公司商業(yè)地產(chǎn)流程優(yōu)化管理咨詢項(xiàng)目案例詳解

1、謝謝觀賞FT公司商業(yè)地產(chǎn)流程優(yōu)化管理咨詢項(xiàng)目案例詳解一、項(xiàng)目背景（一4FT公司商業(yè)地產(chǎn)流程優(yōu)化管理咨詢項(xiàng)目案例詳解一、項(xiàng)目背景（一）客戶簡介FT（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“FT集團(tuán)”或“集團(tuán)”）是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一。集團(tuán)將"以人為藍(lán)圖"作為經(jīng)營理念，堅(jiān)持為房產(chǎn)市場(chǎng)打造精品，在上海、北京、武漢、南京、無錫、重慶、天津、?？诘鹊?，已成功開發(fā)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。2004年2月，集團(tuán)在香港聯(lián)交所H股主板上市成功，成功進(jìn)入國際資本市場(chǎng)。經(jīng)過多年的努力與積累，F(xiàn)T在房地產(chǎn)界逐步形成了自身獨(dú)特的核心競爭力：準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位能力、成熟的多項(xiàng)目管理能力、周轉(zhuǎn)快速的資金運(yùn)作能力、以及完善的

2、售后服務(wù)體系。2008年初，F(xiàn)T集團(tuán)（上海）商用物業(yè)總部正式成立并完成團(tuán)隊(duì)組建，負(fù)責(zé)集團(tuán)商用物業(yè)的全程開發(fā)、招商和經(jīng)營管理。2010年更名為FT商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“FT公司”或“公司”）。FT公司成立，標(biāo)志著FT集團(tuán)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的探索、研究進(jìn)入一個(gè)全新的階段。FT集團(tuán)將逐步建立一個(gè)富有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，精準(zhǔn)定位，統(tǒng)一招商，專業(yè)管理。（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作概況第一種是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營，如：萬達(dá)集團(tuán)；第二種是商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位，商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外

3、，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營，如：頤高集團(tuán)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營，近年來，運(yùn)營模式由“出售”模式向“經(jīng)營”模式轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示，2009年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選擇“只租不售”模式的項(xiàng)目達(dá)到了50%以上，而在2006年的調(diào)查中這項(xiàng)指標(biāo)僅為21.4%。運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變從整體上保證了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，特別是對(duì)地產(chǎn)資源和商業(yè)資源進(jìn)行了高度整合，分工明確，實(shí)現(xiàn)了雙贏。本咨詢案例中，F(xiàn)T公司在項(xiàng)目選址、前期規(guī)劃以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程主導(dǎo)，并參與商業(yè)后期營運(yùn)，開發(fā)模式屬于第一種模式，后期運(yùn)營則靈活采用出售或經(jīng)營的不同模式。二、FT公

4、司亟待解決的問題（一）優(yōu)化過度繁瑣的開發(fā)流程FT公司目前使用的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程基于FT集團(tuán)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（此套流程正是咨詢顧問組在2006年參與的“FT集團(tuán)住宅地產(chǎn)開發(fā)流程體系建設(shè)管理咨詢項(xiàng)目”的工作成果）。在“新建型”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)上述開發(fā)流程稍作優(yōu)化尚可滿足開發(fā)業(yè)務(wù)需求；但是對(duì)于時(shí)效性要求較高的“舊改型”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，上述開發(fā)流程過于復(fù)雜，影響項(xiàng)目運(yùn)作效率。因此，F(xiàn)T公司提出，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行系統(tǒng)梳理和優(yōu)化，通過“串聯(lián)”改“并聯(lián)”、簡化審核、審批環(huán)節(jié)，提升流程流轉(zhuǎn)效率和流程績效。（二）設(shè)計(jì)招商、營運(yùn)業(yè)務(wù)流程作為FT集團(tuán)內(nèi)部專業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的專業(yè)公司，F(xiàn)T公司

