萬科目標(biāo)成本測(cè)算作業(yè)指引

1、目標(biāo)成本測(cè)算作業(yè)指引編制林東、吳學(xué)田日期2006-09-05初審日期審核吳忠友日期2006-09-05批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 流程要素1.1. 流程目標(biāo)：規(guī)范目標(biāo)成本測(cè)算工作流程，有效地控制成本，確保目標(biāo)成本的準(zhǔn)確。1.2. 流程主要責(zé)任部門：項(xiàng)目管理部、成本管理部。1.3流程關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)：流程KPI責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源目標(biāo)成本變動(dòng)率成本管理部集團(tuán)總部1.4流程關(guān)鍵點(diǎn)：流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說明支持文件與各部門溝通經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)收集2.目標(biāo)成本編制的原則與組成2.1. 目標(biāo)成本編制應(yīng)遵守的基本原則：2.1.1. 核算對(duì)象確定的原則：n 按可售原則，項(xiàng)目?jī)?nèi)的各建造物按

2、照是否可售來確定其是否列入目標(biāo)成本的編制對(duì)象，可售產(chǎn)品必須作為目標(biāo)成本的編制對(duì)象列入成本開發(fā)項(xiàng)目中，不可售產(chǎn)品不列入目標(biāo)成本編制對(duì)象，其成本分?jǐn)偟礁骺墒郛a(chǎn)品的成本中。n 分期開發(fā)的項(xiàng)目，以期數(shù)作為編制目標(biāo)成本的基本單位，每一期須編制獨(dú)立的目標(biāo)成本；對(duì)于每一期則有不同產(chǎn)品類型的核算對(duì)象，比如多層、小高層、高層、別墅等核算對(duì)象，本期的目標(biāo)成本以各產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)進(jìn)行編制。2.1.2. 分?jǐn)傇瓌t：請(qǐng)參考集團(tuán)核算指導(dǎo)2.1.3. 編制的原則（詳細(xì)請(qǐng)參考集團(tuán)目標(biāo)成本實(shí)施細(xì)則）：a) 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑瓌t。b) 及時(shí)原則：實(shí)施方案確定后15天內(nèi)完成審批。c) 可追溯性的原則。2.2. 廣州公司的目標(biāo)成本測(cè)算表格組

3、成： 2.2.1. 數(shù)據(jù)獲取與分析部分：地價(jià)及規(guī)劃、地價(jià)及利息、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目總體概況、稅費(fèi)說明、景觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃指標(biāo)、含量指標(biāo)、造價(jià)指標(biāo)、項(xiàng)目總成本及利潤(rùn)、成本對(duì)比表。2.2.2. 全期跨期成本分析與分?jǐn)? 全期分?jǐn)偱涮酌骷?xì)表（若有全期分?jǐn)偣こ滩庞校?、地價(jià)分?jǐn)偂?.2.3. 目標(biāo)成本核心部分：規(guī)劃指標(biāo)、成本匯總表、六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)、各產(chǎn)品類型主體建安工程費(fèi)、材料部品標(biāo)準(zhǔn)。2.2.4. 責(zé)任成本表格：總章表格、設(shè)計(jì)管理部責(zé)任成本控制目標(biāo)、工程管理部責(zé)任成本控制目標(biāo)、項(xiàng)目事務(wù)部責(zé)任成本控制目標(biāo)、項(xiàng)目管理部責(zé)任成本控制目標(biāo)、營(yíng)銷管理部責(zé)任成本控制目標(biāo)、成本管理部責(zé)任成本控制目標(biāo)、各責(zé)任部門控

4、制措施、成本控制措施；2.2.5. 審批表。3.編制的流程圖： 4. 目標(biāo)成本各表格的填寫要求與技巧4.1. 規(guī)劃指標(biāo)表4.1.1. 取得土地后，設(shè)計(jì)部門會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位、客戶細(xì)分，并結(jié)合地塊情況，進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們應(yīng)與設(shè)計(jì)部進(jìn)行互動(dòng)溝通，向相關(guān)設(shè)計(jì)人員解釋規(guī)劃指標(biāo)表各個(gè)指標(biāo)作用與意義，并需及時(shí)了解設(shè)計(jì)進(jìn)度，及時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的設(shè)計(jì)指標(biāo)填寫規(guī)劃指標(biāo)表。4.1.2. 填寫表格應(yīng)注意的問題：n 注意其中的公式連接，不可隨便更改表中鏈接，理解好各數(shù)據(jù)之間的勾稽關(guān)系。n 在填寫時(shí)要注意不要隨意增減行列，注意按照產(chǎn)品類型分別填寫。n 注意建筑面積和可售面積的區(qū)別，建筑面積可售面積+不可售面積。不可售

