物業(yè)服務(wù)常見糾紛處理與防范對策

1、物業(yè)效勞常見糾紛處理與防對策現(xiàn)實生活中，物業(yè)效勞管理工作涉與面廣，其糾紛一般具有復(fù)雜 性、綜合性，如處理不當(dāng)，容易引發(fā)群體性事件。一、前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛一前期規(guī)劃設(shè)計缺陷引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 因市政規(guī)劃公示引發(fā)的糾紛；2. 綠地與公共配套設(shè)施變更引發(fā)的糾紛防措施：1. 向業(yè)主進(jìn)展耐心細(xì)致的解釋說明，與時收集業(yè)主關(guān)心的焦點問 題與要求，把握動態(tài)；2. 在敏感時期把相關(guān)事態(tài)動向與時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，必要時啟動 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；3. 盡最大可能做好物業(yè)效勞工作，疏導(dǎo)業(yè)主情緒上的對立，化解 矛盾。必要時，應(yīng)采取責(zé)任到人的做法限定事件、限定時間、限定 對象，完成特定工作任務(wù)。二商品房質(zhì)量缺陷

2、引發(fā)的糾紛糾紛形式:1. 房屋裝修質(zhì)量瑕疵引發(fā)的糾紛;2. 裝修材料品質(zhì)引發(fā)的糾紛；3. 其他糾紛。防措施：1保修期，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，物業(yè)公司應(yīng)與時通知原施工方上門 維修，并注意保存催促其上門維修的書面記錄；2. 原施工單位不愿上門維修的，物業(yè)公司可另行委托進(jìn)展維修, 并對維修費(fèi)用予以轉(zhuǎn)扣；3. 因第三人引起的質(zhì)量問題，且物業(yè)公司已盡到管理職責(zé)仍無 法防止業(yè)主損失發(fā)生的，物業(yè)公司無需承擔(dān)賠償責(zé)任；4. 超過保修期限的，屬于業(yè)主專有局部房屋需要維修的，維修 費(fèi)用需由業(yè)主支付。5. 以合同為依據(jù)處理，并向業(yè)主做詳細(xì)的解釋說明。三公共設(shè)施、公共物業(yè)權(quán)屬不清引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 因會所的權(quán)屬不清引

3、發(fā)的糾紛；2. 其他公共場所與公共設(shè)施權(quán)屬不清引發(fā)的糾紛防措施:1. 完善?商品房買賣合同?、?臨時管理規(guī)約?的相關(guān)規(guī)定；2. 明確建設(shè)單位所擁有產(chǎn)權(quán)的會所、車庫等局部與業(yè)主所共有的 公共設(shè)施以與公共物業(yè)的劃分，并進(jìn)展管理釋疑。二、因物業(yè)管理權(quán)限引發(fā)的糾紛一違反法律法規(guī)與業(yè)主管理規(guī)約的行為引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)的宣導(dǎo)；2. 對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、 違章搭建、侵占通道與其他、違約的行為進(jìn)展制止引發(fā)的糾紛；3. 業(yè)主在進(jìn)展裝修時，破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)、占用公共空間與改 變建筑物用途或外觀而引發(fā)的糾紛。防措施：1. 未成立業(yè)主委員會的，根據(jù)?臨

4、時管理規(guī)約?規(guī)定的物業(yè)效勞 企業(yè)的職權(quán)進(jìn)展勸阻、制止；2. 對可能會引起較大糾紛的，與時與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門進(jìn)展溝 通，全力協(xié)助政府部門進(jìn)展解決;3. 已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主委員會進(jìn)展處理。二處理突發(fā)事件的過程中可能引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 對盜搶等犯罪行為進(jìn)展防制止中可能引發(fā)的人身侵權(quán)糾紛；2. 在火災(zāi)、爆炸等緊急情況下，為進(jìn)展人員緊急救援或維護(hù)公共 財產(chǎn)、公共平安的目的，需要進(jìn)入業(yè)主住宅引發(fā)的糾紛。防措施：1. 對于正在發(fā)生的盜搶犯罪行為應(yīng)當(dāng)與時制止，并采取相應(yīng)措施，在控制犯罪嫌疑人后立即通知公安人員進(jìn)展處理，不得對犯罪嫌疑人進(jìn)展人身侮辱。在公安人員到來之前對犯罪嫌疑人進(jìn)展人身

