一次與二次裝修對比

1、兩種住宅裝修模式的比較中國建筑裝飾協(xié)會2006-11-29 來源:中國建筑裝飾網(wǎng)12000年8月,在國務院轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等部門發(fā)出的關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、提高住宅質(zhì)量的若干意見中明確指出:“加強對住宅裝修的管理,積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式,避免二次裝修造成的破壞結(jié)構、浪費和擾民的現(xiàn)象”,北京市建委主任已發(fā)表了今后不許銷售毛坯房的講話。住宅精裝修銷售,已經(jīng)正式通過國家行政指導的方式開始在房地產(chǎn)開發(fā)建設中實施,為什么住宅建設從推廣二次裝修變?yōu)橥茝V一次裝修呢,這在人們的思想上必然要有個轉(zhuǎn)變過程,為了幫助業(yè)內(nèi)盡快清理由于轉(zhuǎn)化而造成的思想上的模糊認識,有必要對兩種住宅裝修模式進行深入的探討。一、

2、二次裝修模式分析我國自20世紀90年代中期開始推行二次裝修的住宅開發(fā)建設模式,即開發(fā)商銷售的是未經(jīng)裝修的毛坯房,頂、墻、地為水泥面,不配置衛(wèi)、浴設施和廚房設備、有些甚至連門及隔斷也沒有,住戶必須經(jīng)過裝修后才能居住消費。這種模式銷售的其實是未脫離生產(chǎn)過程的半成品房。二次裝修模式在我國住宅建設的很長時間是主導形式,因此有必要進行深入的分析。(一二次裝修的歷史背景提出二次裝修的住宅開發(fā)建設模式,是在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段,原來的一次裝修表現(xiàn)出很多弊端的基礎上提出的,有其社會背景和基礎,主要體現(xiàn)在我國住宅建設特定發(fā)展階段,為適應市場表現(xiàn)出4個方面低水平的需要。1.住宅開發(fā)建設質(zhì)量水平低我國住宅產(chǎn)

3、業(yè)發(fā)展的前期,受經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響和制約,設計、施工水平不高,住宅建設在外觀質(zhì)量、戶型設計、功能布局和裝修質(zhì)量上都是低標準的,無法適應人們的需求,購房者或住戶要經(jīng)過裝修改造才能比較滿足使用要求,是實施二次裝修的重要依據(jù),具體表現(xiàn)在以下幾個方面。第一是戶型單調(diào)。住宅開發(fā)前期,每幢樓一般僅有34個戶型,從整體房地產(chǎn)市場上看,戶型的種類也很少,往往一種設計圖紙長時間的使用,在戶型設計上,也沒有充分考慮使用者日常生活的要求,更多的考慮提高使用率,因此無法滿足大多數(shù)家庭生活的需要,住戶在使用前要進行必要的改造。第二是功能布局普遍不合理。前期開發(fā)建設的住宅樓,單戶面積不大、流程設計欠缺,功能區(qū)域劃分不科

4、學,不僅有小門廳、大臥室的問題,房間布局、區(qū)域位置也不適合使用,需要人們在使用前重新進行功能布局的設計來適應每個家庭不同的結(jié)構、職業(yè)、生活習慣的要求也需要進行裝飾改造。第三是裝修質(zhì)量低。統(tǒng)一的低標準裝修,根本無法滿足人們追求舒適、美化居住環(huán)境的要求。材質(zhì)水平低、做工粗糙、色彩及造型單一,嚴重脫離了消費者的需求,因此需要大面積乃至全部的更換。這是裝修水平脫離消費者支付能力和消費目標最重要的表現(xiàn)。在拆除原有裝修材料、設備時,造成了極大的浪費,成為實施一次裝修最重要的依據(jù)。2.住宅商品化水平低我國在20世紀90年代中期以前,個人向開發(fā)商購房的比例極低,無論是國家建設用地拆遷安置,還是單位分配住房,都

5、是采用分房安置的辦法,個人對面積、位置、戶型的選擇性差。當時的開發(fā)商面對的都是集團購房,整幢樓賣給一個或幾個單位,再由單位分配,這種銷售方式,一般是整幢樓統(tǒng)一分配,分配后各住戶在統(tǒng)一時間內(nèi)集中進行裝修改造和裝飾布置,裝修后施工隊伍集體撤出,住戶統(tǒng)一搬家入住。由于是分配住房,人們對原來裝飾的質(zhì)量不會太多計較,進行裝修改造的費用主要是由各種補貼和個人積蓄支付。商品化水平低制約了個人的選擇性,人們不能挑選到滿意的商品,就希望選擇改造余地更大的半成品,也是實施二次裝修重要的市場基礎。3.正規(guī)建筑裝飾工程企業(yè)參與率低一方面開發(fā)商和居民消費者對裝飾裝修工程的市場運作認識不足,對正規(guī)企業(yè)的價格、取費等不能理

