文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案課件

1、給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案貴州凱里草坪寨項目貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)調(diào)研及初步開發(fā)方案方案給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案方案導(dǎo)讀方案導(dǎo)讀: :項目關(guān)鍵規(guī)劃節(jié)點展示項目關(guān)鍵規(guī)劃節(jié)點展示( (詳見詳見P62)P62)C地塊沿湖聯(lián)排別墅群地塊沿湖聯(lián)排別墅群臨湖別墅底層為店面臨湖別墅底層為店面ABCD地塊地塊音樂主題社區(qū)景觀音樂主題社區(qū)景觀設(shè)計設(shè)計金泉路金泉路全程全程商業(yè)步行街商業(yè)步行街( 如規(guī)劃無法通過如規(guī)劃無法通過,可退可退而求為而求為“民族風(fēng)情商業(yè)民族風(fēng)情商業(yè)街街”)凱豐一路、金井

2、路凱豐一路、金井路民族特色環(huán)形過街天橋民族特色環(huán)形過街天橋C地塊地塊沿湖旅游集散地配套沿湖旅游集散地配套一城四組團一城四組團(ABCD)給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案二、二、大勢研判大勢研判三、項目面臨的供給市場三、項目面臨的供給市場四、項目面臨的需求市場四、項目面臨的需求市場五、項目面臨的競爭市場五、項目面臨的競爭市場項目市場研究結(jié)項目市場研究結(jié)論論一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項目一、項目SWOT分析分析二、項目客戶群分析二、項目客戶群分析三、項目總體定位建議三、項目總體定位建議四、項目開發(fā)方案建議四、項目開發(fā)方案建議項

3、目營銷推廣策略項目營銷推廣策略（我們面臨何種市場環(huán)境）（我們面臨何種市場環(huán)境）市場動態(tài)研究市場動態(tài)研究給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、項目概況、項目概況2 2、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域環(huán)境3 3、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃二、二、大勢研判大勢研判三、項目面臨的供給市場三、項目面臨的供給市場四、項目面臨的需求市場四、項目面臨的需求市場五、項目面臨的競爭市場五、項目面臨的競爭市場一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及

4、初步開發(fā)方案1 1、項目概況、項目概況 區(qū)位區(qū)位 項目地塊位于凱里市博南新區(qū)東側(cè)、紅洲路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)的草坪寨宗地。項目地塊位于凱里市博南新區(qū)東側(cè)、紅洲路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)的草坪寨宗地。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、項目概況、項目概況項目地塊規(guī)模及主要規(guī)劃條件項目地塊規(guī)模及主要規(guī)劃條件項目規(guī)劃建設(shè)用地面積約269151.8平方米(403.7畝)， 代征城市公共用地面積約66087平方米；其中代征道路用地面積約32213平方米；代征人工湖面積約26133平方米； 代征金井河道面積約7741平方米。 本項目土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)

5、、居住綜合用地 ，其中地塊使用容積率不大于3.5 ；建筑密度不大于35% ；綠地率不小于30% ；總建筑面積不大于942031.3平方米。其它規(guī)劃要求詳見本項目地塊凱里市榕筑房產(chǎn)公司草坪寨宗地規(guī)劃設(shè)計條件通知書和凱里市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、項目概況、項目概況地塊臨界狀地塊臨界狀況況本項目東接紅洲路，南接凱雷路（迎賓大道的延伸段目前正在在市政府的規(guī)劃中），北接凱豐一路。 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 本項目地塊被金泉路與凱豐二路分割成四塊，地塊附近道路較完善，已建成通車，部分地塊拆遷尚未完成，地塊較為完整，但有坡度

6、。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案項目臨界與現(xiàn)狀圖項目臨界與現(xiàn)狀圖 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案民族體育中心，市政府，民族風(fēng)情街，仰阿莎廣場項目地塊周邊情況給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案項目地塊內(nèi)現(xiàn)狀圖給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1.1.縱觀凱里地產(chǎn)市場，在縱觀凱里地產(chǎn)市場，在凱里市區(qū)核心區(qū)域，凱里市區(qū)核心區(qū)域，能有我們能有我們項目如此完整地塊項目如此完整地塊400400畝的畝的體量，在

7、目前來說是絕無僅有，這也是我們區(qū)隔其他項目最關(guān)鍵之處體量，在目前來說是絕無僅有，這也是我們區(qū)隔其他項目最關(guān)鍵之處, ,但在一個但在一個2020多萬人口的地級城市多萬人口的地級城市, ,同時也是我們規(guī)劃和銷售的難點所在；同時也是我們規(guī)劃和銷售的難點所在；2.2.根據(jù)凱里市榕筑房產(chǎn)公司草坪寨宗地規(guī)劃設(shè)計條件通知書根據(jù)凱里市榕筑房產(chǎn)公司草坪寨宗地規(guī)劃設(shè)計條件通知書 要求：要求：沿人工湖及沿人工湖及金井河須建設(shè)景觀綠帶，沿湖建筑性質(zhì)只能是旅游服務(wù)性用房。如何更好的利用到金井河須建設(shè)景觀綠帶，沿湖建筑性質(zhì)只能是旅游服務(wù)性用房。如何更好的利用到人工湖這個非常優(yōu)質(zhì)的景觀資源，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益，是我們在規(guī)劃

8、時考慮的重人工湖這個非常優(yōu)質(zhì)的景觀資源，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益，是我們在規(guī)劃時考慮的重點和難點之一點和難點之一 ；3.3.項目東南片被其他房產(chǎn)分割成不規(guī)則的地塊，是我們規(guī)劃的難點。項目東南片被其他房產(chǎn)分割成不規(guī)則的地塊，是我們規(guī)劃的難點。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2 2、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域環(huán)境區(qū)域范圍與人口區(qū)域范圍與人口項目所在地位于凱里市仰阿莎片區(qū)，東至華聯(lián)廠、242廠邊緣，西抵金泉變電站、棉紡廠斗牛場，難至凱麻高速公路，北抵軍分區(qū)彈藥庫。規(guī)劃總用地466.9公頃，即4.67平方公里。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪

