房地產(chǎn)估價實訓示例

1、示例：廣州市越秀區(qū)建設(shè)XX路13號502房的價值測算過程一、建筑物基本情況描述與分析1、實物狀況描述與分析經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在樓宇為1憧7層混合結(jié)構(gòu)樓梯樓，總樓高約21 米，外墻噴涂料，有一部樓梯上下，設(shè)拉閘防盜門、簡易木門、木窗，鋪地磚， 天花與內(nèi)墻抹灰，內(nèi)有單獨衛(wèi)生間，室內(nèi)維護一般，朝向為東南向。估價對象室內(nèi)布局合理，采光、通風較好，有噪聲，經(jīng)實地查看，估價對象 能正常使用，為基砒完好房。2、權(quán)益狀況描述與分析根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)登記簿查冊表復印件記載，房產(chǎn)登記號為2009 登記宇11066759號，建筑面積為37.7平方米，其中套內(nèi)建筑面積為34.06平方 米，共有情況為單獨所有，

2、房屋性質(zhì)為房改房，規(guī)劃用途為住宅，共7層，結(jié)構(gòu) 為混合(乙石)，產(chǎn)權(quán)人為葉XX,占有部分為全部(權(quán)屬人)，權(quán)證號碼為 557919637號，房屋所有權(quán)性質(zhì)為所有房產(chǎn)，所有權(quán)來歷為繼承，房屋所有權(quán)取 得方式為繼承，納稅情況為免稅。土地使用權(quán)終止日期為2069年11月()1 Ho登記附注：房改售房，房款付清(成本價)。3、區(qū)位狀況描述與分析(1) 位置描述越秀區(qū)地處廣州市腹地，是廣州市的老中心城區(qū)，總面積為32.82平方公里， 總戶籍人口約114萬人，下轄22條行政街道。其東面與天河區(qū)接壤；南面與海 珠區(qū)隔珠江相望；西面毗鄰荔灣區(qū)；北面與白云區(qū)、天河區(qū)相鄰。越秀區(qū)是廣州 市商業(yè)精華之所在，區(qū)內(nèi)商鋪

3、密度大，經(jīng)濟能量高，每年創(chuàng)造的商業(yè)價值位居廣 州市各區(qū)前列，商貿(mào)中心地位凸顯，為廣州市的經(jīng)濟強區(qū)。估價對象位于廣州市越秀區(qū)中部，距離地鐵5號線淘金站約45()米，東臨建 設(shè)XX路，南鄰建設(shè)XX路，西近建設(shè)W 路，所在樓宇為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)7層 商住房，首層為商業(yè)，2層及2層以上為住宅，呈“一”宇形南北排列。(2) 交通描述估價對象東臨建設(shè)W馬路，雙向四車道，地面鋪瀝青，出入交通工具以私 家車、出租車、公交車和地鐵為主，道路實行南北雙向交通管制。交通較便利， 出行較方便。(3) 周圍環(huán)境和最觀描述周邊有宜安大廈、榮建大廈、德安天廈、青菜崗大院等低層居住樓，住宅集 聚度高。附近有市第八人民醫(yī)院、烈士

4、陵園、建設(shè)六馬路小學、市二十一中學、 中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、勝佳超市、屈臣氏超市、建設(shè)三馬路市場等，生 活和市政配套設(shè)施完善，環(huán)境、衛(wèi)生、教育條件好，商業(yè)繁華度高。(4) 外部配套設(shè)施描述估價對象為居住用房，環(huán)境衛(wèi)生較好，供水、排 水、供電、通信和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證F1常使用。附近無重天污染源，無高壓輸電線路、無線 電發(fā)射塔、垃圾站等有影響設(shè)施，易受建設(shè)W路等路段車流噪聲影響。(5) 區(qū)位優(yōu)劣狀況分析近幾年，隨著城市發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，越秀區(qū)原有的 優(yōu)勢地位漸顯衰落，老城區(qū)布局不盡合理、建筑密度大、交通擁擠、公共配套設(shè)施不足等問題F)益突出， 局限了越秀區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。隨著城市建設(shè)