5、的面積一般包括架空層、半地下室、凸陽臺(tái)、管道層等等（新規(guī)范對(duì)建筑面積有重新的計(jì)算規(guī)定，須根據(jù)新規(guī)定計(jì)算出不可售的面積）。因此，過程中應(yīng)向設(shè)計(jì)部及時(shí)了解各產(chǎn)品是否有贈(zèng)送面積（創(chuàng)新多層、情景洋房、疊T、TH、別墅基本都有贈(zèng)送面積，同時(shí)需要與設(shè)計(jì)明確贈(zèng)送面積與該產(chǎn)品自帶車位面積間的關(guān)系），是否有架空活動(dòng)等等。4.1.3. 完成指標(biāo)填寫后需復(fù)核指標(biāo)的準(zhǔn)確性與勾稽關(guān)系，如車位面積是否符合正常設(shè)計(jì)的要求（架空車位20M2，大架空車位40M2，人防車位55M2），車位比是否滿足政府規(guī)劃要求及營(yíng)銷提供的車位比要求，核實(shí)自行車位是在人防、架空層、地下還是露天，根據(jù)人防面積計(jì)算規(guī)則核實(shí)人防面積。對(duì)存在可疑的指標(biāo)應(yīng)

6、與設(shè)計(jì)部進(jìn)行溝通確認(rèn)。附件二：規(guī)劃指標(biāo)：4.2. 全期分?jǐn)偱涮酌骷?xì)表受益于兩期或者兩期以上的成本科目需要進(jìn)行歸類，按制度的要求表格形式編制跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表?？缙诔杀疽话銜?huì)在如下科目出現(xiàn)：土地獲得價(jià)款、部分前期費(fèi)用、公共景觀、配套設(shè)施、社區(qū)管網(wǎng)等，每個(gè)項(xiàng)目可能有所不同，評(píng)定的原則：受益原則，在編制目標(biāo)成本時(shí)，要注意理解及區(qū)分。所有跨期成本原則上可以選定分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偟礁髌冢謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)可以選擇建筑面積比、占地比。對(duì)于小額度的跨期成本可以不拆分到各期，直接歸入開發(fā)當(dāng)期，減少不必要的工作量。附件三：全期配套分?jǐn)偙?.3. 六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)4.3.1. 像土地成本及其包含政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、合作款

7、項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等成本可由全期分?jǐn)偝杀颈戆催x定的分?jǐn)偙壤鄳?yīng)地分?jǐn)偟奖酒凇?.3.2. 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中勘察丈量費(fèi)除了竣工測(cè)量以外，其它成本基本都在目標(biāo)成本編制時(shí)基本發(fā)生，可以查閱合同施工范圍和金額來進(jìn)行比較準(zhǔn)確計(jì)算。對(duì)于編制時(shí)沒有發(fā)生或者沒有完全發(fā)生或者不便于計(jì)算成本的項(xiàng)目，可以按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)值計(jì)算。4.3.3. 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。此部分費(fèi)用包括整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，包含概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀施工環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑模型、建筑研究用房等。此部分費(fèi)用應(yīng)該在設(shè)計(jì)還未開始階段就與設(shè)計(jì)部相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人溝通完畢，可參考類似項(xiàng)目與設(shè)計(jì)部協(xié)商。4.3.4

8、. 開發(fā)前期費(fèi)中的報(bào)批報(bào)建費(fèi)。此部分費(fèi)用主要是由項(xiàng)目事務(wù)部辦理各類證件時(shí)，需交納給國(guó)家相關(guān)政府部門和機(jī)關(guān)的費(fèi)用，每個(gè)地區(qū)都有其具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參考，故此部分費(fèi)用與項(xiàng)目事務(wù)部溝通后填寫。4.3.5. 開發(fā)前期費(fèi)中的三通一平費(fèi)用和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。三通一平是指臨時(shí)水、電、路以及場(chǎng)地平整；臨時(shí)設(shè)施是指臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板；此部分費(fèi)用一般根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況與項(xiàng)目部溝通確定。注意按照受益原則分?jǐn)偟巾?xiàng)目的每期。4.3.6. 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)是指室外給排水、室外采暖、室外煤氣、室外電氣及高低壓設(shè)備、室外智能化及室外消防等費(fèi)用。此費(fèi)用一般目標(biāo)成本編制時(shí)沒有圖紙依據(jù)，而且對(duì)社區(qū)檔次影響不大，室外給排水可以參