9、寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案道路交通道路交通區(qū)域內(nèi)有南北規(guī)劃一交通干道為金泉路，連接凱雷路、凱豐二路以及凱豐一路，項目東臨紅州路以及環(huán)城南路。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施區(qū)域范圍內(nèi)已有一定的公共配套設(shè)施,但屬中低檔次，有數(shù)條交通干道穿越本區(qū)域，紅州路上有一所職業(yè)技術(shù)學(xué)校，金井小學(xué)和市童鈴幼兒園，州人民醫(yī)院及數(shù)家小型診所，項目東隔仰阿莎廣場，周邊市場，商業(yè)街，超市及基本生活配套等金井小學(xué)金井小學(xué) 商業(yè)街給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案本區(qū)域內(nèi)有三路公交路線直達(dá)，分別是1路、

10、2路、4路.公交站公交站給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境本項目區(qū)域內(nèi)地勢較為平坦，但有坡度。北面連接延伸市中心區(qū)域與東南面民族風(fēng)情商業(yè)街區(qū)域，屬于未來規(guī)劃打造區(qū)，現(xiàn)尚未完成全部拆遷整個項目區(qū)域北端與凱豐一路交接段交通便利，南端交通較為薄弱，生活配套設(shè)施尚不完善。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案3 3、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案3 3、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃項目所在地位于仰阿莎片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃核心要點

11、如下：項目所在地位于仰阿莎片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃核心要點如下：3.1 3.1 范圍與規(guī)模：范圍與規(guī)模：仰阿莎片區(qū)控規(guī)總面積4.67平方公里，東至華聯(lián)廠、 242廠邊緣、西抵金泉變電站、棉紡廠斗牛場、南至凱麻高速公路、北抵軍分區(qū)彈藥庫，規(guī)劃地區(qū)總?cè)丝?.6萬人。3.2 3.2 區(qū)域地位與規(guī)劃性質(zhì)：區(qū)域地位與規(guī)劃性質(zhì)：是凱里市規(guī)劃中的教育居住發(fā)展片區(qū)、服務(wù)休閑娛樂發(fā)展片區(qū)。3.3 3.3 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)由居住發(fā)展片區(qū)、教育居住發(fā)展片區(qū)、服務(wù)休閑娛樂發(fā)展片區(qū)、居住及民族體育發(fā)展片區(qū)四個片區(qū)組成,規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置城市廣場1處,現(xiàn)仰阿莎廣場，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上擴大規(guī)模,結(jié)合山體,形成綠

12、化休閑廣場.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案3 3、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃3.4、區(qū)域道路與交通：、區(qū)域道路與交通：該片區(qū)是凱麻高速進入凱里城區(qū)的必經(jīng)之地，是體現(xiàn)和展示凱里城市風(fēng)貌和形象的窗口。3.5、重要公共配套設(shè)施：、重要公共配套設(shè)施：區(qū)域內(nèi)目前分布著二所小學(xué)、一所中學(xué)、一所職業(yè)技術(shù)學(xué)院。3.6、景觀環(huán)境：、景觀環(huán)境：規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置城市廣場1處,現(xiàn)仰阿莎廣場，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上擴大規(guī)模,結(jié)合山體,形成綠化休閑廣場 。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、宏觀政策動態(tài)宏觀政策動態(tài)2 2、凱里城市核心信息

13、梳理凱里城市核心信息梳理3 3、凱里經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析凱里經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析4 4、凱里凱里城市城市人文環(huán)境分析人文環(huán)境分析二、二、大勢研判大勢研判三、項目面臨的供給市場三、項目面臨的供給市場四、項目面臨的需求市場四、項目面臨的需求市場五、項目面臨的競爭市場五、項目面臨的競爭市場一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、宏觀政策動態(tài)宏觀政策動態(tài)雖然雖然,在對凱里市的調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)國家當(dāng)前的政策調(diào)控對于沿海等一線區(qū)域（尤其是購房消在對凱里市的調(diào)研過程

14、中發(fā)現(xiàn)國家當(dāng)前的政策調(diào)控對于沿海等一線區(qū)域（尤其是購房消費市場）的影響較大，但對于中西部的影響較弱，凱里市場則較少波及費市場）的影響較大，但對于中西部的影響較弱，凱里市場則較少波及,但隨著近期房地產(chǎn)形但隨著近期房地產(chǎn)形式的發(fā)展式的發(fā)展,出現(xiàn)了出現(xiàn)了”拐點論拐點論”百日危機論百日危機論”等觀點等觀點,以及國家緊縮銀根等政策以及國家緊縮銀根等政策,我們無法對未來我們無法對未來幾年的房地產(chǎn)發(fā)展作出最準(zhǔn)確的預(yù)估和判斷。幾年的房地產(chǎn)發(fā)展作出最準(zhǔn)確的預(yù)估和判斷。而本項目作為而本項目作為400畝的大盤，長達(dá)數(shù)年的開發(fā)和推廣周期，在當(dāng)前形勢下畝的大盤，長達(dá)數(shù)年的開發(fā)和推廣周期，在當(dāng)前形勢下,我們認(rèn)為更適宜采我

15、們認(rèn)為更適宜采取穩(wěn)健的規(guī)劃和推廣策略。取穩(wěn)健的規(guī)劃和推廣策略。更具體的應(yīng)對措施，將會在之后的項目具體規(guī)劃和推廣思路上詳細(xì)提及。更具體的應(yīng)對措施，將會在之后的項目具體規(guī)劃和推廣思路上詳細(xì)提及。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2 2、凱里凱里城市核心信息梳理城市核心信息梳理凱里市位于貴州省東南部苗嶺山麓、清水江畔，是國家民委、國家體改委批準(zhǔn)的民族自治地方改革開發(fā)實驗區(qū)黔東南苗族侗族自治州首府所在地。全市總面積1306平方公里，總?cè)丝?5.78萬人，少數(shù)民族占74.28%，其中非農(nóng)業(yè)人口1631萬人，是一個以苗族為主體，多民族聚居的新興工業(yè)城市，也是

