精品資料（2021-2022年收藏）正文內容2016安徽房地產業(yè)發(fā)展形勢分析與展望

1、20162017年安徽房地產業(yè)發(fā)展形勢分析與展望王莉莉2016年，在一系列利好政策的推動下，安徽省房地產市場量價齊升，房地產開發(fā)投資低位運行，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源較為充裕，商品房待售面積較年初明顯減少，去庫存效果明顯。但非住宅類商品房庫存高位，去化周期長，區(qū)域房地產分化加劇等問題仍然突出。展望2017年，由于高基數(shù)、合肥樓市調控措施持續(xù)加碼等因素影響，房地產銷售或將明顯回落，房地產開發(fā)投資將面臨較大下行壓力，房地產價格總體仍將保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。一、2016年安徽省房地產市場運行情況1.商品房銷售快速增長。在房地產利好政策頻出、各地市貨幣化安置棚改拆遷或發(fā)放住房消費補貼等政策措施的推動下，20

2、16年，安徽省商品房銷售增幅呈現(xiàn)持續(xù)加快態(tài)勢。110月份，全省商品房銷售面積6862.1萬平方米，增長48.1%，房地產銷售面積創(chuàng)同期歷史新高。其中，住宅銷售面積6124萬平方米，增長52.1%。圖1 2016年110月份全省各類商品房銷售情況（單位：萬平方米）區(qū)域商品房銷售分化明顯。110月份，六安、阜陽、安慶、馬鞍山、蚌埠和合肥6市商品房銷售面積增幅均在40%以上，分別增長144.8%、97.3%、82.1%、74.3%、42.9%和40.4%，而銷售最慢的淮北，同比下降3.5%。圖2 2016年1-10月份全省各地市商品房銷售情況（左軸：萬平方米，右軸：%）2.房地產開發(fā)投資低速增長。不

3、同于房地產銷售增幅的持續(xù)加快，全年房地產開發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒“V”型，于4月份達到全年最高值（10.6%）后回落，110月份，全省房地產開發(fā)投資3779.5億元，增長3.6%。其中，住宅投資2480.4億元，增長4.5%。地市房地產開發(fā)投資走勢與商品房銷售情況基本一致。110月份，六安、阜陽、安慶3市房地產開發(fā)投資增幅在20%以上，分別增長33.3%、28.9%和27.1%；合肥房地產開發(fā)投資占全省比重達30.6%，增長5%，宣城、滁州、蚌埠、蕪湖、淮北市房地產開發(fā)投資同比下降，其中，淮北同比下降40.1%。圖3 2016年1-10月份安徽省各市房地產開發(fā)投資及增長情況（左軸：億元，右軸：%）3

4、.商品房施工、新開工面積快于上年同期。110月份，全省商品房施工面積3.4億平方米，增長3.7%，增幅同比提高1個百分點。2016年新開工面積7047.7萬平方米，增長7.6%，增幅同比加快20.3個百分點。4.商品房平均銷售價格漲幅較快。110月份，全省商品房平均銷售價格5922.9元/平方米，增長7.4%，增幅同比加快7.4個百分點。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售均價分別為5627、7993.7、9209.9元/平方米，分別增長9.7%、9.5%和6.6%，增幅同比分別加快9.2、2.5和9.9個百分點。地市商品房價格漲幅分化。10月份，合肥、蚌埠和安慶3市新建住宅價格同比分別增長4

5、8.4%、6.7%和5.2%。其中，合肥漲幅明顯，同比漲幅居全國第1位，但自10月份公布限購限貸政策后，房價漲幅明顯趨緩，10月上半月和下半月，新建商品住宅環(huán)比漲幅分別為1%和0.6%，政策效果明顯，房價快速上漲勢頭得到有效控制。5.房地產開發(fā)企業(yè)資金較為充裕。市場銷售火爆，房地產開發(fā)企業(yè)資金快速回籠。110月份，全省房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金4961億元，增長19.6%，增幅同比加快24.8個百分點。其中，以定金及預收款、個人按揭貸款為主要來源的其他資金2897億元，增長41.4%，是資金來源快速增長的主要支撐。6.商品房庫存面積減少。110月份，全省商品房待售面積2480.8萬平方米，與2

