查勘和市場調(diào)查；（六）價值測算；（七）撰寫評估報告；（八）評估報告內(nèi)部審核；（九）提交評估報告；（十）評估資料歸檔。四、評估時點 被征收房屋價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值和其他補償價值評估的評估時點應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日五、實地查勘與市場調(diào)查注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)按照備案的評估工作方案， 對房屋征收范圍內(nèi)的評估 對象進行全面、詳盡的實地查勘，并以圖、表、文字和影像等形式記

3、錄、留存實 地查勘資料。實地查勘內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、 四至、 配套設(shè)施情況、 使用狀況等， 以及其他補償評估項目的現(xiàn)狀情況、 使用和維護保 養(yǎng)狀況等。對房屋征收范圍內(nèi)的市場進行調(diào)查，收集如下資料：1、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；2、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；3、類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；4、反映估價對象狀況的資料。六、房屋評估6.1 評估方法被征收房屋價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況， 對市場法、 收益 法、成本法、 假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后， 選擇其中一種或者多種 方法進行評估。 有條件同時選用兩種以上方法評估的，

4、 應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方 法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后， 合理確定評估結(jié) 果。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的， 應(yīng)當(dāng)選用市場法評估； 被征收房屋或者 其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的， 應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開發(fā)法評估。同一征收項目范圍內(nèi)， 存在被征收房屋建筑類型相同、 功能完整性相同或者 相似的多套房屋的，可以采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估各套（戶）房屋的價值。6.1.1 市場法采用市場法評估的， 應(yīng)當(dāng)在征收范圍相同或者鄰近的區(qū)域， 搜集與被征收房 屋的區(qū)位、 用途、建筑類型和結(jié)構(gòu)等相同或相似的類似房地產(chǎn)的交易實例， 選取 不少于 3 個符合要求

5、的可比實例。 可比實例的成交日期與評估時點相差一般應(yīng)當(dāng) 在 6 個月以內(nèi)。對可比實例進行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、 權(quán)利狀況等修 正或者調(diào)整， 一般采用百分率法； 每項因素對可比實例成交價格的修正或者調(diào)整 幅度一般不超過 10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過 15%。6.1.2 收益法 采用收益法評估的，可以選擇報酬資本化法或直接資本化法的方式進行評 估。根據(jù)預(yù)測未來收益情況， 合理確定收益模式、 選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接嬎惴?地產(chǎn)市場價值。被征收房屋的經(jīng)營收入和費用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似房地產(chǎn)在評估時點的 客觀、平均水平確定。報酬率可以選用市場提取法、 投資收益率排序插入法、 安全利率加

6、風(fēng)險調(diào)整 值法求取， 有條件選用市場提取法的， 應(yīng)當(dāng)選用市場提取法。 直接資本化率一般 選用市場提取法求取。6.1.3 成本法 采用成本法評估的，可以采取房地分別評估的方式評估被征收房屋價值。 被征收房屋建筑物價值為重置價格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進行評 估。被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價值為評估時點的市場價值， 可采用市場法、 假 設(shè)開發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價修正法等方法進行評估。6.1.4 假設(shè)開發(fā)法 房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評估的，一般采用自行開發(fā)前 提，假設(shè)開發(fā)完成的房地產(chǎn)市場價值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、 規(guī)劃參數(shù) 或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以房屋征收決定公

7、告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。6.1.5 標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法 標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進行比較、 分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價格 基礎(chǔ)上，通過價值調(diào)整得出其他被征收房屋價值的方法。評估程序如下：（一）將同一征收項目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、 類型、建筑結(jié)構(gòu)、 功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類別；（二）在同一房屋類別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋；（三）選用市場法、 成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值。采用市場法評定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值的，可比實例應(yīng)當(dāng)不少于4 個；（四）確定影響房地產(chǎn)價值的調(diào)整因素；（五）采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計分析等方法， 確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整 值；（六）計算被征收房屋的價值，計

8、算公式為：被征收房屋價值=標(biāo)準(zhǔn)房屋價值X（ 1+因素調(diào)整系數(shù)1）X（ 1+因素調(diào)整 系數(shù)2）XX（ 1+因素調(diào)整系數(shù)n）6.2 房屋分類房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。 按照關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類 型分類的通知的規(guī)定，結(jié)合房屋用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、式樣、建造年代等特 征，合理劃分確定房屋類別。6.3 居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為居住房屋的， 采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時， 房地產(chǎn)價值調(diào)整因素 包括樓層、朝向、以及其他因素。計算公式為：被征收房屋價值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價 值x（ 1+朝向調(diào)整系數(shù)）X（ 1+樓層調(diào)整系數(shù)）X（ 1+刀其他因素調(diào)整系數(shù)）前款計算公式中的朝向、 樓層調(diào)整系數(shù)參照本規(guī)范附

