銀河證券漢商集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)將成為經(jīng)營的突破口(研報)

1、公司簡評 漢商集團(tuán)(600774）2009年08月17日商業(yè)地產(chǎn)將成為經(jīng)營的突破點(diǎn)中性 維持評級 分析師：陳雷 *：chenlei_zb (：010-665681621事件公司發(fā)布2009年中報，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.94億元，同比下降2.40%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤56萬元，同比下降35.86%，每股收益0.003元。2我們的分析與判斷1、經(jīng)營尚未出現(xiàn)起色（1）公司擁有位于漢陽區(qū)的漢陽商場和21購物中心和位于漢口區(qū)的新武展購物中心。2009年上半年實(shí)現(xiàn)商品銷售收入2.42億元，同比下降4.45%，但營業(yè)利潤率同比提高1.01%。其中漢陽商場實(shí)現(xiàn)銷售收入7438萬元，同比下降8.89%，21購物

2、中心實(shí)現(xiàn)銷售收入11262萬元，同比增長1.52%，新武展購物中心實(shí)現(xiàn)銷售收入3646萬元，同比上升3.58%。漢陽商場雖然繼續(xù)保持鐘家灣商圈的主導(dǎo)地位，但在漢商銀座建設(shè)和商業(yè)競爭加劇雙重影響下，占公司營業(yè)收入的比例持續(xù)下滑。而21購物中心和新武展購物中心的收入增速相對2008年同期的15-25%也出現(xiàn)了大幅回落。這不僅是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，武漢地區(qū)商業(yè)競爭日趨激烈也是重要原因。（2）旅游業(yè)收入同比增長30.04%，但業(yè)務(wù)規(guī)模較小。展覽業(yè)收入同比增長6.62%，是公司穩(wěn)定的收入來源。武漢將自身定位于中西部地區(qū)的會展服務(wù)中心和會展名城，展覽業(yè)還將有較大的發(fā)展空間。（3）公司報告期期間費(fèi)用率為

3、30.19%，同比上升0.46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，這是公司營業(yè)利潤近年一直虧損的重要原因。雖然公司采取靈活措施減少了利息支出，如何有效降低整體費(fèi)用水平仍將成為公司擺脫虧損或微利局面的一個關(guān)鍵因素。2、全力推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)作為漢陽區(qū)唯一一家國有控股零售類上市公司，漢商集團(tuán)將地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)的突破口，利用自身的土地資源和漢陽區(qū)政府的扶植政策，著力打造零售業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)三大主業(yè)互動發(fā)展的格局。公司正積極在漢陽商場和21購物中心的基礎(chǔ)上擴(kuò)建兩個新的購物中心，總建筑面積將達(dá)到40萬平米，以強(qiáng)化公司在鐘家村和王家灣這兩個漢陽主要商圈的商業(yè)地位。漢商銀座的商場部分有望年內(nèi)建成，招商工作進(jìn)展順利。21購物中

4、心擴(kuò)建項(xiàng)目計(jì)劃年內(nèi)完成地下三層建設(shè)并力爭地面五層商業(yè)竣工。7月公司擬向第一大股東武漢漢陽區(qū)國資辦發(fā)行股份購買其擬注入的五宗國有土地使用權(quán)及其地上附著物。標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值約為1.5億元人民幣，發(fā)行價格為6.32元/股。漢陽區(qū)國資辦承諾于2010年1月16日之前取得擬注入土地使用權(quán)和地上附著物的所有權(quán)，并對該土地使用權(quán)類型、用途作相應(yīng)變更，使之符合注入上市公司開發(fā)利用的條件。3投資建議我們預(yù)計(jì)2009-2011年公司凈利潤將繼續(xù)處于微利狀態(tài)，維持對公司“中性”的投資評級。與武漢其它商業(yè)類上市公司相比，公司經(jīng)營規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)相對單一，僅憑現(xiàn)有業(yè)務(wù)組合在武漢目前的商業(yè)競爭環(huán)境下做大做強(qiáng)較為困難。在武漢新