6、解。另一方面,正規(guī)裝修工程企業(yè)對大規(guī)模家庭裝修工程的運作經(jīng)驗不足,在公共建筑裝飾裝修市場競爭不很激烈的情況下,不愿涉足家庭裝修市場,造成住宅建設發(fā)展速度很快,裝飾工程施工力量不足,也促使房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅建設中的裝修環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)交給消費者完成。4.裝修裝飾材料水平低在開發(fā)商能夠接受價位上的裝修裝飾材料和產(chǎn)品,都是性能差、質(zhì)量低、做工粗糙的產(chǎn)品和材料,沒有形成配合家庭裝修的材料體系。大多數(shù)裝修裝飾材料生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、技術不成熟、加工安裝性能差、施工工期長,既不利于房地產(chǎn)開發(fā)商盡快低成本完工銷售的目標,也使住戶對裝修后的門窗、衛(wèi)浴、廚具等產(chǎn)品及材料普遍不滿意,而市場上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和材料的價格開發(fā)商又不能接受

7、,于是開發(fā)商就把這部分產(chǎn)品和材料的選擇權交給了消費者。(二二次裝修模式的優(yōu)勢分析二次裝修住宅開發(fā)建設模式不僅有其存在的客觀條件,同時做為主導形式也有其存在的合理性和科學性。二次裝修帶動了家庭裝修市場的容量急劇擴大,已經(jīng)成為建筑裝飾行業(yè)的一個重要組成部分。此種住宅建筑裝修模式具有以下幾個明顯的優(yōu)點。1.對原住宅建筑的先天不足給予了調(diào)整和改善使之更能適應家庭生活的需要,每個家庭的裝修裝飾,都是對原建筑的戶型調(diào)整和改造,是以家庭生活的方便、舒適為目的的再設計過程,使布局更為科學、流程更為合理,更能適合家庭生活的特點和習慣,這在住宅開發(fā)建設不完善階段,是減少住戶怨氣、滿足使用者要求的一條最基本的途徑,

8、人們在既定使用面積中的很多改造方案,也為以后的住宅設計者們提供了很好的設計思路和參考。2.適應了家居環(huán)境個性化的要求消費者能夠更多的根據(jù)自己的喜好、意愿設計裝修自己的家居環(huán)境,在色彩運用、造型設計、家具制作等方面有更多的創(chuàng)作空間,融入更多的感情因素,創(chuàng)造出風格突出、檔次分明、環(huán)境溫馨、使用方便、體現(xiàn)家庭特征的個性化家居環(huán)境,適應了我國經(jīng)濟發(fā)展帶動人民物質(zhì)生活水平提高的要求,體現(xiàn)了現(xiàn)代化進程中人們對物質(zhì)文化生活的追求。3.促進了行業(yè)內(nèi)的競爭增強了裝飾裝修工程的透明度,也提高了全民的裝飾文化方面的知識水平。通過大量的家庭裝修工程實踐,人們對工程的價格、構造、質(zhì)量及主要材料及產(chǎn)品的品種、性能、價格等

9、有了初步了解。工程企業(yè)及材料商開展面對消費者的競爭,加快了適應市場的產(chǎn)品開發(fā)和更新?lián)Q代進程,對推動行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展不僅創(chuàng)造了發(fā)展空間,同時也增強了發(fā)展的外在動力。4.帶動了家庭裝修市場繁榮和相關經(jīng)濟部門的發(fā)展特別是在國民經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整時期,二次裝修形成的家裝、建材、飾材市場,吸納了大量的城市下崗工人及農(nóng)村富裕勞動力,緩解了社會矛盾,目前家庭裝修市場的從業(yè)人員已達數(shù)百萬,家庭裝修支出每年已達千億元以上,對促進消費結(jié)構調(diào)整,產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整等,都發(fā)揮了重要的作用,使建材、五金、紡織、林工、機電等多個部門獲得了發(fā)展與提高的機遇。(三二次裝修的主要問題在推廣實施二次裝修過程中,暴露出這種模式的先天缺陷,具體

10、表現(xiàn)在以下幾方面。1.增加了消費者的負擔建筑裝飾及居室環(huán)境設計是非常專業(yè)的問題,裝修裝飾工程的施工是專業(yè)技術極強的生產(chǎn)制造過程,把整個住宅裝修過程完全交給非專業(yè)的消費者,增加了單位及消費者精神、思想上的負擔和煩惱。單位分房后,辦公室無人的現(xiàn)象大量存在,人們在裝修領域進行專業(yè)學習培訓、工程實踐,花費了大量精力,嚴重影響了正常的工作、學習和生活。有人戲稱:“要減肥就裝修”,也有的消費者從設計、施工隊伍選擇、現(xiàn)場管理、監(jiān)理直至垃圾消納的全過程實踐后,引發(fā)要當家庭裝修公司老板的念頭,都反映出消費者的精神壓力和心情的無奈。2.造成結(jié)構的破壞,降低了整體的質(zhì)量和環(huán)境安全水平大量的家庭裝修工程由非專業(yè)的消費

11、者主持設計、選材和施工,根本不可能按國家標準、規(guī)范的要求進行。隨意拆改結(jié)構,不負責任的選擇和使用裝飾材料,亂鑿亂剔的野蠻施工現(xiàn)象大量存在。經(jīng)過裝修后的住宅樓,荷載普遍超標;防火、抗震能力普遍下降;對排水、防水的破壞和通訊、供電、視聽線路的損壞,都成為住宅建設整體質(zhì)量及安全的殺手。嚴重危害了社會公眾利益及居住者的安全。3.增加了管理的難度一個樓盤有數(shù)十家裝飾公司施工,良莠不齊、魚目混雜,大多數(shù)隊伍素質(zhì)差,未經(jīng)培訓的勞動力充斥市場,大多數(shù)企業(yè)裝備水平低,施工能力差,工程隱患多,增加了開發(fā)商及物業(yè)管理的難度,國家規(guī)定的資質(zhì)審驗、設計審查和施工過程控制的措施無法實現(xiàn)。安全、治安、環(huán)境的管理防范水平低、

