航空總部區(qū)B-1地塊項(xiàng)目前期定位與方案評(píng)估

1、航空總部區(qū) B-1 地塊工程前期定位與方案評(píng)估資產(chǎn)管理部2021 年 6 月 16 日從根本意義上講，公司肩負(fù)著臨空新城 13800 畝土地的 銷(xiāo)售任務(wù)，同時(shí)承當(dāng)了航空總部區(qū)的建設(shè)任務(wù)， B-1 地塊項(xiàng) 目又是航空總部辦公區(qū)片區(qū)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)工程。根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā) 目標(biāo)、工程背景、及有限的工程投資資金， B-1 地塊將重點(diǎn) 圍繞以下幾個(gè)方面展開(kāi)工程研發(fā)方向 1、臨空新城的土地運(yùn)營(yíng)與 B-1 地塊工程的投資收益，哪 個(gè)是優(yōu)先選項(xiàng)？2、B-1 地塊在航空總部區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)中，啟動(dòng)的是哪種角 色定位？3、航空總部區(qū)其他工程何時(shí)跟進(jìn)開(kāi)發(fā)？區(qū)域道路構(gòu)架何 時(shí)正式投入使用？基建工程如何協(xié)調(diào) B-1 工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度、完

2、成 B-1 地塊角色定位？4、本案在極其有限的開(kāi)發(fā)資金前提下，如何開(kāi)發(fā)？如何 降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？5、地塊特殊條件限制能否協(xié)商突破？能否根據(jù)市場(chǎng)先例， 商業(yè)公寓性質(zhì)采用民用水、通燃?xì)?、突破至民用電？研發(fā)方案說(shuō)明結(jié)合上述工程前提條件、 地塊規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn)， 提出 兩個(gè)方向研發(fā)方案。鑒于 B-1 地塊現(xiàn)狀、市場(chǎng)現(xiàn)狀，工程銷(xiāo) 售形勢(shì)不容樂(lè)觀，故需要如下配合措施 1、根據(jù) B-1 地塊規(guī)劃要點(diǎn)， 30% 兼容住宅功能局部的， 如果不能突破集體公寓規(guī)劃限制，不建議開(kāi)發(fā)兼容住宅；如 果能突破規(guī)劃限制條件的，那么保存住宅。2、根據(jù)盤(pán)龍城、漢口北市場(chǎng)先例，以下方案中公寓產(chǎn)品 的，要求統(tǒng)一民用水、通燃?xì)猓瑺?zhēng)取民用

3、電。3 、根據(jù) B-1 地塊現(xiàn)狀，交通條件相當(dāng)惡劣。在 B-1 地塊 開(kāi)盤(pán)之前，需要完成航空總部區(qū)道路建設(shè)。4、B-1 地塊公共交通很落后，需要公司層面引進(jìn)公交車(chē) 輛、協(xié)調(diào)其他公司和部門(mén)推進(jìn)地鐵建設(shè)。注：以上條件，對(duì) B-1 地塊運(yùn)營(yíng)影響大，涉及部門(mén)廣，需 要公司層面協(xié)助解決。目錄 第一局部：區(qū)域總體與工程研發(fā)方向一、臨空新城運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與 B-1 地塊二、航空總部區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與 B-1 地塊三、周邊環(huán)境與 B-1 地塊四、B-1 地塊表征與研發(fā)方向 第二局部：市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)一、市場(chǎng)綜述二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn) 第三局部：研發(fā)方案與可行性研究一、地塊規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn)二、方案規(guī)劃與可

4、行性研究 方案 X：1、方案概述2、技術(shù)指標(biāo)3、效勞對(duì)象與研判價(jià)格4、開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期5、銷(xiāo)售收入估算6、工程總投資估算7、現(xiàn)金流量表 第四局部：方案評(píng)估與比擬第一局部：區(qū)域總體與工程研發(fā)方向一、臨空新城運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與 B-1 地塊臨空新城城市規(guī)劃與土地運(yùn)營(yíng)是企業(yè)中長(zhǎng)期的根本任務(wù)， 根據(jù)整體規(guī)劃，臨空新城將為區(qū)域構(gòu)建出恢弘的市場(chǎng)愿景， B-1 地塊為區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的首個(gè)啟動(dòng)工程，對(duì)臨空新城具有 較大的意義，但對(duì)整個(gè)區(qū)域影響不大。規(guī)劃中的臨空新城交 通快捷、功能齊全，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)前景 1、航空總部區(qū)、體育競(jìng)技區(qū)、古鎮(zhèn)文化旅游區(qū)、康體醫(yī) 療與休閑區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、大型居住區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)等八大 功能區(qū)，

