文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案課件

1、給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案貴州凱里草坪寨項(xiàng)目貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案方案給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案方案導(dǎo)讀方案導(dǎo)讀: :項(xiàng)目關(guān)鍵規(guī)劃節(jié)點(diǎn)展示項(xiàng)目關(guān)鍵規(guī)劃節(jié)點(diǎn)展示( (詳見(jiàn)詳見(jiàn)P62)P62)C地塊沿湖聯(lián)排別墅群地塊沿湖聯(lián)排別墅群臨湖別墅底層為店面臨湖別墅底層為店面ABCD地塊地塊音樂(lè)主題社區(qū)景觀音樂(lè)主題社區(qū)景觀設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)金泉路金泉路全程全程商業(yè)步行街商業(yè)步行街( 如規(guī)劃無(wú)法通過(guò)如規(guī)劃無(wú)法通過(guò),可退可退而求為而求為“民族風(fēng)情商業(yè)民族風(fēng)情商業(yè)街街”)凱豐一路、金井

2、路凱豐一路、金井路民族特色環(huán)形過(guò)街天橋民族特色環(huán)形過(guò)街天橋C地塊地塊沿湖旅游集散地配套沿湖旅游集散地配套一城四組團(tuán)一城四組團(tuán)(ABCD)給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案二、二、大勢(shì)研判大勢(shì)研判三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)研究結(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)研究結(jié)論論一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目SWOT分析分析二、項(xiàng)目客戶群分析二、項(xiàng)目客戶群分析三、項(xiàng)目總體定位建議三、項(xiàng)目總體定位建議四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議項(xiàng)

3、目營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略（我們面臨何種市場(chǎng)環(huán)境）（我們面臨何種市場(chǎng)環(huán)境）市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況2 2、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域環(huán)境3 3、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃二、二、大勢(shì)研判大勢(shì)研判三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及

4、初步開(kāi)發(fā)方案1 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況 區(qū)位區(qū)位 項(xiàng)目地塊位于凱里市博南新區(qū)東側(cè)、紅洲路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)的草坪寨宗地。項(xiàng)目地塊位于凱里市博南新區(qū)東側(cè)、紅洲路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)的草坪寨宗地。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊規(guī)模及主要規(guī)劃條件項(xiàng)目地塊規(guī)模及主要規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約269151.8平方米(403.7畝)， 代征城市公共用地面積約66087平方米；其中代征道路用地面積約32213平方米；代征人工湖面積約26133平方米； 代征金井河道面積約7741平方米。 本項(xiàng)目土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)

5、、居住綜合用地 ，其中地塊使用容積率不大于3.5 ；建筑密度不大于35% ；綠地率不小于30% ；總建筑面積不大于942031.3平方米。其它規(guī)劃要求詳見(jiàn)本項(xiàng)目地塊凱里市榕筑房產(chǎn)公司草坪寨宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)和凱里市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況地塊臨界狀地塊臨界狀況況本項(xiàng)目東接紅洲路，南接凱雷路（迎賓大道的延伸段目前正在在市政府的規(guī)劃中），北接凱豐一路。 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地塊被金泉路與凱豐二路分割成四塊，地塊附近道路較完善，已建成通車，部分地塊拆遷尚未完成，地塊較為完整，但有坡度

6、。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目臨界與現(xiàn)狀圖項(xiàng)目臨界與現(xiàn)狀圖 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案民族體育中心，市政府，民族風(fēng)情街，仰阿莎廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊周邊情況給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)狀圖給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1.1.縱觀凱里地產(chǎn)市場(chǎng)，在縱觀凱里地產(chǎn)市場(chǎng)，在凱里市區(qū)核心區(qū)域，凱里市區(qū)核心區(qū)域，能有我們能有我們項(xiàng)目如此完整地塊項(xiàng)目如此完整地塊400400畝的畝的體量，在

7、目前來(lái)說(shuō)是絕無(wú)僅有，這也是我們區(qū)隔其他項(xiàng)目最關(guān)鍵之處體量，在目前來(lái)說(shuō)是絕無(wú)僅有，這也是我們區(qū)隔其他項(xiàng)目最關(guān)鍵之處, ,但在一個(gè)但在一個(gè)2020多萬(wàn)人口的地級(jí)城市多萬(wàn)人口的地級(jí)城市, ,同時(shí)也是我們規(guī)劃和銷售的難點(diǎn)所在；同時(shí)也是我們規(guī)劃和銷售的難點(diǎn)所在；2.2.根據(jù)凱里市榕筑房產(chǎn)公司草坪寨宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)根據(jù)凱里市榕筑房產(chǎn)公司草坪寨宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū) 要求：要求：沿人工湖及沿人工湖及金井河須建設(shè)景觀綠帶，沿湖建筑性質(zhì)只能是旅游服務(wù)性用房。如何更好的利用到金井河須建設(shè)景觀綠帶，沿湖建筑性質(zhì)只能是旅游服務(wù)性用房。如何更好的利用到人工湖這個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的景觀資源，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，是我們?cè)谝?guī)劃

8、時(shí)考慮的重人工湖這個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的景觀資源，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，是我們?cè)谝?guī)劃時(shí)考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一點(diǎn)和難點(diǎn)之一 ；3.3.項(xiàng)目東南片被其他房產(chǎn)分割成不規(guī)則的地塊，是我們規(guī)劃的難點(diǎn)。項(xiàng)目東南片被其他房產(chǎn)分割成不規(guī)則的地塊，是我們規(guī)劃的難點(diǎn)。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2 2、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域環(huán)境區(qū)域范圍與人口區(qū)域范圍與人口項(xiàng)目所在地位于凱里市仰阿莎片區(qū)，東至華聯(lián)廠、242廠邊緣，西抵金泉變電站、棉紡廠斗牛場(chǎng)，難至凱麻高速公路，北抵軍分區(qū)彈藥庫(kù)。規(guī)劃總用地466.9公頃，即4.67平方公里。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪

9、寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案道路交通道路交通區(qū)域內(nèi)有南北規(guī)劃一交通干道為金泉路，連接凱雷路、凱豐二路以及凱豐一路，項(xiàng)目東臨紅州路以及環(huán)城南路。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施區(qū)域范圍內(nèi)已有一定的公共配套設(shè)施,但屬中低檔次，有數(shù)條交通干道穿越本區(qū)域，紅州路上有一所職業(yè)技術(shù)學(xué)校，金井小學(xué)和市童鈴幼兒園，州人民醫(yī)院及數(shù)家小型診所，項(xiàng)目東隔仰阿莎廣場(chǎng)，周邊市場(chǎng)，商業(yè)街，超市及基本生活配套等金井小學(xué)金井小學(xué) 商業(yè)街給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案本區(qū)域內(nèi)有三路公交路線直達(dá)，分別是1路、

