住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范舉措分析

1、住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范舉措分析【摘要】中國(guó)住房金融經(jīng)歷了從無到有、再到相對(duì)完善的開展過程，尤其近年來隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)快速開展，住房金融風(fēng)險(xiǎn)問題凸顯，需要時(shí)刻監(jiān)控并防范。文章主要分析了當(dāng)前我國(guó)住房金融開展的現(xiàn)狀以及在開展過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)這一現(xiàn)狀提出防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議?！娟P(guān)鍵詞】住房金融 現(xiàn)狀 風(fēng)險(xiǎn) 防范措施住房金融是圍繞住房信貸而展開的各種金融活動(dòng)的總稱，它以籌集和通融住房資金為核心，包括住房開發(fā)、建立、流通、消費(fèi)、修繕等過程中通過金融機(jī)構(gòu)而籌資的各項(xiàng)活動(dòng)。住房金融以效勞對(duì)象的不同可以劃定為：房地產(chǎn)金融和住宅金融，前者主要是為房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)展住房的開發(fā)建立以及交易經(jīng)營(yíng)等提

2、供金融效勞，而后者那么主要是為居民消費(fèi)者個(gè)體房屋建造或購(gòu)置、裝修或維修等活動(dòng)提供效勞的。目前我國(guó)的住房金融的主要作用是為住房開發(fā)、流通以及消費(fèi)來提供一定的籌集或融通資金的金融工具，從而保證社會(huì)住房再消費(fèi)的資金供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)開展。住房金融風(fēng)險(xiǎn)那么主要是指由于決策管理或一些客觀因素而使得從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)遭受資產(chǎn)收益或是信譽(yù)等方面的損失。住房金融風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)刻監(jiān)控并防范，這是與其自身的特性有著親密關(guān)系的，住房金融風(fēng)險(xiǎn)具有一定的社會(huì)性，從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)其自有資金在其整個(gè)資產(chǎn)中只占一小部門，其運(yùn)作的大部分資本都是來自社會(huì)公眾的投資，一旦發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)引起社會(huì)公眾的瘋狂擠

3、兌。在住房金融的實(shí)際操作中，住房金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)公眾、其他機(jī)構(gòu)甚至同行業(yè)機(jī)構(gòu)之間都存在著復(fù)雜的債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，一旦一個(gè)住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，與之相連的個(gè)體和各種機(jī)構(gòu)都會(huì)受影響，進(jìn)而引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。而且，隨著全球化進(jìn)程的加快，世界各國(guó)在經(jīng)濟(jì)上有著親密的交往，這也使得一國(guó)發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響到其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)開展，甚至蔓延為全球性的金融危機(jī)。新形勢(shì)下政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的引導(dǎo)目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)充分的市場(chǎng)化，隨著土地市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)金融體系也初步建立。在經(jīng)過2002年的短暫回落后，房地產(chǎn)業(yè)又迅速開展起來，這雖然對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展起到了刺激作用，但與此同時(shí)也引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)居高不下等

4、問題。經(jīng)濟(jì)研究者普遍認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)存在宏大泡沫，并隨時(shí)可能危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融政策，試圖通過政策調(diào)整來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展。住房金融開展現(xiàn)狀與成就隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開展，我國(guó)的住房金融市場(chǎng)也從無到有，逐步開展起來。目前我國(guó)的住房金融市場(chǎng)主要以住房公積金制度為主，各大商業(yè)銀行也設(shè)有房地產(chǎn)信貸部提供住房金融效勞。我國(guó)在1998年開始正式進(jìn)展住房制度改革，國(guó)家制定發(fā)布了?關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建立的通知?，該通知明確提出要實(shí)行住房商品化政策，改變以往實(shí)物分房的制度。之后，我國(guó)根據(jù)改革的需要建立了一定的住房金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)計(jì)推出了一些住房金融產(chǎn)品