5、構(gòu)建臨空新城功能驅(qū)動(dòng)核心，為 B-1 地塊塑造出良 好的開(kāi)發(fā)愿景。2、漢孝城際鐵路、地鐵 7 號(hào)線、 8 號(hào)線、 2 號(hào)延長(zhǎng)線、 機(jī)場(chǎng)輕軌、 公交車(chē)停車(chē)場(chǎng)、 天河機(jī)場(chǎng)等區(qū)域公共交通， 為 B-1 地塊構(gòu)建出完善的交通動(dòng)脈。3、臨空新城需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，航空總部區(qū)是其首次 啟動(dòng)的主體功能區(qū)，也是公司近期重點(diǎn)的建設(shè)任務(wù)。4、92 畝地的 B-1 地塊，屬航空總部區(qū) 3200 畝功能區(qū)域 的極小局部，對(duì)整個(gè)臨空新城運(yùn)營(yíng)的影響力有限。二、 航空總部區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃與 B-1 地塊航空總部區(qū)諸多擬建工程及市政配套建設(shè)等處于起步階 段，區(qū)域內(nèi)道路構(gòu)架不全、內(nèi)外盡皆一片待開(kāi)發(fā)耕地，開(kāi)發(fā) 環(huán)境與氣氛嚴(yán)重缺乏。本案

6、屬航空總部區(qū)首個(gè)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，具備開(kāi)發(fā)示范效應(yīng)，同時(shí)蘊(yùn)量著較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。航空 總部區(qū)規(guī)劃以航空航天為主題的總部辦公、培訓(xùn)訓(xùn)練、教育 于一體， 具備較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)根底， 是企業(yè)近期建設(shè)的主要任務(wù)。1、天河機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建首先獲得了國(guó)家的批準(zhǔn)，并受到省市 區(qū)政府的支持，具備可實(shí)現(xiàn)的根底。2、據(jù)初步了解，首批航空企業(yè)東航、國(guó)航、南航、海航、 友和道通等均意向入駐航空總部區(qū)，并擬獲取土地建設(shè)總部 辦公區(qū)，但尚未落實(shí)具體執(zhí)行與開(kāi)發(fā)方案。3、航空總部區(qū)屬初步開(kāi)發(fā)階段，遠(yuǎn)期交通便利，但目前 僅 291 路、 298 路兩路公交車(chē)輛，難以支撐區(qū)域規(guī)劃，需要 加快推進(jìn)區(qū)域公共交通工作進(jìn)度。4、B-1 地塊是首個(gè)啟動(dòng)開(kāi)

7、發(fā)工程，具備片區(qū)展示示范效 應(yīng)，同時(shí)蘊(yùn)育著較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。三、周邊環(huán)境與 B-1 地塊根據(jù)實(shí)地踏勘， B-1 地塊地塊四至與周邊現(xiàn)狀根本缺乏以 推動(dòng)工程開(kāi)發(fā)、達(dá)成示范開(kāi)發(fā)的目的，地塊周邊沒(méi)有根底配 套設(shè)施，工程需研發(fā)根底配套滿(mǎn)足自身需求。根據(jù) B-1 地塊 實(shí)地踏勘 1、地塊四周為農(nóng)業(yè)用地，北側(cè)為外環(huán)高速。2、地塊周邊正在推進(jìn)道路建設(shè)，其中主干道根本落成。3、地塊位于規(guī)劃中的航空總部區(qū)核心位置，但短期內(nèi)對(duì)外交通不暢，缺乏工程展示面4、周邊配套設(shè)施短缺。5、區(qū)域規(guī)劃了輕軌地鐵和公交車(chē)停車(chē)場(chǎng)， 但短期內(nèi)僅 291路、 298 路公交車(chē)，交通配套缺乏。四、B-1 地塊表征與研發(fā)方向地塊總體表征： 重

8、點(diǎn)形象展示、 惡補(bǔ)配套建設(shè)、 有遠(yuǎn)景但現(xiàn)狀殘酷、工程缺乏展示面、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、航空總部辦公關(guān)鍵詞：研發(fā)方向：首個(gè)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)工程示范效應(yīng)、 初步建設(shè)階段、根底配套奇缺 短期交通不便 諸多擬建工程暫無(wú)明確開(kāi)工方案 市政恢弘規(guī)劃，遠(yuǎn)景看好 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 或側(cè)重展示工程形象示范， 或以投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)、兼顧形象展示，或側(cè)重展示片區(qū)辦公示范1、側(cè)重展示工程形象示范產(chǎn)品方向：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店、商業(yè)配套、公寓洋房。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、 高檔商務(wù)酒店表達(dá)片區(qū)形象，公寓洋房表達(dá)工程品質(zhì)，商業(yè)配套完成自身需求。2、以投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)、兼顧形象展示產(chǎn)品方向： 高端寫(xiě)字樓、 高檔商務(wù)酒店、 商業(yè)配套

9、、 LOFT 公寓、普通住宅公寓。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店表達(dá)片區(qū)形象，LOFT 公寓獲取投資增值效益、普通住宅公寓構(gòu)建現(xiàn)金流， 商業(yè)配套完成自身需求。3、側(cè)重展示片區(qū)辦公示范 產(chǎn)品方向：高端寫(xiě)字樓、高檔商務(wù)酒店、總部獨(dú)棟辦公、 商業(yè)配套、住宅公寓。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、 高檔商務(wù)酒店表達(dá)片區(qū)形象，總 部獨(dú)棟辦公表達(dá)辦公品質(zhì)檔次，商業(yè)配套完成自身需求，住 宅公寓回籠資金。第二局部：市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)一、市場(chǎng)綜述前四個(gè)月商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升熱銷(xiāo)形勢(shì)， 遠(yuǎn)城區(qū) 價(jià)格漲幅明顯高于主城區(qū)，中心城區(qū)高端辦公樓產(chǎn)品租售市 場(chǎng)延續(xù)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)信心。 1、節(jié)后商品房供應(yīng)總