12、工程、治安等事故時有發(fā)生,現(xiàn)場管理的效績極不明顯,臟干、亂干、傻干、胡干的現(xiàn)象普遍得不到有效的制止,各項標準、規(guī)范得不到應有的貫徹實施。4.造成了資源的浪費銷售毛坯房使住宅建設成本下降,但分散的、螞蟻啃骨頭式的裝修,無法形成規(guī)范施工,提升了每一戶裝修的成本。首先是材料得不到充分利用,每個二次裝修工地,都有大量可利用的材料被遺棄,增加了材料成本;其次勞動生產(chǎn)率低,施工現(xiàn)場等工、窩工現(xiàn)象嚴重,增加了工資的支出,造成了財力、物力、人力和信息資源的浪費。5.降低了室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量水平由于大量二次裝修的材料采購都是由家庭裝修業(yè)主同專業(yè)素質(zhì)極低施工人員,到各建材裝飾材料市場零星購買,存在大量的假冒偽劣產(chǎn)品和有

13、毒、有害材料,在沒有任何檢測的條件下就用于家庭裝修裝飾工程,造成了裝修后的居室空氣質(zhì)量明顯降低,有毒、有害物質(zhì)嚴重超標,因裝修污染造成的中毒、損傷事故時有發(fā)生,普遍引發(fā)人們身體的不適感,已經(jīng)在社會中引起了很大的恐慌。據(jù)環(huán)境檢測部門的檢測報告表明,裝修后甲醛,二甲苯等含量大大超過國家標準,已經(jīng)危害到居住使用者的身心健康。6.易于產(chǎn)生矛盾和糾紛現(xiàn)在家庭裝修已經(jīng)成為投訴的熱點之一,其中有因為鄰里間施工噪音、粉塵、震動、污水、垃圾等污染和干擾產(chǎn)生的矛盾和糾紛;有施工企業(yè)與家裝業(yè)主因工程合同執(zhí)行中價格、材料、質(zhì)量、工期等引發(fā)的糾紛和誤解;也有相鄰施工隊伍間因地域、施工等產(chǎn)生的矛盾以及住戶、施工企業(yè)同房地

14、產(chǎn)商、物業(yè)管理公司之間的糾紛。各方都要花相當多的精力去協(xié)調(diào)處理矛盾和糾紛,但很難得以圓滿的解決。綜上所述,二次裝修住宅開發(fā)建設模式曾經(jīng)在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中,起到了積極的推動作用,在當時的歷史背景條件下,是利于行業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商運作的有效舉措,但隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,市場各方面的因素發(fā)生了深刻的變化,二次裝修住宅開發(fā)建設模式也將動搖其主導地位。二、一次裝修模式的分析一次裝修是房地產(chǎn)開發(fā)商提供給消費者的是經(jīng)過精裝修,已經(jīng)完全脫離生產(chǎn)過程,基本滿足居住使用要求的商品房,消費者對住宅主體不需要進行頂、墻、地的裝修施工,只需要經(jīng)過配套的家具、飾物、用具、用品的陳列和擺設就可居住的建設開發(fā)模式。

15、現(xiàn)在提出的一次裝修模式,已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商同專業(yè)建筑裝飾工程企業(yè)聯(lián)手,共同進行住宅開發(fā)建設的新模式,是原來一次裝修和二次裝修建設模式的發(fā)展,因此也必須進行深入的分析。(一 一次裝修的歷史背景我國住宅建設做為建筑業(yè)和整個國民經(jīng)濟新的增長點,自20世紀90年代開始有了新的發(fā)展,住宅產(chǎn)業(yè)化的進程到90年代未期進入成熟發(fā)展的階段,經(jīng)過近10年的努力,我國住宅建設有了極大的發(fā)展,市場各方面都有了本質(zhì)的提高,這種發(fā)展和提高,已經(jīng)使房地產(chǎn)市場發(fā)生了重大的變化,必然影響到家庭裝修模式的變革,這種變化具體表現(xiàn)在以下幾個方面。1.住宅商品化程度大大提高,并已發(fā)生了質(zhì)的變化隨著我國住房分配的貨幣化,機關單位的福利分

16、房已經(jīng)消失,國家建設用地拆遷安置和單位職工居住都已改分房為付錢,現(xiàn)在開發(fā)商面對的不再是集團購房,而是一個個單獨的購房者,信貸資本的介入和國家政策的調(diào)整與指引,現(xiàn)在的樓盤已經(jīng)象商品一樣在市場公開銷售,不可能有統(tǒng)一時間進行裝修施工、統(tǒng)一時間入住。樓盤的銷售要經(jīng)過一個較長的時間過程才能全部銷售完畢,要求住宅必須成為完整的商品才能被人挑選、購買。再繼續(xù)出售毛坯房,就會使已購房者長期居住在裝修工地中,飽受施工的干擾,這不符合商品經(jīng)濟的基本要求。2.住宅建設開發(fā)質(zhì)量有了極大的提高經(jīng)過前一階段的探索,現(xiàn)在的住宅在設計上更能體現(xiàn)以人為本,為使用者的需要進行設計的思想,每個項目、樓盤都是獨立設計,并經(jīng)過嚴格的論

