漳州龍池開發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件

1、 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司所有，未經(jīng)廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 龍巖萬盛鳳凰城市場(chǎng)分析及階段性營(yíng)銷計(jì)劃廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司 龍巖項(xiàng)目組2010-04市場(chǎng)篇外部條件龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新一輪政策調(diào)控競(jìng)品市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)整體過熱隱憂初現(xiàn)2010年第一季度國(guó)內(nèi)GDP同比上漲11.9%，CPI、PPI繼續(xù)高位運(yùn)行，通貨膨脹壓力越來越大，宏觀經(jīng)濟(jì)整體過熱的威脅越來越大。11.9%新政出臺(tái)背景近期國(guó)家貨幣供應(yīng)量自國(guó)家實(shí)行4萬億的投資以來，國(guó)家貨幣供應(yīng)量一直

2、處于較高的水準(zhǔn)，造成市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量充足，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)，帶來了通貨膨脹的威脅。貨幣供應(yīng)量充足是造成近期宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的隱憂的因素之一新政出臺(tái)背景寬松信貸、政策環(huán)境造就了房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂，并推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)寬松的政策，充足的貨幣供應(yīng)，瘋狂的市場(chǎng)使得2010年伊始房地產(chǎn)業(yè)就狂飆猛進(jìn)，房地產(chǎn)投資和銷售價(jià)格一路走高。并反過來促使宏觀經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)。新政出臺(tái)背景新政出臺(tái)前房地產(chǎn)市場(chǎng)三大表現(xiàn)新政出臺(tái)背景政府的殺手锏：為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，促使房地產(chǎn)業(yè)及宏觀經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%對(duì)

3、貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策

4、稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查開發(fā)商禁收定金預(yù)定款,預(yù)售樓須公布每套房?jī)r(jià)今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售新一輪政策調(diào)控此次歷史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，精準(zhǔn)打擊高房?jī)r(jià)，幾乎欲將投資客群趕盡殺絕，同時(shí)可能會(huì)使非投資客群產(chǎn)生強(qiáng)烈的觀望氣氛二套房首付50%，利率1

5、.1倍三套房更高首付和利率，或不予貸款非本地居民不予貸款當(dāng)?shù)卣们橄薅ㄙ?gòu)房套數(shù)增強(qiáng)稅收調(diào)控機(jī)制打壓投資客群市場(chǎng)劇變預(yù)期增強(qiáng)觀望氛圍可能蔓延投資客群恐慌出貨此次極為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在打壓投資客群的同時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成極大地沖擊，造成購(gòu)房客群形成樓市劇變的強(qiáng)烈預(yù)期，轉(zhuǎn)而產(chǎn)生極為嚴(yán)重的觀望氛圍。因此，不僅僅是影響投資客群，同時(shí)也對(duì)剛需客群產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理影響，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)重大的客群變動(dòng)。新一輪政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響提高入市門檻，二套房需求受到抑制由于市場(chǎng)趨勢(shì)不明朗，龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)觀望。銀行已開始嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政對(duì)市場(chǎng)影響做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略市場(chǎng)還剩幾根救命稻草，能走就趕緊跑起來。抓緊目前市

6、場(chǎng)有限的利好，充分分析客戶，深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，加快項(xiàng)目推售節(jié)奏市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略準(zhǔn)備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場(chǎng)來回。加快資金回籠速度，迎接即將到來的大規(guī)模供地市場(chǎng)，為下一輪房地產(chǎn)上升周期儲(chǔ)備足夠的資本市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年以來成交量大幅下降,主要原因是可售房源減少，高樓價(jià)和系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)影響2010年來全市住宅成交面積下降很快，創(chuàng)歷史新低，新增供應(yīng)量少，僅為3.6萬。成交量大幅下降的主要原因是供應(yīng)量少、高樓價(jià)和系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，而接下來，高房?jī)r(jià)能否明顯松動(dòng)，成交量能否回升，市場(chǎng)將相持到何時(shí)，或?qū)⒃谶M(jìn)入下半年供應(yīng)量明顯加大后逐漸見出分曉。 漳州龍池開發(fā)區(qū)

