精品資料（2021-2022年收藏）航空總部區(qū)B1地塊項(xiàng)目前期定位與方案評(píng)估

1、航空總部區(qū)B-1地塊項(xiàng)目前期定位與方案評(píng)估資產(chǎn)管理部2013年6月16日前 言從根本意義上講，公司肩負(fù)著臨空新城13800畝土地的銷(xiāo)售任務(wù)，同時(shí)承擔(dān)了航空總部區(qū)的建設(shè)任務(wù)，B-1地塊項(xiàng)目又是航空總部辦公區(qū)片區(qū)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)項(xiàng)目。根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)、項(xiàng)目背景、及有限的項(xiàng)目投資資金，B-1地塊將重點(diǎn)圍繞以下幾個(gè)方面展開(kāi)項(xiàng)目研發(fā)方向1、臨空新城的土地運(yùn)營(yíng)與B-1地塊項(xiàng)目的投資收益，哪個(gè)是優(yōu)先選項(xiàng)？ 2、B-1地塊在航空總部區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)中，啟動(dòng)的是哪種角色定位？ 3、航空總部區(qū)其他項(xiàng)目何時(shí)跟進(jìn)開(kāi)發(fā)？區(qū)域道路構(gòu)架何時(shí)正式投入使用？基建工程如何協(xié)調(diào)B-1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、完成B-1地塊角色定位？ 4、本案在極其有限的

2、開(kāi)發(fā)資金前提下，如何開(kāi)發(fā)？如何降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？ 5、地塊特殊條件限制能否協(xié)商突破？能否根據(jù)市場(chǎng)先例，商業(yè)公寓性質(zhì)采用民用水、通燃?xì)?、突破至民用電？研發(fā)方案說(shuō)明結(jié)合上述項(xiàng)目前提條件、地塊規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn)，提出兩個(gè)方向研發(fā)方案。鑒于B-1地塊現(xiàn)狀、市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀，故需要如下配合措施1、根據(jù)B-1地塊規(guī)劃要點(diǎn)，30%兼容住宅功能部分的，如果不能突破集體公寓規(guī)劃限制，不建議開(kāi)發(fā)兼容住宅；如果能突破規(guī)劃限制條件的，則保留住宅。2、根據(jù)盤(pán)龍城、漢口北市場(chǎng)先例，以下方案中公寓產(chǎn)品的，要求統(tǒng)一民用水、通燃?xì)?，?zhēng)取民用電。3、根據(jù)B-1地塊現(xiàn)狀，交通條件相當(dāng)惡劣。在B-1地塊開(kāi)盤(pán)之前，需要完成航

3、空總部區(qū)道路建設(shè)。4、B-1地塊公共交通很落后，需要公司層面引進(jìn)公交車(chē)輛、協(xié)調(diào)其他公司和部門(mén)推進(jìn)地鐵建設(shè)。注：以上條件，對(duì)B-1地塊運(yùn)營(yíng)影響大，涉及部門(mén)廣，需要公司層面協(xié)助解決。目 錄第一部分：區(qū)域總體與項(xiàng)目研發(fā)方向一、臨空新城運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與B-1地塊二、航空總部區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與B-1地塊三、周邊環(huán)境與B-1地塊四、B-1地塊表征與研發(fā)方向第二部分：市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)一、市場(chǎng)綜述二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)第三部分：研發(fā)方案與可行性研究一、地塊規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn)二、方案規(guī)劃與可行性研究方案X： 1、方案概述2、技術(shù)指標(biāo)3、服務(wù)對(duì)象與研判價(jià)格4、開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期5、銷(xiāo)售收入估算6、項(xiàng)目總投資估

4、算7、現(xiàn)金流量表第四部分：方案評(píng)估與比較第一部分：區(qū)域總體與項(xiàng)目研發(fā)方向一、臨空新城運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與B-1地塊臨空新城城市規(guī)劃與土地運(yùn)營(yíng)是企業(yè)中長(zhǎng)期的根本任務(wù)，根據(jù)整體規(guī)劃，臨空新城將為區(qū)域構(gòu)建出恢弘的市場(chǎng)愿景，B-1地塊為區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，對(duì)臨空新城具有較大的意義，但對(duì)整個(gè)區(qū)域影響不大。規(guī)劃中的臨空新城交通快捷、功能齊全，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)前景1、航空總部區(qū)、體育競(jìng)技區(qū)、古鎮(zhèn)文化旅游區(qū)、康體醫(yī)療與休閑區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、大型居住區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)等八大功能區(qū)，構(gòu)建臨空新城功能驅(qū)動(dòng)核心，為B-1地塊塑造出良好的開(kāi)發(fā)愿景。 2、漢孝城際鐵路、地鐵7號(hào)線、8號(hào)線、2號(hào)延長(zhǎng)線、機(jī)場(chǎng)輕軌、公交車(chē)停車(chē)場(chǎng)、天河機(jī)