17、證及定位。戶型和功能設計多樣化、科學化,建筑的體量大、樓層多,單戶面積比較充裕,建筑水平顯著提高,特別是高新技術大量應用于住宅建設,智能化、環(huán)?；≌粩嘣黾?結(jié)構日益復雜、內(nèi)部設施要求不斷提高,現(xiàn)在消費者要購買到各種檔次,不同戶型規(guī)格、地域和結(jié)構的商品住宅已經(jīng)相當容易,選擇性很大。僅北京房地產(chǎn)市場就有560多個樓盤,幾千種戶型供消費者挑選。3.住宅裝飾裝修產(chǎn)品及材料的質(zhì)量大幅度提高,價格也趨于合理我國裝飾材料行業(yè)經(jīng)過幾年的資金、技術投入,產(chǎn)品升級換代的速度很快,現(xiàn)在既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)商價格要求,又能實現(xiàn)消費者質(zhì)量和環(huán)保目標的家庭裝修產(chǎn)品及材料已經(jīng)形成體系,整體浴室、廚房產(chǎn)品的研制推廣;自動化

18、、智能化、集成化產(chǎn)品在裝修工程的大量使用;成品型、半成品型裝飾材料的發(fā)展,安全、健康的環(huán)保型綠色材料及產(chǎn)品的認證與應用,使裝修裝飾工程的科學技術含量有很大增長,施工的專業(yè)程度要求不斷提高,施工期也大大的縮短。建筑物的質(zhì)量和建筑裝修裝飾材料的這些變化,加大了對結(jié)構保護的要求和施工隊伍素質(zhì)的標準,也對家庭裝修的運作產(chǎn)生了重大影響,裝修工程同結(jié)構建設的聯(lián)系更為緊密。4.家庭裝修市場運作水平有了明顯的提高由二次裝修推動的家庭裝修市場的擴展,使整個行業(yè)對其認識有了根本性轉(zhuǎn)變,得到越來越多的重視,經(jīng)過幾年的工程實踐,家庭裝修隊伍發(fā)生了很大變化,一批市場運作規(guī)范、管理嚴格、質(zhì)量保證、信譽良好的企業(yè),不僅占有

19、了很大的市場份額,同時總結(jié)積累了較豐富的家庭裝修運作經(jīng)驗,具有產(chǎn)生品牌效應和規(guī)模效益的基礎條件,家庭裝修市場的分化,已經(jīng)使工程開始向優(yōu)秀企業(yè)集中。一些資質(zhì)等級高,規(guī)模較大的建筑裝飾企業(yè)也認清了市場形勢,開始進入家庭裝修市場,各建設行政主管部門和行業(yè)協(xié)會掌握了市場管理的手段,設計、施工、監(jiān)理等已形成體系,大規(guī)模、集團化的進行家庭裝修的施工力量已經(jīng)具備。(二一次裝修模式的優(yōu)勢分析最新提出一次高級精裝修的住宅建設開發(fā)模式,是在我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的基礎上,為更好的滿足人們對住宅商品的需求,克服二次裝修的弊端,實施的一種新的住宅開發(fā)建設裝修模式,其優(yōu)勢具體表現(xiàn)在以下幾個方面。1.便于

20、實施對結(jié)構的保護提高住宅開發(fā)的整體質(zhì)量、實現(xiàn)以裝飾裝修設計為龍頭的住宅精品發(fā)展戰(zhàn)略在當前住宅建筑體量大,內(nèi)部結(jié)構復雜,智能化要求高的條件下,實行房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)裝飾公司的聯(lián)合開發(fā),從工程建設開始就參與,在結(jié)構施工時就綜合考慮裝修裝飾施工要求,配合裝飾設計做好結(jié)構、管線安裝的基礎準備,在裝修工程施工中,就避免了對結(jié)構的損傷,又能達到施工周期短,降低工程造價的效果。為提高住宅建設的整體質(zhì)量提供了堅實的保障。2.便于整個裝飾工程的管理,提高管理水平,避免或減少矛盾和糾紛的產(chǎn)生與發(fā)展在一次裝修模式下,裝飾工程由房地產(chǎn)商確定的合作伙伴完成,開發(fā)商選擇的是少數(shù)幾家經(jīng)過嚴格的資金、資質(zhì)、業(yè)績考核的施工企業(yè)

21、,在工程的組織實施中便于加強對施工企業(yè)的監(jiān)督和管理,統(tǒng)一標準,統(tǒng)一考核,及時協(xié)調(diào)解決因用材、質(zhì)量等環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各種矛盾,防止糾紛的發(fā)生,特別是在按照設計做好基礎的條件下,裝飾施工的噪音、粉塵、震動會大幅度下降,施工中的氣味,垃圾也會減少,施工周期很短,使相當多的矛盾和糾紛失去了產(chǎn)生的條件。3.可以提高資源的利用率、避免浪費,降低裝修工程成本按照設計圖紙和文件,由少數(shù)企業(yè)集中統(tǒng)一進行精裝修的施工,不僅可帶來統(tǒng)一材質(zhì)、大批量購材料的優(yōu)惠,同時可以提高材料的綜合運用水平,邊角料、小量剩余料也能在工程中找到用場,在工人的使用方面,可以實施連續(xù)平行作業(yè),減少工藝等待浪費的工時,提高工人勞動生產(chǎn)率,據(jù)試點工