5、保 護(hù)；2. 緊急情況必須進(jìn)入業(yè)主住宅時，必須由公安人員或其他業(yè)主在 場，且必須做好記錄并由在場人員簽字。三、因收費(fèi)問題引發(fā)的糾紛一因收取物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的糾紛糾紛形式:1. 因收取物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的糾紛；2. 因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的糾紛防措施：1. 根據(jù)政府部門制定的標(biāo)準(zhǔn)與?前期物業(yè)效勞合同?的規(guī)定收取;2. 與時催繳業(yè)主所欠物業(yè)管理費(fèi)，必要時采取相應(yīng)的法律措施；3. 做好催繳記錄，并保存好催繳的文字資料原件，以備訴訟之用。二因代收費(fèi)問題引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 因代收費(fèi)的主體引發(fā)的糾紛；2. 因業(yè)主拖欠代收費(fèi)引發(fā)的糾紛防措施：1. 向委托方取得授權(quán)委托書，并向業(yè)主公示；2. 注意收集保存行

6、政部門下發(fā)的收取費(fèi)用通知、批文等函件，使 物業(yè)公司的工作有章可循；3. 告知委托方業(yè)主拖欠的情況，請委托方自行解決。4. 要按照相關(guān)程序調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)，提高物業(yè)費(fèi)必須經(jīng)由雙過半 業(yè)主同意。三水電費(fèi)分?jǐn)傄l(fā)的糾紛糾紛形式：分?jǐn)側(cè)菖c標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的糾紛。防措施：1. 原那么上應(yīng)將分?jǐn)側(cè)菖c標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)展公示；2. 結(jié)合行業(yè)慣例，采取調(diào)查摸底、民意測驗等方式合情合理地制 定分?jǐn)側(cè)菀耘c分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。四、因停車引發(fā)的糾紛一停車費(fèi)收取引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 專門停車場停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的糾紛;2. 小區(qū)道路臨時停車場收費(fèi)引發(fā)的糾紛。防措施：1. 專門停車場按照政府部門制定的各類停車場收費(fèi)方法規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)；2

7、. 小區(qū)道路臨時停車場按照?前期物業(yè)效勞合同?與?臨時管理 規(guī)約?的規(guī)定收取并使用該項費(fèi)用。二業(yè)主車輛喪失引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 在專門停車場車輛喪失引發(fā)的糾紛；2. 在小區(qū)道路臨時停車場喪失引發(fā)的糾紛；3. 在小區(qū)管理圍，業(yè)主自行停車引發(fā)的糾紛。防措施：1. 在專門停車場制定并實施嚴(yán)格的車輛進(jìn)出管理，并設(shè)置監(jiān)控設(shè) 備，條件成熟時可購置停車場責(zé)任險；2. 在小區(qū)臨時停車場停車的必須將我方的職責(zé)圍向全體業(yè)主公 示與對臨時停車用戶事先告知；3. 對于業(yè)主自行停車不交停車費(fèi)而僅交物業(yè)管理費(fèi)的，必須事先告知其面臨的風(fēng)險，必要時應(yīng)當(dāng)在告知書上請其簽字認(rèn)可。五、因第三人行為盜竊、搶劫、成心傷害等致業(yè)主人

