新城府翰苑診斷溝通報告課件

1、府翰苑 璞邸Fuhanyuan Boutique Living Fuhanyuan Boutique Living 項目概況：9月開盤至今，去化147套，月均去化25套。形象推廣由“百變小戶型”“辦公&投資”“主打辦公”的三個階段?？蛻舾艣r：客戶目前置業(yè)目的以辦公為主，投資為輔，極少數(shù)自?。ㄅc主打辦公方向有關(guān)）。圈層、口碑相傳拉動銷售的效應明顯。余貨概況：總計剩余684套。其中1號樓剩余60余套北向房源，2、6、7號樓尚未公開，共計剩余624套房源（其中北向房源187套，南向房源437套）。樓號樓號南向套數(shù)南向套數(shù)北向套數(shù)北向套數(shù)合計合計106060214473217613948187

2、715466220合計合計437187684項目現(xiàn)狀：精裝修樣板房剛落成，2000元的裝修標準，軟硬裝全送，高端精品單身公寓的定位，鎖定住宅投資方向。2010年銷售目標：年底清盤，高價高速走貨！貨量：3.5萬方，690套左右。價格：實現(xiàn)7000-8000元/平米均價，總銷2.5億左右。速度：月均需去化70套左右。（目前25套/月）項目的問題點：u 如何走出低價、低走量的惡性循環(huán)？u 前期奠定的辦公形象是否需要變更？u 南北向房去化不均的現(xiàn)象如何解決？u 高首付、高利率門檻。12345678910111 港龍尚層廣場2 凱納商務(wù)廣場3 銀河灣明苑4 嘉宏盛世鉑領(lǐng)公館萊蒙城茂業(yè)泰福城萬澤國際新城南

3、都譽天商務(wù)公寓511 亞太財富中心常州中心常州中心武進中心武進中心市場驗證市場驗證常州在售酒店式公寓主要分布在常州市區(qū)中心和常州在售酒店式公寓主要分布在常州市區(qū)中心和武進政府板塊中心地帶武進政府板塊中心地帶, ,新北區(qū)供應量較小新北區(qū)供應量較小本項目本項目新北區(qū)的酒店式公寓主要分布在本項目周邊新北區(qū)的酒店式公寓主要分布在本項目周邊, ,且租賃且租賃需求較為旺盛，說明本項目具有市場需求基礎(chǔ)需求較為旺盛，說明本項目具有市場需求基礎(chǔ)項目名稱項目名稱面積面積（平米）（平米）二手房售價二手房售價（元（元/ /平米）平米）租金租金投資回報率投資回報率金百國際金百國際435500-65001000-1500

4、6.67%新城藍鉆新城藍鉆42、625800-65001200-16007%富都商務(wù)公寓富都商務(wù)公寓42、515500-65001300-18007%匯金天地匯金天地35、476000-70001300-15006.65%府琛廣場府琛廣場46、58、874800-55001000-12005%本項目本項目金百國際金百國際匯金天地匯金天地府琛廣場府琛廣場富都商務(wù)公寓富都商務(wù)公寓區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大部分已售罄區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大部分已售罄二手房售價約二手房售價約60006000元元/ /平米平米租金約租金約1300-15001300-1500元元/ /平米平米投資回報率達投資回報率達6-7%6-7%租

5、賃需求較為旺盛租賃需求較為旺盛受市政府向心力拉動，新北區(qū)酒店式公寓受市政府向心力拉動，新北區(qū)酒店式公寓集中在項目周邊，且具有較為旺盛的需求集中在項目周邊，且具有較為旺盛的需求基礎(chǔ)?；A(chǔ)。市場驗證市場驗證項目所在區(qū)域已成為常州新的宜居高地，受到市場項目所在區(qū)域已成為常州新的宜居高地，受到市場追捧，區(qū)域內(nèi)住宅的市場認可度已可和城中媲美。追捧，區(qū)域內(nèi)住宅的市場認可度已可和城中媲美。世茂香檳湖常州別墅標桿項目之一高層均價6500元/，小高層均價7500元/，別墅均價16000元/九龍倉時代上院香港九龍倉常州扛鼎之作價格未出，但無疑將又是一個高價樓盤常信天潤園新北區(qū)高尚社區(qū)均價6500-7000元/平米

6、常發(fā)豪庭國際創(chuàng)造新北區(qū)從來沒有的高層公寓毛坯房均價過萬80多平米8500元/平米，130多平米10000元/平米，200多平米12000元/平米中央花園中心區(qū)景觀社區(qū)精裝修小戶型8500元/平米，普通住宅7300元/平米區(qū)域住宅均價區(qū)域住宅均價7000-80007000-8000元元/ /平米平米市場驗證市場驗證市場上市場上4040年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓銷售不暢，客戶抗年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓銷售不暢，客戶抗性非常大，地段、價格均對市場的撬動作用不大性非常大，地段、價格均對市場的撬動作用不大項目名稱項目名稱面積面積（平米）（平米）售價售價（元（元/ /平米）平米）層高層高產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)銷售情況銷售情況客戶需求