22、程實踐統(tǒng)計表明,由于規(guī)模施工提高材料利用率和勞動生產(chǎn)率,可使成本降低20%左右,開發(fā)商和裝飾公司將能給購房者以更大的實惠。(三一次裝修的主要問題一次精裝修是住宅建設中裝修的一種新發(fā)展,是家庭裝修的一種新的模式,雖然具有一定的基礎和優(yōu)勢,但應注意以下的問題。1.這種模式對行業(yè)管理水平的要求更高、配套的法規(guī)、標準必須健全在一次裝修模式下,消費者對施工隊伍的選擇性差,投資裝修的風險就會增加,要保證房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)裝飾公司合作的合法化、科學化、規(guī)范化的運作,才能保護和維護消費者的合法權益。由于裝飾公司的競爭性減弱,要用法律、行政、技術、經(jīng)濟的手段,防止以次充好,使用假冒偽劣產(chǎn)品和有毒有害材料損害家庭

23、裝修業(yè)主的利益,防止開發(fā)商與裝飾公司合伙欺騙購房消費者,這對行業(yè)管理提出了更高的要求,要有配套的法規(guī)、標準和完善的行業(yè)監(jiān)督、管理措施,加大房地產(chǎn)市場的管理力度才能實現(xiàn),否則就不會取得購房者的信任,這種裝飾模式就無法順利實施。2.是房地產(chǎn)開發(fā)商與裝飾公司必須是真正的聯(lián)合裝飾公司必須在住宅建設的前期就參與開發(fā)建設,才能做到以裝修裝飾為龍頭,在建設全過程中為裝修裝飾工程打好基礎,切實在裝修工程施工中做到污染少、耗費低、工期短、效果好、滿足各種檔次需求的需要。如果專業(yè)裝飾公司僅僅是后期的參與,一次裝修就無法克服二次裝修的缺點,流于形式的一次裝修,消費者和施工企業(yè)都無法取得實惠,必然影響到這種模式的實施

24、。3.必須要有多款式、檔次、風格的設計現(xiàn)在所提的一次裝修,是能夠滿足消費者多種需求的一次裝修,必須避免單調(diào),要給消費者以更多的選擇余地,目前實行的“顧問式”或“菜單式”的裝修設計,實際上是給消費者更多的選擇空間,可以根據(jù)家庭的愛好確定不同的裝修風格、價位,否則一次裝修模式在住宅建設中就很難推廣。4.必須提高購房消費者的認識和執(zhí)行的自覺性,一次裝修模式的推廣,必須得到購房消費者的支持和理解要樹立消費者合法占有、消費和處置自己財產(chǎn)的思想認識。在推行一次裝修的樓盤項目中,要有禁止二次裝修的相應措施,以保護其他消費者的合法權益。如果沒有相應的制度約束購房消費者,一次裝修的目標成果就很難實現(xiàn)。綜上所述,

25、一次裝修住宅開發(fā)建設模式雖然具有很明顯的優(yōu)勢,也符合商品經(jīng)濟的要求和我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的目標,但大面積的推廣與實施還需要市場各方的積極努力,要經(jīng)過工程實踐和時間的驗證,才能成為我國住宅開發(fā)建設的主導形式。三、兩種裝修模式應用分析中國的住宅裝修市場是一個具有巨大市場容量的市場,條件差異很大,形式也不可能統(tǒng)一不變,不同的模式,在這個大市場中都應該有自己的存在基礎,占有不同的細分化市場。(一一次精裝修模式將是今后新建住宅的主要開發(fā)建設模式1.從商品經(jīng)濟理論上講任何生產(chǎn)者提供給消費者的都應該是可供消費的商品,一個完整的住宅建設過程應該分為結(jié)構施工、設備設施安裝和裝飾裝修施工三個階段,把生產(chǎn)中一個重要環(huán)

26、節(jié)完全交給消費者,是建設者的不負責任和失職,就像彩電生產(chǎn)者不能在市場上銷售成套元器件一樣不能銷售住宅的半成品,才能適應市場經(jīng)濟的要求。有人以商品消費的個性化提出銷售毛坯房的合理性也是錯誤的,任何商品都應具有規(guī)格、品種、花色,住宅商品也不例外,消費者的個性,就是表現(xiàn)在消費者購買商品的選擇性上,目前住宅商品已經(jīng)具備了消費者的選擇性要求,完全可以在不改動結(jié)構和進行主體裝修的基礎上實現(xiàn)個性化要求。2.從工程實踐上看這種開發(fā)建設模式不僅是可行的,而且有利于開發(fā)商的樓盤銷售。各地都有實行一次裝修開發(fā)項目成功的范例,北京、廣州等地率先與專業(yè)裝飾公司聯(lián)系,先期進行戶型設計和居室裝修設計的住宅項目,都取得可喜的