16、全國41個“綠都”之一 ，是貴州省“經(jīng)濟20強”之一。凱里市民族風(fēng)情濃厚，是貴州東線民族風(fēng)情旅游中心。目前，城市功能正在進一步完善，相繼建成仰阿莎民族文化廣場、市政府中心休閑廣場等一批城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市污水處理廠和生活垃圾處理場也在緊張建設(shè)中。目前新建綠地5.8萬平方米，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)38%。城區(qū)人口從1999年的15.83完人增加到2003年的19.17萬，城區(qū)面積從1999年的17平方米增加到2004年的22平方公里，城市化水平到到38.1%。凱里市以旅游業(yè)為主，餐飲，休閑等娛樂設(shè)施正在進一步完善中。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案3、凱

17、里經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析05年凱里市城鎮(zhèn)居民人均消費支出5139元，增長5.4%。 06年凱里市居民人均可支配收人7707元，比上年增長9.1%，人均消費支出5731元，增長5%。 07年1到11月凱里市固定資產(chǎn)投資額18.73億元,同比增長39.87%,占固定資產(chǎn)39.87%,占固定資產(chǎn)投資額的29%;07年凱里市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9540元.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案3 3、凱里經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析凱里經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析1. 有限的消費市場體量有限的消費市場體量 凱里市作為地級市，人口僅僅為20多萬，整個消費市場體量較為有限；2. 樂觀的發(fā)展

18、前景樂觀的發(fā)展前景 凱里市作為黔東南中心城市,隨著旅游和礦產(chǎn)等資源的深入開發(fā),發(fā)展前景樂觀;3. 銷售機遇與壓力并存銷售機遇與壓力并存 我們項目銷售總面積以942031.3平方米，以保守均價2000元/平米來估計，總銷售額為1884062600元，如此巨大銷售額，要求我們必須盡可能拓寬我們的消費市場和產(chǎn)品線。（不只是單純依賴住宅產(chǎn)品消費市場、也不只是單純依賴凱里市以及周邊的消費市場）給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案4 4、凱里市人文環(huán)境分析在僅僅有20多萬人口的凱里市區(qū)，出租車就多達(dá)600多輛，并且生意經(jīng)常處于飽和狀態(tài)。這一方面固然是因為出租車

19、起步較低，凱里城市面積不大，總額不高，可是卻也顯示出凱里人民較明顯的超前消費和飽和消費心理，對于將來顧及較少。目前凱里市市長在執(zhí)政風(fēng)格上對凱里旅游發(fā)展較為重視，要求沿街樓盤都必須穿衣戴帽，以體現(xiàn)民族風(fēng)情。凱里市以苗族和侗族為主，當(dāng)?shù)鼐用裆瞄L唱歌，也熱愛音樂，在凱里大街，戴著MP3的路人隨處可見，而這點也在我們針對這個專題所做的專項調(diào)查中得到證實；給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案4 4、凱里市人文環(huán)境分析凱里市人文環(huán)境分析1.1. 凱里消費市場表現(xiàn)出很強的超前消費意識，這點對于我們銷售策略的規(guī)劃非常重要；凱里消費市場表現(xiàn)出很強的超前消費意識，這點

20、對于我們銷售策略的規(guī)劃非常重要；2.2. 我們我們400400畝的巨大體量，對于凱里城市影響巨大，無法以一個單純的商業(yè)開發(fā)項目自居，因畝的巨大體量，對于凱里城市影響巨大，無法以一個單純的商業(yè)開發(fā)項目自居，因此對于政府執(zhí)政者的喜好的把握，關(guān)系到立項等前期工作順利完成和后期眾多市場推廣活動的此對于政府執(zhí)政者的喜好的把握，關(guān)系到立項等前期工作順利完成和后期眾多市場推廣活動的順利展開；順利展開；3.3. 當(dāng)?shù)鼐用裣埠靡魳返奶匦?，對于我們在?guī)劃和推廣力求更好促動消費者心理有很好幫助。當(dāng)?shù)鼐用裣埠靡魳返奶匦?，對于我們在?guī)劃和推廣力求更好促動消費者心理有很好幫助。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案

21、-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、凱里房地產(chǎn)市場整體供給現(xiàn)狀概述凱里房地產(chǎn)市場整體供給現(xiàn)狀概述二、二、大勢研判大勢研判三、項目面臨的供給市場三、項目面臨的供給市場四、項目面臨的需求市場四、項目面臨的需求市場五、項目面臨的競爭市場五、項目面臨的競爭市場一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案 過去3年，凱里的房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年升溫，開發(fā)規(guī)模日趨擴大，樓盤品質(zhì)不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計額完成5.43億元，同比增長39.87%。僅07年房地產(chǎn)

22、開發(fā)計劃投資額7.47億元,(由各房地產(chǎn)開發(fā)公司報表,房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計匯總),同比增長66%;據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計,2007年房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)完成的投資額（5.43億元）同比增長39.87%,占計劃投資的73%.此外,07年全市商品房開工面積48.64萬平米,同比增長9.3%,其中住宅42.62 萬平米,同比增長14%,而商品房竣工面積34.66萬平米,同比下降31%,其中住宅29.18萬平米,同比下降27.3%.總體來說,07年凱里市房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主流,開發(fā)投資保持增長勢頭,供求不平衡,增量房市場和存量房市場存在嚴(yán)重的比例失調(diào),商品住房平均價格增長過快,面臨的調(diào)空壓力較大.銷售價格在以建筑面積每

23、平米2000元左右的價位在凱里市房地產(chǎn)市場中占住房主導(dǎo)價格.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、凱里市區(qū)房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀凱里市區(qū)房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀20002000- -2002007 7年年凱里凱里市區(qū)市區(qū)房地產(chǎn)投資與銷售走勢分析房地產(chǎn)投資與銷售走勢分析 點評：從圖中可以看出，點評：從圖中可以看出，凱里市區(qū)房地產(chǎn)投資凱里市區(qū)房地產(chǎn)投資0303年到年到0505年突然放量增長年突然放量增長, ,至今保持上升趨勢。至今保持上升趨勢。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案 市場動態(tài)市場動態(tài) 本次市場調(diào)研因客觀原