5、場(chǎng)等區(qū)域公共交通，為B-1地塊構(gòu)建出完善的交通動(dòng)脈。 3、臨空新城需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，航空總部區(qū)是其首次啟動(dòng)的主體功能區(qū)，也是公司近期重點(diǎn)的建設(shè)任務(wù)。4、92畝地的B-1地塊，屬航空總部區(qū)3200畝功能區(qū)域的極小部分，對(duì)整個(gè)臨空新城運(yùn)營(yíng)的影響力有限。二、航空總部區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與B-1地塊航空總部區(qū)諸多擬建項(xiàng)目及市政配套建設(shè)等處于起步階段，區(qū)域內(nèi)道路構(gòu)架不全、內(nèi)外盡皆一片待開(kāi)發(fā)耕地，開(kāi)發(fā)環(huán)境與氛圍嚴(yán)重不足。本案屬航空總部區(qū)首個(gè)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具備開(kāi)發(fā)示范效應(yīng)，同時(shí)蘊(yùn)量著較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。航空總部區(qū)規(guī)劃以航空航天為主題的總部辦公、培訓(xùn)訓(xùn)練、教育于一體，具備較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，是企業(yè)近期建設(shè)的主要任務(wù)。1、天河

6、機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建首先獲得了國(guó)家的批準(zhǔn)，并受到省市區(qū)政府的支持，具備可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 2、據(jù)初步了解，首批航空企業(yè)東航、國(guó)航、南航、海航、友和道通等均意向入駐航空總部區(qū)，并擬獲取土地建設(shè)總部辦公區(qū)，但尚未落實(shí)具體執(zhí)行與開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 3、航空總部區(qū)屬初步開(kāi)發(fā)階段，遠(yuǎn)期交通便利，但目前僅291路、298路兩路公交車(chē)輛，難以支撐區(qū)域規(guī)劃，需要加快推進(jìn)區(qū)域公共交通工作進(jìn)度。 4、B-1地塊是首個(gè)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具備片區(qū)展示示范效應(yīng)，同時(shí)蘊(yùn)育著較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 三、周邊環(huán)境與B-1地塊根據(jù)實(shí)地踏勘，B-1地塊地塊四至與周邊現(xiàn)狀根本不足以推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、達(dá)成示范開(kāi)發(fā)的目的，地塊周邊沒(méi)有基礎(chǔ)配套設(shè)施，項(xiàng)目需研發(fā)基礎(chǔ)配套滿(mǎn)足

7、自身需求。根據(jù)B-1地塊實(shí)地踏勘1、地塊四周為農(nóng)業(yè)用地，北側(cè)為外環(huán)高速。 2、地塊周邊正在推進(jìn)道路建設(shè)，其中主干道基本落成。 3、地塊位于規(guī)劃中的航空總部區(qū)核心位置，但短期內(nèi)對(duì)外交通不暢，缺乏項(xiàng)目展示面。 4、周邊配套設(shè)施短缺。 5、區(qū)域規(guī)劃了輕軌地鐵和公交車(chē)停車(chē)場(chǎng)，但短期內(nèi)僅291路、298路公交車(chē)，交通配套不足。 四、B-1地塊表征與研發(fā)方向地塊總體表征：重點(diǎn)形象展示、惡補(bǔ)配套建設(shè)、有遠(yuǎn)景但現(xiàn)狀殘酷、項(xiàng)目缺乏展示面、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、航空總部辦公關(guān)鍵詞：首個(gè)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目示范效應(yīng)、初步建設(shè)階段、基礎(chǔ)配套奇缺短期交通不便諸多擬建項(xiàng)目暫無(wú)明確開(kāi)工計(jì)劃市政恢弘規(guī)劃，遠(yuǎn)景看好開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研發(fā)方向：或側(cè)重展示項(xiàng)

8、目形象示范，或以投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)、兼顧形象展示，或側(cè)重展示片區(qū)辦公示范。1、側(cè)重展示項(xiàng)目形象示范產(chǎn)品方向：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店、商業(yè)配套、公寓洋房。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店表達(dá)片區(qū)形象，公寓洋房表達(dá)項(xiàng)目品質(zhì)，商業(yè)配套完成自身需求。2、以投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)、兼顧形象展示產(chǎn)品方向：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店、商業(yè)配套、LOFT公寓、普通住宅公寓。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店表達(dá)片區(qū)形象，LOFT公寓獲取投資增值效益、普通住宅公寓構(gòu)建現(xiàn)金流，商業(yè)配套完成自身需求。3、側(cè)重展示片區(qū)辦公示范產(chǎn)品方向：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店、總部獨(dú)棟辦公、商業(yè)配套、住宅公寓。研發(fā)功能：高