10、2路、4路.公交站公交站給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)地勢(shì)較為平坦，但有坡度。北面連接延伸市中心區(qū)域與東南面民族風(fēng)情商業(yè)街區(qū)域，屬于未來(lái)規(guī)劃打造區(qū)，現(xiàn)尚未完成全部拆遷整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域北端與凱豐一路交接段交通便利，南端交通較為薄弱，生活配套設(shè)施尚不完善。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案3 3、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案3 3、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目所在地位于仰阿莎片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃核心要點(diǎn)

11、如下：項(xiàng)目所在地位于仰阿莎片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃核心要點(diǎn)如下：3.1 3.1 范圍與規(guī)模：范圍與規(guī)模：仰阿莎片區(qū)控規(guī)總面積4.67平方公里，東至華聯(lián)廠、 242廠邊緣、西抵金泉變電站、棉紡廠斗牛場(chǎng)、南至凱麻高速公路、北抵軍分區(qū)彈藥庫(kù)，規(guī)劃地區(qū)總?cè)丝?.6萬(wàn)人。3.2 3.2 區(qū)域地位與規(guī)劃性質(zhì)：區(qū)域地位與規(guī)劃性質(zhì)：是凱里市規(guī)劃中的教育居住發(fā)展片區(qū)、服務(wù)休閑娛樂(lè)發(fā)展片區(qū)。3.3 3.3 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)由居住發(fā)展片區(qū)、教育居住發(fā)展片區(qū)、服務(wù)休閑娛樂(lè)發(fā)展片區(qū)、居住及民族體育發(fā)展片區(qū)四個(gè)片區(qū)組成,規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置城市廣場(chǎng)1處,現(xiàn)仰阿莎廣場(chǎng)，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模,結(jié)合山體,形成綠

12、化休閑廣場(chǎng).給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案3 3、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃3.4、區(qū)域道路與交通：、區(qū)域道路與交通：該片區(qū)是凱麻高速進(jìn)入凱里城區(qū)的必經(jīng)之地，是體現(xiàn)和展示凱里城市風(fēng)貌和形象的窗口。3.5、重要公共配套設(shè)施：、重要公共配套設(shè)施：區(qū)域內(nèi)目前分布著二所小學(xué)、一所中學(xué)、一所職業(yè)技術(shù)學(xué)院。3.6、景觀環(huán)境：、景觀環(huán)境：規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置城市廣場(chǎng)1處,現(xiàn)仰阿莎廣場(chǎng)，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模,結(jié)合山體,形成綠化休閑廣場(chǎng) 。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、宏觀政策動(dòng)態(tài)宏觀政策動(dòng)態(tài)2 2、凱里城市核心信息

13、梳理凱里城市核心信息梳理3 3、凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析4 4、凱里凱里城市城市人文環(huán)境分析人文環(huán)境分析二、二、大勢(shì)研判大勢(shì)研判三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、宏觀政策動(dòng)態(tài)宏觀政策動(dòng)態(tài)雖然雖然,在對(duì)凱里市的調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)國(guó)家當(dāng)前的政策調(diào)控對(duì)于沿海等一線區(qū)域（尤其是購(gòu)房消在對(duì)凱里市的調(diào)研過(guò)程

14、中發(fā)現(xiàn)國(guó)家當(dāng)前的政策調(diào)控對(duì)于沿海等一線區(qū)域（尤其是購(gòu)房消費(fèi)市場(chǎng)）的影響較大，但對(duì)于中西部的影響較弱，凱里市場(chǎng)則較少波及費(fèi)市場(chǎng)）的影響較大，但對(duì)于中西部的影響較弱，凱里市場(chǎng)則較少波及,但隨著近期房地產(chǎn)形但隨著近期房地產(chǎn)形式的發(fā)展式的發(fā)展,出現(xiàn)了出現(xiàn)了”拐點(diǎn)論拐點(diǎn)論”百日危機(jī)論百日危機(jī)論”等觀點(diǎn)等觀點(diǎn),以及國(guó)家緊縮銀根等政策以及國(guó)家緊縮銀根等政策,我們無(wú)法對(duì)未來(lái)我們無(wú)法對(duì)未來(lái)幾年的房地產(chǎn)發(fā)展作出最準(zhǔn)確的預(yù)估和判斷。幾年的房地產(chǎn)發(fā)展作出最準(zhǔn)確的預(yù)估和判斷。而本項(xiàng)目作為而本項(xiàng)目作為400畝的大盤，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的開(kāi)發(fā)和推廣周期，在當(dāng)前形勢(shì)下畝的大盤，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的開(kāi)發(fā)和推廣周期，在當(dāng)前形勢(shì)下,我們認(rèn)為更適宜采我

15、們認(rèn)為更適宜采取穩(wěn)健的規(guī)劃和推廣策略。取穩(wěn)健的規(guī)劃和推廣策略。更具體的應(yīng)對(duì)措施，將會(huì)在之后的項(xiàng)目具體規(guī)劃和推廣思路上詳細(xì)提及。更具體的應(yīng)對(duì)措施，將會(huì)在之后的項(xiàng)目具體規(guī)劃和推廣思路上詳細(xì)提及。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2 2、凱里凱里城市核心信息梳理城市核心信息梳理凱里市位于貴州省東南部苗嶺山麓、清水江畔，是國(guó)家民委、國(guó)家體改委批準(zhǔn)的民族自治地方改革開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)黔東南苗族侗族自治州首府所在地。全市總面積1306平方公里，總?cè)丝?5.78萬(wàn)人，少數(shù)民族占74.28%，其中非農(nóng)業(yè)人口1631萬(wàn)人，是一個(gè)以苗族為主體，多民族聚居的新興工業(yè)城市，也是

16、全國(guó)41個(gè)“綠都”之一 ，是貴州省“經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)”之一。凱里市民族風(fēng)情濃厚，是貴州東線民族風(fēng)情旅游中心。目前，城市功能正在進(jìn)一步完善，相繼建成仰阿莎民族文化廣場(chǎng)、市政府中心休閑廣場(chǎng)等一批城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市污水處理廠和生活垃圾處理場(chǎng)也在緊張建設(shè)中。目前新建綠地5.8萬(wàn)平方米，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)38%。城區(qū)人口從1999年的15.83完人增加到2003年的19.17萬(wàn)，城區(qū)面積從1999年的17平方米增加到2004年的22平方公里，城市化水平到到38.1%。凱里市以旅游業(yè)為主，餐飲，休閑等娛樂(lè)設(shè)施正在進(jìn)一步完善中。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案3、凱