5、區(qū)建設(shè)的推動下，漢陽商業(yè)發(fā)展空間較大。如果公司能充分利用區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，就有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的突破。表1、漢商集團(tuán)擬購買資產(chǎn)狀況序號資產(chǎn)位置建筑面積(平米)土地面積(平米)目前地類未來地類1漢陽區(qū)鸚鵡大道215號6837.5911359.91科教用地住宅2漢陽區(qū)漢陽大道151號1648.30329.66住宅商業(yè)金融3漢陽區(qū)漢陽大道151號2107.00640.37住宅商業(yè)金融4漢陽區(qū)漢陽大道147號709.91335.16醫(yī)院商業(yè)金融5漢陽區(qū)平山正街8號1770.74547.23商業(yè)服務(wù)商業(yè)金融資料來源：中國銀河證券研究所表2、漢商集團(tuán)新建購物中心基本情況漢商銀座21購物中心擴(kuò)建總建

6、筑面積(萬平米)10.298729.2986其中：商業(yè)3.755116.1070住宅5.06565.0149寫字樓-5.1959酒店-2.9808辦公1.4780-總投資(億元)815資料來源：中國銀河證券研究所圖1、營業(yè)收入按業(yè)務(wù)比例（%）資料來源：中國銀河證券研究所圖2、營業(yè)利潤按業(yè)務(wù)比例（%）資料來源：中國銀河證券研究所表3、資產(chǎn)負(fù)債表200720082009E2010E2011E利潤表（百萬元）200720082009E2010E2011E貨幣資金155 80 101 115 126 營業(yè)收入551 593 675 767 839 應(yīng)收票據(jù)0 0 0 0 0 營業(yè)成本393 416 4

7、81 549 603 應(yīng)收賬款7 6 7 8 9 營業(yè)稅金及附加12 13 14 16 18 預(yù)付款項(xiàng)34 22 12 1 -11 銷售費(fèi)用38 42 47 51 55 其他應(yīng)收款11 26 20 23 25 管理費(fèi)用107 108 122 136 147 存貨14 14 18 21 23 財務(wù)費(fèi)用37 32 30 30 30 其他流動資產(chǎn)0 0 0 0 0 資產(chǎn)減值損失0 0 0 0 0 長期股權(quán)投資36 25 25 25 25 公允價值變動收益0 -2 0 0 0 固定資產(chǎn)901 1070 1044 1020 996 投資收益9 0 0 0 0 在建工程131 29 39 45 47 匯兌

8、收益0 0 0 0 0 工程物資0 0 0 0 0 營業(yè)利潤-26 -21 -18 -15 -14 無形資產(chǎn)78 64 58 52 45 營業(yè)外收支凈額85 28 25 25 30 長期待攤費(fèi)用0 0 0 0 0 稅前利潤59 7 7 10 16 資產(chǎn)總計(jì)1473 1485 1474 1458 1434 減：所得稅27 5 2 2 4 短期借款435 410 382 314 240 凈利潤32 2 5 7 12 應(yīng)付票據(jù)36 21 26 30 33 歸屬母公司凈利40 6 5 7 12 應(yīng)付賬款179 197 224 256 281 少數(shù)股東損益-8.52 -3.21 0.00 0.00 0.

9、00 預(yù)收款項(xiàng)10 6 6 6 6 基本每股收益0.23 0.03 0.03 0.04 0.07 應(yīng)付職工薪酬2 3 3 3 3 稀釋每股收益0.23 0.03 0.03 0.04 0.07 應(yīng)交稅費(fèi)48 27 27 27 27 財務(wù)指標(biāo)200720082009E2010E2011E其他應(yīng)付款73 144 144 144 144 成長性其他流動負(fù)債0 0 0 0 0 營收增長率10.8%7.6%13.9%13.6%9.4%長期借款0 0 0 0 0 EBIT增長率146.4%664.4%-15.9%26.2%6.9%預(yù)計(jì)負(fù)債0 0 0 0 0 凈利潤增長率238.6%-86.2%-10.1%4

10、5.9%61.9%負(fù)債合計(jì)912 923 897 864 818 盈利性股東權(quán)益合計(jì)561 563 568 575 587 銷售毛利率28.7%29.8%28.7%28.4%28.1%現(xiàn)金流量表200720082009E2010E2011E銷售凈利率7.3%0.9%0.7%1.0%1.4%凈利潤32 2 5 7 12 ROE8.7%1.2%1.1%1.5%2.4%折舊與攤銷銷44 37 72 75 78 ROIC0.1%0.4%0.9%1.2%1.4%經(jīng)營活動現(xiàn)金流51 21 150 152 155 估值倍數(shù)投資活動現(xiàn)金流78 -61 -50 -50 -50 PE33.9 245.5 273.