10、量快速上升，四月份供應(yīng)顯著增加， 開(kāi)發(fā)商看好市場(chǎng)前景。2021 年前四個(gè)月商品房供應(yīng)單位：萬(wàn)平方米2021年前四個(gè)月商品房成交單位：萬(wàn)平方米01月份2月恃3月倦4月份*商帛厲怒LS阪2301-1-81, 5124. 8352. 33146.54TEO100502021年前三個(gè)月，由于傳統(tǒng)春節(jié)銷(xiāo)售淡季、政策調(diào)控空 懸等因素，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供應(yīng)萎縮；三月份月份調(diào)控政策 及地方政策目標(biāo)確立，四月份商品房供應(yīng)顯著增加，顯示商 品房供應(yīng)商對(duì)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)信心。2、節(jié)后商品房住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)明顯回暖，辦 公產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)仍處于恢復(fù)階段鋪產(chǎn)品節(jié)后恢復(fù)至節(jié)前水平，辦公產(chǎn)品市場(chǎng)由于消費(fèi)周期因 素、處于節(jié)后

11、逐步恢復(fù)階段。3、主城區(qū)商品住宅成交價(jià)格穩(wěn)定，本年度遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅成交價(jià)格上漲漲幅明顯高于主城區(qū)年度商品房住宅成交價(jià)格趨勢(shì)單位：元/平方米幅4.05%，遠(yuǎn)城區(qū)商品房住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格漲幅16.71%，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)主城區(qū)。5、高端寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)延續(xù)熱銷(xiāo)，世界500強(qiáng)、加工制造業(yè)、咨詢(xún)效勞業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等成為高端寫(xiě)字樓消費(fèi)的 主力軍12C60厲Iff?貳I02021202120212021T-成龍面識(shí)萬(wàn)丘冇氷114. 5327. 38KT 2740自2021年以來(lái)，武漢市商品房寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)成交火爆， 連續(xù)兩年成交面積數(shù)倍于以前年度成交面積。02021202130112021*咸袞位格遠(yuǎn)毎方

12、址763780 R7啊QLO&OO 80006000 -電go -2 (K0 -自2021年以來(lái)，武漢市商品房寫(xiě)字樓產(chǎn)品成交價(jià)格呈現(xiàn) 快急速上漲態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的充滿(mǎn)信心。2Q黑n瞥詢(xún)服笛業(yè)房施產(chǎn)業(yè)制藥醫(yī)療器械電子產(chǎn)品搠濟(jì)運(yùn)輸業(yè)加工制i査業(yè)科拽公同丄丁產(chǎn)業(yè)快速消番品金融機(jī)崗?fù)溉タ谫Q(mào)扇険司其他加工制造業(yè)、咨詢(xún)效勞業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易 公司等企業(yè)成為高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍。武漢市商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)樂(lè)觀態(tài)勢(shì)，節(jié)后商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，遠(yuǎn)城區(qū)住宅價(jià)格補(bǔ)漲趨勢(shì)明顯， 中心城區(qū)寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)仍然延續(xù)熱銷(xiāo)。二、區(qū)域市場(chǎng)分析巨龍大道兩側(cè)、巨龍大道與盤(pán)龍大道交匯處區(qū)

13、域，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成熟且占據(jù)主導(dǎo)地位，二季度地鐵效應(yīng)推動(dòng)區(qū)域價(jià)格 上漲10% ；區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)青黃不接， 巨龍大道北上步入臨空新城區(qū)域、盤(pán)龍大道西南區(qū)域成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，商旅酒店工程、酒店式公寓產(chǎn)品、企業(yè)辦公工程 等開(kāi)始涌現(xiàn)。1、第二季度，在售工程價(jià)格上漲至5000元/平方米到5500元/平方米，兩房熱銷(xiāo)，主力客群來(lái)自漢口北部、黃陂縣城及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地小老板。一漢口湖畔匚渤機(jī)城婷專(zhuān)田龐璟軒OQ與華扎t .詐咽O領(lǐng)肅城_糧城磁諾: I欄涼大和天咸 W4U j t!4 T o中城時(shí)代漢飛向上嗽O(shè)工程名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)日期推出套數(shù)套銷(xiāo)售價(jià)格元/平方米戶(hù)型配比主力客戶(hù)結(jié)構(gòu)F學(xué)府一期開(kāi)盤(pán)2021.615003900-

14、4100-4200-4500兩房40%三房60%盤(pán)龍城拆遷戶(hù)漢口拆遷戶(hù)武昌投資客最后一期2021.1300，尾房4500二期待定21個(gè)單元報(bào)價(jià)5200橄欖城2021.3300，尾房4500小兩房30%小三房70%盤(pán)龍城本地客戶(hù)黃陂城區(qū)客戶(hù) 漢口青年客戶(hù)2021.63005000漢口湖畔二期2021.16704800-5100-5400兩房40%三房60%盤(pán)龍城本地人外地小老板漢正街小老板最后批24#130奧萊匯LOFT2021.11240 ,余 20套6000-6400 民用水、電性質(zhì)待定、不通煤氣37-50，小戶(hù)型武昌投資客瓏璟軒二期2021.61305400兩房50%三房50%天河機(jī)場(chǎng)員工

