房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理制度

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理制度第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，根據(jù) 企業(yè)財務(wù)通則，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及其管理要求，制定本制度。第二條 企業(yè)財務(wù)管理的基本任務(wù)和方針是： 做好各項財務(wù)收支的計劃、 控制、 核算、分析，合理籌集資金，有效利用企業(yè)各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。第三條 切實做好財務(wù)管理基礎(chǔ)的工作，在經(jīng)營過程中，保證企業(yè)財產(chǎn)物資的 進出消耗都應(yīng)做到手續(xù)齊全， 計量準確， 同時做好完整的原始記錄， 定期或不定 期進行財產(chǎn)清查。第四條 企業(yè)流動負債的應(yīng)計利息支出，計入財務(wù)費用。企業(yè)長期負債的應(yīng)計利息支出，籌建期間的，計入開辦費 ;開發(fā)期間，企業(yè)借 入資金而不能

2、直接計入某項開發(fā)成本的利息支出，計入開發(fā)成本 ;開發(fā)產(chǎn)品竣工 驗收完工后，計入財務(wù)費用。第五條 企業(yè)如發(fā)生因債權(quán)人特殊原因確定無法支付的應(yīng)付款項，計入資本公 積。第六條 流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù) 付款項、存貨等。其中：其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金我 ;應(yīng)收及預(yù)付 款項包括應(yīng)收銷貨款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費用、預(yù)付工程款、預(yù)付購第七條 企業(yè)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)按照面值計價，貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實得款項與其面值的 差額，計入財務(wù)費用。第八條 企業(yè)年度終了，按照年末應(yīng)收賬款余額的 1% 計提壞賬準備金，計入 管理費用。發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金。收回已核銷的壞賬，

3、增加壞賬準 備金。第九條 存貨包括各種庫存材料 （辦公耗材、開發(fā)經(jīng)營材料 ）、庫存設(shè)備 （如暖衛(wèi) 設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、照明設(shè)備等 ）、低值易耗品、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn) 房、在建開發(fā)產(chǎn)品等。第十條 存貨按實際成本計價 （采用先進先出法 ）。第十一條 企業(yè)領(lǐng)用或發(fā)出低值易耗品按受益對象，采用五五攤銷法記入工程 成本和管理費用。第十二條 企業(yè)在用的出租房、周轉(zhuǎn)房按其耐用年分期平均攤?cè)氤杀?。第十三條 低值易耗品是指單位價值在 1000 以上， 2000 元以上且在使用過程 中保持實物形態(tài)不變的各用具物品等勞動資料，如工具、管理用具等。第十四條 固定資產(chǎn)是指單位價值 2000 元以上且使用年限超過一

4、年的房屋及 建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、 器具、工具等。 不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在 2000 元以上，并且使用期限超過 兩年的，也應(yīng)當作固定資產(chǎn)。第十五條 固定資產(chǎn)按下列方法計價：1購入的，按照買價加上支付的運費、保險費、包裝費、安裝調(diào)試費和繳 納的稅金等計價。2自行建造的，按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價。3改、擴建的，按照固定資產(chǎn)原價加上改、擴建改發(fā)生支出減去改、擴建 過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價收入后的余額計價。第十六條 完工并已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，按照工程全部支出 數(shù)估價轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并從交付使用次月起計提折舊 ;辦理竣工決算

5、后，按其實 際價值調(diào)整原估價入賬的固定資產(chǎn)原值和已計提折舊。第十五條 企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，凈殘值率按照固定資產(chǎn)原 值的 5% 確定。平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式為：年折舊率 =（1-預(yù)計凈殘值率 ）/折舊年限 *100%月折舊率 =年折舊率 /12月折舊額=固定資產(chǎn)原值 *月折舊率第十七條 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊， 從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起， 按月計提。 停止使用的固定資產(chǎn)， 從停用月份的次月起， 停止計提折舊。 提足折舊的逾齡固 定資產(chǎn)不再計提折舊。第十八條 企業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)修理支出，發(fā)生不均衡的、數(shù)額較大的，采用 待攤辦法。第十九條 固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓或清理

6、報廢的變價收入扣除清理費用后的凈收益 與其賬面凈值的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。第二十條 企業(yè)對固定資產(chǎn)每年盤點一次。盤盈的固定資產(chǎn)，按照原值減去估 計累計折舊的凈收益，計入營業(yè)外收入 ;盤虧、毀損、報廢的固定資產(chǎn)，按其原 值扣除累計折舊、 變價收入、 過失人或保險公司賠償以及殘值后的凈損失， 計入 營業(yè)外支出。第二十一條 無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價，從開始受益之日起，按有效 使用期限內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M用。第二十二條 長期待攤費用主要包括開辦費、經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改 良支出、攤銷期在 1 年以上的固定資產(chǎn)修理支出以及其他待攤費用等。第二十三條 開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用