24、因限制, 對于凱里市08年度1-3月房地產(chǎn)市場的動態(tài)尚無法取得 詳實可信的準(zhǔn)確數(shù)據(jù),因此本次市場動態(tài)的分析,暫略.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案發(fā)展商情況發(fā)展商情況: : 凱里市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展商除榮升公司以外,各發(fā)展商品牌及實力在凱里市民中尚未形成品牌印象.實力將是市場比拼的根本，優(yōu)勝劣汰依然是鐵定的市場法則，當(dāng)前凱里市的地產(chǎn)競爭仍然處于成本競爭的狀態(tài),而行業(yè)的發(fā)展將加快淘汰實力不濟，開發(fā)水平低下的中、小開發(fā)商。 具有雄厚資金和先進技術(shù)和理念的外來企業(yè)的進入，不僅加劇凱里的房地產(chǎn)市場競爭格局，同時也將極大促進本土市場發(fā)展過程中的自我優(yōu)化。 未

25、來凱里市場之爭，將是品牌之爭，實力之爭。未來凱里市場之爭，將是品牌之爭，實力之爭。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案 1.1 1.1 高層的認(rèn)可度較高高層的認(rèn)可度較高 凱里房地產(chǎn)市場以高層為主，多層為輔-2005年后開始起步，由于政府的引導(dǎo)和凱里市民觀念的逐漸改變,現(xiàn)凱里市民對高層的接受度相對較高。 1.2 1.2 樓盤規(guī)模偏小，社區(qū)的概念正在形成。樓盤規(guī)模偏小，社區(qū)的概念正在形成。 1.3 1.3 高層的主力戶型面積普遍較大，高層的主力戶型面積普遍較大， 價位區(qū)間都在2000元/-3000元/ 間。戶型面積一般集中在120平米和140平米以上2

26、個區(qū)間，小于100平米的較少，價格屬于中等階段。 1 1、凱里房地產(chǎn)市場整體供給現(xiàn)狀概述凱里房地產(chǎn)市場整體供給現(xiàn)狀概述給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、凱里房地產(chǎn)市場整體需求容量分析凱里房地產(chǎn)市場整體需求容量分析2 2、凱里市區(qū)潛在購房者需求特征調(diào)研凱里市區(qū)潛在購房者需求特征調(diào)研二、二、大勢研判大勢研判三、項目面臨的供給市場三、項目面臨的供給市場四、項目面臨的需求市場四、項目面臨的需求市場五、項目面臨的競爭市場五、項目面臨的競爭市場一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研第一部分、項目前期市場環(huán)境調(diào)研給土

27、地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、凱里凱里市區(qū)房地產(chǎn)市場整體需求容量分析市區(qū)房地產(chǎn)市場整體需求容量分析20002000- -2002007 7年凱里年凱里市區(qū)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計表市區(qū)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計表年份年份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年銷售面積（萬）銷售面積（萬）13.7913.7919.3819.3811.1611.1622.5122.5134.1834.1846.1546.1546.7846.7843.91

28、43.91同比增減同比增減40.53%40.53%-42.41%-42.41%97.67%97.67%51.84%51.84%35.02%35.02%1.37%1.37%-6.13%-6.13%銷售金額銷售金額( (萬元萬元) )10280102801533415334136931369326986269864326143261777557775572705727058923189231同比增減同比增減49.16%49.16%-10.70%-10.70%97.08%97.08%60.31%60.31%79.73%79.73%-6.49%-6.49%22.73%22.73%市場需求旺盛市場需求旺

29、盛市場投機行為較少市場投機行為較少給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2 2、凱里市區(qū)潛在購房者凱里市區(qū)潛在購房者特征分析特征分析 數(shù)據(jù)來源說明數(shù)據(jù)來源說明 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：于2008年3月7-15日本項目調(diào)查人員獲取調(diào)查問卷統(tǒng)計處理所得； 調(diào)查方法：調(diào)查方法：根據(jù)對本項目本階段工作內(nèi)容的總體把握，有針對性的進行重點個體抽查訪問； 調(diào)查地點調(diào)查地點：仰阿莎廣場、大十字、州府路、營盤東路、校院南路等； 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案 2.1 2.1、調(diào)查對象：、調(diào)查對象：政府公務(wù)員、中石化、會計

30、師事務(wù)所等企業(yè)員工、院校教師、仰阿莎廣場游人、大十字隨機路人； 2.1 2.1、受訪者年齡：、受訪者年齡：以25-50歲年齡段為主； 2.1 2.1、調(diào)查人員：、調(diào)查人員：我公司市場調(diào)查人員3人. 2.1 2.1、調(diào)查樣本數(shù)：、調(diào)查樣本數(shù)：本次調(diào)查獲取有效問卷：仰阿莎廣場游人30份，政府公務(wù)員32份，企業(yè)員工17、院校教師24、大十字街隨機路人30份，共計133份，以下將對以上個體樣本進行重點統(tǒng)計分析。說明說明: :在本次調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)在本次調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn), ,由于之前對于凱里市市場的了解有限由于之前對于凱里市市場的了解有限, ,部分問題的設(shè)部分問題的設(shè)置不盡合理置不盡合理( (如如: :戶型

31、面積問題戶型面積問題, ,被訪者并未形成明確的細(xì)分概念被訪者并未形成明確的細(xì)分概念).).因此因此, ,本次初次市本次初次市場調(diào)研的結(jié)論供參考場調(diào)研的結(jié)論供參考. .2 2、凱里市區(qū)潛在購房者凱里市區(qū)潛在購房者特征分析特征分析給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.12.1 項目消費者年齡特征分析項目消費者年齡特征分析說明：說明：本次調(diào)查的目標(biāo)客戶年齡集中在30-35歲及36-40歲之間，所占比例分別為25.47%與19.88%，30歲以下的比例為13.04%，再次是51-55歲的年齡段，所占比例為26.09%。其次為46-50（6.8）、41-4