15、漢口年輕人黃陂下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)龍城懿品一期2021.5100，售罄5800兩房30%三房70%漢口年輕人盤(pán)龍城/黃陂區(qū)外地人人和天地六期2021.7不詳5100兩房40%三房60%漢口北黃陂區(qū)中城時(shí)代尾盤(pán)，極少量房源650040年公寓、5.2米、民用水、商業(yè)點(diǎn)、通煤氣主力戶(hù)型40-50 平其次70-100漢口年輕人武昌投資客現(xiàn)代企業(yè)成普通高層寫(xiě)字樓4200-4300700-1300平方米武漢客廳2021.11商業(yè)公寓520050 平 80%100 平 20%青年人，重視價(jià)格酒店式公寓9000武昌投資客2021.5.18寫(xiě)字樓6000100 平 50%200 平 50%準(zhǔn)備加推兩棟寫(xiě)字樓2、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)青黃

16、不接，老工程已步入尾盤(pán)開(kāi)發(fā)階段，新入市工程、新開(kāi)發(fā)工程供應(yīng)缺乏工程名稱(chēng)已開(kāi)發(fā)規(guī)模儲(chǔ)藏規(guī)模儲(chǔ)藏地塊位置F學(xué)府一期1500戶(hù)已開(kāi)發(fā)剩20余套住宅二期21單元湖畔地塊，二期住宅預(yù)報(bào)價(jià)5200橄欖城一期10萬(wàn)平方米二期3萬(wàn)平方米余2-4期，27萬(wàn)平方米深入盤(pán)龍工業(yè)區(qū)，二期住宅暫報(bào)價(jià)5000漢口湖畔一期已開(kāi)發(fā)完畢，二期開(kāi)發(fā)670套二期130套在建、下半年推售瓏璟軒5幢高層不計(jì)別墅4幢高層不計(jì)別墅4幢高層不計(jì)別墅奧萊匯1幢LOFT 不計(jì)別墅無(wú)不計(jì)別墅領(lǐng)袖城住宅已開(kāi)發(fā)尾聲階段寫(xiě)字樓、商鋪名流人和天地1-5期2021年當(dāng)期銷(xiāo)售6期，備7期遠(yuǎn)離巨龍大道中城時(shí)代尾盤(pán)開(kāi)發(fā)空港中心開(kāi)發(fā)完畢無(wú)無(wú)摩卡小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)完畢無(wú)無(wú)三江

17、工程已面市，暫未接待住宅總面積65萬(wàn)平米林語(yǔ)山間圈地待開(kāi)發(fā)未入市，不詳巨龍大道盤(pán)龍大道交匯新工程毛地，圈地待開(kāi)發(fā)未入市，不詳巨龍大道盤(pán)龍大道交匯3、商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓、酒店等產(chǎn)品開(kāi)始涌現(xiàn) 商業(yè)公寓：代表工程：中城時(shí)代、奧萊匯等工程。產(chǎn)品介紹：主力面積 40-50 平方米的小戶(hù)型， LOFT 結(jié)構(gòu)， 層高挑高 5 米。中城時(shí)代商業(yè)公寓民用水、商業(yè)電、通煤氣， 6500 元/平 方米，總價(jià) 30 萬(wàn)到 45 萬(wàn) /套，40-50 平米戶(hù)型售罄，僅剩少 量 70 平、 100 平戶(hù)型。奧萊匯商業(yè)公寓民用水、未通煤氣、用電性質(zhì)暫不明朗， 共 240 套，2021 年 11 月開(kāi)盤(pán)價(jià) 5500 元 /平米

18、、現(xiàn)報(bào)價(jià) 6400 元/平方米， 40-50 平方米，總價(jià) 25 萬(wàn)到 30 萬(wàn)/套，剩 20 套。 辦公工程：代表工程：領(lǐng)袖城具體情況：建筑外立面已落成，采用持有招租模式，尚未 正式對(duì)外公布，具體價(jià)格不詳。商業(yè)工程 ：代表工程：領(lǐng)袖城、 F 空港中心、住宅底商 規(guī)模：領(lǐng)袖城沿街商業(yè)面積 50000 平方米， F 空港中心小 型商業(yè)體面積 25000 平方米，其余為住宅沿街底商。價(jià)格：領(lǐng)袖城商鋪 20000 元 /平方米， F 空港中心商鋪 22000 元/平方米， F 陽(yáng)光城住宅底商 18000 元 /平方米，中 城時(shí)代商鋪 20000 元 /平方米區(qū)域市場(chǎng)：商品房市場(chǎng)以住宅工程、小高層 /

19、高層產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)， 剛需性消費(fèi)需求，重視價(jià)格要素、根底配套設(shè)施要素。節(jié)后 價(jià)格上漲 10% ，集中式銷(xiāo)售，兩房戶(hù)型熱銷(xiāo)。商業(yè)集中在巨龍大道、盤(pán)龍大道交匯處，預(yù)計(jì)總面積 15 萬(wàn)平方米，均采用 1-2 層建筑結(jié)構(gòu)，價(jià)格 20000 元 /平方米?？腿阂詽h口北部居民、漢口年輕客群、武昌投資客、黃陂 縣城客群在漢口上班 、黃陂下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群、及在盤(pán)龍城 做生意的外地人等，剛需性消費(fèi)需求。 市場(chǎng)表征：商品住宅市場(chǎng)、剛需性消費(fèi)、價(jià)格敏感、根底配 套、洋房稀缺、住宅開(kāi)發(fā)青黃不接 關(guān)鍵詞：剛需住宅客群、漢口北客群、黃陂縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、武昌投資客絕對(duì)商品住宅市場(chǎng)、剛需性消費(fèi)、兩房熱銷(xiāo) 重視價(jià)格要素、關(guān)注根底配套 節(jié)