11、2 187.3 115.7 融資活動現(xiàn)金流-62 -36 -78 -88 -94 P/S2.5 2.3 2.0 1.8 1.6 現(xiàn)金凈變動67 -75 21 14 11 P/B2.4 2.4 2.4 2.4 2.3 期初現(xiàn)金余額88 155 80 101 115 股息收益率0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%期末現(xiàn)金余額155 80 101 115 126 EV/EBITDA34.2 31.6 18.3 16.3 14.7 資料來源：公司公告，中國銀河證券研究所預(yù)測 評級標(biāo)準(zhǔn)銀河證券公司評級體系：推薦、謹(jǐn)慎推薦、中性、回避推薦：是指未來612個月，公司股價超越分析師（或分析師團(tuán)隊(duì)）所覆蓋股

12、票平均回報20%及以上。該評級由分析師給出。謹(jǐn)慎推薦：是指未來612個月，公司股價超越分析師（或分析師團(tuán)隊(duì)）所覆蓋股票平均回報10%20%。該評級由分析師給出。中性：是指未來612個月，公司股價與分析師（或分析師團(tuán)隊(duì)）所覆蓋股票平均回報相當(dāng)。該評級由分析師給出?；乇埽菏侵肝磥?12個月，公司股價低于分析師（或分析師團(tuán)隊(duì)）所覆蓋股票平均回報10%及以上。該評級由分析師給出。免責(zé)聲明本報告由中國銀河證券股份有限公司（以下簡稱銀河證券）向其機(jī)構(gòu)或個人客戶（以下簡稱客戶）提供，無意針對或打算違反任何地區(qū)、國家、城市或其它法律管轄區(qū)域內(nèi)的法律法規(guī)。除非另有說明，所有本報告的版權(quán)屬于銀河證券。未經(jīng)銀河證券

13、事先書面授權(quán)許可，任何機(jī)構(gòu)或個人不得更改或以任何方式發(fā)送、傳播或復(fù)印本報告。本報告所載的全部內(nèi)容只提供給客戶做參考之用，并不構(gòu)成對客戶的投資建議，并非作為買賣、認(rèn)購證券或其它金融工具的邀請或保證。銀河證券認(rèn)為本報告所載內(nèi)容及觀點(diǎn)客觀公正，但不擔(dān)保其內(nèi)容的準(zhǔn)確性或完整性。客戶不應(yīng)單純依靠本報告而取代個人的獨(dú)立判斷。本報告所載內(nèi)容反映的是銀河證券在最初發(fā)表本報告日期當(dāng)日的判斷，銀河證券可發(fā)出其它與本報告所載內(nèi)容不一致或有不同結(jié)論的報告，但銀河證券沒有義務(wù)和責(zé)任去及時更新本報告涉及的內(nèi)容并通知客戶。銀河證券不對因客戶使用本報告而導(dǎo)致的損失負(fù)任何責(zé)任。銀河證券不需要采取任何行動以確保本報告涉及的內(nèi)容適

14、合于客戶。銀河證券建議客戶如有任何疑問應(yīng)當(dāng)咨詢獨(dú)立財務(wù)顧問并獨(dú)自進(jìn)行投資判斷。本報告并不構(gòu)成投資、法律、會計(jì)或稅務(wù)建議或擔(dān)保任何內(nèi)容適合客戶，本報告不構(gòu)成給予客戶個人咨詢建議。本報告可能附帶其它網(wǎng)站的地址或超級鏈接，對于可能涉及的銀河證券網(wǎng)站以外的地址或超級鏈接，銀河證券不對其內(nèi)容負(fù)責(zé)。本報告提供這些地址或超級鏈接的目的純粹是為了客戶使用方便，鏈接網(wǎng)站的內(nèi)容不構(gòu)成本報告的任何部份，客戶需自行承擔(dān)瀏覽這些網(wǎng)站的費(fèi)用或風(fēng)險。銀河證券在法律允許的情況下可參與、投資或持有本報告涉及的證券或進(jìn)行證券交易，或向本報告涉及的公司提供或爭取提供包括投資銀行業(yè)務(wù)在內(nèi)的服務(wù)或業(yè)務(wù)支持。銀河證券可能與本報告涉及的公司之間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，并無需事先或在獲得業(yè)務(wù)關(guān)系后通知客戶。銀河證券無需因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告是發(fā)送給銀河證券客戶的，屬于機(jī)密材料，只有銀河證券客戶才能參考或使用，如接收人并非銀河證券客戶，請及時退回并刪除。銀河證券有權(quán)在發(fā)送本