7、客戶需求港龍尚層廣場港龍尚層廣場30-12011000（精裝修） 540目前還剩100套左右 投資客、自用客各半；凱納商務(wù)廣場凱納商務(wù)廣場40-24011000130002.970去化率85%投資客為主銀河灣明苑銀河灣明苑 80-100平米80005.240于2009年12月售罄投資與自住嘉宏盛世嘉宏盛世40-70平方 毛坯80009000，精裝1200013000 2.940目前已經(jīng)銷售80%投資商住辦公鉑領(lǐng)公館鉑領(lǐng)公館40-70平米 現(xiàn)均價6800元540目前已經(jīng)銷售65%自住或自用為主體，自住以父母為年輕群體購買為主，自用主要是辦公；茂業(yè)泰富城茂業(yè)泰富城40-60平米 55002.940

8、售罄市區(qū)投資客15%，外地投資客15%，其余以本區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板投資為主。新城南都新城南都6680450040售罄投資客居多酒店式公寓為住宅價格三分之二也不能獲得市場認可酒店式公寓為住宅價格三分之二也不能獲得市場認可城市中心地段酒店式公寓也具有較大市場抗性城市中心地段酒店式公寓也具有較大市場抗性走低總價純投資路線仍銷售不暢走低總價純投資路線仍銷售不暢市場驗證市場驗證開發(fā)商：常州洛察納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：12643平方米 總建筑面積：110000平方米 物業(yè)形態(tài)：13層的裙樓以及3層的輔樓組成。裙樓與主樓15層為酒店，主樓6層以上為酒店式公寓，輔樓是常州首座地上三層停車場，它與地下一層

9、停車場以及周邊快捷、便利的交通構(gòu)成了未來凱納商務(wù)廣場暢通和舒適的交通保障線。 戶型面積：主要為4090平米，以及190、240平米的戶型 租售狀態(tài)：目前30左右、90左右的戶型比較難賣，價格和在13000元/平米左右案例借鑒：凱納商務(wù)廣場利用酒店式服務(wù)打造高端案例借鑒：凱納商務(wù)廣場利用酒店式服務(wù)打造高端形象獲得客戶認可，突破市場價格形象獲得客戶認可，突破市場價格特點：目前項目小戶型客廳朝北，影響采光。同時物業(yè)費用已經(jīng)達到了3.8元/平米。層高僅為2.9米。項目用地為住宅用地，產(chǎn)權(quán)70年，水電按住宅標準收取地段較好，所處區(qū)域?qū)儆谛桥d橋板塊，城市中心城區(qū)。交通便利借鑒點：高端酒店式公寓易于獲得市場

10、認可（可獲得租金溢價，借鑒點：高端酒店式公寓易于獲得市場認可（可獲得租金溢價，產(chǎn)生較高投資回報率）產(chǎn)生較高投資回報率）市場驗證市場驗證市場小結(jié)市場小結(jié)1 1、新北區(qū)酒店式公寓市場供應量較小、新北區(qū)酒店式公寓市場供應量較小2 2、項目周邊酒店式公寓需求旺盛、項目周邊酒店式公寓需求旺盛3 3、項目周邊住宅受到市場追捧、項目周邊住宅受到市場追捧4 4、4040年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓目前市場抗性較大年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓目前市場抗性較大5 5、高端酒店式公寓易于獲得市場認可、高端酒店式公寓易于獲得市場認可新北區(qū)高端酒店式公寓存在機會點，但須做足軟性配套。建議選擇高端酒店式公寓作為主推產(chǎn)品，以博取高利潤高速度。府翰

11、苑國際社區(qū)升級 “十大綱領(lǐng)”綱領(lǐng)1：產(chǎn)品定位酒店式精品公寓確定產(chǎn)品方向，統(tǒng)一推廣形象。綱領(lǐng)2：形象定位府翰苑璞邸拔高項目調(diào)性，注入精品文化內(nèi)涵Boutique Living。璞邸：源自于歐洲的精品酒店英譯名，代表著最精致與格調(diào)的生活方式。綱領(lǐng)3：客戶鎖定/客戶渠道住宅投資客由辦公自用客戶向住宅投資客戶引導轉(zhuǎn)化。后續(xù)工作中將就客戶訪談進行深化，并給出具體推廣渠道德建議。綱領(lǐng)4：價值提升增加酒店式增值服務(wù)“您的24小時貼身管家服務(wù)”。綱領(lǐng)5：價格提升北向均價7000，南向房價8000整體提升均價，南北向價差繼續(xù)拉大。預計北向總價為3035萬，南向房總價為4050萬。綱領(lǐng)6：產(chǎn)品線豐富增多戶型組合的可能，豐富客戶選擇?？蓪⒉糠帜舷蚍窟M行拼合后成為中大戶型，滿足不同客戶層次的需要。具體示意圖如下：50、100、150平米左右，分出三種產(chǎn)品組合。綱領(lǐng)7：