5、成立不到兩年，已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前尚未進(jìn)入后期營運(yùn)期階段，在招商、營運(yùn)方面缺少規(guī)范的管理流程。因此，F(xiàn)T公司提出，為了應(yīng)對(duì)后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商、營運(yùn)需求，急需系統(tǒng)設(shè)計(jì)相關(guān)流程。三、慧樸管理的解決方案（一）整體工作思路慧樸管理咨詢團(tuán)隊(duì)通過對(duì)FT公司的深入調(diào)研并結(jié)合業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營現(xiàn)狀，提出以下工作思路，優(yōu)化FT公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程，并對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。圖1：FT公司商業(yè)地產(chǎn)流程優(yōu)化整體工作思路（二）調(diào)研分析、梳理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程體系框架商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資本運(yùn)作的過程，需要大量的資金和長遠(yuǎn)的資金安排。在項(xiàng)目調(diào)研階段，我們進(jìn)行了近百次的深入訪談、發(fā)放了大量的問卷調(diào)查，并結(jié)合業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企梳理

6、出FT公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括五個(gè)階段：項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招商運(yùn)營項(xiàng)目評(píng)估。?項(xiàng)目論證：項(xiàng)目論證是對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否可靠、經(jīng)濟(jì)上是否有利、建設(shè)上是否可行進(jìn)行綜合分析和全面科學(xué)論證。目的是為了避免或減少項(xiàng)目決策失誤，提高投資的效益和綜合效果。?項(xiàng)目策劃：項(xiàng)目策劃是一個(gè)項(xiàng)目的初始，用現(xiàn)有的資金來做何種項(xiàng)目是項(xiàng)目策劃要解決的首要問題。項(xiàng)目策劃需要考慮諸多因素，包括項(xiàng)目的基本情況，項(xiàng)目周邊環(huán)境的分析，社會(huì)發(fā)展的規(guī)劃，市場(chǎng)需求分析，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、布局和經(jīng)濟(jì)效益分析。?規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，以方案設(shè)計(jì)為重中之重！方案設(shè)計(jì)將決定商業(yè)

7、房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。?招商運(yùn)營：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)招商，一定要明確招商的方向和招商的目標(biāo)，明確重點(diǎn)招商目標(biāo)，要立足長期的經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)際上就是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)品牌營造的問題，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具備較高專業(yè)水平的的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力。招商與運(yùn)營正是目前FT公司備受困擾的兩項(xiàng)職能。?項(xiàng)目評(píng)估：項(xiàng)目評(píng)估就是在直接投資活動(dòng)中，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的基礎(chǔ)上，從企業(yè)整體的角度對(duì)擬投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和評(píng)價(jià)，從而確定投資項(xiàng)目未來發(fā)展的前景。（三）流程優(yōu)化與開發(fā)在前期調(diào)研梳理出

8、FT公司的總流程基礎(chǔ)上，慧樸管理咨詢團(tuán)隊(duì)對(duì)26個(gè)核心流程進(jìn)行優(yōu)化與設(shè)計(jì)，明確FT公司總部的管理權(quán)限，理順了FT公司總部和FT集團(tuán)總部之間的管理關(guān)系，流程優(yōu)化后，簡化了審批層次，80%的業(yè)務(wù)流程可在FT公司內(nèi)部實(shí)現(xiàn)閉合，改變了以往“事事報(bào)集團(tuán)、件件皆報(bào)告”的情況，從而極大提高了流程運(yùn)營效率。（四）組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，明確權(quán)責(zé)劃分為了與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營流程的要求相配套，慧樸管理咨詢團(tuán)隊(duì)建議FT公司設(shè)立店總（或營運(yùn)經(jīng)理）職位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常經(jīng)營和管理工作，維護(hù)商戶關(guān)系，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整運(yùn)營政策。四、實(shí)施效果及后續(xù)改進(jìn)建議項(xiàng)目結(jié)束后，F(xiàn)T公司迅速實(shí)施慧樸咨詢提出的方案，理順了商用總部與集團(tuán)、商用總部和事業(yè)部之間的權(quán)責(zé)分配，調(diào)整了組織結(jié)構(gòu)，實(shí)行優(yōu)化后FT公司的業(yè)務(wù)流程和新的表單，使FT公司流程更具有可操作性。通過對(duì)招商營運(yùn)的流程實(shí)施提升公司業(yè)務(wù)模塊的短板，加強(qiáng)了企業(yè)的實(shí)力，提高了市場(chǎng)競爭力。本次項(xiàng)目中，我們發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)T商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信息化管理較為滯后，主要