9、端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店表達(dá)片區(qū)形象，總部獨(dú)棟辦公表達(dá)辦公品質(zhì)檔次，商業(yè)配套完成自身需求，住宅公寓回籠資金。第二部分：市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)一、市場(chǎng)綜述前四個(gè)月商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升熱銷(xiāo)形勢(shì)，遠(yuǎn)城區(qū)價(jià)格漲幅明顯高于主城區(qū)，中心城區(qū)高端辦公樓產(chǎn)品租售市場(chǎng)延續(xù)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)信心。1、節(jié)后商品房供給總量快速上升，四月份供給顯著增加，開(kāi)發(fā)商看好市場(chǎng)前景。2013年前四個(gè)月商品房供給（單位：萬(wàn)平方米）2013年前三個(gè)月，由于傳統(tǒng)春節(jié)銷(xiāo)售淡季、政策調(diào)控空懸等因素，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供給萎縮；三月份月份調(diào)控政策及地方政策目標(biāo)確立，四月份商品房供給顯著增加，顯示商品房供給商對(duì)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)信心。2

10、、節(jié)后商品房住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)明顯回暖，辦公產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)仍處于恢復(fù)階段2013年前四個(gè)月商品房成交（單位：萬(wàn)平方米）由于傳統(tǒng)春節(jié)銷(xiāo)售淡季，二月份商品房市場(chǎng)消費(fèi)明顯處于低谷，春節(jié)后商品房市場(chǎng)消費(fèi)明顯回暖；其中住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品節(jié)后恢復(fù)至節(jié)前水平，辦公產(chǎn)品市場(chǎng)由于消費(fèi)周期因素、處于節(jié)后逐步恢復(fù)階段。3、主城區(qū)商品住宅成交價(jià)格穩(wěn)定，本年度遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅成交價(jià)格上漲漲幅明顯高于主城區(qū)年度商品房住宅成交價(jià)格趨勢(shì)（單位：元/平方米）根據(jù)2012年4月以來(lái)每月成交價(jià)格，主城區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格漲幅4.05%，遠(yuǎn)城區(qū)商品房住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格漲幅16.71%，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)主城區(qū)。5、高端寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)延續(xù)熱銷(xiāo)，

11、世界500強(qiáng)、加工制造業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等成為高端寫(xiě)字樓消費(fèi)的主力軍自2009年以來(lái)，武漢市商品房寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)成交火爆，連續(xù)兩年成交面積數(shù)倍于以前年度成交面積。自2009年以來(lái)，武漢市商品房寫(xiě)字樓產(chǎn)品成交價(jià)格呈現(xiàn)快急速上漲態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的充滿(mǎn)信心。加工制造業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易公司等企業(yè)成為高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍。武漢市商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)樂(lè)觀態(tài)勢(shì)，節(jié)后商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，遠(yuǎn)城區(qū)住宅價(jià)格補(bǔ)漲趨勢(shì)明顯，中心城區(qū)寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)仍然延續(xù)熱銷(xiāo)。二、區(qū)域市場(chǎng)分析巨龍大道兩側(cè)、巨龍大道與盤(pán)龍大道交匯處區(qū)域，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成熟且占據(jù)主導(dǎo)地位，二季

12、度地鐵效應(yīng)推動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲10%；區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)青黃不接，巨龍大道北上步入臨空新城區(qū)域、盤(pán)龍大道西南區(qū)域成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，商旅酒店項(xiàng)目、酒店式公寓產(chǎn)品、企業(yè)辦公項(xiàng)目等開(kāi)始涌現(xiàn)。1、第二季度，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲至5000元/平方米到5500元/平方米，兩房熱銷(xiāo)，主力客群來(lái)自漢口北部、黃陂縣城及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地小老板。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)日期推出套數(shù)（套）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）戶(hù)型配比主力客戶(hù)結(jié)構(gòu)F學(xué)府一期開(kāi)盤(pán)2012.615003900-4100-4200-4500兩房40%三房60%盤(pán)龍城拆遷戶(hù)漢口拆遷戶(hù)武昌投資客最后一期2013.1300，尾房4500二期待定21個(gè)單元報(bào)價(jià)5200橄欖城2013.3300

13、，尾房4500小兩房30%小三房70%盤(pán)龍城本地客戶(hù)黃陂城區(qū)客戶(hù)漢口青年客戶(hù)2013.63005000漢口湖畔二期2013.16704800-5100-5400兩房40%三房60%盤(pán)龍城本地人外地小老板漢正街小老板最后一批24#130奧萊匯LOFT2012.11240，余20套6000-6400民用水、電性質(zhì)待定、不通煤氣37-50，小戶(hù)型武昌投資客瓏璟軒二期2013.61305400兩房50%三房50%天河機(jī)場(chǎng)員工漢口年輕人黃陂下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)龍城懿品一期2013.5100，售罄5800兩房30%三房70%漢口年輕人盤(pán)龍城/黃陂區(qū)外地人人和天地六期2013.7不詳5100兩房40%三房60%漢口北黃