17、里經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析05年凱里市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5139元，增長(zhǎng)5.4%。 06年凱里市居民人均可支配收人7707元，比上年增長(zhǎng)9.1%，人均消費(fèi)支出5731元，增長(zhǎng)5%。 07年1到11月凱里市固定資產(chǎn)投資額18.73億元,同比增長(zhǎng)39.87%,占固定資產(chǎn)39.87%,占固定資產(chǎn)投資額的29%;07年凱里市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9540元.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案3 3、凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析1. 有限的消費(fèi)市場(chǎng)體量有限的消費(fèi)市場(chǎng)體量 凱里市作為地級(jí)市，人口僅僅為20多萬(wàn)，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)體量較為有限；2. 樂(lè)觀的發(fā)展

18、前景樂(lè)觀的發(fā)展前景 凱里市作為黔東南中心城市,隨著旅游和礦產(chǎn)等資源的深入開(kāi)發(fā),發(fā)展前景樂(lè)觀;3. 銷售機(jī)遇與壓力并存銷售機(jī)遇與壓力并存 我們項(xiàng)目銷售總面積以942031.3平方米，以保守均價(jià)2000元/平米來(lái)估計(jì)，總銷售額為1884062600元，如此巨大銷售額，要求我們必須盡可能拓寬我們的消費(fèi)市場(chǎng)和產(chǎn)品線。（不只是單純依賴住宅產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)、也不只是單純依賴凱里市以及周邊的消費(fèi)市場(chǎng)）給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案4 4、凱里市人文環(huán)境分析在僅僅有20多萬(wàn)人口的凱里市區(qū)，出租車就多達(dá)600多輛，并且生意經(jīng)常處于飽和狀態(tài)。這一方面固然是因?yàn)槌鲎廛?/p>

19、起步較低，凱里城市面積不大，總額不高，可是卻也顯示出凱里人民較明顯的超前消費(fèi)和飽和消費(fèi)心理，對(duì)于將來(lái)顧及較少。目前凱里市市長(zhǎng)在執(zhí)政風(fēng)格上對(duì)凱里旅游發(fā)展較為重視，要求沿街樓盤都必須穿衣戴帽，以體現(xiàn)民族風(fēng)情。凱里市以苗族和侗族為主，當(dāng)?shù)鼐用裆瞄L(zhǎng)唱歌，也熱愛(ài)音樂(lè)，在凱里大街，戴著MP3的路人隨處可見(jiàn)，而這點(diǎn)也在我們針對(duì)這個(gè)專題所做的專項(xiàng)調(diào)查中得到證實(shí)；給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案4 4、凱里市人文環(huán)境分析凱里市人文環(huán)境分析1.1. 凱里消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出很強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)，這點(diǎn)對(duì)于我們銷售策略的規(guī)劃非常重要；凱里消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出很強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)，這點(diǎn)

20、對(duì)于我們銷售策略的規(guī)劃非常重要；2.2. 我們我們400400畝的巨大體量，對(duì)于凱里城市影響巨大，無(wú)法以一個(gè)單純的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自居，因畝的巨大體量，對(duì)于凱里城市影響巨大，無(wú)法以一個(gè)單純的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自居，因此對(duì)于政府執(zhí)政者的喜好的把握，關(guān)系到立項(xiàng)等前期工作順利完成和后期眾多市場(chǎng)推廣活動(dòng)的此對(duì)于政府執(zhí)政者的喜好的把握，關(guān)系到立項(xiàng)等前期工作順利完成和后期眾多市場(chǎng)推廣活動(dòng)的順利展開(kāi)；順利展開(kāi)；3.3. 當(dāng)?shù)鼐用裣埠靡魳?lè)的特性，對(duì)于我們?cè)谝?guī)劃和推廣力求更好促動(dòng)消費(fèi)者心理有很好幫助。當(dāng)?shù)鼐用裣埠靡魳?lè)的特性，對(duì)于我們?cè)谝?guī)劃和推廣力求更好促動(dòng)消費(fèi)者心理有很好幫助。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案

21、-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給現(xiàn)狀概述凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給現(xiàn)狀概述二、二、大勢(shì)研判大勢(shì)研判三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案 過(guò)去3年，凱里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年升溫，開(kāi)發(fā)規(guī)模日趨擴(kuò)大，樓盤品質(zhì)不斷提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)額完成5.43億元，同比增長(zhǎng)39.87%。僅07年房地產(chǎn)

22、開(kāi)發(fā)計(jì)劃投資額7.47億元,(由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司報(bào)表,房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計(jì)匯總),同比增長(zhǎng)66%;據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成的投資額（5.43億元）同比增長(zhǎng)39.87%,占計(jì)劃投資的73%.此外,07年全市商品房開(kāi)工面積48.64萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)9.3%,其中住宅42.62 萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)14%,而商品房竣工面積34.66萬(wàn)平米,同比下降31%,其中住宅29.18萬(wàn)平米,同比下降27.3%.總體來(lái)說(shuō),07年凱里市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅為主流,開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,供求不平衡,增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的比例失調(diào),商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快,面臨的調(diào)空壓力較大.銷售價(jià)格在以建筑面積每

23、平米2000元左右的價(jià)位在凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占住房主導(dǎo)價(jià)格.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、凱里市區(qū)房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀凱里市區(qū)房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀20002000- -2002007 7年年凱里凱里市區(qū)市區(qū)房地產(chǎn)投資與銷售走勢(shì)分析房地產(chǎn)投資與銷售走勢(shì)分析 點(diǎn)評(píng)：從圖中可以看出，點(diǎn)評(píng)：從圖中可以看出，凱里市區(qū)房地產(chǎn)投資凱里市區(qū)房地產(chǎn)投資0303年到年到0505年突然放量增長(zhǎng)年突然放量增長(zhǎng), ,至今保持上升趨勢(shì)。至今保持上升趨勢(shì)。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 本次市場(chǎng)調(diào)研因客觀原