7、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告宗 地 情 況總建筑面積 （萬）成交樓面價(jià)（元/)競(jìng) 得 人編號(hào)位置用途2010拍-1西湖園二期安置小區(qū)H地塊住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地（普通住宅）商服用地-批發(fā)零售用地（商店、商場(chǎng)）24525龍巖貝斯特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（廈門住宅建設(shè)集團(tuán)）2010拍-2龍廈鐵路安置地剩余地塊B地塊住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地-批發(fā)零售用地（商場(chǎng)、商店）172411南中投資集團(tuán)（廈門） 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析廈門房企在巖圈地的態(tài)度越來越積極，未來競(jìng)爭(zhēng)加劇因?yàn)辇垘r的土地資源相對(duì)豐富,城市化進(jìn)程也使得開發(fā)空間較大,而地價(jià)又比一二線城市的便宜,土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度也相對(duì)較小,無論是對(duì)于全國(guó)性發(fā)展的大開發(fā)商,

8、還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開發(fā)商,都具備機(jī)會(huì)。而這些企業(yè)進(jìn)入龍巖，必然加劇競(jìng)爭(zhēng)。特房有意向進(jìn)入龍巖南中投資集團(tuán)在廈門項(xiàng)目萬科龍巖城市發(fā)展論壇2010年4月9日土地拍賣廈門住宅建設(shè)集團(tuán)本案競(jìng)爭(zhēng)板塊本案自身所處的近城區(qū)是核心競(jìng)爭(zhēng)板塊，而中心區(qū)是本案重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊，此外郊區(qū)是本案潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊。各版塊競(jìng)爭(zhēng)日益加劇 近城區(qū)中心城區(qū)郊區(qū)綜合土地屬性特征、客群導(dǎo)入趨勢(shì)及市場(chǎng)售價(jià)，對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分如下：n 核心競(jìng)爭(zhēng)板塊： 近城區(qū)板塊n 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊： 中心城區(qū)板塊n 潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊： 郊區(qū)板塊注：中心城區(qū)：包括老城區(qū)和以龍巖大道、龍騰路為軸心的新南區(qū)行政軸的區(qū)域；近城區(qū)：包括龍津河以東，東靠東翠山的蓮東

9、，高速路以北，工業(yè)路以南的區(qū)域；郊區(qū)：高速路以南，工業(yè)路以北的區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)分析蓮東區(qū)域較高的樓面地價(jià)基本確定該片區(qū)項(xiàng)目向中高端居住路線發(fā)展的道路依云水岸本案清華御景以蓮東片區(qū)為代表的近城區(qū)板塊，供應(yīng)量即將迎來一個(gè)“井噴”的時(shí)代，一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，貼身肉搏注：以上數(shù)據(jù)來自新景祥數(shù)據(jù)庫，紅色字體項(xiàng)目為已動(dòng)工項(xiàng)目競(jìng)品市場(chǎng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)板塊近城區(qū)隨著蓮東片區(qū)全市最大居住生活片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，蓮東板塊在今后的市場(chǎng)中將占據(jù)主角的位置。本案未來競(jìng)爭(zhēng)主要來自于的待推項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來總競(jìng)爭(zhēng)體量將達(dá)61萬,按2009年蓮東片區(qū)去化量為14萬計(jì)算，61萬 預(yù)計(jì)去化時(shí)間為四年，主要競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間段是2011年。目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格為5500

10、元/ 左右。廈鑫博世園東湖花園蓮東社區(qū)商住苑鐵路安置地剩余B地塊近城區(qū) 項(xiàng)目/地塊名稱住宅存量（萬）2010年競(jìng)爭(zhēng)量2011年競(jìng)爭(zhēng)量備注在售項(xiàng)目存量雍華名苑1.700目前均價(jià)：5100水木蓮花0.700目前均價(jià)：4800萬邦棕櫚郡1.700目前均價(jià)：5500華鼎公館3.700目前均價(jià)：5400小計(jì)00-待推項(xiàng)目體量東湖花園（南環(huán)路與小溪交匯處）2.92.90村自用地依云水岸（人造板廠地塊）7.707.7樓面地價(jià)：2678清華御景（龍巖市原貯木場(chǎng)A地塊）5.805.8樓面地價(jià)：2593廈鑫博世園（鐵路安置地剩余A地塊）1407樓面地價(jià)：1638廈門南中投資（鐵路安置地剩余B地塊）1706樓面地價(jià)