14、陂區(qū)中城時(shí)代尾盤(pán)，極少量房源650040年公寓、5.2米、民用水、商業(yè)點(diǎn)、通煤氣主力戶(hù)型40-50平其次70-100漢口年輕人武昌投資客現(xiàn)代企業(yè)成普通高層寫(xiě)字樓4200-4300700-1300平方米武漢客廳2012.11商業(yè)公寓520050平80%100平20%青年人，重視價(jià)格酒店式公寓9000武昌投資客2013.5.18寫(xiě)字樓6000100平50%200平50%準(zhǔn)備加推兩棟寫(xiě)字樓2、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)青黃不接，老項(xiàng)目已步入尾盤(pán)開(kāi)發(fā)階段，新入市項(xiàng)目、新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供給不足項(xiàng)目名稱(chēng) 已開(kāi)發(fā)規(guī)模儲(chǔ)備規(guī)模 儲(chǔ)備地塊位置 F學(xué)府 一期1500戶(hù)已開(kāi)發(fā)剩20余套住宅二期21單元湖畔地塊，二期住宅預(yù)報(bào)價(jià)5200橄欖城

15、 一期10萬(wàn)平方米二期3萬(wàn)平方米余2-4期，27萬(wàn)平方米深入盤(pán)龍工業(yè)區(qū)，二期住宅暫報(bào)價(jià)5000漢口湖畔一期已開(kāi)發(fā)完畢，二期開(kāi)發(fā)670套二期130套在建、下半年推售瓏璟軒5幢高層（不計(jì)別墅） 4幢高層（不計(jì)別墅）4幢高層（不計(jì)別墅）奧萊匯1幢LOFT（不計(jì)別墅）無(wú)（不計(jì)別墅）領(lǐng)袖城住宅已開(kāi)發(fā)尾聲階段寫(xiě)字樓、商鋪名流人和天地1-5期2013年當(dāng)期銷(xiāo)售6期,備7期遠(yuǎn)離巨龍大道中城時(shí)代尾盤(pán)開(kāi)發(fā)空港中心開(kāi)發(fā)完畢無(wú)無(wú)摩卡小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)完畢無(wú)無(wú)三江項(xiàng)目已面市，暫未接待住宅總面積65萬(wàn)平米林語(yǔ)山間圈地待開(kāi)發(fā)未入市，不詳巨龍大道盤(pán)龍大道交匯新項(xiàng)目毛地，圈地待開(kāi)發(fā)未入市，不詳巨龍大道盤(pán)龍大道交匯3、商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓、酒

16、店等產(chǎn)品開(kāi)始涌現(xiàn)商業(yè)公寓：代表項(xiàng)目：中城時(shí)代、奧萊匯等項(xiàng)目。產(chǎn)品介紹：主力面積 40-50平方米的小戶(hù)型，LOFT結(jié)構(gòu)，層高挑高5米。中城時(shí)代商業(yè)公寓民用水、商業(yè)電、通煤氣，6500元/平方米，總價(jià)30萬(wàn)到45萬(wàn)/套，40-50平米戶(hù)型售罄，僅剩少量70平、100平戶(hù)型。奧萊匯商業(yè)公寓民用水、未通煤氣、用電性質(zhì)暫不明朗，共240套，2012年11月開(kāi)盤(pán)價(jià)5500元/平米、現(xiàn)報(bào)價(jià)6400元/平方米，40-50平方米，總價(jià)25萬(wàn)到30萬(wàn)/套，剩20套。辦公項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：領(lǐng)袖城具體情況：建筑外立面已落成，采用持有招租模式，尚未正式對(duì)外公布，具體價(jià)格不詳。商業(yè)項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：領(lǐng)袖城、F空港中心、住宅

17、底商規(guī)模：領(lǐng)袖城沿街商業(yè)面積50000平方米，F(xiàn)空港中心小型商業(yè)體面積25000平方米，其余為住宅沿街底商。價(jià)格：領(lǐng)袖城商鋪20000元/平方米，F(xiàn)空港中心商鋪22000元/平方米，F(xiàn)陽(yáng)光城住宅底商18000元/平方米，中城時(shí)代商鋪20000元/平方米區(qū)域市場(chǎng)：商品房市場(chǎng)以住宅項(xiàng)目、小高層/高層產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，剛需性消費(fèi)需求，重視價(jià)格要素、基礎(chǔ)配套設(shè)施要素。節(jié)后價(jià)格上漲10%，集中式銷(xiāo)售，兩房戶(hù)型熱銷(xiāo)。商業(yè)集中在巨龍大道、盤(pán)龍大道交匯處，預(yù)計(jì)總面積15萬(wàn)平方米，均采用1-2層建筑結(jié)構(gòu)，價(jià)格20000元/平方米。客群以漢口北部居民、漢口年輕客群、武昌投資客、黃陂縣城客群（在漢口上班）、黃陂下轄鄉(xiāng)

