房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法第一章總則第一條為了加強企業(yè)的成本、費用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)企業(yè)財務(wù)通則 、企業(yè)會計準(zhǔn)則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，結(jié)合*實際情況及管理要求，特制定本辦法。第二條本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位。第二章成本核算的對象及要求第三條成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互相混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊伍等因素， 分別做以下處理：1一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。2 同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的

2、群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。3 對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。第四條各成本項目的預(yù)算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致。第五條成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準(zhǔn)確及時。按照收益與費用配比的原則，正確使用待攤費用和預(yù)提費用科目第三章 成本項目和開支范圍第六條根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為:1.土地征用及拆遷補償費；2 .前期工程費；3 .建筑安裝工程費；

3、4 .基礎(chǔ)設(shè)施費；5 .公共配套設(shè)施費；6開發(fā)間接費（開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機(jī)構(gòu)則無此項目）第七條成本開支范圍一、土地征用及拆遷補償費：1.土地征用費：土地、青苗、集體財產(chǎn)、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補償費、新菜田基金。2 耕地占用稅。3 勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款、農(nóng)轉(zhuǎn)工級差補貼，超轉(zhuǎn)人員安置費等。4 地上地下物拆遷補償費：指私產(chǎn)發(fā)價、搬家費、拆遷費、伐樹費、單位拆遷費、清理費、安置動遷用戶支出，地上地下市政管線拆改費。拆 遷舊建筑物回收的殘值沖減此成本費用。二、前期工程費1.規(guī)劃設(shè)計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、環(huán)境評估、水文、地質(zhì)勘察、測繪等費用。2 .三通一平：為達(dá)到施工

4、要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、維護(hù)、看管線、場地填土、平整費用。3 .前期不可預(yù)見的其他費用。三、建筑安裝工程費： 列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的各種建筑工程費，含 設(shè)備費。四、公共配套設(shè)施費：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成 獨立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、水塔、 自行車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧店、小吃店、郵局、中小學(xué)、文化 站、奶站、門診所、衛(wèi)生站等。五、基礎(chǔ)設(shè)施費:開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。六、開發(fā)間接費：指企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接

5、費用。包 括開發(fā)人員的工資、獎金、福利費（按工資總額14 %提取計入）、折舊費、修理費、 辦公費、勞動保護(hù)費、差旅交通費、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費、訴訟費、物資消耗、技術(shù)開發(fā)費，其他費 用等。第八條下列開支不得列入成本1 為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。2 對外投資支出。3 .沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈等支出。4 .應(yīng)在應(yīng)付福利費中列支的費用。5應(yīng)在期間費用開支的費用。6 國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入成 本、費用的其他支出。第四章成本管理責(zé)任制第九條 開發(fā)企業(yè)按照分級、 歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合，責(zé)任到人的原則，建立

6、健全與生 產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。第十條開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計劃成本和降低成本措施， 負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目的概算，審查施工單位的概 （預(yù)）算，負(fù)責(zé)審定內(nèi)部結(jié)算價格，統(tǒng) 材料價格差異，辦理工程價款結(jié)算，核算開發(fā)項目實際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季 度成本報表。第十一條開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理， 對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任。第十二條總會計師或行使總會計師職權(quán)的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組織領(lǐng)導(dǎo)本企業(yè)的成本管理，正確執(zhí)行成本計劃，準(zhǔn)確核算成本，對本企業(yè)的成本管理和財務(wù)管理 負(fù)責(zé)。第十三條 總經(jīng)濟(jì)師協(xié)助經(jīng)理管理計劃、經(jīng)營、預(yù)算等項工作，采取有效措 施，節(jié)約投資，降低成本，對其經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。第十四條 總

7、工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計、施工、技術(shù)革新等工作，做 到技術(shù)上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實效，對各項技術(shù)組織措施的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)第十五條 開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門對成本管理的責(zé)任是：參與開發(fā)項目可行性研究和項目評估；匯總計劃成本資料， 制定本企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支范圍； 組織成本核算，考核成本計劃的執(zhí)行情況，對成本進(jìn)行預(yù)測、預(yù)控和分析；編制成 本報表。第十六條 開發(fā)公司各部門， 應(yīng)結(jié)合本部的職責(zé)， 在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以財務(wù)部 門為核心參與企業(yè)成本管理，向財務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對本部門的成本管理負(fù)責(zé)。1 .規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)開發(fā)項目總體規(guī)劃，設(shè)計方案的選優(yōu)；按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計嚴(yán)格控制開發(fā)項目投資規(guī)模。