11、：2411蓮東社區(qū)商住苑404村自用地體育公園1號(hào)（裕福地產(chǎn)）6.806.8樓面地價(jià)：2523人民路北側(cè)、西客站西側(cè)地塊2.802.8樓面地價(jià)：1951小計(jì)2.940.1近城區(qū)合計(jì)2.940.1預(yù)計(jì)2010年將是近城區(qū)市場(chǎng)供給的空白點(diǎn)，而2011-2012年將是市場(chǎng)供給高峰，屆時(shí)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到白熱化程度。這就要求本案必須把握時(shí)機(jī)，快速去化競(jìng)品市場(chǎng)分析“東湖花園”主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積9189.79 建筑面積34019 容積率5.15建筑密度35%綠地率30.1%項(xiàng)目規(guī)劃共2幢，25層80米，住宅總戶數(shù)354戶“東湖花園”戶型配比戶型 銷售面積()套數(shù)套數(shù)比單身公寓44-468424%二房

12、（可改為三房）85-10726474%樓中樓195-25062%合計(jì)354100%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：東湖花園二房為主力產(chǎn)品競(jìng)品市場(chǎng)分析1#2#工程進(jìn)度：地基競(jìng)品市場(chǎng)分析A戶型107 B戶型88 C戶型89 D戶型46 C戶型與D戶型易捆綁銷售，成為子母房戶型以中等面積為主，主力戶型二房偷面積較多（20左右），都可改為三房，與我司項(xiàng)目產(chǎn)品較為相似。但該項(xiàng)目小，無社區(qū)感，土地成本低是其最大優(yōu)勢(shì)4#3#2#1#“清華御景”戶型配比(合并后）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5039658%三房120-14027641%樓中樓200-25041%合計(jì)676100%“清華御景”主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積166

13、43.3 建筑面積84603.6 容積率3.8建筑密度22%綠地率25%項(xiàng)目規(guī)劃共4幢，1#3#26層，2#27層，4#16層，住宅總戶數(shù)676戶，園林欲設(shè)計(jì)為泰式園林“清華御景”戶型配比(合并前）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5049264%二房80-909612%三房120-14018023%樓中樓200-25041%合計(jì)768100%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：清華御景合并后主力戶型為一房和三房競(jìng)品市場(chǎng)分析工程進(jìn)度：地基測(cè)試一房和二房合并競(jìng)品市場(chǎng)分析1#大部分為單身公寓清華御景部分戶型繼續(xù)采用原清華園項(xiàng)目的做法，采用“2+1”規(guī)避”90/70”政策。三房戶型戶戶南北通透，二梯二戶送凸窗、花池面積，每戶

14、送10 左右2+1戶型，會(huì)出現(xiàn)“二套房”問題，首付增加，利率上調(diào)主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積21194 建筑面積109610 容積率4建筑密度22.72%綠地率33.71%項(xiàng)目規(guī)劃共4幢，1#2#3#5#32層，6#16層，總戶數(shù)772戶戶型配比(合并后）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5030039%三房120-14029037%四房160-18017022%樓中樓200-250162%合計(jì)776100%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：依云水岸三房、四房為主力產(chǎn)品競(jìng)品市場(chǎng)分析1#2#3#5#6#工程進(jìn)度：地基戶型配比(合并前）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5042244%二房80-9024625%三房120

15、-14016818%四房160-18010811%樓中樓200-250162%合計(jì)960100%一房與二房組合成三房 ，兩套兩房組合成四房競(jìng)品市場(chǎng)分析送花池、凸窗面積，每戶送10 左右戶型以組合形式規(guī)避”90/70”政策，部分戶型偷少部分面積。項(xiàng)目走高端路線，大三房、四房，兩梯兩戶，南北通透組合戶型，會(huì)出現(xiàn)“二套房”問題6#全為單身公寓項(xiàng)目規(guī)劃布局延續(xù)水韻華都風(fēng)格6#戶型主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積42704.6 建筑面積193490.96 容積率3.4建筑密度18%綠地率35.6%項(xiàng)目規(guī)劃1幢二層商業(yè)，7幢34層住宅，住宅總戶數(shù)1274套戶型配比戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比小三房9080263%

16、大三房128-13323618.5%四房142-23023618.5%合計(jì)1274100%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：廈鑫博世園小三房為主力產(chǎn)品競(jìng)品市場(chǎng)分析工程進(jìn)度：地面平整10#商業(yè)1#2#3#5#6#8#9#競(jìng)品市場(chǎng)分析主力戶型90 小三房，一戶一部觀景電梯，走廊兼前室，陽臺(tái)兼消防前室，公攤較低，送凸窗與花池面積，南北通透送凸窗面積2.7餐廳較暗小三房戶型臥室均較小，舒適性較差可改為衛(wèi)生間競(jìng)品市場(chǎng)分析大戶型品質(zhì)優(yōu)越,觀景電梯，一梯一戶，南北通透,送凸窗、花池、太陽能集熱板位面積主臥大陽臺(tái)大三房戶型偷面積約10主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積16668.9 建筑面積59915.46 容積率3.0建筑密度30%綠地

