房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制

1、CONSTRUCTION ECONOMY2006.8總第286期建筑經(jīng)濟(jì)多年來(lái),對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理,一般都沿用工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)的成本管理方法,大多是通過(guò)全面預(yù)算確立目標(biāo)成本,進(jìn)行成本費(fèi)用控制,找出差距,分析原因,提出建議和改進(jìn)措施,為今后降低成本提供參考。雖然這些方法對(duì)降低成本費(fèi)用、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮過(guò)一定的作用,但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜,如果不對(duì)全過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督控制和跟蹤管理,這些“動(dòng)態(tài)”的信息一旦變成“靜態(tài)”的信息,其中不合理的部分就無(wú)法克服,損失難以挽回。筆者多年來(lái)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理,深深體會(huì)到在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下,為適應(yīng)成本、價(jià)格在項(xiàng)目

2、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的變化,一定要實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本的控制和跟蹤管理,而且要自覺(jué)地、全面地在工程項(xiàng)目整個(gè)周期內(nèi)監(jiān)控其建造成本和營(yíng)運(yùn)成本,盡可能地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本,才能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制總論研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理,必須清楚開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般要經(jīng)歷征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷(xiāo)售五個(gè)階段,一般均采取招標(biāo)的辦法,將設(shè)計(jì)、施工任務(wù)發(fā)包給設(shè)計(jì)、施工單位承擔(dān)。這些特點(diǎn)決定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和費(fèi)用包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅

3、金、預(yù)備費(fèi)十部分內(nèi)容。全過(guò)程成本控制結(jié)構(gòu)體系如圖1所示。為了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)重要階段合理確定與有效控制成本,下面以南寧市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例,分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及全過(guò)程成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所起的重要作用。案例:A 項(xiàng)目為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目,全部是商品住宅,位于城市的新區(qū)內(nèi),周邊市政設(shè)施配套完善,已獲有關(guān)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),建設(shè)用地150畝,容積率1.5,擬建總建筑面積150000m 2,包括多層商品住宅145000m 2和公共配套建筑5000m 2(其中:幼兒園3500m 2,物業(yè)管理用房300m 2,文化活動(dòng)中心1200m 2,綠化率35%。A 項(xiàng)目投資構(gòu)成及分析見(jiàn)表1。A 項(xiàng)目

4、的投資構(gòu)成可綜合成六種成本費(fèi)用:土地成本:占總投資的32.09%;前期費(fèi)用:占總投資的7.61%;建造成本:占總投資的39.43%,由建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)組成;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制楊東(南寧市房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司,南寧530021摘要房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)自立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷(xiāo)售的全過(guò)程,因此必須在組織和控制措施上給予高度的重視,通過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本的控制和跟蹤管理,在工程項(xiàng)目整個(gè)周期內(nèi)全面監(jiān)控其建造成本和營(yíng)運(yùn)成本,這樣才能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本,達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本管理;全過(guò)程控制中圖分類(lèi)號(hào)F407.9

5、文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼B文章編號(hào)1002-851X(200608-0069-04圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制結(jié)構(gòu)體系造價(jià)管理DOI:10.14181/ki.1002-851x.2006.08.022建筑經(jīng)濟(jì)2006.8總第286期CONSTRUCTION ECONOMY期間費(fèi)用:占總投資的11.32%,由管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用組成;銷(xiāo)售稅金:占總投資的6.83%;預(yù)備費(fèi)用:占總投資的2.72%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地成本和建造成本所占比例超過(guò)70%,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中影響成本的關(guān)鍵因素,應(yīng)作為重點(diǎn)控制對(duì)象。土地取得前要對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行測(cè)算分析,建造各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案優(yōu)化程度是建造成本構(gòu)成的決定因素,要進(jìn)行

6、設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較;期間費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用所占比例為14%左右,且屬于變動(dòng)成本,在實(shí)施全過(guò)程中應(yīng)主動(dòng)控制和提高管理水平,把變動(dòng)成本盡可能降到最小;前期費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金所占比例為14%左右,該成本相對(duì)比較固定,在實(shí)施全過(guò)程中主要是進(jìn)行跟蹤管理。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制原則2.1全面控制原則全面控制是指全員和全過(guò)程相統(tǒng)一的控制。具體而言,成本費(fèi)用控制應(yīng)充分調(diào)動(dòng)全體職工控制成本費(fèi)用的積極性,因?yàn)槊恳宦毠ざ寂c管理過(guò)程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)。成本費(fèi)用控制還應(yīng)貫穿成本費(fèi)用形成的全過(guò)程,而不僅僅是對(duì)部分費(fèi)用支出的控制。2.2高管重視原則高管需要重視和支持成本控制工作。各級(jí)管理人員對(duì)于成本控制的要求是否認(rèn)真處理,往