18、鎮(zhèn)客群、及在盤(pán)龍城做生意的外地人等，剛需性消費(fèi)需求。市場(chǎng)表征：商品住宅市場(chǎng)、剛需性消費(fèi)、價(jià)格敏感、基礎(chǔ)配套、洋房稀缺、住宅開(kāi)發(fā)青黃不接關(guān)鍵詞：剛需住宅客群、漢口北客群、黃陂縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、武昌投資客絕對(duì)商品住宅市場(chǎng)、剛需性消費(fèi)、兩房熱銷(xiāo)重視價(jià)格要素、關(guān)注基礎(chǔ)配套節(jié)后價(jià)格上漲10%高層住宅主導(dǎo)、多層洋房稀缺沿巨龍大道兩側(cè)開(kāi)發(fā)布局商業(yè)布局?jǐn)U張辦公產(chǎn)品、商業(yè)公寓產(chǎn)品開(kāi)始面市三、產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)根據(jù)B-1地塊現(xiàn)狀、盤(pán)龍城商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，B-1地塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需以住宅公寓產(chǎn)品研發(fā)為主導(dǎo)，在滿(mǎn)足地塊形象要求的同時(shí)，生產(chǎn)熱銷(xiāo)產(chǎn)品。地塊銷(xiāo)售成功，有利于建設(shè)市場(chǎng)口碑，鞏固與提升片區(qū)形象。第三部分：方案研發(fā)與可行性研

19、究一、地塊規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃凈用地面積：61721.29 平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)：商務(wù)用地（兼容部分住宅）。 容積率：不大于 1.8 。建筑密度：不大于 35% 。建筑限高：依據(jù)武漢市天河機(jī)場(chǎng)凈空管理辦法執(zhí)行。綠地率：不小于35%，并按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。地塊紅線地塊東邊長(zhǎng)390米，南邊長(zhǎng)165米，西邊長(zhǎng)395米，北邊長(zhǎng)148米。規(guī)劃要點(diǎn)：主體建筑物為辦公或酒店，建筑面積不得少于總建筑面積的70%。后退延喜路道路紅線距離不低于12米；后退景云路、景星路道路紅線距離不低于30米、后退賓連路道路紅線距離不低于12米。 臨東、西兩側(cè)道路紅線不少于1.0米，臨南、北兩側(cè)不得超出用地范圍線。機(jī)

20、動(dòng)車(chē)按0.8個(gè)（標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位）/100（建筑面積）配建。特殊要求：兼容為住宅用地的，僅能建設(shè)集體公寓，不能劃整為零分割獨(dú)立使用；兼容為其他建筑的，可設(shè)計(jì)為公寓（使用兼容的住宅用地）、或公寓式辦公、或公寓式酒店。根據(jù)地塊指標(biāo)及規(guī)劃要點(diǎn)，結(jié)合片區(qū)展示示范要求集體公寓式住宅產(chǎn)品研發(fā)已背離形象展示示范要求；可以借口研發(fā)公寓式辦公，落實(shí)研發(fā)住宅式公寓產(chǎn)品，既滿(mǎn)足規(guī)劃要點(diǎn)，又迎合區(qū)域市場(chǎng)。二、方案規(guī)劃與可行性研究方案一：側(cè)重展示項(xiàng)目形象示范1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫(xiě)字樓、酒店式公寓、配套商業(yè)、多層公寓洋房、小高層公寓等研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓辦公形象展示，酒店式公寓商務(wù)酒店形象展示（后期也可作為SOHO辦公功

21、能，靈活多變），多層公寓洋房為項(xiàng)目形象展示、拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，商業(yè)、小高層公寓為輔助配套產(chǎn)品。方案特征：滿(mǎn)足項(xiàng)目形象示范要求，同時(shí)也切合市場(chǎng)需求，產(chǎn)品線豐富、資金回籠速度快?？偲讲季郑簭哪舷虮遍_(kāi)發(fā)，依次甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、多層公寓洋房、小高層公寓。銷(xiāo)售模式：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀，甲級(jí)寫(xiě)字樓主體持有出租，地下車(chē)位持有出租，其余快速銷(xiāo)售。2、技術(shù)指標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓：28800平方米。酒店式公寓：15000平方米。多層公寓洋房：21600平方米小高層公寓：17200平方米高層公寓：21600平方米多層商業(yè)：6700平方米總面積：110900平方米地下面積：8000平方米車(chē)位：889個(gè)（其中地下290個(gè)、地上

22、600個(gè)）方案要求：根據(jù)市場(chǎng)先例，公寓部分要求民用水、通燃?xì)?，然后全力?zhēng)取民用電。3、服務(wù)對(duì)象與研判價(jià)格注：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)商品房產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀，結(jié)合1年時(shí)間的自然價(jià)格漲幅（5%），推算產(chǎn)品價(jià)格。甲級(jí)寫(xiě)字樓：根據(jù)區(qū)域擬建項(xiàng)目工作進(jìn)度，預(yù)計(jì)本案甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用后，可以服務(wù)航空行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)辦公需求?，F(xiàn)階段該類(lèi)企業(yè)主要在主城區(qū)、航空機(jī)場(chǎng)等地辦公，初期租賃價(jià)格40元/平方米.月，中期價(jià)格50-60元/平方米.月。酒店式公寓：服務(wù)與航空總部區(qū)商務(wù)交流，實(shí)際價(jià)格5000元/平方米。初期采用帶5年租約、每年回報(bào)銷(xiāo)售模式，酒店式運(yùn)營(yíng)管理，5年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營(yíng)，也交換業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，還