5、的發(fā)展、舊城改造推進和城市規(guī)劃的 巫遷，越秀區(qū)的城市面貌也將得到進一步發(fā)展。二、估價目的與估價時點根據(jù)本次委托方的要求，估價冃的是為委托方進行投資購買決策提供市場價 值參考依據(jù)。估價時點為201()年11月1 Ho三、估價方法選擇房地產(chǎn)評估晟基本的估價方法有市場比較法、收益法、成本法。估價方法的 選擇應按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具 體特點及估價冃的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。估價對象所在區(qū)域住宅市場成熟，周邊類似房地產(chǎn)成交較活躍，市場交易案 例較多，故可采用市場比較法進行評估。四、估價技術(shù)路線經(jīng)過對周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)合估價對象的特點，選取了三個類似房地 產(chǎn)

6、作為比較實例，采用市場比較法進行評估。評估中需要對比較案例的交易情況 修正、市場狀況修正和房地產(chǎn)狀況修正等方面與估價對象進行比較和修正，晟終 求取待估房地產(chǎn)的價格。五、房地產(chǎn)估價測算過程1、市場比較法測算公式比準單價二可比實例單價X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn) 狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)+實物狀況調(diào)整系數(shù)+權(quán)益狀況調(diào) 整系數(shù)估價對象比準單價二實例A比準單價X權(quán)重A+實例B比準單價X權(quán)重B+實例C比準單價X權(quán)重c2. 選取可比實例(1)根據(jù)估價對象區(qū)位、權(quán)益、實物狀況等情況，經(jīng)估價人員對估價對象 附近房地產(chǎn)市場的調(diào)查，按時間接近.用途相同.地段相似的原則，確定

7、A、 E、C三個可比實例，具體情況見表1。表1可比實例可比實例A可比實例B可比實例C位蜀音菜崗114號104房青菜崗116號103房青菜崗128號交易悄況二手成交價二手成交價二手成交價交易日期2010年9月2010年9月2010年8月建筑面積(平方米)485751所在樓層/總樓層1/71/72/7裝修悄況普通裝修簡單裝修普通裝修朝向南南南建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)終止日期 為2069年10月20S土地使用權(quán)終止日期 為2069年10月25S土地使用權(quán)終止日期 為2069年10月30 0總價(萬元)605864(2)建立價格可比基礎(chǔ)。一般分為統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一使用單價、統(tǒng)一貨

8、幣單位和統(tǒng)一面積內(nèi)涵四個方面，見表2。表2修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C統(tǒng)一付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款統(tǒng)一便用單價12500 元/itf10176 7G/nf12543 元/itf統(tǒng)一貨幣單位人民幣人民幣人民幣人民幣統(tǒng)1而積內(nèi)涵按建筑而積計價按建筑面積計價按建筑面積計價按建筑面積計價通過建立價格可比基礎(chǔ)，得到可比實例A的單價為12500元/冊,可比實例E的單價為10176元/nf,可比實例C的單價為12543元/m且均為建筑面積下 的單價。3、交易情況修正根據(jù)估價人員對周邊類似房地產(chǎn)的調(diào)查，可比實例A、E、C均為正常成交 價格，不考慮修正。4. 交易日期調(diào)

9、整修正該地區(qū)二手房住宅價格指數(shù)見表3。表3廣州市越秀區(qū)二手房住宅價格指數(shù)表日期2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月價格指數(shù)2722812902955. 房地產(chǎn)狀況修正(1) 區(qū)位狀況住宅集聚度：周邊有宜安大廈、榮建大廈、德安大廈、靑菜 崗大院等低層居住樓，住宅集聚度高。區(qū)域繁華度：周邊有市笫八人民醫(yī)院.烈士陜園.建設(shè) 六馬路小學、市二十一中學、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、勝佳超市、屈臣氏超市.建設(shè)三馬路市場等，生 活和市政配套設(shè)施完善，環(huán)境.衛(wèi)生.教育條件好，商業(yè)繁華度高。業(yè)主消費層次：厲于中高檔次消費人群。道路通達度：臨建設(shè)六馬路，雙向四車道。公共交通種類：出租車、公交車、地