27、銷售業(yè)績,有些樓盤的地理位置并不優(yōu)越,售價也沒有明顯優(yōu)勢,但認真做好了前期的裝修裝飾設計,省去了購房者很多后顧之憂,有些樓盤未封頂時就已銷售一空。經(jīng)過幾年市場的實踐,消費者已經(jīng)感覺到精裝修商品房給自己帶來的實際利益,這在中、青年購房者中表現(xiàn)尤為突出。3.從行業(yè)管理的要求上看二次裝修在新建住宅中也會逐漸被淘汰。房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈,行業(yè)管理就是要保護先進,改造或淘汰落后,為行業(yè)提供一個公平競爭的良好環(huán)境,二次裝修的毛坯房沒有統(tǒng)一的標準,制約了新產(chǎn)品、新設施、新技術的推廣,是阻礙行業(yè)技術進步和現(xiàn)代化進程的重大障礙。為了促進住宅建設精品的產(chǎn)生,根據(jù)國家建設行政主管部門的意見,行業(yè)管理部門會加大這

28、個面的管理力度,從項目的開發(fā)立項,計劃的審查等,就會杜絕二次裝修項目的立項開工,再加上日趨完善的法規(guī)、標準體系,發(fā)展的形勢已經(jīng)很明朗。4.從法律的角度看二次裝修也存在不合法的因素。由于毛坯房不經(jīng)過裝修就無法使用,出售毛坯房,就迫使所有的購房者必須經(jīng)過裝修才能居住,是強制性要求消費者接受不情愿的消費。必須看到,有相當一部分購房者由于工作、經(jīng)濟、消費觀念等原因,并不愿意花費大量精力和財力進行二次裝修,這部分人的權益在開發(fā)商方面沒有得到應有的尊重,是嚴重的侵權行為。在“菜單式”或“顧問式”一次裝修模式下,這部分人的意愿就很容易得到保證和尊重。(二一次裝修模式的運作步驟一次裝修開發(fā)新住宅是房地產(chǎn)開發(fā)商

29、與專業(yè)家庭裝修公司的聯(lián)合運作,根據(jù)試點項目組織運作的經(jīng)驗,為了達到共同進行精裝修商品房銷售的目的,在市場運作和項目建設時有以下幾個步驟。1.房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤開發(fā)此時,就以招標的形式選擇專業(yè)裝飾設計單位,對未來的各種戶型進行精裝修設計,利用裝修裝飾公司對購房者使用居室的理解和長期積累的家庭裝修裝飾專業(yè)知識,對項目的各種戶型,做出多種風格、檔次的設計方案,提供給房地產(chǎn)開發(fā)商設計部門。2.由房地產(chǎn)開發(fā)商組織行業(yè)內(nèi)資深專家對各設計方案進行評審根據(jù)建筑的結(jié)構特點,樓盤的定位和銷售對象的要求,依據(jù)國家的住宅裝修設計的規(guī)范、標準,對各種風格表現(xiàn)的準確、合理性,進行公開、公正、公平的篩選,確定出最能表現(xiàn)裝修風

30、格、布局能夠適用不同家庭需求,選材合理、科學的設計方案、并依此編制出居室裝修菜單,在樓盤銷售對做出宣傳和承諾,推動樓盤的盡快銷售。3.房地產(chǎn)開發(fā)商以裝飾裝修設計方案為依據(jù)對各種戶型的結(jié)構、布局進行先期的充分調(diào)整、在房間分割,線路布線、裝修工程預埋件等按裝修的要求進行施工、為了保證裝修工程的順利實施,做好相應的中間工程和隱蔽工程的施工,并組織監(jiān)理單位、裝修施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商共同組織好中間工程驗收。4.根據(jù)未來樓盤的銷售價格、裝修裝飾的出資人和檔次、標準的要求進行精裝修的施工招投標幾家投標單位以精裝修設計圖紙和技術文件為依據(jù),對未來工程施工的組織和人員配備、各種材料的采購和檢測、施工工藝、現(xiàn)場

31、管理措施、質(zhì)量、工期、價格等方面編制投標文件。在投標單位中,除設計中標單位外,還應該有未參加設計投標或設計未中標單位,以擴大施工單位的選擇性。5.房地產(chǎn)開發(fā)商組織行業(yè)內(nèi)專家對各投標單位的施工方案進行審議,確定中標的裝飾裝修施工單位為了增加評標的公正、公開及公平性,可適當邀請已購房的業(yè)主代表參加評標會議,以增加樓盤銷售的透明度和親切感,加建樓盤的銷售。專家評議組對各施工方案的規(guī)范性、合理性、科學性進行審核、考評,選擇綜合實力強、施工手段先進,選材用材規(guī)范,質(zhì)量、工期有保證的施工單位為中標承建單位。6.中標的裝修工程承建單位按方案要求組織好項目經(jīng)理班子,配備好工程技術人員和設備、組織好施工隊伍,在

32、房地產(chǎn)銷售樓盤時就給予有力的支持和配合,提供多種裝修風格和裝修菜單供購房者選擇,并由裝飾公司為購房者提供現(xiàn)場裝修咨詢服務,并可對原設計進行局部的色彩、造型、材質(zhì)調(diào)整,以滿足購房者的要求,幫助購房者確定自己家庭的裝修方案,裝飾公司根據(jù)購房者確定的裝修方案,準備出全部設計圖紙和技術文件,由購房者確認。7.在樓盤的結(jié)構建設和安裝施工竣工后在房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理之下,由中標的裝修公司按照確定的圖紙和技術文件,組織裝修施工。由于前期已為裝修工程做好了基礎,裝修裝飾工程主要表現(xiàn)為飾面的安裝和粉飾,不僅大幅度降低了工程中噪音、粉塵、震動污染產(chǎn)生,同時可大大縮短施工時間,使業(yè)主能夠盡快入住使用

