2016[中級]經濟師考試《房地產經濟專業(yè)技術知識及實務》真題和答案解析

1、 .wd.2015年(中級)經濟師考試?房地產經濟專業(yè)知識與實務?真題及答案一、單項選擇題1.城市進化理論把城市的開展演變劃分為四大階段，依次為。A.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散B.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散C.絕對集中、相對集中、絕對分散、相對分散D.相對集中、絕對集中、絕對分散、相對分散2.城市職能中，為本城市以外區(qū)域的需要效勞并為本城市創(chuàng)造收入的局部，稱為城市的。A.根本活動局部B.非根本活動局部C.專業(yè)化部門D.非專業(yè)化部門3.大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程，稱為現象。A.城鎮(zhèn)化B.郊區(qū)化C.逆城市化D.后城市化4.某中心地能維持供給某種

2、商品和勞務所需的最低購置力和效勞水平被稱為。A.需求門檻B(tài).中心性C.中心地職能D.商品銷售范圍5.某省的總人品為5000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250萬人，那么該省的城鎮(zhèn)化率為。A.30%B.45%C.50%D.55%6.?物權法?規(guī)定的建立用地使用權出讓合同的內容不包括。A.土地使用期限B.土地用途C.開工開發(fā)建立期限D.土地界址、面積7.土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括。A.投標人的名稱和地址B.投標人的資格要求C.投標保證金D.確定中標人的標準和方法8.國有土地有償使用的方式有土地使用權出讓、作價出資或入股和。A.土地使用權轉讓B.土地使用權出租C.國有土地租賃D.土地使用權抵押9

3、.以下關于土地使用權轉讓的說法中，錯誤的選項是。A.成片開發(fā)土地使用權只能成片轉讓B.土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉移C.土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購置權D.成片開發(fā)土地轉讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建立用地條件10.某公司3年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途土地的使用權，然后建成酒店轉讓?，F該酒店的土地使用權最高年限不高于年。A.37B.40C.47D.5011.房地產市場調研要求調研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調研活動不允許帶有任何個人的意愿或偏見。這種要求表達的是房地產市場調研的原那么。A.客觀性B.科學性C.主觀性D.公平

4、性12.以下房地產市場調研內容中，屬于房地產消費動機調研內容的是。A.消費者對位置的要求B.消費者的購置意向C.消費者的收入水平D.消費者可承受的價格13.房地產市場需求調研包括房地產消費者、房地產消費動機和房地產調研。A.消費行為B.消費環(huán)境C.消費群體D.消費能力14.某一時期內為房地產市場提供的房地產產品的總量，稱為房地產市場。A.需求B.銷售C.供給D.投資15.在市場調研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為。A.生活圈B.活動圈C.商圈D.行政圈16.以下關于籌劃的表述中，錯誤的選項是。A.籌劃既含有未做事之前對如何行動的整體籌劃和安排，又含有遇到突發(fā)事件如何處置的對策

5、B.籌劃包含方案和決策C.籌劃主體是指能動地進展籌劃活動的人D.籌劃的客體是指籌劃指向或籌劃標的17.以下指標中，屬于反映房地產市場運行狀況的中觀經濟資源評估指標的是。A.銀行貸款年末余額B.居民儲蓄存款與余額C.人均可支配收入D.商品房空置面積及空置率18.確定房地產開發(fā)工程用地位置、面積、界限的法定憑證是。A.工程選址意見書B.建立工程施工許可證C.建立用地規(guī)劃許可證D.建立工程規(guī)劃許可證19.控制性詳細規(guī)劃的內容不包括。A.確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界限和適用范圍B.確定近期建立目標、內容和實施部署C.規(guī)定建筑后退紅線距離D.規(guī)定交通的出入口方位20.甲、乙兩住宅小區(qū)的建筑容積率一樣，甲住宅

6、小區(qū)的平均層數比乙住宅小區(qū)的平均層數多，那么以下關于兩住宅小區(qū)居住建筑密度的說法，正確的選項是。A.甲住宅小區(qū)的居住建筑密度低B.乙住宅小區(qū)的居住建筑密度低C.甲、乙兩住宅小區(qū)的居住建筑密度一樣D.甲、乙住宅小區(qū)居住建筑密度的上下難以判定21.某張擬購置一套新建住宅，預計住宅的使用壽命為70年，每年的平均住房費用為3萬元，當資本利率為10%時，張某應一次性付款萬元。A.28.90B.29.50C.29.96D.3022.某房地產經營工程每年的凈現金流量如下表所示，其投資回收期為年。單位：萬元A.3B.4C.5D.623.考慮資金時間價值所計算出的動態(tài)投資回收期與不考試資金時間價值所計算出的靜態(tài)