10、鐵。公交便捷度：附近有247路、483路、546路、214路等多條公交線路在附 近路站?？?，交通便捷，出行便利。公共設(shè)施完善度：土地開發(fā)程度達到紅線內(nèi)外“五通”，即通上水.通下水. 通電.通信和通路，場地平整。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度：環(huán)境衛(wèi)生較好，附近無重大污染源，無高壓輸電線路.無 線電發(fā)射塔、垃圾站等有影響設(shè)施，易受建設(shè)六馬路車流噪聲影響。規(guī)劃限制：無。三個可比實例與估價對象區(qū)域因素大致相同，因此 不需要進行修正。(2) 實物狀況建筑物實物狀況包括建筑結(jié)構(gòu)、樓層、層高、評估樓層、室 內(nèi)裝修.朝向.成新率.采光通風.噪聲.設(shè)備設(shè)施.平面布置、物業(yè)管理.建筑面積等閔素，見表4。表4建筑物實物狀況修正項

11、目表修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)總樓層7層7層7層7層層高約3米約3來約3來約3來評估樓層第5層第1層第1層第2層室內(nèi)裝修簡單裝修(筒易 木門，鋪地牧， 天花、內(nèi)墻抹 灰，設(shè)有衛(wèi)生 間，室內(nèi)維護一普通裝修(實木 門，鋪地磚，天 花、內(nèi)墻刷乳膠 漆，設(shè)有衛(wèi)生 間，室內(nèi)維護較筒單裝修(簡易 木門，鋪地板, 天花、內(nèi)墻抹 灰，設(shè)有衛(wèi)生 間，室內(nèi)維護一普通裝修(實木 門，鋪地磚，天 花、內(nèi)壇刷乳膠 漆，設(shè)有衛(wèi)生 間，室內(nèi)維護較朝向東南南成新率樓齡約30年， 外墻而批蕩部 分脫落，成新率 約5成樓齡約25年， 外墻面近期刷 新，室內(nèi)維捋較 好，成

12、新率約6成樓齡約25年， 外壇而近期刷 新，室內(nèi)維持較 好，成新率約6 成樓齡約25年， 外壇而近期刷 新，室內(nèi)維持較 好，成新率約6 成通風采光日照較充分，通 風性較好樓層較低，日 照、通風性一般樓層較低，日 照.通風性一般樓層稍低，日 照、通風稍好噪聲臨近馬路，車流 量大，受噪聲影臨近馬路，車流 量大，噪聲較小臨近馬路，車流 量大，受噪聲影位于大院內(nèi)部， 噪聲小設(shè)備設(shè)施供水.排水、供供水、排水、供供水.排水.供供水、排水、供電設(shè)施齊備,樓電設(shè)施齊備，樓電設(shè)施齊備，樓電設(shè)施齊備，樓梯上下梯上下梯上下梯上下平而市局一房一廳一房一廳二房一廳房 廳物業(yè)管理無無無無建筑面積(nf)37.748575

13、1表5建筑物實物狀況修正系數(shù)表修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C建筑結(jié)構(gòu)0%0%0%0%總樓層0%0%0%0%層高0%0%0%0%評估樓層0%-6.8%-6.8%-3.8%室內(nèi)裝修0%5%0%5%朝向0%5%5%-5%成新率0%3%3%3%通風采光0%-2%-2%-1%噪聲0%2%0%3%設(shè)備設(shè)施0%0%0%0%平而市局0%0%1%0%物業(yè)管理0%1%2%1%建筑面積(血)0%28%-7.8%2.2%(3)權(quán)益狀況修正三個可比實例與估價對象土地.建筑物權(quán)益狀況大體一致，故不修正，見表6o表6權(quán)益狀況修正系數(shù)表修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C權(quán)益狀況0%0%0%0%(4

14、)房地產(chǎn)狀況修正匯總，見表7。喪7房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)表修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況0%0%0%0%實物狀況0%28%-7.8%2.2%權(quán)益狀況0%0%0%0%合計0%28%-7.8%2.2%6、求取比準價格比準價格求取匯總表見表8。經(jīng)估價人員專業(yè)分析，上述影響因素應作為 市場比較法中對估價對象與可比實例進行修正的岡素，經(jīng)上述因素修正后的比準價格能客觀、公正.科學、全面 地反映估價對象的市場價格。喪8比準價格求取匯總表項目可比實例A可比實例B可比實例C名稱奇萊崗114號104房青菜崗116號103房音菜崗128號建筑面積（們）485751總價（萬元）605864建立比較基準后（元/125001017612543交易情況修正系數(shù)100/ (100+0)100/ (100+0)100/ (100+0)交易日期修正系數(shù)(100+5) /100(100+5) /100(100+8) /100房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)100/ (100-2.8)100/ (100-7.8)100/ (100+2.2)單個可比實例的比準價格；135031