物業(yè)交接流程

1、v1.0 可編輯可修改1物業(yè)交接流程一、 資料的交接資料的交接主要包括以下一些內容：1.物業(yè)規(guī)劃圖；2.竣工圖（包括總平面、單體竣工圖）；3.建筑施工圖；4.工程驗收的各種簽證、記錄、證明；5.房地產權屬關系的有關資料；6.機電設備使用說明書；7.消防系統(tǒng)驗收證明；8.公共設施檢查驗收證明；9.用水、用電、用氣指標批文；10.水、電、氣表校驗報告；11.有關工程項目的其他重要技術決定和文件。上述資料，主要來自房地產開發(fā)企業(yè)，監(jiān)理部門。此外，對于物業(yè)使用過程中接管的項目，其資料來源應為委托人（如業(yè)主管理委員會）。二、 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收，它是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全

2、和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。v1.0 可編輯可修改2物業(yè)接管驗收包括以下內容：1.主體結構驗收。地基沉降不應超過國標規(guī)定的變形 值，不得引起上部結構的開裂或毗鄰房屋的破壞；主體結 構構件的變形及裂縫也不能超過國標規(guī)定；外墻不得滲水。2.屋面及樓地面。屋面應按國標規(guī)定排水暢通，無積 水、不滲漏；樓地面與基層的粘結應牢固，不空鼓且整體 平整，無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象；衛(wèi)生間及陽臺、廚房的 地面相對標高應符合設計要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。3.裝修。應保證各裝修部位或構件既美觀大方又滿足 使用要求，不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關不靈， 油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。4.電氣。電氣線路應安裝

3、平直、牢固，過墻有導管； 照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等設備應運轉正 常且噪聲震動不得超過規(guī)定；此外各類記錄及圖紙資料應 齊全。5.水衛(wèi)、消防、采暖、燃氣。上、下水管道應安裝牢 固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏、跑、冒現(xiàn)象；消防設 施應符合國家規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；采暖的鍋 爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全，沒有缺陷， 并有專門的檢驗合格證；燃氣管道應無泄漏。此外，各種 儀表儀器、輔機亦應齊全、靈敏、安全、準確。6.附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等因素都應符合設計規(guī)定；相應的市政、公建配套工程與服務設施應達到質量和使用功能的要求。v1.0 可編輯可修改3三

4、、核實原始資料在現(xiàn)場驗收檢查的同時，應核實原始資料，逐項查明，發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處，應及時做出記錄，并經雙方共同簽字存檔。四、用戶情況調查用戶是物業(yè)管理機構的服務對象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時，應及時準確地了解用戶的特征、家庭特點、產權情況、經營情況、業(yè)務范圍等等一些問題，以便順利地開展物業(yè)管理，并有針對性地提供一系列綜合服務項目。五、建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中，應將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時調用。資料檔案的內容主要有：1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告；2.物業(yè)開發(fā)建設時的有關圖紙、記錄等資料；3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有

5、關資料；4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務報告；5.房地產權屬關系的有關資料；6.物業(yè)用戶的有關資料。二、用戶入伙(一)入伙程序v1.0 可編輯可修改4用戶入伙是物業(yè)管理機構與用戶的首次接觸。物業(yè)管理 企業(yè)應認真對待每一個環(huán)節(jié)，以保證物業(yè)管理工作有一個 良好的開端。一般來說，物業(yè)管理中的用戶入伙應遵循以 下程序，1.用戶接待。用戶攜帶與房地產發(fā)展商共同簽署的購 房合同以及產權證(或租賃合同)、身份證到物業(yè)管理機構 辦理入伙手續(xù)。2.發(fā)放資料及鑰匙。物業(yè)管理機構查驗用戶的上述各 種文件齊全后，即可發(fā)放以下資料及鑰匙。(I) “用戶入住驗收表”；(2)“住戶須知”或“用戶手冊”及“使用說明書”；(3)

6、“物業(yè)管理公約”；(4)“裝修申請表”;(5)其他宣傳資料和規(guī)定。3.用戶驗收。用戶可按“用戶入住驗收表”所列的各 項內容查驗擬入住物業(yè)的結構部件、水電設備以及水、電、 氣表，并應盡快填寫表格，以便有任何問題時及早處理。4.收回表格存檔。5.搬遷入伙(進戶)。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟(一組)物業(yè)中用戶較多，其家具、設備更是多 種多樣，搬遷過程的人員、車輛亦來往不斷，這樣必然對 物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問題造成一 定影響。因此，物業(yè)管理機構應調整好用戶的入伙時間， 并加強安全及交通的管理，保護好各種v1.0 可編輯可修改5易受搬遷影響的公 共設施。此外，物業(yè)管理機構應