23、可以用作SOHO辦公需求。多層公寓洋房：提供航空總部區(qū)中高管理層、盤(pán)龍城小老板，5500元/平方米。小高層公寓、高層公寓：服務(wù)與剛需客群,4500-5000元/平方米。多層商業(yè)：項(xiàng)目自身及航空總部區(qū)區(qū)域配套服務(wù)，12000元/平方米。4、開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)前工作進(jìn)度，初步研判開(kāi)發(fā)周期及銷(xiāo)售周期如圖所示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期示意圖項(xiàng)目名稱(chēng)2013年2014年2015年2016年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目籌備期項(xiàng)目一期二期多層二期小高層二期高層二期商業(yè)銷(xiāo)售周期酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓多層公寓洋房小高層住

24、宅公寓高層公寓二期商業(yè)5、銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目直接銷(xiāo)售收入56545.6萬(wàn)元（公寓按民用水、通煤氣），持有固定資產(chǎn)租金總收益37412.16萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收益93957.76萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表分期 物業(yè)名稱(chēng) 可售面積（平方米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米） 銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 一期 甲級(jí)寫(xiě) 字樓 出售 6457 8000 5165.6 出租 18543 40元/平方米.月 35602.56 酒店式公寓 15000 5000 7500 地下車(chē)位 290（個(gè)） 130元/個(gè).月 1809.6 二期 公寓 多層21600550011880小高層1720050008600高層21600 5000 10800商

25、業(yè) 10500 12000 12600銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售周期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售稅金3392.7萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅及附加，暫按直接銷(xiāo)售收入6%計(jì)，持有出租部分稅費(fèi)另計(jì)）6、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目首期投入35%自有資金，銀行融資15000萬(wàn)元、按20%貸款利率計(jì)，部分2014年第一季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后投入滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額 (萬(wàn)元) 單位成本（元/平方米） 1 土地稅費(fèi) 5880 529.7 2 前期工程費(fèi)用 2378200 3 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1189100 4 建安工程費(fèi) 225981875.38商業(yè) 低層 10501000 公寓多層21601000公寓小高層20641200公寓高層

26、30241400 酒店式公寓小高層18001200甲級(jí)寫(xiě)字樓 小高層 125005000 5 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3567300 6 地下設(shè)施建設(shè)費(fèi) 20002500 7 其他費(fèi)用 1128.3696.88（前六項(xiàng)之和3%） 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1162.2199.78（前七項(xiàng)之和3%） 9 小計(jì) 39902.573598.07（注：甲級(jí)寫(xiě)字樓6500，多層公寓2500，小高層公寓2700，高層公寓3100） 10 管理費(fèi)用 1128.36118.51（前六項(xiàng)之和3%） 11 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 2827.28254.94（銷(xiāo)售總額5%） 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3000公司自有資金占滿(mǎn)足首期投資總額35%比，其余

27、部分銀行融資按20%利率計(jì)取，貸款期限1年。 13 小計(jì) 46858.214225.27 14 土地增值稅 1130.91101.98（銷(xiāo)售收入2%預(yù)提） 15 總計(jì) 47989.124327.24 7、現(xiàn)金流量表根據(jù)初步估算，項(xiàng)目在自持甲級(jí)寫(xiě)字樓75%、自持地下車(chē)位等價(jià)值共37412.16萬(wàn)元固定資產(chǎn)的情況下，可實(shí)現(xiàn)稅后凈收入5003.71萬(wàn)元。累計(jì)凈現(xiàn)金流量估算表項(xiàng)目名稱(chēng)2013201420152016第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度現(xiàn)金流入3000540071106872.86462.8430054001170031

28、503150銷(xiāo)售收入3000540071106872.86462.8430054001170031503150一期酒店式公寓30003000750750甲級(jí)寫(xiě)字樓24002400182.8182.8二期多層公寓396059401980小高層43004300高層54005400商業(yè)630031503150出租收入0000000000甲級(jí)寫(xiě)字樓0000000000地下車(chē)位000000000現(xiàn)金流出5818.85193.294440.4567836736.037558.631571.672361.82449.33372.033156.03992.3948.53土地稅費(fèi)29402940前期工程費(fèi)142

29、6.8951.2市政設(shè)施配套費(fèi)1189地下建筑1000500500建安工程費(fèi)28562400547061901032103221061512酒店式公寓900900甲級(jí)寫(xiě)字樓1500150047504750多層公寓7201440小高層公寓10321032高層公寓15121512商業(yè)456594基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.6其他費(fèi)用86.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.76不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用89.489.489.489.489.489.489.489.489.489.