32、5（4.3%）和56-60（4.3）。這一數(shù)據(jù)反映出購房的主力軍在30-40歲之間。7 756-60424251-55111146-507 741-45323236-40414130-35歲歲212130歲以下歲以下選擇人數(shù)選擇人數(shù)年齡階段年齡階段啟示：年齡在啟示：年齡在30-4030-40歲之間的人群是購房群體主力，占到總體樣本的歲之間的人群是購房群體主力，占到總體樣本的45.3345.33。在營銷推廣時期，。在營銷推廣時期，我們要投其所好，牢牢的抓住這部分消費者。我們要投其所好，牢牢的抓住這部分消費者。2 2、凱里市區(qū)潛在購房者凱里市區(qū)潛在購房者特征分析特征分析給土地以靈魂 給市場以活力

33、給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.22.2 現(xiàn)住房情況現(xiàn)住房情況說明：說明：本次調(diào)查的消費者中單位分房占總樣本的28.57;其次是自購商品房，為20.3%；再次租住房（24.06%）與自建房（21.8%）。自購經(jīng)濟實用房及其他形式較少（5.26%） 。7其它其它29自建房自建房32租住房租住房0自購經(jīng)濟實用房自購經(jīng)濟實用房27自購商品房自購商品房38單位分房單位分房選擇人數(shù)選擇人數(shù)住房情況住房情況給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.3 2.3 現(xiàn)有住房面積現(xiàn)有住房面積說明：說明：調(diào)查的消費者現(xiàn)有住房的面積主要在101-1

34、40 平方米之間，占總體樣本的41.58 %；其次是60-80平方米之間（18.81%）；81-100平方米以上（16.83%），141平米以上11.88%, 60平方米以下（10.89%）。12141平米以上平米以上21121-140平米平米21101-120平米平米1781-100平米平米1960-80平米平米 1160平米以下平米以下選擇人數(shù)選擇人數(shù)面積范圍面積范圍啟示：啟示：凱里市居民原有的住房環(huán)境中基本沒有社區(qū)概念凱里市居民原有的住房環(huán)境中基本沒有社區(qū)概念,結(jié)構(gòu)不佳，社區(qū)功能不完善，結(jié)構(gòu)不佳，社區(qū)功能不完善，為住宅市場的發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。為住宅市場的發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。給土地以

35、靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.4 2.4 希望購買的物業(yè)類型希望購買的物業(yè)類型說明：說明：本次調(diào)查中，消費者相對愿意購買的物業(yè)類型是電梯住宅，其次是多層住宅。在這次訪問中也有部分被訪人員選擇別墅,因此不能否認(rèn)凱里住宅市場對別墅的需求。7別墅別墅電梯住宅電梯住宅6957多層住宅多層住宅選擇人數(shù)選擇人數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型啟示：啟示：雖然被訪人員對于多層住宅和電梯住宅沒有非常明顯的傾向雖然被訪人員對于多層住宅和電梯住宅沒有非常明顯的傾向(有部分人員表示在資金允有部分人員表示在資金允許的情況下更愿意選擇高層許的情況下更愿意選擇高層),然而根據(jù)市政府對于建設(shè)

36、土地節(jié)約型住宅的傾向然而根據(jù)市政府對于建設(shè)土地節(jié)約型住宅的傾向,因此建議本案的因此建議本案的物業(yè)類型電梯物業(yè)類型電梯住宅與住宅與多層住宅并重多層住宅并重,當(dāng)在電梯住宅戶型套數(shù)比多層住宅略多當(dāng)在電梯住宅戶型套數(shù)比多層住宅略多.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.5 2.5 準(zhǔn)備購買戶型準(zhǔn)備購買戶型說明：說明：圖表顯示，戶型與面積需求相匹配，中大戶型是市場的主流需求。本次調(diào)查購房者對套型的選擇以3室為主，占37.62，其中又是以3室2廳2衛(wèi)為主（23.76），4室占了20.79%；其次是選擇2室套型20.79，5室及以上幾僅占10.89%。214室

37、室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)243室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)143室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)212室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)選擇人數(shù)選擇人數(shù)戶型戶型101室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)11以上以上啟示：啟示：3室是消費者首選，室是消費者首選，2室室和和4 室室需求相當(dāng)，需求相當(dāng)，5室以上超大戶型和室以上超大戶型和2室以下的小戶型也占有一室以下的小戶型也占有一定份額定份額。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.6 2.6 準(zhǔn)備購買面積準(zhǔn)備購買面積說明：說明：本次購房者對面積的選擇上看,101-120平方米，91-100平方米以及81-90平米的選擇比例相當(dāng).分別為19.55%，15.79%，17.29%；

38、81平米以下占比16.54% 121140平米占12.78% ；141-160平方米占7.52%，161平米以上共占12.03%。4201以上以上4181-2006161-18010141-16017121-14026101-1202191-1002381-90選擇人數(shù)選擇人數(shù)面積范圍面積范圍1261-801060以下以下啟示：啟示：80-120平米的面積受到普遍歡迎平米的面積受到普遍歡迎,120-160平米戶型面積也較受喜歡平米戶型面積也較受喜歡.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2.7 2.7 購房總價購房總價說明：說明：消費者對于總價的承受

39、范圍，主要在21-25萬元之間（24.06%）、26-30萬元(17.29%)以及41萬以上（17.29%）這三個區(qū)間內(nèi)，15萬元以下（12.03%）其次是31-35萬元（11.28%），36-40萬元占9.77；16-20萬元計8.27%。234141萬以上萬以上1336-40萬萬1531-35萬萬2326-30萬萬3221-25萬萬1116-20萬萬1615萬及以下萬及以下選擇人數(shù)選擇人數(shù)總價幅度總價幅度啟示：在訪問過程中消費者所選擇的總價啟示：在訪問過程中消費者所選擇的總價和我們實際對凱里市房地產(chǎn)價格的了解相當(dāng)接近，按和我們實際對凱里市房地產(chǎn)價格的了解相當(dāng)接近，按照以往市場調(diào)查經(jīng)驗照以往