7、， 包括籌建期間人員工資、 辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費等， 自生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起， 按 5 年期限分期攤?cè)牍芾碣M用 ; 以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出，在租 賃有效期內(nèi)，分期記入管理費用。第二十四條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售過程中發(fā)生的各項支出，按規(guī)定計入相關(guān) 成本、費用。第二十五條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費及開發(fā)間接費用。1土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。2前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)

8、、勘察、測繪、七通一平等支出3建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費 和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通 訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支 出。6開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。第二十六條 企業(yè)發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，計入當期損益。1銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用， 包括應(yīng)由企業(yè)負擔(dān)的保險

9、費、 維修費、 展覽費、差旅費、廣告費、 銷售傭金、 開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、 看護費、采暖費以及專設(shè)銷售機構(gòu)的 人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及他經(jīng)費。2管理費用是指企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包 括工會經(jīng)費、 職工教育經(jīng)費、 勞動保險費、 董事會費、 咨詢費、 審計費、訴訟費、 排污費、綠化費、稅金、無形資產(chǎn)攤銷、 開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招告待費、 壞賬損失、 存貨盤虧、毀損和報廢將損失，以及其他管理費用。3財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括經(jīng)營期間發(fā)生的 利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費、 以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。第二十

10、七條 職工福利費按照企業(yè)職工工資總額的 14% 提取，主要指職工的醫(yī) 藥費 （包括參加職工醫(yī)療保險交納的醫(yī)療保險費 ），職工因公負傷赴外地就醫(yī)路 費，職工生活困難補助，以及國家規(guī)定的其他福利支出。第二十八條 待攤或預(yù)提費用，應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制和成本與收入配比的原則。 企業(yè)一次支付，分期攤銷的待攤費用，按受益期攤銷期限一般不應(yīng)超過 12 年個 月。在費用尚未發(fā)生以前需從成本中預(yù)提的費用項目和標準， 預(yù)提數(shù)與實際發(fā)生 數(shù)發(fā)生差異時應(yīng)及時調(diào)整提取標準， 多提數(shù)應(yīng)在年終沖減成本費用。 預(yù)提費用當 年能結(jié)清的，年終財務(wù)決算不留余額 ;需要保留余額的，應(yīng)在財務(wù)報告中予以說 明。第二十九條 企業(yè)營業(yè)收入包括土

11、地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務(wù)收入。第三十條 商品房、配套設(shè)施銷售和土地轉(zhuǎn)讓，在商品房、配套設(shè)施和土地等 移交買主，并提交發(fā)票結(jié)算賬單時確認收入實現(xiàn) ;代建工程應(yīng)在工程竣工驗收、 辦理財產(chǎn)交接手續(xù)、 并將代建工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時， 結(jié)算賬單經(jīng)委 托單位簽證后，確認收入實現(xiàn) ;出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng) 付租金，確認收入實現(xiàn)。第三十一條 企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。第三十二條 企業(yè)營業(yè)外收入和營業(yè)外支出是指與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無直接關(guān)系的 各項收入和支出。 包括固定資產(chǎn)盤盈和出售凈收益， 罰款

12、收入以及其他非營業(yè)性 收入。第三十三條 企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤彌補，下一年 度利潤不足彌補的，可以在 5年內(nèi)延續(xù)彌補。 5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌 補。第三十四條 企業(yè)稅后利潤，除國家另有規(guī)定者外，按下列順序進行分配：1彌補以前年度虧損2提取法定盈余公積金， 按稅后利潤扣除彌補以前年度虧損后的10% 提取，達到注冊資金的 50% 可不再提取。3向投資者分配利潤。第三十五條 盈余公積金可用于彌補虧損或用于轉(zhuǎn)增資本金，轉(zhuǎn)增資本金后， 企業(yè)法定盈余公積金一般不得低于注冊資金的 25% 。第三十六條 企業(yè)財務(wù)報表包括資產(chǎn)負債表、損益表、費用明細表及財務(wù)情況 說明書及有關(guān)附表。

13、第三十七條 財務(wù)情況說明書主要包括下列內(nèi)容：生產(chǎn)經(jīng)營狀況，利潤實現(xiàn)和 分配、資金增減和周轉(zhuǎn)、財務(wù)收支、稅金繳納、各項財產(chǎn)變動情況。 苗木供應(yīng)合同書 甲方：乙方：周至縣啞柏鎮(zhèn)綠星苗圃經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意， （以下簡稱甲方）從周至縣啞柏鎮(zhèn)綠星苗圃（以下簡稱乙方）購買銀杏苗木， （用于渭政辦發(fā) 2010205 號文件，渭南市區(qū)綠化） ，并就相關(guān)事宜達成以下協(xié)議：一、苗木數(shù)量：二、苗木規(guī)格：胸徑 15cm 以上，主干通直，樹頭完整，枝條勻稱、豐滿，無病蟲害，樹形美觀。三、苗木價格：每株計人民幣四、該價格包括：苗木費、挖掘費、包裝費、裝車費、拉運費五項。合計人民幣（）五、付款方式：任務(wù)完成后， 10 日內(nèi)一次付清。六、有關(guān)事項