20、后價(jià)格上漲 10% 高層住宅主導(dǎo)、多層洋房稀缺 沿巨龍大道兩側(cè)開(kāi)發(fā)布局 商業(yè)布局?jǐn)U張 辦公產(chǎn)品、商業(yè)公寓產(chǎn)品開(kāi)始面市 三、產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)根據(jù) B-1 地塊現(xiàn)狀、盤(pán)龍城商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)，B-1 地塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需以住宅公寓產(chǎn)品研發(fā)為主導(dǎo)，在滿(mǎn)足地 塊形象要求的同時(shí)，生產(chǎn)熱銷(xiāo)產(chǎn)品。地塊銷(xiāo)售成功，有利于 建設(shè)市場(chǎng)口碑，穩(wěn)固與提升片區(qū)形象。 第三局部：方案研發(fā)與可行性研究 一、地塊規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃凈用地面積： 61721.29 平方米。 規(guī)劃用地性質(zhì)：商務(wù)用地兼容局部住宅 。 容積率：不大于 1.8 。建筑密度：不大于 35% 。 建筑限高：依據(jù)?武漢市天河機(jī)場(chǎng)凈空管理方法?執(zhí)行。綠

21、地率：不小于 35% ，并按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。地塊紅線地塊東邊長(zhǎng) 390 米，南邊長(zhǎng) 165 米，西邊長(zhǎng) 395 米，北邊長(zhǎng) 148 米。規(guī)劃要點(diǎn)：主體建筑物為辦公或酒店， 建筑面積不得少于總建筑面積 的 70% 。后退延喜路道路紅線距離不低于 12 米；后退景云路、景 星路道路紅線距離不低于 30 米、后退賓連路道路紅線距離 不低于 12 米。臨東、西兩側(cè)道路紅線不少于 1.0 米，臨南、北兩側(cè)不 得超出用地范圍線。機(jī)動(dòng)車(chē)按0.8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位/100 m2 建筑面積配建。特殊要求：兼容為住宅用地的，僅能建設(shè)集體公寓，不能 劃整為零分割獨(dú)立使用；兼容為其他建筑的，可設(shè)計(jì)為公寓 使用兼容的住宅用

22、地 、或公寓式辦公、或公寓式酒店。根據(jù)地塊指標(biāo)及規(guī)劃要點(diǎn)，結(jié)合片區(qū)展示示范要求 集體公寓式住宅產(chǎn)品研發(fā)已背離形象展示示范要求； 可以借口研發(fā)公寓式辦公， 落實(shí)研發(fā)住宅式公寓產(chǎn)品， 既 滿(mǎn)足規(guī)劃要點(diǎn)，又迎合區(qū)域市場(chǎng)。二、方案規(guī)劃與可行性研究 方案一：側(cè)重展示工程形象示范1 、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫(xiě)字樓、酒店式公寓、配套商業(yè)、多層公 寓洋房、小高層公寓等研發(fā)功能： 高端寫(xiě)字樓辦公形象展示， 酒店式公寓商務(wù)酒 店形象展示后期也可作為 SOHO 辦公功能，靈活多變 ， 多層公寓洋房為工程形象展示、拉升工程價(jià)格，商業(yè)、小高 層公寓為輔助配套產(chǎn)品。方案特征： 滿(mǎn)足工程形象示范要求， 同時(shí)也切合市場(chǎng)需求，

23、 產(chǎn)品線豐富、資金回籠速度快。總平布局： 從南向北開(kāi)發(fā)， 依次甲級(jí)寫(xiě)字樓、 酒店式公寓、 多層公寓洋房、小高層公寓。銷(xiāo)售模式： 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀， 甲級(jí)寫(xiě)字樓主體持有出租，地下車(chē)位持有出租，其余快速銷(xiāo)售。2、技術(shù)指標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓： 28800 平方米。酒店式公寓： 15000 平方米。多層公寓洋房： 21600 平方米小高層公寓： 17200 平方米高層公寓： 21600 平方米多層商業(yè)： 6700 平方米總面積： 110900 平方米地下面積： 8000 平方米車(chē)位： 889 個(gè)其中地下 290 個(gè)、地上 600 個(gè) 方案要求： 根據(jù)市場(chǎng)先例， 公寓局部要求民用水、 通燃?xì)猓?然后全力爭(zhēng)取民用