17、率30%項(xiàng)目規(guī)劃共4幢，1#2#3#16層，4#13層，商業(yè)面積0.95萬 ，住宅總戶數(shù)476套戶型配比戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房60-7039282%三房120286%四房1405612%合計(jì)476100%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：蓮東社區(qū)商住苑一房為主力產(chǎn)品競(jìng)品市場(chǎng)分析工程進(jìn)度：未動(dòng)工1#2#3#4#競(jìng)品市場(chǎng)分析戶型以一房為主，但易于捆綁銷售成為三房或四房。該項(xiàng)目目前未動(dòng)工，土地成本低是其最大優(yōu)勢(shì)餐廳較暗三房戶型送入戶花園面積約5 左右一房戶型易捆綁銷售，成為三房或四房依云水岸本案清華御景清華御景：中高端定位土地樓面價(jià)：2593元/預(yù)計(jì)均價(jià)：6300元/依云水岸：高端定位土地樓面價(jià)：2678元/預(yù)計(jì)均價(jià)

18、：6400元/本案A地塊：中高端定位土地樓面價(jià)：1837元/依云水岸從土地成本上看，本案較為優(yōu)勢(shì)的土地成本也將一定程度緩解本案未來所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)注：小高層建安成本1400元/，高層建安成本1700元/，銷售稅費(fèi)為地價(jià)及建安費(fèi)的20%，其他費(fèi)用（前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用等）為300元/ ，假設(shè)銷售利潤(rùn)率為15%。競(jìng)品市場(chǎng)分析清華御景本案廈鑫博世園廈鑫博世園：中高端定位土地樓面價(jià)：1638元/預(yù)計(jì)均價(jià)：5200元/廈門南中投資:4月9日土地拍賣拍得土地樓面價(jià)：2411元/預(yù)計(jì)均價(jià)：6000元/廈鑫博世園鐵路安置地剩余B地塊細(xì)化對(duì)比權(quán)重本案打分東湖花園打分得分清華御景打分得分依云水岸打分得

19、分廈鑫博世園打分得分外部因素65%環(huán)境37%自然景觀8%100907.2907.2907.2907.2環(huán)境污染2%1001002100210021002區(qū)域印象7%10010071107.71107.7906.3生活氣氛7%10010071107.71107.7805.6人文環(huán)境5%100904.5904.51005804升值潛力8%1001008907.2806.4907.2交通8%公共交通4%100100410041004903.6順暢情況4%1001004903.6903.6903.6配套20%教育配套8%1001008806.4806.41008生活配套6%100905.4804.88

20、04.8905.4商業(yè)配套6%100905.4804.8804.8905.4自身因素35%規(guī)模18%1006010.88014.48014.410018項(xiàng)目品質(zhì)12%1006087.2809.6809.69010.8開發(fā)商實(shí)力5%100603703.5804804合計(jì)100%83.587.487.691.1 蓮東片區(qū)各項(xiàng)目對(duì)比分析競(jìng)品市場(chǎng)分析綜合來看，在蓮東片區(qū)內(nèi)本案優(yōu)于其他項(xiàng)目漳州龍池開發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2、街心廣場(chǎng)1、人民廣場(chǎng)區(qū)位環(huán)境：龍巖核心老城區(qū)與新城區(qū),都已成熟,沿龍騰路已發(fā)展為城市中央居住區(qū)，沿龍巖大道則規(guī)劃發(fā)展為中央商務(wù)區(qū)。生活配套：配套齊全,各家銀行、市一醫(yī)院、一中、體育中心等重