7、投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期。A.總比動態(tài)投資回收期長B.有時比動態(tài)投資回收期長C.總比動態(tài)投資回收期短D.與動態(tài)投資回收期相等24.某房地產投資工程每年的現金流量如下表所示，假設基準收益率為10%，那么該工程的凈現值為萬元。單位：萬元A.-8.31B.87.32C.137.24D.205.6525.某房地產開發(fā)公司開發(fā)建立一住宅小區(qū)，建立用地面積為50000平方米，住宅平均售價為3000元/平方米，固定本錢為1260萬元，單位產品的可變本錢為1290元/平方米。采用盈虧平衡分析法對投資進展評估，假設規(guī)劃批準的總建筑面積為100000平方米，那么其經營平安率為%.A.90.23B.92.63

8、C.95.80D.97.0626.在房地產開發(fā)工程論證設計階段，投資的主要風險是。A.發(fā)生不可預料的意外事件B.資本構造的變化C.工程評估分析和預測的準確性D.承包商對工程控制與管理的能力27.房地產開發(fā)商由于籌資及財務狀況不良，缺乏以維持企業(yè)償債能力而產生的風險，稱為風險。A.經營B.業(yè)務C.財務D.信用28.房地產投資風險中的動態(tài)風險，可通過加以躲避。A.經營者自身努力B.加強對投資工程的評估C.投保D.防止意外事故發(fā)生29.房地產投資工程評價中，考慮通貨膨脹率計算出的凈現值與不考慮通貨膨脹率計算出的凈現值相比，。A.前者比后者小B.前者比后者大C.大小經常變化D.兩者相等30.房地產投資

9、風險轉移的主要形式是。A.將風險損失攤銷計入本錢B.從未發(fā)生風險損失工程的收益中補償C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同D.建立內部風險基金31.工程建立工程是指在一定時間、費用和質量要求下，為形成一定生產能力或使用功能的固定資產，而按特定的程序完成的。A.承包合同B.一次性任務C.管理工作D.施工過程32.在矩陳組織構造中，每一項工作的指令來自部門。A.一個B.兩個C.四個D.上級33.工程的方案總工期可以被分為前期籌劃、設計、施工、交付使用等主要階段。這幾個階段的開場或完畢一般是作為工程最主要的。A.設計事件B.管理工作內容C.里程碑事件D.進度控制34.全面質量管理的根本觀點包括：質量第一的觀

10、點，以為主的觀點，為用戶效勞的觀點和一切用數據說話。A.控制B.預防C.經濟效益D.鼓勵35.招標人想把工程建立的資金風險轉移給承包商時，一般會采用合同。A.本錢加利潤B.本錢加酬金C.單價D.總價36.市場法是選取一定數量的并將它們與被估價房地產進展比擬，然后對其成交價格進展適當的處理來求取被估價房地產價值的方法。A.買賣實例B.成交案例C.交易實例D.可比實例37.在市場法估價中，因成交日期與估價時點不同而對成交價格進展的處理，屬于。A.建立價格可比根底B.交易情況修正C.交易日期調整D.房地產狀況調整38.某宗房地產的成交價格為3000元/平方米，買賣雙方應繳納的交易稅費共計為成交價格的

11、10%，交易稅費均由買方繳納，那么該房地產的正常市場價格。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.為2700元/平方米D.為3300元/平方米39.建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失，屬于。A.功能折舊B.經濟折舊C.物質折舊D.外部性折舊40.報酬率等于、投資風險補償率、管理負擔補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。A.低風險報酬率B.銀行存款利率C.銀行貸款利率D.無風險報酬率41.房地產市場營銷過程中的目標顧客確定階段的工作包括、目標市場選擇和市場定位。A.企業(yè)目標確定B.市場細分C.產品設計D.產品價格制定42.代理租售二手房與代理租售新

12、建商品房相比，前者與后者的差異表達在。A.代理機構的性質不同B.代理費用較低C.成交可能性低D.標的以單宗房地產為主43.需求導向定價法的理論根底是。A.生產理論B.本錢理論C.分配理論D.效用理論44.在房地產名義總價不變的情況下，通過調整付款方式到達降低房地產實際價格的方法是。A.各次付款比例不變，各次付款時間往前移B.各次付款時間不變，提高前期付款比例C.各次付款時間往后移，提高后期付款比例D.各次付款時間往前移，提高前期付款比例45.某從事二手房租售代理的房地產經紀機構希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產詳細狀況，并及時更新房源信息，宜采用的廣告媒體是。A.路牌B.播送C.電視D.網絡