5、。為了更好地貫徹住房商品化制度，我國(guó)不斷制定出臺(tái)了有關(guān)住房金融的法律法規(guī)，以便及時(shí)管控住房金融的開展，在30多年的探究和理論中，我國(guó)住房金融體系不斷完善。住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)自身存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)自身的管理經(jīng)營(yíng)上也存在一定的破綻，這也帶來了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一些商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的審核環(huán)節(jié)存在標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)的問題，有些銀行為了搶占住房金融市場(chǎng)而放寬了對(duì)個(gè)人貸款者資質(zhì)的審核標(biāo)準(zhǔn)，而且各個(gè)商業(yè)銀行之間并沒有建立起一個(gè)完善的、共享的借貸者信譽(yù)記錄平臺(tái)，這也增加了各個(gè)商業(yè)銀行在審核借貸者信譽(yù)真實(shí)性等方面的難度，寬松的審核門檻很可能讓商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)下跌時(shí)遭受極大的損失。由于監(jiān)管不

6、嚴(yán)格還會(huì)造成假按揭的問題，一些企業(yè)為了不受企業(yè)貸款合同的約束而利用各種關(guān)系辦理住房信譽(yù)貸款，從而獲得銀行的資金支持，這一過程中的信息不對(duì)等以及不真實(shí)會(huì)把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到住房金融機(jī)構(gòu)之上。此外，與國(guó)外多樣化的住房金融機(jī)構(gòu)相比，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)功能單一、資金來源單一，銀行存款是主要的資金來源，單一化的渠道阻礙了信托投資基金等進(jìn)入住房金融市場(chǎng)，這就增加了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的集中性，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房金融缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。一是我國(guó)的住房金融缺乏二級(jí)市場(chǎng)。目前我國(guó)的住房就金融建立仍然較為集中于一級(jí)市場(chǎng)，而有價(jià)證券交易、流通的二級(jí)市場(chǎng)卻沒有建立起來。在住房金融市場(chǎng)不完善的狀態(tài)下，一旦開展住房抵押貸

7、款業(yè)務(wù)的住房金融機(jī)構(gòu)遭遇流動(dòng)性資金供應(yīng)困難和高本錢籌資的雙重壓力，其不能運(yùn)用二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展多渠道籌資和分散風(fēng)險(xiǎn)，就給自身增加了累積風(fēng)險(xiǎn)的可能。而且住房金融二級(jí)市場(chǎng)的缺失也使得低收入群體難以申請(qǐng)銀行購(gòu)房貸款或者只能申請(qǐng)利率較高的貸款，不利于住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用。三是我國(guó)的住房金融體系中缺乏政策性的住房貸款擔(dān)保機(jī)制。我國(guó)目前普遍實(shí)行的住房貸款擔(dān)保是要求住房貸款申請(qǐng)人的單位或其他第三方來做擔(dān)保，這也使得很多想要申請(qǐng)住房貸款的購(gòu)房者因?yàn)椴粷M足條件而無法申請(qǐng)住房貸款。對(duì)于想要購(gòu)房的低償付才能者，我國(guó)出臺(tái)了廉租房和經(jīng)適房政策，這一方面部分解決了低收入群體的住房問題，但另一方面也無視了政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的建立，導(dǎo)

8、致很多住房金融風(fēng)險(xiǎn)往往只能由借款人個(gè)體和商業(yè)銀行來承擔(dān)，進(jìn)步了住房金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施建議第一，繼續(xù)完善我國(guó)住房金融的一級(jí)市場(chǎng)。安康完善的住房金融市場(chǎng)應(yīng)該是一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)同時(shí)存在并共同發(fā)揮作用的。但我國(guó)目前的住房金融市場(chǎng)還主要停留在一級(jí)市場(chǎng)的建立之上，并且還需要不斷完善開展。首先，要豐富住房金融一級(jí)市場(chǎng)的層次構(gòu)造，鼓勵(lì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)以及征信機(jī)構(gòu)等在住房貸款領(lǐng)域的開展，完善住房公積金管理體系。其次，目前我國(guó)的住房金融機(jī)構(gòu)在資金來源上過于依賴銀行信貸，為此需要拓寬住房金融機(jī)構(gòu)的直接融資渠道，應(yīng)該創(chuàng)造一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)可以在市場(chǎng)進(jìn)展直接融資的環(huán)境，開展