24、因限制, 對(duì)于凱里市08年度1-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)尚無(wú)法取得 詳實(shí)可信的準(zhǔn)確數(shù)據(jù),因此本次市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的分析,暫略.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案發(fā)展商情況發(fā)展商情況: : 凱里市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展商除榮升公司以外,各發(fā)展商品牌及實(shí)力在凱里市民中尚未形成品牌印象.實(shí)力將是市場(chǎng)比拼的根本，優(yōu)勝劣汰依然是鐵定的市場(chǎng)法則，當(dāng)前凱里市的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)仍然處于成本競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài),而行業(yè)的發(fā)展將加快淘汰實(shí)力不濟(jì)，開(kāi)發(fā)水平低下的中、小開(kāi)發(fā)商。 具有雄厚資金和先進(jìn)技術(shù)和理念的外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入，不僅加劇凱里的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，同時(shí)也將極大促進(jìn)本土市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的自我優(yōu)化。 未

25、來(lái)凱里市場(chǎng)之爭(zhēng)，將是品牌之爭(zhēng)，實(shí)力之爭(zhēng)。未來(lái)凱里市場(chǎng)之爭(zhēng)，將是品牌之爭(zhēng)，實(shí)力之爭(zhēng)。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案 1.1 1.1 高層的認(rèn)可度較高高層的認(rèn)可度較高 凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)以高層為主，多層為輔-2005年后開(kāi)始起步，由于政府的引導(dǎo)和凱里市民觀念的逐漸改變,現(xiàn)凱里市民對(duì)高層的接受度相對(duì)較高。 1.2 1.2 樓盤規(guī)模偏小，社區(qū)的概念正在形成。樓盤規(guī)模偏小，社區(qū)的概念正在形成。 1.3 1.3 高層的主力戶型面積普遍較大，高層的主力戶型面積普遍較大， 價(jià)位區(qū)間都在2000元/-3000元/ 間。戶型面積一般集中在120平米和140平米以上2

26、個(gè)區(qū)間，小于100平米的較少，價(jià)格屬于中等階段。 1 1、凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給現(xiàn)狀概述凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給現(xiàn)狀概述給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求容量分析凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求容量分析2 2、凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者需求特征調(diào)研凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者需求特征調(diào)研二、二、大勢(shì)研判大勢(shì)研判三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)三、項(xiàng)目面臨的供給市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)四、項(xiàng)目面臨的需求市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)五、項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境一、項(xiàng)目面臨的區(qū)域環(huán)境第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研第一部分、項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研給土

27、地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、凱里凱里市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求容量分析市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求容量分析20002000- -2002007 7年凱里年凱里市區(qū)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)表市區(qū)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)表年份年份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年銷售面積（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）13.7913.7919.3819.3811.1611.1622.5122.5134.1834.1846.1546.1546.7846.7843.91

28、43.91同比增減同比增減40.53%40.53%-42.41%-42.41%97.67%97.67%51.84%51.84%35.02%35.02%1.37%1.37%-6.13%-6.13%銷售金額銷售金額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )10280102801533415334136931369326986269864326143261777557775572705727058923189231同比增減同比增減49.16%49.16%-10.70%-10.70%97.08%97.08%60.31%60.31%79.73%79.73%-6.49%-6.49%22.73%22.73%市場(chǎng)需求旺盛市場(chǎng)需求旺

29、盛市場(chǎng)投機(jī)行為較少市場(chǎng)投機(jī)行為較少給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2 2、凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者特征分析特征分析 數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明 數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：于2008年3月7-15日本項(xiàng)目調(diào)查人員獲取調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)處理所得； 調(diào)查方法：調(diào)查方法：根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目本階段工作內(nèi)容的總體把握，有針對(duì)性的進(jìn)行重點(diǎn)個(gè)體抽查訪問(wèn)； 調(diào)查地點(diǎn)調(diào)查地點(diǎn)：仰阿莎廣場(chǎng)、大十字、州府路、營(yíng)盤東路、校院南路等； 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案 2.1 2.1、調(diào)查對(duì)象：、調(diào)查對(duì)象：政府公務(wù)員、中石化、會(huì)計(jì)

30、師事務(wù)所等企業(yè)員工、院校教師、仰阿莎廣場(chǎng)游人、大十字隨機(jī)路人； 2.1 2.1、受訪者年齡：、受訪者年齡：以25-50歲年齡段為主； 2.1 2.1、調(diào)查人員：、調(diào)查人員：我公司市場(chǎng)調(diào)查人員3人. 2.1 2.1、調(diào)查樣本數(shù)：、調(diào)查樣本數(shù)：本次調(diào)查獲取有效問(wèn)卷：仰阿莎廣場(chǎng)游人30份，政府公務(wù)員32份，企業(yè)員工17、院校教師24、大十字街隨機(jī)路人30份，共計(jì)133份，以下將對(duì)以上個(gè)體樣本進(jìn)行重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)分析。說(shuō)明說(shuō)明: :在本次調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)在本次調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn), ,由于之前對(duì)于凱里市市場(chǎng)的了解有限由于之前對(duì)于凱里市市場(chǎng)的了解有限, ,部分問(wèn)題的設(shè)部分問(wèn)題的設(shè)置不盡合理置不盡合理( (如如: :戶型

31、面積問(wèn)題戶型面積問(wèn)題, ,被訪者并未形成明確的細(xì)分概念被訪者并未形成明確的細(xì)分概念).).因此因此, ,本次初次市本次初次市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論供參考場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論供參考. .2 2、凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者特征分析特征分析給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.12.1 項(xiàng)目消費(fèi)者年齡特征分析項(xiàng)目消費(fèi)者年齡特征分析說(shuō)明：說(shuō)明：本次調(diào)查的目標(biāo)客戶年齡集中在30-35歲及36-40歲之間，所占比例分別為25.47%與19.88%，30歲以下的比例為13.04%，再次是51-55歲的年齡段，所占比例為26.09%。其次為46-50（6.8）、41-4

32、5（4.3%）和56-60（4.3）。這一數(shù)據(jù)反映出購(gòu)房的主力軍在30-40歲之間。7 756-60424251-55111146-507 741-45323236-40414130-35歲歲212130歲以下歲以下選擇人數(shù)選擇人數(shù)年齡階段年齡階段啟示：年齡在啟示：年齡在30-4030-40歲之間的人群是購(gòu)房群體主力，占到總體樣本的歲之間的人群是購(gòu)房群體主力，占到總體樣本的45.3345.33。在營(yíng)銷推廣時(shí)期，。在營(yíng)銷推廣時(shí)期，我們要投其所好，牢牢的抓住這部分消費(fèi)者。我們要投其所好，牢牢的抓住這部分消費(fèi)者。2 2、凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者凱里市區(qū)潛在購(gòu)房者特征分析特征分析給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力