7、往視管理當(dāng)局是否全力支持而定。高管需要有實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的決心和信心,管理當(dāng)局必須認(rèn)定成本控制的目標(biāo)是必須也是可以實(shí)現(xiàn)的,成本控制的成敗在于自身的努力。2.3講求效益原則成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)相結(jié)合,不能為控制而控制,即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。換言之,成本費(fèi)用控制應(yīng)以相同服務(wù)水平下成本費(fèi)用最小化、或相同成本費(fèi)用水平下服務(wù)數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。2.4經(jīng)濟(jì)原則經(jīng)濟(jì)原則在很大程度上決定了房地產(chǎn)公司只須在重要領(lǐng)域中選擇關(guān)健因素加以控制,而不是對(duì)所有成本項(xiàng)目和所有運(yùn)作環(huán)節(jié)都進(jìn)行同樣周密的控制。經(jīng)濟(jì)原則要求貫徹重要性原則,應(yīng)集中資源于重要事項(xiàng),而成本細(xì)微、數(shù)目很小的費(fèi)用和無(wú)關(guān)大局

8、的事項(xiàng)可以從略。2.5因地制宜原則因地制宜的控制原則要求適合不同部門(mén)的表1A項(xiàng)目投資評(píng)估表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元所占投資比例(%備注一銷(xiāo)售收入406001商品房銷(xiāo)售收入40600145000m22800元/m22幼兒園不可售面積3500m23物業(yè)管理用房不可售面積300m24文化活動(dòng)中心不可售面積1200m2二銷(xiāo)售稅金22336.83(一5.5%三土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1050032.09150畝70萬(wàn)元四前期工程費(fèi)24917.611臨時(shí)設(shè)施費(fèi)150150000m210元/m2臨時(shí)道路、供水、供電、排水,場(chǎng)地平整2勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)516(五+六+七4%3工程報(bào)建1825(五+六6.18%+150000

9、m277.8元/m2招標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、城建配套、教育費(fèi)附加、勞動(dòng)保險(xiǎn)、墻改、白蟻防治、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)、建筑垃圾處置、散裝水泥基金、人防易地建設(shè)、防雷審查、施工圖審查、供電貼費(fèi)等五建筑安裝工程費(fèi)1015031.02145000m2700元/m2多層建筑,條型基礎(chǔ),磚混結(jié)構(gòu),室內(nèi)初裝修六公共配套設(shè)施費(fèi)5001.531幼兒園3503500m21000元/m22物業(yè)管理用房30300m21000元/m23文化活動(dòng)中心1201200m21000元/m2七基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)22506.88150000m2150元/m2室外道路、廣場(chǎng)、給水、排水、供電、路燈、環(huán)藝、噴泉、綠化、圍墻、大門(mén)、安防、電視、電話、寬帶、管道

10、燃?xì)獾仍O(shè)施八管理費(fèi)用8122.48(一2%工資、獎(jiǎng)金、福利、公司經(jīng)費(fèi)九銷(xiāo)售費(fèi)用12183.72(一3%項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、銷(xiāo)售人員工資十財(cái)務(wù)費(fèi)用16755.12(三九/26%2均勻投入,年利率6%,計(jì)息二年。利息支出、融資費(fèi)用十一預(yù)備費(fèi)8882.72(三十3%設(shè)計(jì)變更、施工簽證、銷(xiāo)售、管理中不可預(yù)見(jiàn)因素十二項(xiàng)目總成本32717100(二十一十三利潤(rùn)總額7883(一-(十二十四項(xiàng)目成本利潤(rùn)率24.09%(十三/(十二100%造價(jià)管理CONSTRUCTION ECONOMY2006.8總第286期建筑經(jīng)濟(jì)要求。房地產(chǎn)公司內(nèi)部的開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部、銷(xiāo)售部以及物業(yè)公司的成本形成過(guò)

11、程是不同的,因此建立控制標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)行控制方法也應(yīng)有所區(qū)別。例如,工程部的成本形成過(guò)程主要是單項(xiàng)工程發(fā)包以及物料和其他服務(wù)的采購(gòu),因此可以用加強(qiáng)細(xì)分的成本目標(biāo)控制,同時(shí)輔以有效的招投標(biāo)手段;設(shè)計(jì)部的成本主要是各類(lèi)設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)用,而這類(lèi)費(fèi)用一般隨項(xiàng)目的設(shè)計(jì)策劃有很大的彈性,而且各類(lèi)設(shè)計(jì)公司的服務(wù)費(fèi)差別很大,因此可以采用總費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行控制;而銷(xiāo)售部的成本主要是營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用,可以按一定時(shí)期的投入產(chǎn)出情況來(lái)進(jìn)行控制。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制體系房地產(chǎn)公司的成本控制體系通常包括組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核體系等內(nèi)容。3.1組織系統(tǒng)為了有效進(jìn)行成本費(fèi)用控制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)行分級(jí)分口管理責(zé)任制,建立以責(zé)任中心為