9、房地產(chǎn)業(yè)通過股市債券或其他證券來融資，改變現(xiàn)有單一的住房金融融資渠道。最后，還要完善住房金融市場(chǎng)體系建立，同時(shí)開展抵押市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)以及證券市場(chǎng)的開展，促進(jìn)住房金融一級(jí)市場(chǎng)的不斷完善。第二，開展住房金融的二級(jí)市場(chǎng)。興隆國(guó)家住房金融經(jīng)過多年開展，形成了以抵押貸款證券化為核心的住房金融二級(jí)市場(chǎng)。但在2021年美國(guó)次貸危機(jī)之后，人們意識(shí)到這種金融二級(jí)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但我們并不能無視二級(jí)金融市場(chǎng)的重要作用，而且實(shí)際上二級(jí)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可以檢測(cè)調(diào)控的，如何標(biāo)準(zhǔn)和引導(dǎo)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的開展是重中之重。針對(duì)我國(guó)缺乏住房金融二級(jí)市場(chǎng)的問題，國(guó)家應(yīng)該積極調(diào)控市場(chǎng)進(jìn)展住房金融二級(jí)市場(chǎng)建立。在這一過程中，

10、政府首先要制定相關(guān)的法律政策，保證二級(jí)市場(chǎng)在建立過程中的合法性和有法可依性;其次要加快開發(fā)可以提供抵押貸款支持的證券商品，鼓勵(lì)創(chuàng)辦可以進(jìn)展住房貸款證券經(jīng)營(yíng)交易的機(jī)構(gòu)，建立和擴(kuò)大住房金融的二級(jí)市場(chǎng)。但在開展住房金融二級(jí)市場(chǎng)之時(shí)，要堅(jiān)持審慎的原那么，對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，防止其在開展二級(jí)市場(chǎng)時(shí)出現(xiàn)市場(chǎng)秩序混亂等問題，保證其良性開展。第三，提升住房金融機(jī)構(gòu)自身的管理程度。首先，面對(duì)目前住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)體住房貸款申請(qǐng)審查不嚴(yán)的問題，應(yīng)該鼓勵(lì)銀行內(nèi)部建立專門的客戶信譽(yù)調(diào)查評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)住房信貸申請(qǐng)者進(jìn)展信譽(yù)評(píng)估，對(duì)其申請(qǐng)資格以及償債才能進(jìn)展審查，防止?jié)撛诘慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，而且各個(gè)商業(yè)銀行之間應(yīng)該建立信譽(yù)評(píng)價(jià)審查共

11、享體系，通過信息共享和合作來共同預(yù)防住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，要標(biāo)準(zhǔn)住房貸款申請(qǐng)、發(fā)放程序，要制定嚴(yán)格而詳細(xì)的審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住房貸款辦理的評(píng)估、償付、發(fā)放、考核等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，對(duì)其進(jìn)展程序化和信息化的建立，方便住房金融機(jī)構(gòu)自身的管理。再次，住房金融機(jī)構(gòu)還可以建立一定的違約處理機(jī)制，當(dāng)住房信貸者不能給按照住房貸款合同進(jìn)展歸還時(shí)，住房金融機(jī)構(gòu)可以啟動(dòng)違約處理機(jī)制，對(duì)還款人進(jìn)展一定的違約處理，這可以有效地防止住房金融機(jī)構(gòu)的利益損失。最后，住房金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在內(nèi)部建立自己的風(fēng)控機(jī)構(gòu)，評(píng)估自身的抗風(fēng)險(xiǎn)才能。第四，豐富住房信貸資金來源渠道。住房金融機(jī)構(gòu)融資渠道單一始終是威脅我國(guó)住房金融平安的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此要防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)就必然拓寬住房信貸資金的籌措渠道。住房金融機(jī)構(gòu)可以開展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，制定一定的優(yōu)惠政策吸引個(gè)體把住房資金存入銀行之中，使其成為商業(yè)按揭貸款或公積金貸款的一個(gè)資金來源補(bǔ)充。住房金融機(jī)構(gòu)還是要不斷開展建立二級(jí)市場(chǎng)，可以將證券作為住房信貸資金的市場(chǎng)來源渠道之一，這可以降低住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)銀行信貸的依賴程度。此外，政府還可以對(duì)保障性住房等福利性事業(yè)貸款進(jìn)展一定的貼息，加大財(cái)政對(duì)于這部分住房金融的支持。第五，完善住房金融相關(guān)法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。目前我國(guó)有關(guān)金融開展的法律法規(guī)雖然不少，但關(guān)于住房金融方面的法律體