33、給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.22.2 現(xiàn)住房情況現(xiàn)住房情況說(shuō)明：說(shuō)明：本次調(diào)查的消費(fèi)者中單位分房占總樣本的28.57;其次是自購(gòu)商品房，為20.3%；再次租住房（24.06%）與自建房（21.8%）。自購(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房及其他形式較少（5.26%） 。7其它其它29自建房自建房32租住房租住房0自購(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房自購(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房27自購(gòu)商品房自購(gòu)商品房38單位分房單位分房選擇人數(shù)選擇人數(shù)住房情況住房情況給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.3 2.3 現(xiàn)有住房面積現(xiàn)有住房面積說(shuō)明：說(shuō)明：調(diào)查的消費(fèi)者現(xiàn)有住房的面積主要在101-1

34、40 平方米之間，占總體樣本的41.58 %；其次是60-80平方米之間（18.81%）；81-100平方米以上（16.83%），141平米以上11.88%, 60平方米以下（10.89%）。12141平米以上平米以上21121-140平米平米21101-120平米平米1781-100平米平米1960-80平米平米 1160平米以下平米以下選擇人數(shù)選擇人數(shù)面積范圍面積范圍啟示：?jiǎn)⑹荆簞P里市居民原有的住房環(huán)境中基本沒(méi)有社區(qū)概念凱里市居民原有的住房環(huán)境中基本沒(méi)有社區(qū)概念,結(jié)構(gòu)不佳，社區(qū)功能不完善，結(jié)構(gòu)不佳，社區(qū)功能不完善，為住宅市場(chǎng)的發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。為住宅市場(chǎng)的發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。給土地以

35、靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.4 2.4 希望購(gòu)買的物業(yè)類型希望購(gòu)買的物業(yè)類型說(shuō)明：說(shuō)明：本次調(diào)查中，消費(fèi)者相對(duì)愿意購(gòu)買的物業(yè)類型是電梯住宅，其次是多層住宅。在這次訪問(wèn)中也有部分被訪人員選擇別墅,因此不能否認(rèn)凱里住宅市場(chǎng)對(duì)別墅的需求。7別墅別墅電梯住宅電梯住宅6957多層住宅多層住宅選擇人數(shù)選擇人數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型啟示：?jiǎn)⑹荆弘m然被訪人員對(duì)于多層住宅和電梯住宅沒(méi)有非常明顯的傾向雖然被訪人員對(duì)于多層住宅和電梯住宅沒(méi)有非常明顯的傾向(有部分人員表示在資金允有部分人員表示在資金允許的情況下更愿意選擇高層許的情況下更愿意選擇高層),然而根據(jù)市政府對(duì)于建設(shè)

36、土地節(jié)約型住宅的傾向然而根據(jù)市政府對(duì)于建設(shè)土地節(jié)約型住宅的傾向,因此建議本案的因此建議本案的物業(yè)類型電梯物業(yè)類型電梯住宅與住宅與多層住宅并重多層住宅并重,當(dāng)在電梯住宅戶型套數(shù)比多層住宅略多當(dāng)在電梯住宅戶型套數(shù)比多層住宅略多.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.5 2.5 準(zhǔn)備購(gòu)買戶型準(zhǔn)備購(gòu)買戶型說(shuō)明：說(shuō)明：圖表顯示，戶型與面積需求相匹配，中大戶型是市場(chǎng)的主流需求。本次調(diào)查購(gòu)房者對(duì)套型的選擇以3室為主，占37.62，其中又是以3室2廳2衛(wèi)為主（23.76），4室占了20.79%；其次是選擇2室套型20.79，5室及以上幾僅占10.89%。214室

37、室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)243室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)143室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)212室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)選擇人數(shù)選擇人數(shù)戶型戶型101室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)11以上以上啟示：?jiǎn)⑹荆?室是消費(fèi)者首選，室是消費(fèi)者首選，2室室和和4 室室需求相當(dāng)，需求相當(dāng)，5室以上超大戶型和室以上超大戶型和2室以下的小戶型也占有一室以下的小戶型也占有一定份額定份額。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.6 2.6 準(zhǔn)備購(gòu)買面積準(zhǔn)備購(gòu)買面積說(shuō)明：說(shuō)明：本次購(gòu)房者對(duì)面積的選擇上看,101-120平方米，91-100平方米以及81-90平米的選擇比例相當(dāng).分別為19.55%，15.79%，17.29%；

38、81平米以下占比16.54% 121140平米占12.78% ；141-160平方米占7.52%，161平米以上共占12.03%。4201以上以上4181-2006161-18010141-16017121-14026101-1202191-1002381-90選擇人數(shù)選擇人數(shù)面積范圍面積范圍1261-801060以下以下啟示：?jiǎn)⑹荆?0-120平米的面積受到普遍歡迎平米的面積受到普遍歡迎,120-160平米戶型面積也較受喜歡平米戶型面積也較受喜歡.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2.7 2.7 購(gòu)房總價(jià)購(gòu)房總價(jià)說(shuō)明：說(shuō)明：消費(fèi)者對(duì)于總價(jià)的承受

39、范圍，主要在21-25萬(wàn)元之間（24.06%）、26-30萬(wàn)元(17.29%)以及41萬(wàn)以上（17.29%）這三個(gè)區(qū)間內(nèi)，15萬(wàn)元以下（12.03%）其次是31-35萬(wàn)元（11.28%），36-40萬(wàn)元占9.77；16-20萬(wàn)元計(jì)8.27%。234141萬(wàn)以上萬(wàn)以上1336-40萬(wàn)萬(wàn)1531-35萬(wàn)萬(wàn)2326-30萬(wàn)萬(wàn)3221-25萬(wàn)萬(wàn)1116-20萬(wàn)萬(wàn)1615萬(wàn)及以下萬(wàn)及以下選擇人數(shù)選擇人數(shù)總價(jià)幅度總價(jià)幅度啟示：在訪問(wèn)過(guò)程中消費(fèi)者所選擇的總價(jià)啟示：在訪問(wèn)過(guò)程中消費(fèi)者所選擇的總價(jià)和我們實(shí)際對(duì)凱里市房地產(chǎn)價(jià)格的了解相當(dāng)接近，按和我們實(shí)際對(duì)凱里市房地產(chǎn)價(jià)格的了解相當(dāng)接近，按照以往市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)驗(yàn)照以往