8、身與財 產(chǎn)損害引發(fā)的糾紛糾紛形式：因第三人行為對業(yè)主人身與財產(chǎn)造成損害， 業(yè)主以物 業(yè)效勞公司違反了?物業(yè)效勞合同?，未盡平安保障義務(wù)為由，要求 物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。防措施：1. 嚴(yán)格依據(jù)?物業(yè)效勞合同?履行相關(guān)平安保障義務(wù)；2. 制定完善的平安保障規(guī)章制度；3. 注意保管保安巡檢時間、巡檢情況等記錄；4. 發(fā)生案件后，物業(yè)公司應(yīng)安撫業(yè)主情緒并第一時間報警，注 意保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助警方完成調(diào)查取證等工作。六、小區(qū)公共設(shè)施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛糾紛形式：1. 因物業(yè)公司未對共用設(shè)施進(jìn)展檢查與維修所引起的糾紛；2. 因平安警示標(biāo)識不到位引起的糾紛；3. 游泳池管理不當(dāng)引起的糾紛。防措施：1. 物業(yè)公

9、司應(yīng)制定共用設(shè)備、設(shè)施的巡查、維修和保修制度， 由專業(yè)技術(shù)人員定期或不定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)展檢查、維保修并詳細(xì)記 錄，保障相關(guān)設(shè)備的正常運(yùn)行；2. 加強(qiáng)對小區(qū)的巡檢，對于存在的平安隱患應(yīng)與時采取平安措 施如加裝欄桿、加固鐵門、更換防滑瓷磚等或立即修復(fù)，并貼安 全提示標(biāo)識；3. 游泳池由我司自行經(jīng)營的，應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展管理；假設(shè)游 泳池由第三方承包的，應(yīng)明確約定一切平安事故責(zé)任由第三方承擔(dān)。七、高空拋物致人損害引發(fā)的糾紛糾紛形式：加害人從建筑物拋出的物品致他人人身或財產(chǎn)造成重 大傷害或損失的糾紛。防措施：1. 物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對高空拋物相關(guān)法規(guī)的宣傳，嚴(yán)禁高空拋物， 提高業(yè)主平安意識；2. 發(fā)生高空

10、拋物傷人事件，物業(yè)公司應(yīng)與時協(xié)助受害人報警或撥 打求助，同時做好記錄，保護(hù)好現(xiàn)場。八、物業(yè)公司人員致業(yè)主受傷引發(fā)的糾紛糾紛形式：物業(yè)公司人員如保安在履行職務(wù)過程中致業(yè)主受 傷的，物業(yè)公司需承擔(dān)賠償責(zé)任，加害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。物業(yè)公 司承擔(dān)責(zé)任后，可對加害人進(jìn)展追償。業(yè)主有過錯的，可適當(dāng)減輕物 業(yè)公司責(zé)任。防措施：1物業(yè)公司能證明加害人的行為與職務(wù)無關(guān)的， 依法無 須承擔(dān)責(zé)任；2.物業(yè)公司要加強(qiáng)對工作人員，特別是保安人員的法 律意識和職業(yè)道德培訓(xùn)，強(qiáng)化部管理，堅決杜絕致業(yè)主受傷的情形發(fā) 生。以上是物業(yè)管理中常見的法律風(fēng)險和相應(yīng)的防措施，在實踐中可能還會存在其他的法律風(fēng)險，需要在具體操作中認(rèn)真防

11、，盡量降低法 律風(fēng)險。九、物業(yè)糾紛處理的方式有哪些一物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種，也常用到的:1、當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解；2、各方當(dāng)事人請求第三方調(diào)解，或請求政府主管部門行政調(diào)解。3、當(dāng)事人之間約定仲裁；4、司法訴訟。以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當(dāng)事人可以自己決定。自選 協(xié)商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種那么是借助第三方 解決糾紛的方式。二糾紛的調(diào)解，物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行 政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個機(jī)構(gòu)、 和個人, 由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解完畢后，當(dāng) 事人一方如不執(zhí)行，那么前功盡棄。物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解那么是 借助主管政府的勢力進(jìn)展調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行， 那么要借助其他手段解決。民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序 中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié)， 不具有獨立性。三物業(yè)管理民事糾紛的仲裁1、可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于 合同的糾紛或財產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國?仲裁法?的規(guī)定：“平等主 體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾 紛，可以仲裁。2、仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合