30、489.489.489.41管理費(fèi)用86.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.76營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用848.18321.45282.73282.73282.73282.73282.73144100財(cái)務(wù)費(fèi)用100010001000土地增值費(fèi)1130.91銷(xiāo)售稅金180324426.6412.37387.77258324702189189凈現(xiàn)金流量-5818.8-5193.29-4440.45-3783-1336.03-448.635301.1341011850.72027.978543.972157.72201.47累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5818.8-

31、11012.1-15452.5-19235.5-20571.6-21020.2-15719.1-11618.1-9767.37-7739.4804.572962.275163.74所得稅-1290.94土地增值費(fèi)1130.91累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量-5818.8-11012.1-15452.5-19235.5-20571.6-21020.2-15719.1-11618.1-9767.37-7739.4804.572962.275003.71方案二：以投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)、兼顧形象展示1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)、LOFT公寓洋房、高層公寓等。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓辦公形象展

32、示，酒店式公寓商務(wù)酒店形象展示（后期也可作為SOHO辦公功能，靈活多變），LOFT公寓獲取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，商業(yè)、高層公寓為輔助配套產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。方案特征：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)投資最大化，產(chǎn)品切合市場(chǎng)需求，同時(shí)兼顧項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形象?？偲讲季郑簭哪舷虮遍_(kāi)發(fā)，依次甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、LOFT公寓、高層公寓。銷(xiāo)售模式：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀，甲級(jí)寫(xiě)字樓主體持有出租，地下車(chē)位持有出租，其余快速銷(xiāo)售。2、技術(shù)指標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓：28800平方米。酒店式公寓：15000平方米。LOFT公寓（4層、層高6米）：17280平方米高層公寓：43200平方米多層商業(yè)：6700平方米總面積：110900平方米地下面積：14000

33、平方米 車(chē)位：889個(gè)（其中地下600個(gè)、地上289個(gè)）方案要求：根據(jù)市場(chǎng)先例，LOFT公寓、高層公寓要求民用水、通燃?xì)?，然后全力?zhēng)取民用電。3、服務(wù)對(duì)象與研判價(jià)格注：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)商品房產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀，結(jié)合1年時(shí)間的自然價(jià)格漲幅（5%），推算產(chǎn)品價(jià)格。甲級(jí)寫(xiě)字樓：根據(jù)區(qū)域擬建項(xiàng)目工作進(jìn)度，預(yù)計(jì)本案甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用后，可以服務(wù)航空行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)辦公需求。現(xiàn)階段該類(lèi)企業(yè)主要在主城區(qū)、航空機(jī)場(chǎng)等地辦公，初期租賃價(jià)格40元/平方米.月，中期價(jià)格50-60元/平方米.月。酒店式公寓：服務(wù)與航空總部區(qū)商務(wù)交流，實(shí)際價(jià)格5000元/平方米。初期采用帶5年租約、每年回報(bào)銷(xiāo)售模式，酒店式運(yùn)

34、營(yíng)管理，5年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營(yíng)，也交換業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，還可以用作SOHO辦公需求。LOFT公寓（4層、挑高6米）：投資客、剛需客群、航空總部區(qū)工作員工，6500-7000元/平方米。高層公寓：剛需客群, 4500-5000元/平方米。多層商業(yè)：項(xiàng)目自身及航空總部區(qū)區(qū)域配套服務(wù)，12000元/平方米。4、開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)前工作進(jìn)度，初步研判開(kāi)發(fā)周期及銷(xiāo)售周期如圖所示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期示意圖項(xiàng)目名稱(chēng)2013年2014年2015年2016年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目籌備期項(xiàng)目一期二期LOFT

35、二期高層二期商業(yè)銷(xiāo)售周期酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓LOFT公寓高層公寓二期商業(yè)5、銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目直接銷(xiāo)售收入58097.6萬(wàn)元（公寓按民用水、通煤氣），持有固定資產(chǎn)租金總收益39346.56萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收益97444.16萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表分期 物業(yè)名稱(chēng) 可售面積（平方米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米） 銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 一期 甲級(jí)寫(xiě) 字樓 出售 6457 8000 5165.6 出租 18543 40元/平方米.月 35602.56 酒店式公寓 15000 5000 7500地下車(chē)位 600（個(gè)） 130元/個(gè).月 3744二期 公寓 LOFT17280650011232高層4320050002

36、1600商業(yè) 10500 12000 12600銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售周期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售稅金3485.9萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅及附加，暫按直接銷(xiāo)售收入6%計(jì)，持有出租部分稅費(fèi)另計(jì)）6、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目首期投入35%自有資金，銀行融資17500萬(wàn)元、按20%貸款利率計(jì)，部分2014年第一季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后投入滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額 (萬(wàn)元) 單位成本（元/平方米） 1 土地稅費(fèi) 5880 529.7 2 前期工程費(fèi)用 2498200 3 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1249100 4 建安工程費(fèi) 23471.62116.47商業(yè) 低層 10501000 公寓LOFT2073.61200公寓15層高

37、層60481400酒店式公寓小高層18001200甲級(jí)寫(xiě)字樓 小高層 125005000 5 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3567300 6 地下設(shè)施建設(shè)費(fèi) 35002500 7 其他費(fèi)用 1204.97108.66（前六項(xiàng)之和3%） 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1241.17111.92（前七項(xiàng)之和3%） 9 小計(jì) 42611.74（注：甲級(jí)寫(xiě)字樓6650，LOFT公寓2900，高層公寓3250） 10 管理費(fèi)用 1204.97108.66（前六項(xiàng)之和3%） 11 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 2904.88261.94（銷(xiāo)售總額5%） 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3500公司自有資金占首期投資總額35%，其余銀行融資按20%利率計(jì)取，貸款期