12、基本單元的成本費(fèi)用控制組織系統(tǒng)。在這一組織系統(tǒng)中,將企業(yè)內(nèi)部單位確立為具有一定管理權(quán)限的不同類(lèi)型的責(zé)任中心。責(zé)任中心一般分為成本中心和費(fèi)用中心,其中成本中心是指僅對(duì)所發(fā)生成本負(fù)責(zé)的責(zé)任中心,費(fèi)用中心是指僅對(duì)費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。根據(jù)各自的工作內(nèi)容,將成本費(fèi)用預(yù)算分解為各責(zé)任中心的成本費(fèi)用預(yù)算,并據(jù)此進(jìn)行成本費(fèi)用的分析考核。在房地產(chǎn)公司,直接參與項(xiàng)目建設(shè)及管理的部門(mén)設(shè)置為成本中心,不直接參與提供管理服務(wù)的部門(mén)通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。3.2信息系統(tǒng)主要包括目標(biāo)成本信息、實(shí)際成本信息、成本偏差信息、成交合同信息、合同變更信息、市場(chǎng)價(jià)格變化信息等。對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程而言,其中涉及的成本信息是相

13、當(dāng)多樣而且復(fù)雜的,我們需要對(duì)其中信息進(jìn)行篩選、整理、加工并適時(shí)反饋,才能確保成本控制的有效性。需要定期編制成本報(bào)告,以比較預(yù)算和實(shí)際的差異,分析差異產(chǎn)生的原因和責(zé)任歸屬,更重要的是分析成本改進(jìn)的辦法。同時(shí)需要實(shí)行例外情況報(bào)告制度,對(duì)于預(yù)算中未規(guī)定的事項(xiàng)和超過(guò)預(yù)算限額的事項(xiàng),要保證信息的溝通效率,以便及時(shí)做出決策。3.3考核體系3.3.1規(guī)定成本目標(biāo)的一般尺度例如對(duì)于設(shè)計(jì)部門(mén),因?yàn)樵O(shè)計(jì)缺陷引起的成本增加不應(yīng)超過(guò)多少額度;而相對(duì)于工程部門(mén),施工管理缺陷引起的成本增加不能超過(guò)多少額度。3.3.2規(guī)定成本目標(biāo)的一般尺度的唯一解釋方法作為考核標(biāo)準(zhǔn),需要定義好唯一的解釋方法,以避免執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)推逶的情況

14、?？己酥笜?biāo)有的時(shí)候不一定能完全反映出績(jī)效的全貌,它需要一個(gè)不斷完善的過(guò)程。3.3.3規(guī)定成本業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量方法成本如何分?jǐn)?如何計(jì)算成本偏差等都應(yīng)該有明確的規(guī)定。例如,考核成本費(fèi)用控制的業(yè)績(jī)指標(biāo)為:成本降低額=預(yù)算成本-實(shí)際成本成本降低率=成本降低額/預(yù)算成本100%3.3.4規(guī)定成本報(bào)告的內(nèi)容、詳細(xì)程度等3.3.5考核體系必須包括必要的獎(jiǎng)罰制度4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)不同房地產(chǎn)公司的運(yùn)作流程會(huì)有所差別,不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制要點(diǎn)也有所不同。一般地,可以抓住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn)進(jìn)行主動(dòng)控制,以達(dá)到比較滿意的成本績(jī)效。4.1立項(xiàng)階段的成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)階段的成本控制內(nèi)容主要包括土地

15、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)。立項(xiàng)應(yīng)建立在充分的市場(chǎng)調(diào)研和可行性論證的基礎(chǔ)上,以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)觀察市場(chǎng),充分估計(jì)市場(chǎng)、政策、資金、經(jīng)營(yíng)等方面的風(fēng)險(xiǎn),以現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)去選擇市場(chǎng)、選擇進(jìn)入時(shí)機(jī)。同時(shí),項(xiàng)目立項(xiàng)中要有完整的項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算,并考慮項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本。有關(guān)立項(xiàng)協(xié)議要明確界定與土地方或協(xié)作方的權(quán)利義務(wù),細(xì)致考慮立項(xiàng)條款與有關(guān)稅收以及政府其他收費(fèi)的關(guān)系,確保立項(xiàng)決策的科學(xué)、謹(jǐn)慎與理性。成本控制要點(diǎn)和方法見(jiàn)表2。4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是立項(xiàng)后對(duì)項(xiàng)目的功能、工藝、成本等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、實(shí)施方案進(jìn)