21、要公建設(shè)施均匯集于此。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：以零售、百貨、辦公、服務(wù)行業(yè)等為主,未來將有高端商務(wù)配套產(chǎn)業(yè)。老城區(qū)居住環(huán)境擁擠,市府的南遷，新區(qū)在建工程密集,發(fā)展起點(diǎn)高，引領(lǐng)城市向南發(fā)展3、新區(qū)龍騰路中心城區(qū)板塊123重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊中心城區(qū)競(jìng)品市場(chǎng)分析漳州龍池開發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中心城區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊客群分析客戶群主要是龍巖本地人和永定、上杭人（公務(wù)員、公司高級(jí)管理人員、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、礦洞老板）,主要為30-50歲的中年的成功人士,早期投資居多，目前基本為自住產(chǎn)品分析早期建筑形式以小高層+多層的組合形式,現(xiàn)在售與待推項(xiàng)目高層、小高層產(chǎn)品占到較大比例。新區(qū)以中高端三房產(chǎn)品為主,老城區(qū)以“小戶型+商場(chǎng)裙樓”

22、的開發(fā)模式為主價(jià)格范圍6000-8000元/發(fā)展前景中心城區(qū)板塊是這幾年來開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著登高西路、龍巖大道項(xiàng)目的推出，中心板塊的領(lǐng)頭作用將持續(xù)下去，并逐漸在新城區(qū)形成龍巖的“富人區(qū)”。未來往東肖與永定方向是重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)的延伸處一城、兩區(qū)、八團(tuán)規(guī)劃紅坊鎮(zhèn)方特歡樂世界項(xiàng)目國(guó)際商貿(mào)中心世紀(jì)天成廣場(chǎng)競(jìng)品市場(chǎng)分析中心城區(qū)的客戶中，周邊縣城進(jìn)城客群占據(jù)較大比例。板塊的高端規(guī)劃會(huì)吸引大量高端客戶，尤其是永定方向的客戶中心城區(qū) 項(xiàng)目/地塊名稱存量（萬） 2010年競(jìng)爭(zhēng)量2011年競(jìng)爭(zhēng)量備注在售項(xiàng)目存量家和天下9.220目前均價(jià)：6500上品至尊4.500目前均價(jià)：6000小計(jì)20-待推項(xiàng)目體量挺秀花園

23、2.502.5拆遷地九一路神龍0.600.6拆遷地晟源家年華（龍騰路華龍地塊）4.74.70樓面地價(jià)：2570金都錦苑（西湖園南邊）2.52.50樓面地價(jià)：3358西湖園二期安置小區(qū)H地塊202樓面地價(jià)：4525登高西路B04地塊(華業(yè)地產(chǎn)）404樓面地價(jià)：3348龍巖大道規(guī)劃A10-A14地塊1005樓面地價(jià)：3400龍巖大道地塊(德興地產(chǎn)）6.303樓面地價(jià)：3680塔泉小區(qū)（汽車站旁）202預(yù)計(jì)2011年5月開盤小計(jì)7.219.1中心區(qū)合計(jì)9.219.1中心城區(qū)板塊高昂的地價(jià)、較小的土地面積，基本確定該片區(qū)戶型向中小戶型發(fā)展的道路金都錦苑龍巖大道規(guī)劃A10-A14地塊以新城片區(qū)為代表的中

24、心城區(qū)板塊，已出讓地塊和待出讓地塊較多，中遠(yuǎn)期供應(yīng)充足，二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)注：以上數(shù)據(jù)來自新景祥數(shù)據(jù)庫，紅色字體項(xiàng)目為已動(dòng)工項(xiàng)目競(jìng)品市場(chǎng)分析目前龍巖城市中心逐漸向西向南發(fā)展，龍巖新區(qū)占地面積1000余畝，眾多在建項(xiàng)目匯聚在龍騰路和龍巖大道沿線。本案未來競(jìng)爭(zhēng)主要來自于的待推項(xiàng)目，未來預(yù)計(jì)總競(jìng)爭(zhēng)體量為27.2萬，主要競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間段是2011年。晟源家年華西湖園二期安置小區(qū)H地塊金都錦苑：中小戶型存量：2.5萬土地樓面價(jià)：3358元/預(yù)計(jì)均價(jià)：6900元/晟源嘉年華：中小戶型存量：4.7萬土地樓面價(jià)：2570元/預(yù)計(jì)均價(jià)：6000元/晟源家年華中心城區(qū)的中小戶型，地段好，總價(jià)較低，將分流年