40、市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)驗(yàn),一般市場(chǎng)調(diào)研中被訪者預(yù)期購(gòu)房總價(jià)通常低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際購(gòu)房總價(jià)一般市場(chǎng)調(diào)研中被訪者預(yù)期購(gòu)房總價(jià)通常低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際購(gòu)房總價(jià),這這一方面印證了調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的凱里市民普遍具有的超前消費(fèi)意識(shí)一方面印證了調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的凱里市民普遍具有的超前消費(fèi)意識(shí).給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案說(shuō)明：說(shuō)明：影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素集資依次是：地理位置、 銷售價(jià)格、 交通便捷程度、 戶型布局、 小區(qū)配套、 小區(qū)規(guī)模、 小區(qū)綠化、 與工作地點(diǎn)是否接近、 開(kāi)發(fā)商品牌、 建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格.啟示：由以上敏感因素分析得知：地理位置、銷售價(jià)格、交通便捷程度啟

41、示：由以上敏感因素分析得知：地理位置、銷售價(jià)格、交通便捷程度 、戶型布局、將是消費(fèi)、戶型布局、將是消費(fèi)者購(gòu)房決策第一重要因素；小區(qū)配套、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)綠化、與工作地點(diǎn)是否接近、是消費(fèi)者購(gòu)者購(gòu)房決策第一重要因素；小區(qū)配套、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)綠化、與工作地點(diǎn)是否接近、是消費(fèi)者購(gòu)房決策第二重要因素，開(kāi)發(fā)商品牌、建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格是消費(fèi)者購(gòu)房決策第三重房決策第二重要因素，開(kāi)發(fā)商品牌、建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格是消費(fèi)者購(gòu)房決策第三重要因素，以上幾項(xiàng)將是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中主要關(guān)注因素，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)最終定位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予不同要因素，以上幾項(xiàng)將是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中主要關(guān)注因素，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)最終定位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中給

42、予不同程度的重視。程度的重視。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案本部分小結(jié)本部分小結(jié) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者頻率分析，我們對(duì)本項(xiàng)目潛在目標(biāo)客戶群特征總結(jié)如下通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者頻率分析，我們對(duì)本項(xiàng)目潛在目標(biāo)客戶群特征總結(jié)如下： 年齡：年齡：本次調(diào)查的目標(biāo)客戶年齡集中在30-35歲及36-40歲之間，所占比例分別為25.47%與19.88%，30歲以下的比例為13.04%，再次是51-55歲的年齡段，所占比例為26.09%。其次為46-50（6.8）、41-45（4.3%）和56-60（4.3）。這一數(shù)據(jù)反映出購(gòu)房的主力軍在30-40歲之間。

43、 現(xiàn)在住房情況：現(xiàn)在住房情況：本次調(diào)查的消費(fèi)者中單位分房占總樣本的28.57;其次是自購(gòu)商品房，為20.3%；再次租住房（24.06%）與自建房（21.8%）。自購(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房及其他形式較少（5.26%） 。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案 現(xiàn)有住房面積：現(xiàn)有住房面積：調(diào)查的消費(fèi)者現(xiàn)有住房的面積主要在101-140 平方米之間，占總體樣本的41.58 %；其次是60-80平方米之間（18.81%）；81-100平方米以上（16.83%），141平米以上11.88%, 60平方米以下（10.89%）。 準(zhǔn)備購(gòu)買的物業(yè)類型：準(zhǔn)備購(gòu)買的物業(yè)類型：本次調(diào)

44、查中，消費(fèi)者相對(duì)愿意購(gòu)買的物業(yè)類型是電梯住宅，其次是多層住宅。在這次訪問(wèn)中也有部分被訪人員選擇別墅,因此不能否認(rèn)凱里住宅市場(chǎng)對(duì)別墅的需求。 準(zhǔn)備購(gòu)買的戶型結(jié)構(gòu)：準(zhǔn)備購(gòu)買的戶型結(jié)構(gòu)：中大戶型是市場(chǎng)的主流需求。本次調(diào)查購(gòu)房者對(duì)套型的選擇以3室為主，占37.62，其中又是以3室2廳2衛(wèi)為主（23.76），4室占了20.79%；其次是選擇2室套型20.79，5室及以上幾僅占10.89%。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案 準(zhǔn)備購(gòu)買面積：準(zhǔn)備購(gòu)買面積：本次購(gòu)房者對(duì)面積的選擇上看,101-120平方米，91-100平方米以及81-90平米的選擇比例相當(dāng).分別

45、為19.55%，15.79%，17.29%；81平米以下占比16.54% 121140平米占12.78% ；141-160平方米占7.52%，161平米以上共占12.03%。 購(gòu)房總價(jià)：購(gòu)房總價(jià)：消費(fèi)者對(duì)于總價(jià)的承受范圍，主要在21-25萬(wàn)元之間（24.06%）、26-30萬(wàn)元(17.29%)以及41萬(wàn)以上（17.29%）這三個(gè)區(qū)間內(nèi)，15萬(wàn)元以下（12.03%）其次是31-35萬(wàn)元（11.28%），36-40萬(wàn)元占9.77；16-20萬(wàn)元計(jì)8.27%。 購(gòu)房因素：購(gòu)房因素：影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素集資依次是：地理位置、 銷售價(jià)格、 交通便捷程度、 戶型布局、 小區(qū)配套、 小區(qū)規(guī)模、 小區(qū)綠化、

46、與工作地點(diǎn)是否接近、 開(kāi)發(fā)商品牌、 建筑結(jié)構(gòu)、與親友相鄰、建筑風(fēng)格.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案凱里市現(xiàn)開(kāi)發(fā)樓盤價(jià)格情況表凱里市現(xiàn)開(kāi)發(fā)樓盤價(jià)格情況表序號(hào)樓盤名稱均價(jià)(平方米/元)最高價(jià)(平方米/元)1半山別墅140025002翰林華庭200023003凱翔名苑240028004碧海云天180022005金色家園240026506銳馨鑫園190021007騰飛園160018008E時(shí)代廣場(chǎng)250030009馨怡名苑24002800 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、項(xiàng)

47、目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析2 2、項(xiàng)目威脅分析、項(xiàng)目威脅分析第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)方案建議第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)方案建議一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目SWOT分析分析二、項(xiàng)目客戶群分析二、項(xiàng)目客戶群分析三、項(xiàng)目總體定位建議三、項(xiàng)目總體定位建議四四 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、機(jī)會(huì)分析、機(jī)會(huì)分析1.11.1、凱里凱里城市化進(jìn)程加快，城市人口隨之快速增加，對(duì)住房的需求缺口加大城市化進(jìn)程加快，城市人口隨之快速增加，對(duì)住房的需求缺口加大; ;1.2 1.2 凱里市地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年處于比較樂(lè)觀的上升階段，因此市場(chǎng)消

