建筑業(yè)“營改增”業(yè)主稅金補償談判要點操作指引

1、建筑業(yè)“營改增”業(yè)主稅金補償談判要點操作指引中建一局老項目談判篇為實現(xiàn)建筑業(yè)“營改增”平穩(wěn)過渡， 避免稅改過渡期間的涉稅風(fēng)險，建筑企 業(yè)需要了解財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 （財稅201636號）以及相關(guān)規(guī)定，分析對老項目各類型業(yè)主的影響，根據(jù)業(yè) 主類型制定不同的談判策略，有效的指導(dǎo)項目部有關(guān)人員開展談判及確認工作。一、過渡政策（一）建筑企業(yè)1. 計稅方法及稅率、征收率一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)， 可以選擇適用簡易計稅方法 計稅，征收率為3%也可以選擇一般計稅方法，稅率為11%計稅方法一經(jīng)選擇， 36個月內(nèi)不允許改變。2. 老項目劃分標準建筑工程老項目

2、，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期 2016年4月30日前的建筑工程項目。3. 開具發(fā)票類型選擇簡易計稅方法的老項目，可開具 3%征收率的增值稅專用發(fā)票；選擇一般計稅方法的老項目，可開具 11%率的增值稅專用發(fā)票；業(yè)主為一般納稅人和選擇一般計稅辦法的房地產(chǎn)公司，取得上述專用發(fā)票可以抵扣進項稅。4. 增值稅繳納方法一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以 取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方

3、法在建筑服務(wù)發(fā)生地按3%預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目可以選擇適用簡易計稅方 法計稅，征收率為 5%。2. 老項目劃分標準：房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證 注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項目。建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施 工許可證 但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016年 4 月 30 日前 的建筑工程項目。（三）不動產(chǎn)抵扣增值稅一般納稅人， 2016 年 5 月 1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核 算的不動產(chǎn)或者 2016年 5 月

4、 1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取 得之日起分 2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵 債等各種形式取得不動產(chǎn)。納稅人 2016年 5 月 1 日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建 不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超 過 50%的，其進項稅可分兩年抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 其進項稅額不適用上述分 2 年 抵扣的規(guī)定。、明確談判目的（一）根據(jù)“中建一局老項目合同補償金談判模型”測算結(jié)果，選擇老項目是否適用簡易計稅辦法，按 3%征收率

5、繳稅或直接適用一般計稅方法；如果經(jīng)過 測算選擇簡易計稅方法而因業(yè)主原因?qū)е挛曳綗o法適用簡易計稅方法，所增加的稅金，業(yè)主應(yīng)予以補償。（二）為保證老項目營業(yè)稅清理的順利進行，應(yīng)按照營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間， 向業(yè)主足額開具發(fā)票，避免國、地稅征收尺度不同，造成重復(fù)納稅風(fēng)險；注：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者 銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天； 未簽訂書面合 同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。三、談判工作流程由于財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點

6、的通知 （財稅201636號）對不同類型的業(yè)主影響不同，因此，在與業(yè)主談判之前， 需要梳理業(yè)主信息，對業(yè)主劃分不同類型，并按業(yè)主類型分別按不同的談判要點， 跟業(yè)主進行逐一談判溝通。具體談判工作流程如下：（一）梳理業(yè)主信息，劃分業(yè)主類型根據(jù)業(yè)主的進項稅抵扣需求，可以將業(yè)主分為以下三類，具體為：序 號業(yè)主類型進項稅抵 扣需求備注1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)V選擇簡易計稅方法進項不可抵，選擇一般計稅方法進項可抵扣2增值稅一般納稅人V接受的建筑服務(wù)可抵扣3其他企業(yè)X例如政府機關(guān)、免稅單位及小規(guī)模納稅人，進項不可抵（二）按項目展開談判根據(jù)業(yè)主類型，發(fā)送邀約函，明確談判點，具體見本指導(dǎo)，“四、業(yè)主涉稅 談判要點”。與

7、業(yè)主展開談判三） 確認談判結(jié)果根據(jù)談判結(jié)果，簽訂補充協(xié)議，雙方蓋章確認，或編寫確認函，由業(yè)主蓋章 確認返還，明確談判相關(guān)涉稅事項的結(jié)果。四、業(yè)主涉稅談判要點（一） 未取得施工許可證及建筑工程承包合同的工程項目談判點 1：與業(yè)主確認在 2016 年 4 月 30 日前，施工許可證及建筑工程 承包合同，是否可以取得其中一項？談判點 2：2016年 4 月 30 日前無法取得施工許可證，也無法簽訂工程承包 合同。如果無法按老項目選擇簡易計稅方法，需要按一般計稅方法計稅，適用 11%稅率，則需要與業(yè)主確定稅金補償金額。談判時主要強調(diào)國家政策允許建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法， 稅率為 3%，是為 了保證建筑