24、電。3、效勞對(duì)象與研判價(jià)格 注：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)商品房產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀， 結(jié)合 1 年時(shí)間的 自然價(jià)格漲幅 5% ，推算產(chǎn)品價(jià)格。甲級(jí)寫(xiě)字樓： 根據(jù)區(qū)域擬建工程工作進(jìn)度， 預(yù)計(jì)本案甲級(jí) 寫(xiě)字樓投入使用后，可以效勞航空行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多 建設(shè)工程的現(xiàn)場(chǎng)辦公需求?，F(xiàn)階段該類(lèi)企業(yè)主要在主城區(qū)、 航空機(jī)場(chǎng)等地辦公，初期租賃價(jià)格 40 元 /平方米 .月，中期價(jià) 格 50-60 元 /平方米 .月。酒店式公寓： 效勞與航空總部區(qū)商務(wù)交流， 實(shí)際價(jià)格 5000 元 /平方米。初期采用帶 5 年租約、 每年回報(bào)銷(xiāo)售模式， 酒店 式運(yùn)營(yíng)管理， 5 年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營(yíng)，也交換業(yè)主 自主經(jīng)營(yíng)，還可以用作 SO

25、HO 辦公需求。多層公寓洋房： 提供航空總部區(qū)中高管理層、 盤(pán)龍城小老 板， 5500 元/平方米。小高層公寓、 高層公寓： 效勞與剛需客群 ,4500-5000 元 /平方米。多層商業(yè)：工程自身及航空總部區(qū)區(qū)域配套效勞， 12000 元/平方米。4、開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期根據(jù)工程當(dāng)前工作進(jìn)度，初步研判開(kāi)發(fā)周期及銷(xiāo)售周期如下圖工程開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期示意圖工程名稱(chēng)2021 年2021 年2021 年2021 年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度開(kāi)發(fā) 周期工程籌備期工程一期二期多層二期小高層二期高層二期商業(yè)銷(xiāo)售 周期酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)

26、字樓多層公寓洋 房小高層住宅公寓高層公寓二期商業(yè)5、銷(xiāo)售收入估算工程直接銷(xiāo)售收入 56545.6萬(wàn)元公寓按民用水、通煤氣，持有固定資產(chǎn)租金總收益37412.16萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收益 93957.76萬(wàn)元。工程銷(xiāo)售收入估算表分期物業(yè)名稱(chēng)可售面積平方米銷(xiāo)售均價(jià)元/平方米銷(xiāo)售總額萬(wàn)元一期甲級(jí)寫(xiě)字樓出售645780005165.6出租1854340元/平方米.月35602.56酒店式公寓1500050007500地下車(chē)位290 個(gè)130元/個(gè).月1809.6二期公寓多層21600550011880小高層1720050008600高層21600500010800商業(yè)105001200012600銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售

27、周期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售稅金3392.7萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加，暫按直接銷(xiāo)售收入6%計(jì)，持有出租局部稅費(fèi)另計(jì)6、工程總投資估算工程首期投入35%自有資金，銀行融資 15000萬(wàn)元、按20%貸款利率計(jì)，局部 2021年第一季 度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后投入滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。工程總投資估算表序號(hào)工程名稱(chēng)總額萬(wàn)元單位本錢(qián)元/平方米1土地稅費(fèi)5880529.72前期工程費(fèi)用23782003市政根底設(shè)施配套費(fèi)11891004建安工程費(fèi)225981875.38商業(yè)低層10501000公寓多層21601000公寓小高層20641200公寓高層30241400酒店式公寓小高層18001200甲級(jí)寫(xiě)字樓小高層1250050005根底配套設(shè)施

28、建設(shè)費(fèi)35673006地下設(shè)施建設(shè)費(fèi)200025007其他費(fèi)用1128.3696.88 前六項(xiàng)之和 3%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1162.2199.78 前七項(xiàng)之和 3%9小計(jì)39902.573598.07 注：甲級(jí)寫(xiě)字樓 6500，多層公寓2500，小高層公寓2700，高層公寓310010管理費(fèi)用1128.36118.51 前六項(xiàng)之和 3%11營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2827.28254.94 銷(xiāo)售總額5%12財(cái)務(wù)費(fèi)用3000公司自有資金占滿(mǎn)足首期投資總額 35% 比，其余局部銀行融資按 20%利率計(jì)取， 貸款期限1年。13小計(jì)46858.214225.2714土地增值稅1130.91101.98 銷(xiāo)售收入2%預(yù)提15

29、總計(jì)47989.124327.247、現(xiàn)金流量表根據(jù)初步估算，工程在自持甲級(jí)寫(xiě)字樓75%、自持地下車(chē)位等價(jià)值共37412.16萬(wàn)元固定資產(chǎn)的情況下，可實(shí)現(xiàn)稅后凈收入5003.71萬(wàn)元。累計(jì)凈現(xiàn)金流量估算表工程名稱(chēng)2021202120212021第二 季度第三 季度第四 季度第一 季度第二 季度第三 季度第四 季度第一 季度第二 季度第三 季度第四 季度第一季度第二季度現(xiàn)金流入3000540071106872.86462.8430054001170031503150銷(xiāo)售收入3000540071106872.86462.8430054001170031503150一期酒店式公寓3000300075

30、0750甲級(jí)寫(xiě)字樓24002400182.8182.8二期多層公寓396059401980小高層43004300高層54005400商業(yè)630031503150出租收入0000000000甲級(jí)寫(xiě)字樓0000000000地下車(chē)位000000000現(xiàn)金流出5818.5193.294440.4567836736.037558.631571.672361.82449.33372.033156.03992.3948.538土地稅費(fèi)29402940前期工程費(fèi)1426.8951.2市政設(shè)施配 套費(fèi)1189地下建筑1000500500建安工程費(fèi)28562400547061901032103221061512酒

31、店式公寓900900甲級(jí)寫(xiě)字樓1500150047504750多層公寓7201440小高層公寓10321032高層公寓15121512商業(yè)456594根底設(shè)施配 套費(fèi)396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.3396.6其他費(fèi)用86.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.76不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 用89.489.489.489.489.489.489.489.489.489.489.489.489.41管理費(fèi)用86.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.886.