40、市場調(diào)查經(jīng)驗,一般市場調(diào)研中被訪者預(yù)期購房總價通常低于當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H購房總價一般市場調(diào)研中被訪者預(yù)期購房總價通常低于當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H購房總價,這這一方面印證了調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的凱里市民普遍具有的超前消費意識一方面印證了調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的凱里市民普遍具有的超前消費意識.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案說明：說明：影響消費者購房的因素集資依次是：地理位置、 銷售價格、 交通便捷程度、 戶型布局、 小區(qū)配套、 小區(qū)規(guī)模、 小區(qū)綠化、 與工作地點是否接近、 開發(fā)商品牌、 建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格.啟示：由以上敏感因素分析得知：地理位置、銷售價格、交通便捷程度啟

41、示：由以上敏感因素分析得知：地理位置、銷售價格、交通便捷程度 、戶型布局、將是消費、戶型布局、將是消費者購房決策第一重要因素；小區(qū)配套、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)綠化、與工作地點是否接近、是消費者購者購房決策第一重要因素；小區(qū)配套、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)綠化、與工作地點是否接近、是消費者購房決策第二重要因素，開發(fā)商品牌、建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格是消費者購房決策第三重房決策第二重要因素，開發(fā)商品牌、建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格是消費者購房決策第三重要因素，以上幾項將是項目開發(fā)中主要關(guān)注因素，本項目應(yīng)根據(jù)最終定位在開發(fā)過程中給予不同要因素，以上幾項將是項目開發(fā)中主要關(guān)注因素，本項目應(yīng)根據(jù)最終定位在開發(fā)過程中給

42、予不同程度的重視。程度的重視。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案本部分小結(jié)本部分小結(jié) 通過對項目所在區(qū)域消費者頻率分析，我們對本項目潛在目標(biāo)客戶群特征總結(jié)如下通過對項目所在區(qū)域消費者頻率分析，我們對本項目潛在目標(biāo)客戶群特征總結(jié)如下： 年齡：年齡：本次調(diào)查的目標(biāo)客戶年齡集中在30-35歲及36-40歲之間，所占比例分別為25.47%與19.88%，30歲以下的比例為13.04%，再次是51-55歲的年齡段，所占比例為26.09%。其次為46-50（6.8）、41-45（4.3%）和56-60（4.3）。這一數(shù)據(jù)反映出購房的主力軍在30-40歲之間。

43、 現(xiàn)在住房情況：現(xiàn)在住房情況：本次調(diào)查的消費者中單位分房占總樣本的28.57;其次是自購商品房，為20.3%；再次租住房（24.06%）與自建房（21.8%）。自購經(jīng)濟實用房及其他形式較少（5.26%） 。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案 現(xiàn)有住房面積：現(xiàn)有住房面積：調(diào)查的消費者現(xiàn)有住房的面積主要在101-140 平方米之間，占總體樣本的41.58 %；其次是60-80平方米之間（18.81%）；81-100平方米以上（16.83%），141平米以上11.88%, 60平方米以下（10.89%）。 準(zhǔn)備購買的物業(yè)類型：準(zhǔn)備購買的物業(yè)類型：本次調(diào)

44、查中，消費者相對愿意購買的物業(yè)類型是電梯住宅，其次是多層住宅。在這次訪問中也有部分被訪人員選擇別墅,因此不能否認(rèn)凱里住宅市場對別墅的需求。 準(zhǔn)備購買的戶型結(jié)構(gòu)：準(zhǔn)備購買的戶型結(jié)構(gòu)：中大戶型是市場的主流需求。本次調(diào)查購房者對套型的選擇以3室為主，占37.62，其中又是以3室2廳2衛(wèi)為主（23.76），4室占了20.79%；其次是選擇2室套型20.79，5室及以上幾僅占10.89%。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案 準(zhǔn)備購買面積：準(zhǔn)備購買面積：本次購房者對面積的選擇上看,101-120平方米，91-100平方米以及81-90平米的選擇比例相當(dāng).分別

45、為19.55%，15.79%，17.29%；81平米以下占比16.54% 121140平米占12.78% ；141-160平方米占7.52%，161平米以上共占12.03%。 購房總價：購房總價：消費者對于總價的承受范圍，主要在21-25萬元之間（24.06%）、26-30萬元(17.29%)以及41萬以上（17.29%）這三個區(qū)間內(nèi)，15萬元以下（12.03%）其次是31-35萬元（11.28%），36-40萬元占9.77；16-20萬元計8.27%。 購房因素：購房因素：影響消費者購房的因素集資依次是：地理位置、 銷售價格、 交通便捷程度、 戶型布局、 小區(qū)配套、 小區(qū)規(guī)模、 小區(qū)綠化、

46、與工作地點是否接近、 開發(fā)商品牌、 建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案凱里市現(xiàn)開發(fā)樓盤價格情況表凱里市現(xiàn)開發(fā)樓盤價格情況表序號樓盤名稱均價(平方米/元)最高價(平方米/元)1半山別墅140025002翰林華庭200023003凱翔名苑240028004碧海云天180022005金色家園240026506銳馨鑫園190021007騰飛園160018008E時代廣場250030009馨怡名苑24002800 銷售價格：銷售價格：給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、項

47、目機會分析項目機會分析2 2、項目威脅分析、項目威脅分析第二部分、項目市場調(diào)研與開發(fā)方案建議第二部分、項目市場調(diào)研與開發(fā)方案建議一、項目一、項目SWOT分析分析二、項目客戶群分析二、項目客戶群分析三、項目總體定位建議三、項目總體定位建議四四 、項目開發(fā)方案建議、項目開發(fā)方案建議給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、機會分析、機會分析1.11.1、凱里凱里城市化進程加快，城市人口隨之快速增加，對住房的需求缺口加大城市化進程加快，城市人口隨之快速增加，對住房的需求缺口加大; ;1.2 1.2 凱里市地產(chǎn)市場近幾年處于比較樂觀的上升階段，因此市場消