8、企業(yè)稅負不增加。同時原合同總價中，是按照 3.41%的綜合稅率計算 的稅金，現(xiàn)因業(yè)主無法辦理施工許可證和簽訂合同， 導(dǎo)致建筑企業(yè)按 11%的稅率， 一般計稅方法計算繳納增值稅，增加的稅金應(yīng)由業(yè)主予以補償。同時與業(yè)主協(xié)商確定補償?shù)木唧w方式及金額。具體補償金額測算見“中建一 局老項目合同補償金談判模型”。（二） 清理營業(yè)稅，與業(yè)主開票結(jié)款根據(jù)營業(yè)稅納稅義務(wù)時間，清理應(yīng)繳納的營業(yè)稅。在清理營業(yè)稅的過程中， 需要向業(yè)主開具營業(yè)稅發(fā)票，并完成營業(yè)稅繳納。談判點 1：與業(yè)主確認截至 2016年 3 月 31日的工程量，確認應(yīng)付款項和實 際支付款項。談判點 2：與業(yè)主監(jiān)理已經(jīng)確認工程量，按照合同約定已經(jīng)到了

9、收款時間但 尚未收到的款項，與業(yè)主確認是否可向其開具營業(yè)稅發(fā)票？業(yè)主是否可以按照開 具發(fā)票金額付款，如果不能支付全款，是否可以先支付稅金？談判點 3：如果業(yè)主不收取發(fā)票，應(yīng)了解原因，爭取與業(yè)主簽訂補充協(xié)議或 簽署確認函， 明確補償條款為 “因業(yè)主方面原因， 無法辦理結(jié)算和開具建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票的情況，按照稅收相關(guān)政策，導(dǎo)致總包方稅金增加部分由業(yè)主給予補償”了解業(yè)主基本情況，確定業(yè)主不收取發(fā)票的原因，按照業(yè)主不同類型進行談判：對于房地產(chǎn)企業(yè)，談判時強調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的老項目選擇簡易計稅方法， 進項稅不允許抵扣。在營改增前開具營業(yè)稅發(fā)票和營改增后開具增值稅 專用發(fā)票，沒有區(qū)別。企業(yè)所得稅下，本應(yīng)該取得

10、營業(yè)稅發(fā)票，但實際 取得的是增值稅發(fā)票，企業(yè)所得稅稅前扣除時存在稅務(wù)風(fēng)險。對于增值稅一般納稅人，為了實現(xiàn)進項稅抵扣，可能要求建筑企業(yè)延遲 開票，營改增之后開具增值稅專用發(fā)票。 談判時強調(diào)一是按營業(yè)稅納稅 義務(wù)時間規(guī)定，建筑企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅而不能繳納增值稅；二是延遲到 增值稅后開票，不符合按照納稅義務(wù)時間開具發(fā)票的規(guī)定，業(yè)主收到了 增值稅專用發(fā)票進行抵扣， 也存在稅務(wù)風(fēng)險。 三是業(yè)主取得發(fā)票不合規(guī)， 企業(yè)所得稅稅前扣除時，也存在稅務(wù)風(fēng)險。對于政府項目，談判時應(yīng)強調(diào)納稅方式的調(diào)整，對地方的稅收有影響。 營業(yè)稅稅金地方政府全部留存； 增值稅地方留存 25%，國家留存 75%。如 果在營業(yè)稅下開具發(fā)票

11、，并繳納稅款，則稅收可以全部留在地方，對地 方政府有利。對于已經(jīng)收款，并且已經(jīng)繳納營業(yè)稅，尚未向業(yè)主開具發(fā)票的項目，應(yīng) 向業(yè)主強調(diào)，增值稅下再開具發(fā)票，將重復(fù)承擔(dān)增值稅稅款，并且可能 會被認定為虛開增稅發(fā)票。業(yè)主和建筑企業(yè)均存在稅務(wù)風(fēng)險。（三）與業(yè)主確認，老項目營改增后的計稅方法談判點 1：建筑企業(yè)就老項目選擇簡易計稅方法，適用 3%征收率，業(yè)主是否 同意？談判點 2：如果業(yè)主不同意，要求建筑企業(yè)選擇一般計稅方法，適用11%稅率，則需要與業(yè)主確認增加的稅負由業(yè)主補償，明確補償金額。一般需要進項稅抵扣的業(yè)主，如房地產(chǎn)企業(yè)（一般計稅方法） 、增值稅一般納稅人，為了增加進項稅抵扣，可能要求建筑企業(yè)選擇一般計稅方法，適用 11%稅率，并開具增值稅專用發(fā)票，談判時應(yīng)強調(diào)：建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法，適用 3%稅率，也可開具增值稅專用發(fā)票，