48、費(fèi)預(yù)期較好凱里市地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年處于比較樂(lè)觀的上升階段，因此市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期較好; ;1.3 1.3 當(dāng)前股票證券市場(chǎng)的動(dòng)蕩，沿海許多游資正從其中脫出，房地產(chǎn)的投資吸引力將當(dāng)前股票證券市場(chǎng)的動(dòng)蕩，沿海許多游資正從其中脫出，房地產(chǎn)的投資吸引力將會(huì)有所增強(qiáng)會(huì)有所增強(qiáng); ;1.4 1.4 市政府等行政機(jī)構(gòu)的移址，整個(gè)片區(qū)的價(jià)值在不斷上升。市政府等行政機(jī)構(gòu)的移址，整個(gè)片區(qū)的價(jià)值在不斷上升。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2 2、威脅分析、威脅分析2.12.1、區(qū)域性威脅區(qū)域性威脅本項(xiàng)目400畝的體量，一方面，形成的銷售壓力，在面對(duì)相對(duì)有限的凱里地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，

49、顯得更加艱巨，必須搶奪所有可能的消費(fèi)目標(biāo)；另一方面，凱里市核心區(qū)域有限的地理面積，使本項(xiàng)目的影響能夠波及全市，因此，從某種意義上來(lái)說(shuō)，所有的銷售周期內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目都必將我們列為銷售的威脅，反之，對(duì)于我們而言，同樣如此。2.22.2、潛在威脅潛在威脅本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，面對(duì)變化的市場(chǎng)，眾多潛在威脅隨時(shí)可能出現(xiàn)，政策、新的更大的樓盤的分流因此如何讓本項(xiàng)目在較長(zhǎng)的周期內(nèi)持續(xù)地保持強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)姿勢(shì)，盡快消化，是一個(gè)有挑戰(zhàn)性的任務(wù)。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案由本項(xiàng)目由本項(xiàng)目SWOTSWOT分析可知：分析可知：1 1、本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、本項(xiàng)目面

50、臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在，市場(chǎng)價(jià)格和區(qū)域價(jià)值成長(zhǎng)性較好，本項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在，市場(chǎng)價(jià)格和區(qū)域價(jià)值成長(zhǎng)性較好，本項(xiàng)目應(yīng)更多著眼于今后目應(yīng)更多著眼于今后1-21-2年的市場(chǎng)價(jià)值，年的市場(chǎng)價(jià)值，故項(xiàng)目的快速消化和價(jià)值最大化是項(xiàng)目發(fā)展故項(xiàng)目的快速消化和價(jià)值最大化是項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。的戰(zhàn)略目標(biāo)。2 2、根據(jù)、根據(jù)對(duì)于凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，形象宣傳、品牌在市場(chǎng)中具有促進(jìn)銷售和價(jià)格對(duì)于凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，形象宣傳、品牌在市場(chǎng)中具有促進(jìn)銷售和價(jià)格提升的重要作用，故本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣需要大手筆、好形象、高頻率實(shí)施。提升的重要作用，故本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣需要大手筆、好形象、高頻率實(shí)施。3 3、市場(chǎng)中具有一定規(guī)模的中高檔

51、次樓盤市場(chǎng)接受度高得多，成為市場(chǎng)主流，故本項(xiàng)、市場(chǎng)中具有一定規(guī)模的中高檔次樓盤市場(chǎng)接受度高得多，成為市場(chǎng)主流，故本項(xiàng)目品質(zhì)必須高起點(diǎn)。目品質(zhì)必須高起點(diǎn)。4 4、為了持續(xù)我們的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)方案、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型等為了持續(xù)我們的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)方案、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型等必須具有一定復(fù)合性必須具有一定復(fù)合性, ,前瞻性和創(chuàng)新性。前瞻性和創(chuàng)新性。 因此，建議本項(xiàng)目在確保資金良性循環(huán)的前提下進(jìn)行高品質(zhì)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，大手筆營(yíng)銷。以借此因此，建議本項(xiàng)目在確保資金良性循環(huán)的前提下進(jìn)行高品質(zhì)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，大手筆營(yíng)銷。以借此塑造企業(yè)品牌形象，并享受到市場(chǎng)價(jià)格提升和區(qū)域土地升值帶來(lái)的超額利

52、潤(rùn)。塑造企業(yè)品牌形象，并享受到市場(chǎng)價(jià)格提升和區(qū)域土地升值帶來(lái)的超額利潤(rùn)。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、凱里購(gòu)房者特征分析凱里購(gòu)房者特征分析2 2、項(xiàng)目購(gòu)房者特征分析項(xiàng)目購(gòu)房者特征分析3 3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位建議、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位建議4 4、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征分析、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征分析第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)方案建議第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)方案建議一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目SWOT分析分析二、項(xiàng)目客戶群分析二、項(xiàng)目客戶群分析三、項(xiàng)目總體定位建議三、項(xiàng)目總體定位建議四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給

53、客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、凱里購(gòu)房者整體特征分析凱里購(gòu)房者整體特征分析購(gòu)房者來(lái)源：購(gòu)房者來(lái)源：根據(jù)我們對(duì)在售樓盤客戶群的調(diào)查和房管局產(chǎn)權(quán)登記綜合來(lái)看，2007年凱里市商品房本市購(gòu)買者占購(gòu)買總套數(shù)的55%;外地購(gòu)房者購(gòu)買1318套，占總數(shù)的45，而且增占迅速，同比增長(zhǎng)139%.給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案2 2、項(xiàng)目購(gòu)房者整體特征分析項(xiàng)目購(gòu)房者整體特征分析就本項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤購(gòu)房者組成來(lái)看，主要有如下特征：就本項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤購(gòu)房者組成來(lái)看，主要有如下特征：2.12.1、購(gòu)房目的：、購(gòu)房目的：改善居住

54、環(huán)境，提高生活品質(zhì)作為主要需求；2.32.3、客戶年齡：、客戶年齡：多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中年人，年齡一般在30歲以上；2.42.4、客戶職業(yè)：、客戶職業(yè)：市政府公務(wù)員、凱里市區(qū)及其周邊私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體老板等;2.52.5、購(gòu)房看重因素：、購(gòu)房看重因素：地段，價(jià)格,戶型設(shè)計(jì)等實(shí)用因素,以及未來(lái)發(fā)展前景、開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目品牌體現(xiàn)身份、樓盤檔次高、環(huán)境好、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)等。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案3 3、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位建議、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位建議3.13.1 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位思路與依據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位思路與依據(jù) 凱里距離周邊景點(diǎn)縣城較