9、件 1 至附件 3確定；其 他因素包括采光、 通風(fēng)等其他影響評估對象的個別因素， 調(diào)整系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體 因素對價格的影響程度，合理測算確定，調(diào)整幅度一般控制在 5%范圍內(nèi)。6.4 非居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為非居住房屋的， 采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時， 房地產(chǎn)價值調(diào)整因 素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價值的因素綜合確定。第三章 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估七、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修評估 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值一般為裝飾裝修重置價結(jié)合成新，計算公式 為：裝飾裝修評估值=裝飾裝修重置價X成新率裝飾裝修重置價是指根據(jù)現(xiàn)行施工規(guī)范、 采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技 術(shù)，按照評估時

10、點的價格水平， 重新完成具有同等功能效用的全新狀態(tài)下的裝飾 裝修項目的正常工程造價，包括直接消耗的人工、材料、機械臺班等直接費用， 施工企業(yè)的管理費、 利潤和稅金等間接費用， 以及設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)量檢測等其他 費用。7.1 評估方法 裝飾裝修重置價的評估方法有清單綜合單價法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。 清單綜合單價法是根據(jù)在評估時點的裝飾裝修工程各子項目的清單綜合單 價與工程量， 計算求得裝飾裝修工程造價， 加上所需的工程建設(shè)其他費用確定裝 飾裝修重置價的方法。單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體， 以單位面積（如建筑面積） 為指標(biāo)， 選取與評估時點接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價實例， 進行比較

11、、 分析和 調(diào)整，測算估價對象裝飾裝修的單位面積單價， 乘以估價對象計價面積， 求得估 價對象裝飾裝修重置價的方法。單位比較法一般適用于精度要求不高的預(yù)評估項目或估算工作。 指數(shù)調(diào)整法是利用裝飾裝修工程造價以及相關(guān)指數(shù)或者變動率， 將裝飾裝修 工程竣工時的客觀成本費用調(diào)整到估價時點的裝飾工程費的方法。指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程項目。 裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率， 也可以按照 各子項目分別評定分項成新率。成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、 已使用年限、 以及維護、保養(yǎng)等情況 綜合確定。八、機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估 機器設(shè)備、

12、物資等搬遷和安裝費用評估的主要內(nèi)容包括： 因征收房屋造成的 可恢復(fù)使用機器設(shè)備的搬遷和安裝費用， 無法恢復(fù)使用機器設(shè)備的價值， 物資搬 遷的費用。8.1 機器設(shè)備、物資的界定 被評估的機器設(shè)備、物資應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征 收范圍內(nèi)，并在對應(yīng)企業(yè)的會計報表的資產(chǎn)明細(xì)賬目登記； 資產(chǎn)明細(xì)賬目未登記 或者缺乏有效證明的機器設(shè)備、物資，經(jīng)委托人認(rèn)定后，由估價機構(gòu)評估。機器設(shè)備的基礎(chǔ)、 房屋建成后安裝的中央空調(diào)等設(shè)施， 可以與機器設(shè)備的搬 遷和安裝費用一并評估。8.2 可恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷和安裝費用 可恢復(fù)使用機器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、 包裝運輸、 安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機器

13、設(shè)備， 搬遷與安裝費用一般由運雜費、 拆卸費和安裝調(diào)試費構(gòu)成。 計 算公式為：機器設(shè)備搬遷與安裝費用 = 運雜費 +拆卸費 +安裝調(diào)試費 可恢復(fù)使用機器設(shè)備的搬遷和安裝費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)每臺機器設(shè)備的實際情 況，逐項判斷，一般按照評估時點的市場價格評估。8.2.1 機器設(shè)備的重新購置價 機器設(shè)備的重新購置價是指評估時點于公開市場重新購買該全新狀態(tài)機器 設(shè)備的市場價格或者重新生產(chǎn)該機器設(shè)備的重置成本。對具有通用性質(zhì)的機器設(shè)備， 應(yīng)當(dāng)通過市場法求取重新購置價； 對企業(yè)自行 研制的機器設(shè)備，一般采用成本法計算重新購置價。1. 市場法 市場法是根據(jù)公開市場上與評估對象相似或可比的參照物價格， 通過比較分

14、析，確定評估對象重新購置價的方法。 采用市場法評估機器設(shè)備的重新購置價的 程序如下：（一）調(diào)查和收集同類型機器設(shè)備參照物的市場價格信息。（二）統(tǒng)一價格內(nèi)涵。 價格是指機器設(shè)備本體的價格， 不包含運輸費和安裝 費等費用；對于進口機器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。（三）調(diào)整價格時點。 采用相關(guān)價格指數(shù)， 將參照物的價格調(diào)整到評估時點 的價格。（四）對參照物價格進行個別因素、 地域因素等調(diào)整， 求取機器設(shè)備的重新 購置價。對于進口機器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價為基礎(chǔ)計算關(guān)稅以及其他費用， 一并計入機 器設(shè)備的重新購置價。2. 成本法 成本法是通過估算被評估機器設(shè)備的重置成本來確定其重新購置價的方法， 一般按照下列程