16、行的事前規(guī)定,承包商將根據(jù)這一階段的成果完成項(xiàng)目的建表2立項(xiàng)階段成本控制要點(diǎn)和方法序號(hào)控制要點(diǎn)控制方法1征地費(fèi)用費(fèi)用減免和繳款時(shí)間的控制2拆遷安置費(fèi)用拆遷安置方式和費(fèi)用的支付方式經(jīng)濟(jì)比較3紅線外市政費(fèi)用自建部分同紅線內(nèi)的工程成本管理方式執(zhí)行控制,并有效利用周邊項(xiàng)目的條件合作、分享收益;政府收費(fèi)部分需優(yōu)選市政方案4付款方式細(xì)化付款條件,爭(zhēng)取主動(dòng),并盡量爭(zhēng)取付款次數(shù)多,減少單次付款比例5三通一平標(biāo)準(zhǔn)明確和細(xì)化驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)6技術(shù)因素明確項(xiàng)目合理規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置方案和重要設(shè)備的選擇7規(guī)劃條件合理提高容積率,降低無(wú)收益物業(yè)比例8報(bào)批報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)取與地價(jià)款的支付直接聯(lián)系,盡量規(guī)避造價(jià)管理建筑經(jīng)濟(jì)2006

17、.8總第286期CONSTRUCTION ECONOMY表4施工階段成本控制要點(diǎn)和方法序號(hào)控制要點(diǎn)控制方法1投標(biāo)單位的選擇在滿足項(xiàng)目要求前提下,具有競(jìng)爭(zhēng)性2招標(biāo)文件編制工程量清單準(zhǔn)確,招標(biāo)說(shuō)明清晰,保持招標(biāo)的公正公平3商務(wù)談判和定標(biāo)解釋投標(biāo)中不可避免的岐義,爭(zhēng)取最好的交易價(jià)格4施工圖紙會(huì)審力爭(zhēng)在開(kāi)工前彌補(bǔ)圖紙的缺陷5設(shè)計(jì)變更盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整,對(duì)可能有變更的地方有預(yù)見(jiàn)性6簽證和索賠在合同中約定設(shè)計(jì)缺陷、施工管理缺陷、客戶(或銷(xiāo)售的要求或者為了加快工期,或者供應(yīng)商的供應(yīng)能力不夠等造成的簽證和索賠的計(jì)價(jià)方式7付款要求資料齊備,付款過(guò)程中要體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司對(duì)承包商的要求和期望8材料供應(yīng)做

18、好材料計(jì)劃,避免窩工9預(yù)結(jié)算審核審核預(yù)結(jié)算編制依據(jù)和費(fèi)用發(fā)生原因,審核工程量的準(zhǔn)確性,審核單價(jià)的合理性設(shè)。因此規(guī)劃設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前導(dǎo),對(duì)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、銷(xiāo)售推廣要點(diǎn)都應(yīng)該有明確的定義。根據(jù)資料分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占項(xiàng)目總成本的不到2%,但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。因此,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是關(guān)鍵,它可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本增加。控制要點(diǎn)和方法見(jiàn)表3。4.3施工階段的成本控制要點(diǎn)施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用。施工階段中監(jiān)理和承包商是工程建設(shè)的主要實(shí)施主體,對(duì)其選擇的結(jié)果關(guān)系項(xiàng)目成本的高低,同時(shí)材料、設(shè)備

19、的選擇直接決定房屋的質(zhì)量和成本,因此選擇總承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商是施工階段的成本控制關(guān)鍵。控制要點(diǎn)和方法見(jiàn)表4。4.4銷(xiāo)售階段的成本控制要點(diǎn)銷(xiāo)售階段的成本控制內(nèi)容主要包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,在產(chǎn)品推廣、銷(xiāo)售通路、媒介購(gòu)買(mǎi)、客戶聯(lián)系以及合同登記、按揭辦理、產(chǎn)權(quán)辦理等各個(gè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的成本費(fèi)用呈現(xiàn)出日趨上升的態(tài)勢(shì),銷(xiāo)售成本占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的比例逐步增大?？刂埔c(diǎn)和方法見(jiàn)表5。5結(jié)語(yǔ)本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的角度分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成,提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制原則、成本控制體系以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本控制要點(diǎn)和方法。隨著十幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入成熟期,房地產(chǎn)企業(yè)要做到成本領(lǐng)先、從日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出,就必須打造企業(yè)的成本控制能力,通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本的控制和跟蹤管理,達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。!參考文獻(xiàn)1中華人民共和國(guó)建設(shè)部.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法M.北京:中國(guó)計(jì)劃出版社,2003.2蔣濤.房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目施工階段投資控制芻議J.工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2004,(7.3陳煥新.談?wù)劮康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制J.安徽建筑,1999,(3.4吳虹.房地產(chǎn)工程造價(jià)的全過(guò)程