32、76營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用848.18321.45282.73282.73282.73282.73282.73144100財(cái)務(wù)費(fèi)用100010001000土地增值費(fèi)1130.91銷(xiāo)售稅金180324426.6412.37387.77258324702189189凈現(xiàn)金流量-5818.8-5193.29-4440.45-3783-1336.03-448.635301.1341011850.72027.978543.972157.72201.47累計(jì)凈現(xiàn)金-5818.8-11012.1-15452.5-19235.5-20571.6-21020.2-15719.1-11618.1-9767.37-7739.48

33、04.572962.275163.74流量所得稅-1290.94土地增值費(fèi)1130.91累計(jì)稅后凈 現(xiàn)金流量-5818.8-11012.1-15452.5-19235.5-20571.6-21020.2-15719.1-11618.1-9767.37-7739.4804.572962.275003.71方案二：以投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)、兼顧形象展示1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)、 LOFT 公寓 洋房、高層公寓等。研發(fā)功能： 高端寫(xiě)字樓辦公形象展示， 酒店式公寓商務(wù)酒 店形象展示后期也可作為 SOHO 辦公功能，靈活多變 ， LOFT 公寓獲取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，商業(yè)、高

34、層公寓為輔 助配套產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。方案特征：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)投資最大化，產(chǎn)品切合市場(chǎng)需求，同 時(shí)兼顧工程開(kāi)發(fā)形象?？偲讲季郑?從南向北開(kāi)發(fā)， 依次甲級(jí)寫(xiě)字樓、 酒店式公寓、 LOFT 公寓、高層公寓。銷(xiāo)售模式：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀，甲級(jí)寫(xiě)字樓主體持有出租， 地下車(chē)位持有出租，其余快速銷(xiāo)售。2、技術(shù)指標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓：28800 平方米。酒店式公寓：15000 平方米。LOFT 公寓 4 層、層高 6 米： 17280 平方米高層公寓：43200 平方米多層商業(yè)：6700 平方米總面積： 110900 平方米地下面積：14000 平方米車(chē)位： 889 個(gè)其中地下 600 個(gè)、地上 289 個(gè)方案要求：根據(jù)市

35、場(chǎng)先例， LOFT 公寓、高層公寓要求民用 水、通燃?xì)?，然后全力?zhēng)取民用電。3、效勞對(duì)象與研判價(jià)格注：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)商品房產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀， 結(jié)合 1 年時(shí)間的 自然價(jià)格漲幅 5% ，推算產(chǎn)品價(jià)格。甲級(jí)寫(xiě)字樓： 根據(jù)區(qū)域擬建工程工作進(jìn)度， 預(yù)計(jì)本案甲級(jí) 寫(xiě)字樓投入使用后，可以效勞航空行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)、區(qū)域諸多 建設(shè)工程的現(xiàn)場(chǎng)辦公需求?，F(xiàn)階段該類(lèi)企業(yè)主要在主城區(qū)、 航空機(jī)場(chǎng)等地辦公，初期租賃價(jià)格 40 元 /平方米 .月，中期價(jià) 格 50-60 元 /平方米 .月。酒店式公寓： 效勞與航空總部區(qū)商務(wù)交流， 實(shí)際價(jià)格 5000 元 /平方米。初期采用帶 5 年租約、 每年回報(bào)銷(xiāo)售模式， 酒店 式運(yùn)營(yíng)管理，

36、5 年后既可由酒店持續(xù)租約經(jīng)營(yíng)，也交換業(yè)主 自主經(jīng)營(yíng)，還可以用作 SOHO 辦公需求。LOFT 公寓 4 層、挑高 6 米：投資客、剛需客群、航 空總部區(qū)工作員工， 6500-7000 元 /平方米。高層公寓：剛需客群 , 4500-5000 元/平方米。 多層商業(yè)：工程自身及航空總部區(qū)區(qū)域配套效勞， 12000 元 /平方米。4、開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期根據(jù)工程當(dāng)前工作進(jìn)度，初步研判開(kāi)發(fā)周期及銷(xiāo)售周期如下圖工程開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期示意圖工程名稱(chēng)2021 年2021 年2021 年2021 年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度開(kāi)發(fā)周

37、期工程籌備期工程一期二期 LOFT二期高層二期商業(yè)銷(xiāo)售周期酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓LOFT公寓高層公寓二期商業(yè)15、銷(xiāo)售收入估算工程直接銷(xiāo)售收入 58097.6萬(wàn)元公寓按民用水、通煤氣，持有固定資產(chǎn)租金總收益39346.56萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收益 97444.16萬(wàn)元工程銷(xiāo)售收入估算表分期物業(yè)名稱(chēng)可售面積平方米銷(xiāo)售均價(jià)元/平方米銷(xiāo)售總額萬(wàn)元一期甲級(jí)寫(xiě)字樓出售645780005165.6出租1854340元/平方米.月35602.56酒店式公寓1500050007500地下車(chē)位600 個(gè)130元/個(gè).月3744二期公寓LOFT17280650011232高層43200500021600商業(yè)10500120