15、序進行：（一）收集該機器設(shè)備的設(shè)計圖紙并實地查勘、核對；（二）核算制造相同機器設(shè)備所需的直接成本， 包括直接材料費、 燃料動力 費、直接人工費、制造費用、期間費用分?jǐn)偟龋唬ㄈ┯嬎汩_發(fā)設(shè)計等其它間接成本，以及管理費、稅金、 利息和合理的利潤；（四）將直接成本、間接成本、管理費、稅金、利息和利潤累加，求得機器 設(shè)備的重新購置價。機器設(shè)備的運雜費、 拆卸費和安裝調(diào)試費可以根據(jù)機器設(shè)備的類型、 規(guī)格及 相應(yīng)的運輸方式和拆卸、 安裝調(diào)試工藝等直接評估； 也可以采用適當(dāng)?shù)倪\雜費率、 拆卸費率、安裝調(diào)試費率乘以機器設(shè)備的重新購置價的方式求取。8.3 無法恢復(fù)使用機器設(shè)備評估 無法恢復(fù)使用機器設(shè)備是指無法拆

16、卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、 無法恢復(fù)使用， 或者搬遷和安裝費用大于機器設(shè)備殘余價值的機器設(shè)備。 對于依 照建筑物尺寸定制的機器設(shè)備， 由委托人認(rèn)定其無法恢復(fù)使用后， 估價機構(gòu)按照 無法恢復(fù)使用機器設(shè)備進行評估。無法恢復(fù)使用機器設(shè)備價值為重置價結(jié)合成新， 計算公式為： 無法恢復(fù)使用 機器設(shè)備價值=重置價X成新率無法恢復(fù)使用機器設(shè)備的重置價由評估時點的重新購置價與購置該機器設(shè) 備發(fā)生的運雜費、安裝調(diào)試費組成。8.3.2 無法恢復(fù)使用機器設(shè)備成新率的評定無法恢復(fù)使用機器設(shè)備成新率， 根據(jù)機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命、 已使用年限、 以 及維護、保養(yǎng)、使用等情況綜合評定。8.3.3 機器設(shè)備的基礎(chǔ)費機

17、器設(shè)備的基礎(chǔ)費是指建造該基礎(chǔ)所發(fā)生的材料費、 人工費、機械費等全部 費用。評估可恢復(fù)使用機器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費時， 可以不考慮成新率； 評估無法恢 復(fù)機器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成新率。8.4 物資的搬遷費用 物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低 值易耗品等。物資的搬遷費用，計算運雜費。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計 重量或計體積等計量單位， 核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場行情確定單位運雜費價格， 求算物資搬遷費用。計算公式為：物資搬遷費用=搬遷數(shù)量X單位運雜費價格九、停產(chǎn)停業(yè)損失評估因征收非居住房屋造成被征收人、 公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的， 且被征 收人

18、、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價 10% 的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人、 公有房屋承租人向房屋征收部門提供的房屋被 征收前三年的平均效益、 停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料， 評估停產(chǎn)停業(yè)損失， 相 關(guān)辦法另行制定。十、其他財物價值評估房屋征收范圍內(nèi)涉及的綠化、 苗木等其他財物價值委托估價機構(gòu)評估的， 估 價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的補償方案， 參考相關(guān)技術(shù)要求進行評 估。十一、參照評估被征收房屋確需參照評估的， 可以參照被征收房屋同一區(qū)域、 同種類型的房 屋作為參照物， 進行參照評估。 對于作為參照物的房屋， 應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范第八條 的要求進行實地查勘。十二、已

19、滅失房屋的評估征收范圍內(nèi)已滅失的房屋確需評估的， 應(yīng)當(dāng)由委托人提供房屋的相關(guān)證明文 件和經(jīng)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的房屋狀況信息。 參照評估的， 應(yīng)當(dāng)采用由征收 雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的參照房屋作為參照物。十三、協(xié)助評估房屋征收評估中涉及的特殊專業(yè)或者專業(yè)性較強的評估業(yè)務(wù)， 估價機構(gòu)可以 委托有相應(yīng)資格 （資質(zhì)）的其他專業(yè)機構(gòu)或者聘請有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專 業(yè)人員協(xié)助評估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評估報告中予以披露和說明。委托其他專業(yè)機構(gòu)完成的評估業(yè)務(wù)， 應(yīng)當(dāng)單獨出具評估報告并作為房屋征收 評估報告的附件；估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評估業(yè)務(wù)的評估結(jié)果納入房屋征收評估報 告。十四、評估報告被征收房屋價值評估、 其他補償價值評估， 應(yīng)當(dāng)按照不遺漏、 不重復(fù)的原則 進行評估，出具評估報告。被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)單獨出具房屋征收評估報告， 有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng) 出具分戶評估報告；其他補償價值評估，除評估委托合同有約定外，應(yīng)當(dāng)出具分 項評估報告，分項評估報告應(yīng)當(dāng)作為房屋征收評估報告的附件， 并且分項評估結(jié) 果應(yīng)當(dāng)納入房屋征收評估報告予以分項列明。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估應(yīng)當(dāng)單獨出具評估報告。十五、資料交接估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排