48、費預(yù)期較好凱里市地產(chǎn)市場近幾年處于比較樂觀的上升階段，因此市場消費預(yù)期較好; ;1.3 1.3 當(dāng)前股票證券市場的動蕩，沿海許多游資正從其中脫出，房地產(chǎn)的投資吸引力將當(dāng)前股票證券市場的動蕩，沿海許多游資正從其中脫出，房地產(chǎn)的投資吸引力將會有所增強會有所增強; ;1.4 1.4 市政府等行政機構(gòu)的移址，整個片區(qū)的價值在不斷上升。市政府等行政機構(gòu)的移址，整個片區(qū)的價值在不斷上升。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2 2、威脅分析、威脅分析2.12.1、區(qū)域性威脅區(qū)域性威脅本項目400畝的體量，一方面，形成的銷售壓力，在面對相對有限的凱里地產(chǎn)消費市場，

49、顯得更加艱巨，必須搶奪所有可能的消費目標(biāo)；另一方面，凱里市核心區(qū)域有限的地理面積，使本項目的影響能夠波及全市，因此，從某種意義上來說，所有的銷售周期內(nèi)的地產(chǎn)項目都必將我們列為銷售的威脅，反之，對于我們而言，同樣如此。2.22.2、潛在威脅潛在威脅本項目開發(fā)周期可能長達(dá)數(shù)年，面對變化的市場，眾多潛在威脅隨時可能出現(xiàn)，政策、新的更大的樓盤的分流因此如何讓本項目在較長的周期內(nèi)持續(xù)地保持強力競爭姿勢，盡快消化，是一個有挑戰(zhàn)性的任務(wù)。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案由本項目由本項目SWOTSWOT分析可知：分析可知：1 1、本項目面臨的市場機會、本項目面

50、臨的市場機會風(fēng)險與機遇同在，市場價格和區(qū)域價值成長性較好，本項風(fēng)險與機遇同在，市場價格和區(qū)域價值成長性較好，本項目應(yīng)更多著眼于今后目應(yīng)更多著眼于今后1-21-2年的市場價值，年的市場價值，故項目的快速消化和價值最大化是項目發(fā)展故項目的快速消化和價值最大化是項目發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。的戰(zhàn)略目標(biāo)。2 2、根據(jù)、根據(jù)對于凱里房地產(chǎn)市場的判斷，形象宣傳、品牌在市場中具有促進銷售和價格對于凱里房地產(chǎn)市場的判斷，形象宣傳、品牌在市場中具有促進銷售和價格提升的重要作用，故本項目營銷推廣需要大手筆、好形象、高頻率實施。提升的重要作用，故本項目營銷推廣需要大手筆、好形象、高頻率實施。3 3、市場中具有一定規(guī)模的中高檔

51、次樓盤市場接受度高得多，成為市場主流，故本項、市場中具有一定規(guī)模的中高檔次樓盤市場接受度高得多，成為市場主流，故本項目品質(zhì)必須高起點。目品質(zhì)必須高起點。4 4、為了持續(xù)我們的強力競爭優(yōu)勢，因此本項目定位、開發(fā)方案、產(chǎn)品設(shè)計、戶型等為了持續(xù)我們的強力競爭優(yōu)勢，因此本項目定位、開發(fā)方案、產(chǎn)品設(shè)計、戶型等必須具有一定復(fù)合性必須具有一定復(fù)合性, ,前瞻性和創(chuàng)新性。前瞻性和創(chuàng)新性。 因此，建議本項目在確保資金良性循環(huán)的前提下進行高品質(zhì)滾動開發(fā)，大手筆營銷。以借此因此，建議本項目在確保資金良性循環(huán)的前提下進行高品質(zhì)滾動開發(fā)，大手筆營銷。以借此塑造企業(yè)品牌形象，并享受到市場價格提升和區(qū)域土地升值帶來的超額利

52、潤。塑造企業(yè)品牌形象，并享受到市場價格提升和區(qū)域土地升值帶來的超額利潤。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、凱里購房者特征分析凱里購房者特征分析2 2、項目購房者特征分析項目購房者特征分析3 3、項目目標(biāo)客戶群定位建議、項目目標(biāo)客戶群定位建議4 4、項目目標(biāo)客戶群特征分析、項目目標(biāo)客戶群特征分析第二部分、項目市場調(diào)研與開發(fā)方案建議第二部分、項目市場調(diào)研與開發(fā)方案建議一、項目一、項目SWOT分析分析二、項目客戶群分析二、項目客戶群分析三、項目總體定位建議三、項目總體定位建議四、項目開發(fā)方案建議四、項目開發(fā)方案建議給土地以靈魂 給市場以活力 給

53、客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、凱里購房者整體特征分析凱里購房者整體特征分析購房者來源：購房者來源：根據(jù)我們對在售樓盤客戶群的調(diào)查和房管局產(chǎn)權(quán)登記綜合來看，2007年凱里市商品房本市購買者占購買總套數(shù)的55%;外地購房者購買1318套，占總數(shù)的45，而且增占迅速，同比增長139%.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案2 2、項目購房者整體特征分析項目購房者整體特征分析就本項目所在區(qū)域在售樓盤購房者組成來看，主要有如下特征：就本項目所在區(qū)域在售樓盤購房者組成來看，主要有如下特征：2.12.1、購房目的：、購房目的：改善居住

54、環(huán)境，提高生活品質(zhì)作為主要需求；2.32.3、客戶年齡：、客戶年齡：多為有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的中年人，年齡一般在30歲以上；2.42.4、客戶職業(yè)：、客戶職業(yè)：市政府公務(wù)員、凱里市區(qū)及其周邊私營企業(yè)主和個體老板等;2.52.5、購房看重因素：、購房看重因素：地段，價格,戶型設(shè)計等實用因素,以及未來發(fā)展前景、開發(fā)商或項目品牌體現(xiàn)身份、樓盤檔次高、環(huán)境好、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)等。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案3 3、本項目目標(biāo)客戶群定位建議、本項目目標(biāo)客戶群定位建議3.13.1 本項目目標(biāo)客戶群定位思路與依據(jù)本項目目標(biāo)客戶群定位思路與依據(jù) 凱里距離周邊景點縣城較