33、。工程竣工之后,要由業(yè)主、裝飾公司、房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司聯(lián)合組織工程質(zhì)量、環(huán)保等方面的驗收,并辦理竣工驗收手續(xù)。為了確保裝修工程的施工質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量,中標的裝飾施工單位必須嚴把主要材料的采購、倉儲、使用環(huán)節(jié),對一次裝修的材料供應商要進行嚴格的審核,對材料供應商的資信狀況,質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系認證狀況和產(chǎn)品的技術、環(huán)境指標進行詳細的審查,保證進入一次裝修施工現(xiàn)場的材料及產(chǎn)品市場準入手續(xù)全,檢測報告,檢驗合格證及質(zhì)量承諾書等技術文件完備,使家庭裝修工程能夠使用到質(zhì)量好、信譽高、安全環(huán)保的材料及產(chǎn)品,為此要有相應的檢測實驗、檢查審核的制度和適當?shù)臋z測手段。在住宅建設裝修環(huán)節(jié)中,如果條件允許,

34、還應該為購房者進一步提供居室環(huán)境的深入設計,指導購房者選擇家具、飾品及日用品,為購房者營造一個整體協(xié)調(diào)、風格突出、安全舒適的居住生活環(huán)境,將更有利于推進住宅建設現(xiàn)代化的進程。(三實施一次裝修模式的要點在一次裝修模式運行中,關鍵點是精裝修的商品房能夠滿足購房者的要求,為此必須把握住以下幾點。1.家居設計的完善性和超前性裝飾裝修工程要提高購房者的滿意程度,設計就是非常重要的環(huán)節(jié),如果沒有完整的、以購房者便于使用、充分實現(xiàn)居家住宅功能的設計,做好家居生活環(huán)境、空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、功能環(huán)境、審美環(huán)境和心理環(huán)境6方面的設計,就不可能激發(fā)消費者的購買欲望,一次裝修的商品房就不能實現(xiàn)順利銷售。家居裝飾裝修設

35、計的完善性是指設計充分體現(xiàn)“以人為本”的指導思想,綜合運用現(xiàn)代居室環(huán)境設計理念,新型裝飾裝修材料和產(chǎn)品、技術,向購房者提供全方位的周到、完美的功能、選材設計服務,為居住者創(chuàng)造自然環(huán)保、舒適溫馨、高雅方便的家居環(huán)境。家居裝飾裝修設計的超前性是指設計充分體現(xiàn)當今社會發(fā)展的主流,以經(jīng)濟發(fā)展和科技進步為前提,適應人們生活方式、思想觀念及社會進步的發(fā)展變化要求,向購房者提供前瞻性的設計服務,為居住者創(chuàng)造科學、時尚、健康的家居環(huán)境。應該特別指出,消費者的消費行為是可以指導、引領的,只要把科學合理、規(guī)范標準、時尚新潮的消費意識傳播給消費者,是比較容易被市場及消費者接受的。家居裝飾裝修同樣適用,開發(fā)商和裝飾公

36、司只要把戶型設計的科學性講深講透;把裝修設計的先進、時尚性表達清楚;并向消費者詳細介紹給其帶來的多方面的利益,消費者是愿意接受引導,并付諸實際行動的。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和人們生活節(jié)奏、方法、內(nèi)容的變化,人們對住宅裝修裝飾設計需求上也會不斷變化,非專業(yè)的購房者很難自我認識到這種變化,并把這種變化轉(zhuǎn)化成居室環(huán)境的設計,因此,專業(yè)設計師的指引不僅可能,而且非常必要。2.加強房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的整體素質(zhì)和運作的規(guī)范化水平切實保證購房者的合法權益,防止房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司和裝飾公司聯(lián)合蒙騙、損害消費者,是一次裝修能否順利實施的另一關鍵環(huán)節(jié)

37、。對房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的監(jiān)督和管理，首先應促使其樹立“客戶第一、業(yè)主至上” 的思想，真正把購房客戶和業(yè)主作為“上帝”對待，使全方位、配套、周到地為客戶提供服 務的意識扎根于全部工作人員， 才能給一次裝修的住宅建設模式提供堅實的思想基礎。 要把 房地產(chǎn)和物業(yè)管理作為地區(qū)重要的窗口行業(yè)，加強政治思想、敬業(yè)精神、服務意識的培訓， 提高從業(yè)者隊伍的思想素質(zhì)水平，改變目前服務滯后的局面。 其次是要建立起優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制， 特別是物業(yè)管理公司， 必須要有招、 投標的程序， 通過競爭上崗服務，并要由購房者組成的業(yè)主委員會進行評議，考察、確定。給物業(yè)管理公 司以外在的壓力，促使其改進管理、服務的