55、近，從凱里距離周邊景點(diǎn)縣城較近，從0707年的地產(chǎn)分析來(lái)看，這部分消費(fèi)者將是我們的主要年的地產(chǎn)分析來(lái)看，這部分消費(fèi)者將是我們的主要目標(biāo)客戶之一；目標(biāo)客戶之一； 根據(jù)根據(jù)項(xiàng)目體量，單純依靠凱里本地及其周邊市場(chǎng)消化項(xiàng)目體量，單純依靠凱里本地及其周邊市場(chǎng)消化,不足以更好更快的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷不足以更好更快的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)售目標(biāo),因此必須盡可能拓展銷售思路，如開(kāi)展異地銷售，吸引沿海等其他區(qū)域的消費(fèi)力因此必須盡可能拓展銷售思路，如開(kāi)展異地銷售，吸引沿海等其他區(qū)域的消費(fèi)力量等，因此，這些投資型客戶也是我們目標(biāo)客戶的構(gòu)成一部分；量等，因此，這些投資型客戶也是我們目標(biāo)客戶的構(gòu)成一部分； 我們項(xiàng)目體量巨大，單純

56、依靠住宅消化量有限，必須盡可能拓寬產(chǎn)品線，通過(guò)增加更我們項(xiàng)目體量巨大，單純依靠住宅消化量有限，必須盡可能拓寬產(chǎn)品線，通過(guò)增加更豐富的產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)吸引各種地產(chǎn)消費(fèi)者，如開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)禺惖氐纳虡I(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者。豐富的產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)吸引各種地產(chǎn)消費(fèi)者，如開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)禺惖氐纳虡I(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)方案建議第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)方案建議一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目SWOT分析分析二、項(xiàng)目客戶群分析二、項(xiàng)目客戶群分析三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議1 1、博物館東路地塊開(kāi)發(fā)建議博物館東路地塊開(kāi)發(fā)建議2 2、草坪寨地塊項(xiàng)目開(kāi)

57、發(fā)建議草坪寨地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議四、項(xiàng)目總體定位建議四、項(xiàng)目總體定位建議給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1 1、博物館東路地塊開(kāi)發(fā)建議博物館東路地塊開(kāi)發(fā)建議1. 1 1-3層規(guī)劃為洗浴城、大型咖啡廳等高檔娛樂(lè)休閑商業(yè)層規(guī)劃為洗浴城、大型咖啡廳等高檔娛樂(lè)休閑商業(yè),建設(shè)成為城南新區(qū)休閑娛建設(shè)成為城南新區(qū)休閑娛樂(lè)大本營(yíng)樂(lè)大本營(yíng);1.2 4層規(guī)劃為空中會(huì)所層規(guī)劃為空中會(huì)所;1.3 5層以上為高端豪宅，空中洋房等層以上為高端豪宅，空中洋房等 ;1.4 建議地下部分樓層可采取半地下結(jié)構(gòu)，以盡可能多的獲取經(jīng)濟(jì)價(jià)值建議地下部分樓層可采取半地下結(jié)構(gòu)，以盡可能多的獲取

58、經(jīng)濟(jì)價(jià)值;1.5 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃需要以及周邊緊張的停車位情況根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃需要以及周邊緊張的停車位情況,建議設(shè)置地下車庫(kù)建議設(shè)置地下車庫(kù).給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1.2 1.2 開(kāi)發(fā)思路闡述開(kāi)發(fā)思路闡述2.1. 人氣與大十字完全銜接困難人氣與大十字完全銜接困難 與大十字的人流延續(xù)中斷，大十字的消費(fèi)人流無(wú)法順利完整輻射到該地塊區(qū)域與大十字的人流延續(xù)中斷，大十字的消費(fèi)人流無(wú)法順利完整輻射到該地塊區(qū)域;2.2. 博物館廣場(chǎng)地下已有大型日用百貨賣場(chǎng)，日用大型百貨招商經(jīng)營(yíng)上面臨嚴(yán)峻的博物館廣場(chǎng)地下已有大型日用百貨賣場(chǎng)，日用大型百貨招商經(jīng)營(yíng)上面臨嚴(yán)峻的

59、 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng);2.3. 高檔娛樂(lè)休閑商業(yè)市場(chǎng)存在空間高檔娛樂(lè)休閑商業(yè)市場(chǎng)存在空間(詳見(jiàn)下頁(yè)詳見(jiàn)下頁(yè):相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研) 周邊存在眾多中高檔酒店，如此商業(yè)規(guī)劃應(yīng)獨(dú)辟蹊徑，為他們提供空缺配套，周邊存在眾多中高檔酒店，如此商業(yè)規(guī)劃應(yīng)獨(dú)辟蹊徑，為他們提供空缺配套，2.4. 凱里市場(chǎng)接受中高檔娛樂(lè)休閑商業(yè)這樣業(yè)態(tài)凱里市場(chǎng)接受中高檔娛樂(lè)休閑商業(yè)這樣業(yè)態(tài)(詳見(jiàn)下頁(yè)詳見(jiàn)下頁(yè):相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研)2.5. 如此中高端業(yè)態(tài)和整個(gè)樓盤形象氣質(zhì)相符。如此中高端業(yè)態(tài)和整個(gè)樓盤形象氣質(zhì)相符。給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值文案-貴州凱里草坪寨項(xiàng)目調(diào)研及初步開(kāi)發(fā)方案1.3 1.3 相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)

60、研調(diào)研報(bào)告調(diào)研報(bào)告 通過(guò)對(duì)凱里市中高檔次的酒店賓館的調(diào)查，我們了解到目前凱里市的酒店賓館沒(méi)有中通過(guò)對(duì)凱里市中高檔次的酒店賓館的調(diào)查，我們了解到目前凱里市的酒店賓館沒(méi)有中高檔次的桑拿足浴設(shè)施，部分賓館酒店有小型休閑按摩中心，但規(guī)模小，檔次較低基本高檔次的桑拿足浴設(shè)施，部分賓館酒店有小型休閑按摩中心，但規(guī)模小，檔次較低基本設(shè)施不夠完善。設(shè)施不夠完善。 凱里市較大的足浴中心：位于北京東路的曼谷雨林凱里市較大的足浴中心：位于北京東路的曼谷雨林,以及位于北京西路的瑤家桶式藥浴。以及位于北京西路的瑤家桶式藥浴。 凱里市目前有維多利亞西餐廳等少數(shù)幾家中高檔咖啡廳。凱里市目前有維多利亞西餐廳等少數(shù)幾家中高檔咖