38、限1年。 13 小計(jì) 50221.594528.5514 土地增值稅 1161.95（銷(xiāo)售收入2%預(yù)提） 15 總計(jì) 51383.544633.327、現(xiàn)金流量表根據(jù)初步估算，項(xiàng)目在自持甲級(jí)寫(xiě)字樓75%、自持地下車(chē)位等價(jià)值共39346.56萬(wàn)元固定資產(chǎn)的情況下，可實(shí)現(xiàn)稅后凈收入3583.1萬(wàn)元。累計(jì)凈現(xiàn)金流量估算表項(xiàng)目名稱(chēng)2013201420152016第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度現(xiàn)金流入3000540068944676.82054.81267254001170031503150銷(xiāo)售收入3000540068944676

39、.82054.81267254001170031503150一期酒店式公寓30003000750750甲級(jí)寫(xiě)字樓24002400182.8182.8二期LOFT公寓3744374418721872高層1080054005400商業(yè)630031503150出租收入0000000000甲級(jí)寫(xiě)字樓0000000000地下車(chē)位000000000現(xiàn)金流出5968.685604.034717.888300.887026.885890.423488.993874.074801.11644.781720.66915.78915.25土地稅費(fèi)29402940前期工程費(fèi)1498.8999.2市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)12

40、49地下建筑100010001500建安工程費(fèi)2856240061324750691.630243024594酒店式公寓900900甲級(jí)寫(xiě)字樓1500150047504750LOFT公寓1382691.6高層公寓30243024商業(yè)456594基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)445.9445.9445.9445.9445.9445.9445.9445.7其他費(fèi)用92.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.69不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用95.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.17管理費(fèi)

41、用92.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.69營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1162581290290290291.88財(cái)務(wù)費(fèi)用100010001500土地增值費(fèi)1161.95銷(xiāo)售稅金180324413.64280.61123.29760.32324702189189凈現(xiàn)金流量-5968.68-5604.03-4717.88-5300.88-1626.881003.581187.81-1819.277870.93755.229979.342234.222234.75累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5968.68-11572.7-16290.6-2

42、1591.5-23218.4-22214.8-21027-22846.2-14975.3-11220.1-1240.77993.453228.2所得稅-807.05土地增值費(fèi)1161.95累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量-5968.68-11572.7-16290.6-21591.5-23218.4-22214.8-21027-22846.2-14975.3-11220.1-1240.77993.453583.1方案三：定制式辦公，側(cè)重展示片區(qū)辦公示范1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫(xiě)字樓、酒店式公寓、定制獨(dú)棟辦公、商業(yè)、住宅公寓等研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、獨(dú)棟辦公為形象展示示范區(qū)，酒店、商業(yè)、住宅為輔助配套產(chǎn)品。研

43、發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、獨(dú)棟辦公展示辦公形象展示，酒店式公寓商務(wù)酒店形象展示（后期也可作為SOHO辦公功能，靈活多變），商業(yè)、住宅公寓為輔助配套產(chǎn)品。方案特征：注重傳達(dá)航空總部區(qū)的總部辦公形象示范?？偲讲季郑簭哪舷虮遍_(kāi)發(fā)，依次甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、獨(dú)棟辦公、住宅公寓。銷(xiāo)售模式：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀，甲級(jí)寫(xiě)字樓主體持有出租，地下車(chē)位持有出租，獨(dú)棟辦公定制銷(xiāo)售。2、技術(shù)指標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓：28800平方米。酒店式公寓：15000平方米。定制辦公（5層、層高3.9米、前庭后院）：21600平方米小高層公寓：17200平方米高層公寓：21600平方米多層商業(yè)：6700平方米總面積：110900平方米地下面積：8

44、000平方米車(chē)位：889個(gè)（其中地下290個(gè)、地上600個(gè)）方案要求：根據(jù)市場(chǎng)先例，LOFT公寓、高層公寓要求民用水、通燃?xì)?，然后全力?zhēng)取民用電。3、服務(wù)對(duì)象與研判價(jià)格注：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)商品房產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀，結(jié)合1年時(shí)間的自然價(jià)格漲幅（5%），推算產(chǎn)品價(jià)格。甲級(jí)寫(xiě)字樓：根據(jù)區(qū)域擬建項(xiàng)目工作進(jìn)度，預(yù)計(jì)本案甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用后，可以服務(wù)航空行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)辦公需求?，F(xiàn)階段該類(lèi)企業(yè)主要在主城區(qū)、航空機(jī)場(chǎng)等地辦公，初期租賃價(jià)格40元/平方米.月，中期價(jià)格50-60元/平方米.月。酒店式公寓：服務(wù)與航空總部區(qū)商務(wù)交流，實(shí)際價(jià)格5000元/平方米。初期采用帶5年租約、每年回報(bào)銷(xiāo)售模式，酒店式運(yùn)營(yíng)管理，5年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營(yíng)，也交換業(yè)