9、考相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，室外煤氣按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留，室外電氣及高低壓設(shè)備、智能化與工程部溝通后得出成本。4.3.7. 園林環(huán)境費(fèi)包含綠化建設(shè)費(fèi)、硬景建設(shè)費(fèi)、園建機(jī)電、圍墻建造、水景部分、構(gòu)筑物、室外照明、室內(nèi)零星設(shè)施等項(xiàng)目。目標(biāo)成本編制時(shí)按照?qǐng)@林設(shè)計(jì)檔次和一定的軟硬景比例和水景、構(gòu)筑物工作量分別計(jì)算。編制之前我們要與設(shè)計(jì)部溝通景觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表，軟景分草坪比重、灌木比重、大小喬木的分別種植密度及其工程量，硬景分石材、建菱磚、洗米石等分別計(jì)算比重和工程量，然后根據(jù)小區(qū)規(guī)劃?rùn)n次和建造風(fēng)格對(duì)景觀數(shù)據(jù)一一落實(shí)，并體現(xiàn)在目標(biāo)成本中。附件四：景觀數(shù)據(jù)溝通統(tǒng)計(jì)表：4.3.8. 配套設(shè)施費(fèi)是指建造為小區(qū)服務(wù)的相應(yīng)設(shè)施發(fā)生

10、的費(fèi)用。主要包含學(xué)校、居委會(huì)、會(huì)所、物業(yè)管理用房、派出所、垃圾站、人防車位、車位成本預(yù)留、游泳池等，此部分費(fèi)用應(yīng)該分?jǐn)偟巾?xiàng)目各期中。4.3.9. 開發(fā)間接費(fèi)包含工程管理費(fèi)、資本化利息、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。此部分費(fèi)用比較固定，可以取經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，資本化利息依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。4.3.10. 期間費(fèi)用包含管理費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用，管理費(fèi)用由財(cái)務(wù)確定。附件五：六類費(fèi)用數(shù)據(jù)來源表：4.4. 主體建安工程費(fèi)4.4.1. 主體建筑工程費(fèi)包含基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等內(nèi)容。主體建筑工程費(fèi)一般按實(shí)際工程量或建筑面積含量（含量指標(biāo)）及市場(chǎng)單價(jià)（造價(jià)指標(biāo)）來計(jì)算其成本。4.4

11、.2. 主體安裝工程費(fèi)包含室內(nèi)水暖氣電、設(shè)備及安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。室內(nèi)水電一般依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值計(jì)算（含量指標(biāo)），設(shè)備及安裝中電梯和發(fā)電機(jī)費(fèi)以臺(tái)數(shù)為基礎(chǔ)依據(jù)經(jīng)驗(yàn)單價(jià)計(jì)算成本（造價(jià)指標(biāo)）。弱電系統(tǒng)可以按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)值計(jì)算，具體參考下面附表。附件六：主體建筑安裝工程含量表及造價(jià)指標(biāo)表：5.各責(zé)任成本部門控制目標(biāo)填寫責(zé)任成本主要依據(jù)編制的目標(biāo)成本，按一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分各責(zé)任部門，為各責(zé)任部門行動(dòng)的指導(dǎo)指標(biāo)。責(zé)任部門目前主要是：設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、項(xiàng)目事務(wù)部、項(xiàng)目管理部、營(yíng)銷管理部、成本管理部以及采購管理部，由成本管理部對(duì)項(xiàng)目的總成本負(fù)責(zé)。附件七：設(shè)計(jì)部責(zé)任成本表：附件八：工程管理部責(zé)任成本表：附件九：項(xiàng)目事務(wù)部責(zé)任成本表：附件十：項(xiàng)目管理部責(zé)任成本表：附件十一：營(yíng)銷管理部責(zé)任成本表：附件十二：成本管理部責(zé)任成本表：6.各產(chǎn)品對(duì)比表和類似產(chǎn)品成本分析表目標(biāo)成本編制初步完成后，如果此項(xiàng)目是多期開發(fā)的，除第一期與可研成本對(duì)比分析外，其他期的需要與上期的成本進(jìn)行對(duì)比分析分，析其差異的原因；如果只有一期，那么與通過集團(tuán)決策的可研測(cè)算成本（需要財(cái)務(wù)提供）進(jìn)行比較分析即可。附件十三：項(xiàng)目類似產(chǎn)品比較表：7.責(zé)任部門溝通目標(biāo)成本