8、2 .經(jīng)營計劃部門。組織開發(fā)項目可行性研究，對項目提出決策性建議，編制年度開發(fā)建設(shè)計劃， 執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格控制建設(shè)周期；組織有關(guān)部 門編制商品房銷售計劃、確定產(chǎn)品價格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織收取購房定金， 及時辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供市場信息。3 工程部門。按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時組織拆遷安置和地上、地下物的處理，及“七通一平“，減少前期工程費用；按基本建設(shè)程序和 規(guī)劃設(shè)計要求組織工程實施；負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評定和 竣工工程的質(zhì)量驗收。4 .材料部門。負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購供應(yīng)計劃，核算材料設(shè)備的價格，降低采購成本； 健全保管和收發(fā)制度， 加強材料、設(shè)備的

9、管理；辦理收料與 供料的結(jié)算手續(xù)，及時結(jié)算購房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價，降低材料成本。5 預(yù)算部門。參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概算和審核施工圖預(yù)算；合理編制招標(biāo)工程的造價標(biāo)底；同有關(guān)部門簽訂經(jīng)濟(jì)合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；編制計劃成本。6 行政管理部門。負(fù)責(zé)編制管理費開支計劃，制定管理費用的節(jié)約措施并組織實施；對管理費用實行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。第五章計劃成本編制第十七條 開發(fā)項目的計劃成本必須以開發(fā)項目總體現(xiàn)劃為依據(jù)，由預(yù)算部門編報一、編制計劃成本的依據(jù)1 經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)項目總體規(guī)劃。2 工程項目設(shè)計概算。3 經(jīng)建設(shè)銀行預(yù)算審查處審核的工程預(yù)算，平方米造價指標(biāo)、中標(biāo)價等。4 市政府發(fā)布

10、的征用土地和動遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地 動遷的測算資料。5中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件。6 管理費用計算方法。7 .市政府及其他有關(guān)部門制定的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)。二、編制計劃成本的作用1 .是確定商品房價格的依據(jù)。2 .是編制年度成本計劃，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的 依據(jù)。3 是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)。4 經(jīng)建設(shè)銀行批準(zhǔn)可配合會計核算的開展。分解為第十八條各單位編制所承擔(dān)開發(fā)項目的年度成本計劃，季、月度計劃。開發(fā)部匯總后，下達(dá)成本計劃指標(biāo)，協(xié)調(diào)與計劃成本的關(guān)系，并考核完成情況。第六章會計核算第十九條財務(wù)部門對成本核算對象進(jìn)行日常的會計核算工作，建立成本帳目，依據(jù)統(tǒng)一的核算

11、辦法歸集分配成本費用，及時結(jié)轉(zhuǎn)。第二十條成本費用的歸集、分配根據(jù)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定， 在建設(shè)開發(fā)過程中所發(fā)生的成本費用，應(yīng)在下 列科目中核算。一、土地開發(fā)本科目核算開發(fā)各種商品性建設(shè)場地所發(fā)生的各項建設(shè)費用。企業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地如果僅為商品房建設(shè)使用，且能分清使用對象，其成本費用可直接記入房屋開發(fā)科目核算，如果開發(fā)的同一建設(shè)場地所發(fā)生成本費用應(yīng)由兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的， 應(yīng)先通過本科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建設(shè)成本中。本科目下設(shè)立六個成本項目（下同）:1 .土地征用及拆遷補償費;2 .前期工程費;3 .建筑安裝工程費;4 .公共配套設(shè)施費;5 基礎(chǔ)設(shè)施費;6.開發(fā)間接費（一

12、）成本歸集，在建設(shè)過程中發(fā)生的成本費用時:借：土地開發(fā)-xxX程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款XX單位（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)1 開發(fā)完成的商品性建設(shè)場地借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-XX工程貸：土地開發(fā)-XX工程2 開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建設(shè)的建設(shè)場地借：房屋開發(fā)-XX工程貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-XX工程1、房屋開發(fā)本科目核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各種房屋 （不含代建房）所發(fā)生的各項建設(shè)費用， 本科目下設(shè)成本項目（同上）。（一）成本歸集在建設(shè)過程中發(fā)生各種成本費用時，根據(jù)承包單位提出的工程價款結(jié)算帳單和支出的各種成本費用發(fā)票。借：房屋開發(fā)-XX 工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-XX單位（二）在房屋建設(shè)竣工后，應(yīng)及時按實際成本