6、月末相比，商品房待售面積累計減少251.6萬平方米；同比增長18.5%，增速同比回落17.7個百分點，較年初回落33個百分點。其中，住宅待售面積1321.1萬平方米，增長9.7%，增幅同比回落18.3個百分點。二、當前房地產市場運行中存在的問題1.商業(yè)營業(yè)用房去庫存壓力較大。主要表現(xiàn)在：一是去庫存進度慢于其他類別商品房。110月份，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積515.5萬平方米，增長10%，增幅低于同期商品房銷售38.1個百分點。二是待售面積增幅較快。9月末，全省商業(yè)營業(yè)用房待售面積880.7萬平方米，增長44.9%，待售面積增長速度快于銷售速度，也快于全部商品房待售面積增幅26.4個百分點。三是未來

7、新增供給量仍然較大，商業(yè)營業(yè)用房本年新開工面積1158.4萬平方米，是2016年累計銷售面積的2.2倍。未來新的供給量仍然較大，同時，受互聯(lián)網(wǎng)經濟等新商業(yè)業(yè)態(tài)的沖擊，未來商業(yè)營業(yè)用房銷售難言樂觀，去化周期仍然較長。2.區(qū)域房地產庫存分化加劇。商品房銷售增速的持續(xù)加快有益于去庫存周期的縮短，但具體到各地市，由于商品房銷售冷熱不均，區(qū)域去庫存分化明顯。據(jù)以往分析資料，庫存去化周期低于全省平均的安慶、合肥、阜陽等市商品房銷售較快，而去化周期較長的淮北和池州則面臨銷售緩慢、庫存去化壓力大等問題，區(qū)域房地產去庫存進度不一，商品房銷售最快的六安和最慢的淮北之間速度差達148.3個百分點。3.房地產領域金融

8、風險加大。居民房貸桿杠率快速提升，也在快速推升金融風險。110月份，全省居民中長期消費貸款占金融機構各項貸款余額的23.1%，創(chuàng)歷史新高，比2015年同期提高2.7個百分點；全部新增貸款中，居民中長期消費貸款占37.3%，是2015年同期新增貸款的2.1倍。三、2017年安徽房地產市場運行展望展望2017年，在2016年商品房銷售市場火爆、新開工面積恢復性增長的背景下， 2017年房地產行業(yè)預計將出現(xiàn)調整，整體面臨較大的下行壓力。1.房地產市場銷售或明顯回落。從支撐因素來看：一是新型城鎮(zhèn)化的推進，需求仍然強勁?！笆濉币詠恚不漳昃略龀擎?zhèn)人口105萬人左右。二是省內其他三四線城市仍將會把“

9、去庫存”放在首位，繼續(xù)實施鼓勵居民住房消費的房地產政策，支持新市民住房需求，加大棚改貨幣化安置力度，積極去庫存，從而支撐商品房市場銷售。但從不利因素來看：一是受高基期因素影響。110月份，商品房銷售面積創(chuàng)歷史新高，目前銷售的高增長意味著對未來住房需求的透支和轉移。二是合肥受限購影響成交量大幅下滑。10月份以來，合肥樓市調控政策持續(xù)收緊，繼“房十條”限貸限購限地限價、進一步加大土地供應力度的調控措施之后，又于近期出臺“土拍限價”措施，堅決遏制房價上漲勢頭。10月當月，合肥商品房銷售環(huán)比下降34.6%，11月份合肥縣域成交量環(huán)比下跌75%，政策效果明顯。合肥房地產銷售占全省商品房銷售的比重達26.

10、5%，合肥房地產銷售增幅的回落對全省的影響顯著。因此，總體來看，2017年，商品房銷售或將明顯回落，但區(qū)域分化態(tài)勢仍將延續(xù)。2.房地產投資需求將面臨較大下行壓力。2016年，安徽商品房銷售的快速增長并未帶來房地產開發(fā)投資的快速回升，這主要在于三四線城市庫存壓力仍然較大，房地產開發(fā)企業(yè)投資更趨謹慎。2017年，隨著商品房銷售的逐步加速下行，商品房庫存將再次進入積累階段，房地產投資將面臨較大下行壓力。3.房地產價格總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。2017年中央經濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，控制房地產市場的金融風險，未來房價不能再重復過快上漲的覆轍。因此，房