55、近，從凱里距離周邊景點縣城較近，從0707年的地產(chǎn)分析來看，這部分消費者將是我們的主要年的地產(chǎn)分析來看，這部分消費者將是我們的主要目標(biāo)客戶之一；目標(biāo)客戶之一； 根據(jù)根據(jù)項目體量，單純依靠凱里本地及其周邊市場消化項目體量，單純依靠凱里本地及其周邊市場消化,不足以更好更快的實現(xiàn)項目的銷不足以更好更快的實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)售目標(biāo),因此必須盡可能拓展銷售思路，如開展異地銷售，吸引沿海等其他區(qū)域的消費力因此必須盡可能拓展銷售思路，如開展異地銷售，吸引沿海等其他區(qū)域的消費力量等，因此，這些投資型客戶也是我們目標(biāo)客戶的構(gòu)成一部分；量等，因此，這些投資型客戶也是我們目標(biāo)客戶的構(gòu)成一部分； 我們項目體量巨大，單純

56、依靠住宅消化量有限，必須盡可能拓寬產(chǎn)品線，通過增加更我們項目體量巨大，單純依靠住宅消化量有限，必須盡可能拓寬產(chǎn)品線，通過增加更豐富的產(chǎn)品規(guī)劃來吸引各種地產(chǎn)消費者，如開發(fā)當(dāng)?shù)禺惖氐纳虡I(yè)地產(chǎn)消費者。豐富的產(chǎn)品規(guī)劃來吸引各種地產(chǎn)消費者，如開發(fā)當(dāng)?shù)禺惖氐纳虡I(yè)地產(chǎn)消費者。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案第二部分、項目市場調(diào)研與開發(fā)方案建議第二部分、項目市場調(diào)研與開發(fā)方案建議一、項目一、項目SWOT分析分析二、項目客戶群分析二、項目客戶群分析三、項目開發(fā)方案建議三、項目開發(fā)方案建議1 1、博物館東路地塊開發(fā)建議博物館東路地塊開發(fā)建議2 2、草坪寨地塊項目開

57、發(fā)建議草坪寨地塊項目開發(fā)建議四、項目總體定位建議四、項目總體定位建議給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1 1、博物館東路地塊開發(fā)建議博物館東路地塊開發(fā)建議1. 1 1-3層規(guī)劃為洗浴城、大型咖啡廳等高檔娛樂休閑商業(yè)層規(guī)劃為洗浴城、大型咖啡廳等高檔娛樂休閑商業(yè),建設(shè)成為城南新區(qū)休閑娛建設(shè)成為城南新區(qū)休閑娛樂大本營樂大本營;1.2 4層規(guī)劃為空中會所層規(guī)劃為空中會所;1.3 5層以上為高端豪宅，空中洋房等層以上為高端豪宅，空中洋房等 ;1.4 建議地下部分樓層可采取半地下結(jié)構(gòu)，以盡可能多的獲取經(jīng)濟價值建議地下部分樓層可采取半地下結(jié)構(gòu)，以盡可能多的獲取

58、經(jīng)濟價值;1.5 根據(jù)項目規(guī)劃需要以及周邊緊張的停車位情況根據(jù)項目規(guī)劃需要以及周邊緊張的停車位情況,建議設(shè)置地下車庫建議設(shè)置地下車庫.給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1.2 1.2 開發(fā)思路闡述開發(fā)思路闡述2.1. 人氣與大十字完全銜接困難人氣與大十字完全銜接困難 與大十字的人流延續(xù)中斷，大十字的消費人流無法順利完整輻射到該地塊區(qū)域與大十字的人流延續(xù)中斷，大十字的消費人流無法順利完整輻射到該地塊區(qū)域;2.2. 博物館廣場地下已有大型日用百貨賣場，日用大型百貨招商經(jīng)營上面臨嚴(yán)峻的博物館廣場地下已有大型日用百貨賣場，日用大型百貨招商經(jīng)營上面臨嚴(yán)峻的

59、 競爭競爭;2.3. 高檔娛樂休閑商業(yè)市場存在空間高檔娛樂休閑商業(yè)市場存在空間(詳見下頁詳見下頁:相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研) 周邊存在眾多中高檔酒店，如此商業(yè)規(guī)劃應(yīng)獨辟蹊徑，為他們提供空缺配套，周邊存在眾多中高檔酒店，如此商業(yè)規(guī)劃應(yīng)獨辟蹊徑，為他們提供空缺配套，2.4. 凱里市場接受中高檔娛樂休閑商業(yè)這樣業(yè)態(tài)凱里市場接受中高檔娛樂休閑商業(yè)這樣業(yè)態(tài)(詳見下頁詳見下頁:相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研)2.5. 如此中高端業(yè)態(tài)和整個樓盤形象氣質(zhì)相符。如此中高端業(yè)態(tài)和整個樓盤形象氣質(zhì)相符。給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值文案-貴州凱里草坪寨項目調(diào)研及初步開發(fā)方案1.3 1.3 相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)

60、研調(diào)研報告調(diào)研報告 通過對凱里市中高檔次的酒店賓館的調(diào)查，我們了解到目前凱里市的酒店賓館沒有中通過對凱里市中高檔次的酒店賓館的調(diào)查，我們了解到目前凱里市的酒店賓館沒有中高檔次的桑拿足浴設(shè)施，部分賓館酒店有小型休閑按摩中心，但規(guī)模小，檔次較低基本高檔次的桑拿足浴設(shè)施，部分賓館酒店有小型休閑按摩中心，但規(guī)模小，檔次較低基本設(shè)施不夠完善。設(shè)施不夠完善。 凱里市較大的足浴中心：位于北京東路的曼谷雨林凱里市較大的足浴中心：位于北京東路的曼谷雨林,以及位于北京西路的瑤家桶式藥浴。以及位于北京西路的瑤家桶式藥浴。 凱里市目前有維多利亞西餐廳等少數(shù)幾家中高檔咖啡廳。凱里市目前有維多利亞西餐廳等少數(shù)幾家中高檔咖