38、0012600銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售周期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售稅金3485.9萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加，暫按直接銷(xiāo)售收入6%計(jì)，持有出租局部稅費(fèi)另計(jì)6、工程總投資估算工程首期投入35%自有資金，銀行融資17500萬(wàn)元、按20%貸款利率計(jì)，局部 2021年第一季 度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后投入滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。工程總投資估算表序號(hào)工程名稱(chēng)總額萬(wàn)元單位本錢(qián)元/平方米1土地稅費(fèi)5880529.72前期工程費(fèi)用24982003市政根底設(shè)施配套費(fèi)12491004建安工程費(fèi)23471.62116.47商業(yè)低層10501000公寓LOFT2073.61200公寓15層高層60481400酒店式公寓小高層18001200甲級(jí)寫(xiě)字樓小高層12500500

39、05根底配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)35673006地下設(shè)施建設(shè)費(fèi)350025007其他費(fèi)用1204.97108.66 前六項(xiàng)之和 3%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1241.17111.92 前七項(xiàng)之和 3%9小計(jì)42611.74注：甲級(jí)寫(xiě)字樓6650 , LOFT公寓2900，高層公寓325010管理費(fèi)用1204.97108.66 前六項(xiàng)之和 3%11營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2904.88261.94 銷(xiāo)售總額5%12財(cái)務(wù)費(fèi)用3500公司自有資金占首期投資總額 35%，其余 銀行融資按20%利率計(jì)取，貸款期限1年。13小計(jì)50221.594528.5514土地增值稅1161.95銷(xiāo)售收入2%預(yù)提15總計(jì)51383.544633.327、

40、現(xiàn)金流量表根據(jù)初步估算，工程在自持甲級(jí)寫(xiě)字樓75%、自持地下車(chē)位等價(jià)值共39346.56萬(wàn)元固定資產(chǎn)的情況下，可實(shí)現(xiàn)稅后凈收入3583.1萬(wàn)元累計(jì)凈現(xiàn)金流量估算表工程名稱(chēng)2021202120212021第二 季度第三 季度第四 季度第一 季度第二 季度第三 季度第四 季度第一 季度第二 季度第三 季度第四 季度第一 季度第二 季度現(xiàn)金流入3000540068944676.82054.81267254001170031503150銷(xiāo)售收入3000540068944676.82054.81267254001170031503150一期酒店式公寓30003000750750甲級(jí)寫(xiě)字樓24002400

41、182.8182.8二期LOFT公寓3744374418721872高層1080054005400商業(yè)630031503150出租 收入0000000000甲級(jí)寫(xiě)字樓0000000000地下車(chē)位000000000現(xiàn)金 流出5968.685604.034717.888300.887026.885890.423488.993874.074801.11644.781720.66915.78915.25土地稅費(fèi)29402940前期工程費(fèi)1498.8999.2市政根底設(shè)施 配套費(fèi)1249地下建筑100010001500建安工程費(fèi)2856240061324750691.630243024594酒店式公寓9

42、00900甲級(jí)寫(xiě)字樓1500150047504750LOFT公寓1382691.6高層公寓30243024商業(yè)456594根底設(shè)施配套 費(fèi)445.9445.9445.9445.9445.9445.9445.9445.7其他費(fèi)用92.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.69不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用95.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.595.17管理費(fèi)用92.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6992.6

43、992.69營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1162581290290290291.88財(cái)務(wù)費(fèi)用100010001500土地增值費(fèi)1161.95銷(xiāo)售稅金180324413.64280.61123.29760.32324702189189凈現(xiàn)金流量-5968.68-5604.03-4717.88-5300.88-1626.881003.581187.81-1819.277870.93755.229979.342234.222234.75累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5968.68-11572.7-16290.6-21591.5-23218.4-22214.8-21027-22846.2-14975.3-11220.1-1240.77

44、993.453228.2得所稅-807.05土地增值費(fèi)1161.95累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量-5968.68-11572.7-16290.6-21591.5-23218.4-22214.8-21027-22846.2-14975.3-11220.1-1240.77993.453583.1方案三：定制式辦公，側(cè)重展示片區(qū)辦公示范1、方案概述研發(fā)產(chǎn)品：高端寫(xiě)字樓、酒店式公寓、定制獨(dú)棟辦公、商 業(yè)、住宅公寓等研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、獨(dú)棟辦公為形象展示示范區(qū)，酒 店、商業(yè)、住宅為輔助配套產(chǎn)品。研發(fā)功能：高端寫(xiě)字樓、獨(dú)棟辦公展示辦公形象展示，酒 店式公寓商務(wù)酒店形象展示后期也可作為 SOHO 辦公功 能，靈活多變 ，商業(yè)、住宅公寓為輔助配套產(chǎn)品。方案特征：注重傳達(dá)航空總部區(qū)的總部辦公形象示范?？偲讲季郑?從南向北開(kāi)發(fā)， 依次甲級(jí)寫(xiě)字樓、 酒店式公寓、 獨(dú)棟辦公、住宅公寓。銷(xiāo)售模式：