13、結(jié)帳。借：開發(fā)產(chǎn)品-XX房屋貸：房屋開發(fā)-XX工程（三）對不同步建設(shè)的未完配套設(shè)施，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以采取預(yù)提的方式預(yù)提配套設(shè)施費借：房屋開發(fā)-XX 工程貸：預(yù)提費用-XX工程配套設(shè)施費（四）發(fā)生配套設(shè)施費支出時借：配套設(shè)施開發(fā)-xxX程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-xx單位（五）配套工程完工后，按實際支出沖減預(yù)提配套設(shè)施費借：預(yù)提費用-XX工程配套設(shè)施費貸：配套設(shè)施開發(fā)-XX工程實際支出數(shù)與預(yù)提費用的差額。實際大于預(yù)提時，應(yīng)攤?cè)胗嘘P(guān)成本項目，數(shù)額較大時，應(yīng)視同待攤費用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)成本項目。實際支出小于預(yù)提費用，應(yīng) 沖減有關(guān)成本項目。三、配套設(shè)施開發(fā)本科目核算非營業(yè)性配套設(shè)施與房屋建設(shè)不能同步和

14、營業(yè)性配套設(shè)施所發(fā)生的建設(shè)費用。 本科目下設(shè)二個二級科目。 即非營業(yè)性配套設(shè)施；營 業(yè)性配套設(shè)施。（一）發(fā)生費用時借：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性（或非營業(yè)性）配套設(shè)施-xxX程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-xx單位（二）配套工程竣工驗收后，按實際支出結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-XX配套設(shè)施貸：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性（或非營業(yè)性）配套設(shè)施-XX工程四、代建工程開發(fā)本科目核算企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的除代建的土地、房屋以外的各種工程所發(fā)生的費用支出。下設(shè)二級科目同上。（一）發(fā)生費用時借：代建工程開發(fā)-XX代建工程貸：應(yīng)付帳款（銀行存款）-XX單位（二）代建工程竣工后，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程-xxX

15、程貸：代建工程開發(fā)-XX代建工程五、開發(fā)間接費的分?jǐn)偢鲀?nèi)部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，先通過開發(fā)間接費科目核算，季度末按在建工程完成的工作量進(jìn)行分配，季末一般無余額。計算公式：1 開發(fā)間接費分?jǐn)傁禂?shù)=（季開發(fā)間接費用總計/季在建工程完成工作量）X100 %2 某在建工程項目應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)問接費=分?jǐn)傁禂?shù)x某在建工程項目季度完成工作量。六、其他費用的核算1 預(yù)提費用：企業(yè)按規(guī)定從成本中預(yù)先提取，但尚未支付或發(fā)生的費用。提取的原則應(yīng)根據(jù)哪期受益哪期預(yù)提的原則進(jìn)行，待實際支付后，據(jù)實調(diào)整預(yù)提費用。2 待攤費用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期成本負(fù)擔(dān)的，分?jǐn)偲诓坏贸^一年的各項費用，如果攤銷期超過一

16、年時，應(yīng)在遞延資產(chǎn)中核算，但連續(xù)不得超過十二個月。第七章期間費用的核算一、管理費用企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險金、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使 用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳 損失、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、存貨盤虧毀損和報廢損失等其他費 用。二、財務(wù)費用企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用， 包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出匯 總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務(wù)費 用等。三、銷售費用企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中

17、發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。包括在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費;在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護(hù)費、水電費等；專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人員工資、 獎金、福利費、折舊費、修理費等。第八章成本分析第二一條 企業(yè)為了降低成本，加強成本管理，制定降低成本目標(biāo)，編制成本計劃， 加強成本控制，進(jìn)行成本核算和成本考核，并采取各項措施，保證完成和超額完成降 低成本的計劃要求，在這個過程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本的途徑和方法，應(yīng)經(jīng)常地進(jìn)行成本分析。第二十二條 成本分析實行全面分析和單項專題分析相結(jié)合，分季、年度分析,并加以說明。成本分析的方法，主要采用對比分析法和因素分析法兩種。1 .對比分析法：以實際指標(biāo)與計劃指標(biāo)對比，找出實際與計劃的差異，可以說明計劃完成的情況，為進(jìn)一步分析提供方向；同規(guī)模小區(qū)相比，可以找出各小區(qū)的差距原因。2因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。第九章成本報表第二十三條為了及時了解企業(yè)成本費用情況，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)成本核算，各單位 必須及時編報以下成本報表：1