38、質(zhì)量水平，消除亂收費、不服務的現(xiàn)象，才能使 開發(fā)商和物業(yè)公司真正選擇優(yōu)秀的家庭裝修設計、 施工單位， 為一次裝修模式提供良好的組 織保證。 對開發(fā)商和物業(yè)公司的監(jiān)督管理最有效的途徑是加強住宅建設市場的法制建設， 完善住宅開 發(fā)建設的法規(guī)、標準，加大住宅建設市場的執(zhí)法力度，對違規(guī)操作欺騙購房者、侵犯購房者 權益、濫制劣質(zhì)裝飾裝修工程等進行查處，用行政、法律、經(jīng)濟的手段整頓和規(guī)范住宅開發(fā) 建設市場，是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要基礎條件，也是一次裝修的制度保證。 3設計、施工方案審定的科學性 要確實是由行業(yè)內(nèi)資深的專家，通過規(guī)范的組織和評議程序，對所有的投標單位進行審核、 評議和篩選，才能保證隊伍選擇的科

39、學、準確和方案的優(yōu)化及工程的質(zhì)量。 從設計方面看，一次裝修住宅建設中，設計任務量要遠遠超過同體量的公共建筑，例如賓館 飯店的客房裝修設計，非常單一，而住宅的變化要復雜的多，必須選擇非常有設計實力的公 司，才有可能在保證質(zhì)量水平的前提下完成。 從施工方面看， 一次裝修的項目工程總量已經(jīng)接近公共建筑的內(nèi)部裝修裝飾， 工程造價總額 已達近千萬元水平，甲方則多達數(shù)百人，施工過程中的復雜程度也遠遠高于公共建筑，要求 承接工程單位要有很好的家庭裝修業(yè)績和經(jīng)驗，同時要有較大的規(guī)模和實力才能滿足要求。 通過以上分析可以看出，通過對投標單位制定的方案進行審查，考核其資質(zhì)、業(yè)績，社會信 譽和實力，正確的選擇設計、

40、施工單位，是很關鍵的，專業(yè)性極強，政策法規(guī)要求程度很高 的工作，必須發(fā)揮行業(yè)內(nèi)專家的作用，以權威、公正、嚴肅、認真的態(tài)勢運作，才能嚴把審 核關，防止假冒偽劣的設計、施工單位魚目混珠進入住宅建設市場，擾亂一次裝修住宅建設 模式的順利實施。 中國建筑裝飾協(xié)會信息咨詢專家組有一批國內(nèi)外知名的專家， 具有豐富的 設計、施工評標經(jīng)驗，已經(jīng)參與了很多住宅建設一次裝修的方案審評，取得了很好的績效， 受到房地產(chǎn)開發(fā)商和裝飾公司的認同。 一次裝修是我國住宅建設不斷完善的必然趨勢，是利社會、利國家、利行業(yè)、利企業(yè)、利業(yè) 主的新建住宅裝修模式。只要嚴格按照規(guī)范的程序，抓住運作中的關鍵環(huán)節(jié)，就會在住宅建 設市場中順利

41、推廣， 不僅提高了我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平， 也推動了家庭裝修行業(yè)邁向新的 臺階，并給市場各方帶來實實在在的經(jīng)濟利益。 (四二次裝修在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化中的應用 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進程不僅包括新建住宅的質(zhì)量水平和商品化程度的提高， 也應該包括舊住 宅的現(xiàn)代化改造。二次裝修作為家庭裝修的一種形式，雖然在新建住宅裝修中會逐步退出， 但在整個家庭裝修行業(yè)，仍然會有廣闊的市場，存在著進一步發(fā)展、完善的空間，應給予認 真的研究。 1二次裝修應用范圍 住宅結(jié)構建設同裝修裝飾的周期差異，決定了二次裝修必然存在，社會、家庭的變化，為二 次裝修提供了大量的市場發(fā)展空間。 第一是整個社會現(xiàn)代化進程中，對住宅建設不斷提出新

42、的標準，在信息社會、網(wǎng)絡時代中， 原來的住宅建設水平已不能滿足， 需要進行技術性改造， 在建筑物整體設施改造和升級換代 的基礎上，家庭內(nèi)部也需要與其配套的裝修改造。 第二是居民改善居住條件的要求。已經(jīng)裝修過的住宅，在居住使用過程中，隨著材料的老化 和設備的損耗，多則 10 年，少則 35 年，也需要進行更新裝修。住宅結(jié)構建設周期一般為 百年左右，而居室內(nèi)部裝修要反復數(shù) 10 次。 第三是在家庭生活習慣不變的條件下，由于家庭人口數(shù)量、年齡結(jié)構、經(jīng)濟狀況、社會地位 等因素的變化，也會產(chǎn)生對住宅的不適用，而進行改造性裝修裝飾的需求，并進行較大范圍 的重新裝飾裝修。 第四是裝修裝飾觀念的更新和新材料、 新產(chǎn)品的大量出現(xiàn)， 促使人們對居住環(huán)境需求的不斷 增長和追求目標的變化，也會加速住宅內(nèi)部更新改造的頻率。 第五是社會房地產(chǎn)市場的完善，二手房市場引起的舊房流通，帶來大量業(yè)主的置換，在購買 舊房的業(yè)主看來，對原住宅進行裝修改造是居住使用必不可少的條件。 隨著我國城市發(fā)展和住宅建設的不斷擴大，發(fā)展到一定規(guī)模后，住宅需求就會趨于飽和、穩(wěn) 定， 新建住宅樓的總規(guī)模就會下降， 改造更新性的二次裝修就會成為我國家庭裝修市場的主 要構成，其應用也會越來越廣。 2完善二次裝修的幾個重點 住