7、發(fā)揮其良好的服務功能， 自行組織或替用戶聯(lián)系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。（二） “用戶手冊”的內容“用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關規(guī)定及 服務的說明書。它詳盡全面地反映出用戶應遵守的管理規(guī) 定，同時也將物業(yè)管理機構所能提供的服務項目告知用戶。 此外，有些物業(yè)管理機構還將國家及地方政府的有關規(guī)定 和物業(yè)公約收錄于手冊之中，以起到更廣泛的宣傳作用?！坝脩羰謨浴币话惆韵聝热荩?.物業(yè)梗概；2.物業(yè)管理人員的分工；3.業(yè)主委員會的組成及作用；4.如何投訴并提出建議；5.管理費繳納辦法；6.裝修管理規(guī)定；7.入伙事宜；8.環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；9.治安消防管理規(guī)定；10.交通管理規(guī)定；11

8、.水、電、氣使用管理規(guī)定;12.物業(yè)用途限制；v1.0 可編輯可修改613.電視接收管理規(guī)定；14.公共設施管理規(guī)定；15.文化娛樂設施管理規(guī)定；16.豢養(yǎng)寵物的有關規(guī)定；17.空調安裝的有關規(guī)定；18.噪音限制；19.多種經營與服務的內容；20.電梯使用管理規(guī)定；21.常用電話號碼?！笆謨浴敝幸话氵€包含因用戶違反規(guī)定，而制定的懲罰 措施。用戶在領取手冊時及在物業(yè)使用過程中，物業(yè)管理 機構應詳細耐心地宣傳“手冊”內容，以便使用戶了解并 自覺遵守各項管理規(guī)定。三、裝修管理在物業(yè)正式使用前，用戶往往要求進行物業(yè)的二次裝 修，以提交居住質量和使用功能。在進行裝修之前，用戶 應向物業(yè)管理公司進行申請登

9、記，以便確保整個裝修工程 在規(guī)定范圍內，并保護毗鄰房產、結構安全、公共設施、 衛(wèi)生環(huán)境等。物業(yè)管理機構應根據(jù)所管理物業(yè)的實際情況，明確制訂裝修 管理規(guī)定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對于住 宅小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理機構必須按國家有關二次裝修管理 的法規(guī)規(guī)定以及小區(qū)管理公約，確定裝修管理規(guī)定及裝修 有關細則。而物業(yè)管理者在此不僅根據(jù)全體業(yè)主委托進行 符合小區(qū)廣大業(yè)主利益的裝修管理，同時還兼有國v1.0 可編輯可修改7家有關 法規(guī)及規(guī)定的落實和監(jiān)督義務。其最終目的仍然是保證小 區(qū)廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。裝修管理一般包 括兩部分，其一為裝修申報與審批管理，其二為裝修施工 管理。(一)裝修

10、申報與審批管理1.裝修申報。用戶在入伙過程中，已收到物業(yè)管理機 構發(fā)出的“裝修申請及審批表”標準表格，用戶在裝修施工前，應認真填寫表格并報物業(yè)管 理機構審批。只有在物業(yè)管理機構對裝修內容的審批完成之后，用戶才能動工裝修。2.裝修審批。物業(yè)管理機構應詳細審查裝修申請表中 的裝修內容，并應達到以下條件方可予以批準。(I)不影響整體結構；(2)樓層應考慮樓板承載力；(3) 裝修材料應符合防火的有關規(guī)定；(4) 不影響毗鄰房屋的安全使用。應注意的是，有些裝修內容涉及到房屋結構的變動及造成住用的不安全（如私裝煤氣設備），管理機構應依據(jù)國家有關 規(guī)定，替業(yè)主代辦報批手續(xù)（向有關管理部門）。（二）裝修施工管理1.在“裝修申請表”上簽署意見，簽字蓋章，交還用戶，準予動工。v1.0 可編輯可修改82.收取申請人一定數(shù)額的裝修施工押金，以保證房屋及設備的