25、輕置業(yè)客戶和投資客競(jìng)品市場(chǎng)分析金都錦苑位于龍騰路與西陂路交匯處，戶型主要為60-70 的小二房和80-90 的小三房，預(yù)計(jì)年底盤。龍騰路東側(cè)（華龍B-1地塊），產(chǎn)品以中小戶型為主，預(yù)計(jì)年底開盤。注：小高層建安成本1400元/，高層建安成本1700元/，銷售稅費(fèi)為地價(jià)及建安費(fèi)的20%，其他費(fèi)用（前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用等）為300元/ ，假設(shè)銷售利潤(rùn)率為15%。漳州龍池開發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2、閩西交易城1、龍凈環(huán)保廠區(qū)位環(huán)境：區(qū)域印象較差，各方面配套不齊全，交通條件較差,離市中心地理距離和心理距離較遠(yuǎn),區(qū)域主要為工業(yè)區(qū)和農(nóng)村。生活配套：并沒有完整的生活配套，購(gòu)物、飲食、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)、

26、娛樂等生活配套功能,主要依靠寶泰社區(qū)、鳳凰閣、解放路沿線和市中心，生活不便。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：閩西交易城、寶泰建材城、工業(yè)園以輕工制造廠為主,如鞋廠、家具廠、油泵廠等。以城北片區(qū)為代表的郊區(qū)板塊，目前市場(chǎng)形象比較低,不是城市發(fā)展的主流方向城北片區(qū)12潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊郊區(qū)板塊競(jìng)品市場(chǎng)分析郊區(qū)板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊客群分析區(qū)域的客戶群體相對(duì)層次偏低,大部分為區(qū)域周邊工礦企業(yè)、政府企事業(yè)單位從業(yè)人員，周邊縣城移民,閩西交易城個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶,絕大部分的購(gòu)房目的是改善現(xiàn)有居住環(huán)境產(chǎn)品分析區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)相對(duì)比較低,主力戶型為三房，建筑形態(tài)以多層為主，已開始出現(xiàn)小高層產(chǎn)品價(jià)格范圍4000-5000元/發(fā)展前景已動(dòng)工的主要項(xiàng)

27、目為龍騰明珠,未來閩西監(jiān)獄附近將成為人居板塊, 該區(qū)域的前景主要在產(chǎn)品性價(jià)比上和規(guī)劃前景上郊區(qū)板塊成熟度低，居住氛圍差，基本確定該片區(qū)項(xiàng)目向低端居住路線發(fā)展的道路郊區(qū)板塊目前成熟度較低，三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，未來是市區(qū)房?jī)r(jià)的洼地，主要分流低端客戶注：以上數(shù)據(jù)來自新景祥數(shù)據(jù)庫，紅色字體項(xiàng)目為已動(dòng)工項(xiàng)目競(jìng)品市場(chǎng)分析龍騰明珠城北片區(qū)龍騰明珠村莊郊區(qū) 項(xiàng)目/地塊名稱目前存量（萬）2010競(jìng)爭(zhēng)量2011年競(jìng)爭(zhēng)量備注在售項(xiàng)目存量帝景豪苑1.500目前均價(jià)：4200龍騰星城三期1.500目前均價(jià)：4000 美月山莊0.800目前均價(jià)：4800小計(jì)00-待推項(xiàng)目體量雙洋路北側(cè)（新地標(biāo)地產(chǎn)）9.505樓面地價(jià)：1503晟龍

28、豪庭剩余地塊3.103.1預(yù)計(jì)2011年5月開盤晟龍豪庭對(duì)面地塊707預(yù)計(jì)2011年年底開盤龍騰明珠（龍騰北路與工業(yè)路交匯處）18.54.54.5開發(fā)商資金緊張小計(jì)4.519.6郊區(qū)合計(jì)4.519.62010競(jìng)爭(zhēng)體量統(tǒng)計(jì)（萬）類別中心城區(qū)近城區(qū)郊區(qū)合計(jì)在售項(xiàng)目余量2002新增項(xiàng)目可售量7.22.94.514.6合計(jì)9.22.94.516.6比重56%17%27%100%競(jìng)品市場(chǎng)分析2010年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體量少，2011年后競(jìng)爭(zhēng)體量猛增，且以蓮東板塊為代表的近城區(qū)將是競(jìng)爭(zhēng)體量的主要來源競(jìng)品市場(chǎng)分析總結(jié)2011競(jìng)爭(zhēng)體量統(tǒng)計(jì)（萬）類別中心城區(qū)近城區(qū)郊區(qū)合計(jì)在售項(xiàng)目余量0000新增項(xiàng)目可售量19.140.119.678.8合計(jì)19.140.119.678.8比重