13、46.業(yè)主大會籌備組成員應由組成。A.業(yè)主代表和建立單位B.建立單位和物業(yè)管理企業(yè)C.業(yè)主代表、建立單位和房地產行政主管部門D.業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)和街道辦事處47.物業(yè)管理投標程序包括：準備投標文件，工程評估與風險防范，評標，承受招標方的資格審查，獲取招標信息，簽約并執(zhí)行合同，收到中標通知書等主要步驟。這幾個步驟的正確順序是。A.B.C.D.48.物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過予以列支。A.物業(yè)效勞支出B.物業(yè)效勞本錢C.專項維修資金D.物業(yè)管理費用49.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會共有11名委員，出席小區(qū)第五次業(yè)主委員會會議的委員共9人，該次會議所做出的決定假設有

14、效，必須經名以上委員同意通過。A.4B.5C.6D.750.以下各項原那么中，不屬于物業(yè)效勞費收費原那么的是。A.合理原那么B.公開原那么C.費用與消費者承受能力相適應原那么D.費用與效勞水平相適應原那么51.以下關于房地產金融業(yè)務的說法中，錯誤的選項是A.住房基金是定向用于住房生產、經營、消費的專項資金B(yǎng).只有房地產股份能夠發(fā)行房地產債券C.房地產開發(fā)與經營貸款可以通過擔保獲得D.房地產信托按照財產的不同分類，可以分為實物信托、資金信托以及資金債權信托52.房地產保險費的計算公式是。A.總保險費=保險金額×保險費率×繳費系數B.總保險費=保險金額×保險費率

15、47;繳費系數C.總保險費=保險金額÷保險費率×繳費系數D.總保險費=保險金額÷保險費率÷繳費系數53.以下關于房地產保險的賠償的說法中，正確的選項是。A.當房價上升時，被保險人可以得到超過其實際損失的賠償B.保險人應根據實際查損后確定的實際損失給予賠償C.賠償金額可以高于保險金額D.賠償金額以被保險房地產投保時的評估價值為限54.保險人不需要負責賠償由引起的一般財產損失。A.火災B.洪水C.地震D.泥石流55.住房抵押貸款證券化涉及的市場主體不包括。A.中國證券監(jiān)視管理委員會B.個人投資者C.保險公司D.信用評級機構56.以下有關房地產的稅種中，屬于中

16、央和地方共享的稅種是。A.城鎮(zhèn)土地使用稅B.土地增值稅C.房產稅D.印花稅57.某土地使用者在繳納土地增值稅時，被確定的扣除工程總額為8萬元，增值額為10萬元。那么該土地使用者應繳納的土地增值稅額為萬元。A.3B.3.2C.3.6D.3.858.以下情況中，不屬于契稅征稅對象的是。A.國有土地使用權出讓B.土地使用權轉讓C.農村集體土地承包經營權轉移D.房屋買賣與贈與59.以下關于城市維護建立稅根本特點的說法中，錯誤的選項是。A.稅款專款專用B.屬于附加稅C.根據納稅人所在地不同有不同的稅率D.征稅對象是城市居民60.提高或者降低某地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準需要經過批準。A.國務院B.省級人

17、民政府C.市級人民政府D.縣級人民政府二、多項選擇題共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分61.與鄉(xiāng)村相比，現代城市的特性表達在。A.以工業(yè)人口為主B.以非農業(yè)人口為主C.人中密度大D.一定地域的政治、經濟和文化中心E.犯罪率低62.以下關于城市職能和性質的表述中，正確的有。A.城市職能概念的著眼點是城市的根本活動局部B.城市職能概念的著眼點是城市的非根本活動局部C.城市性質是城市主要職能的概括和表達D.城市性質是城市開展能力的概括和表達E.城鎮(zhèn)化是鄉(xiāng)村轉變?yōu)槌鞘械囊环N復雜過程63.以下關于國有土地租賃的說

18、法中，正確的有。A.國有土地租賃，可以采取招標、拍賣或者雙方協議的方式B.國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同C.承租人將土地轉租給第三人的，承租土地使用權隨之轉讓D.承租土地使用權期滿，承租人可申請續(xù)期E.國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權64.以下情形中，國家可以無償收回國有土地使用權的有。A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權的B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權的C.商業(yè)用地土地使用權屆滿的D.以出讓方式取得土地使用權開發(fā)房地產，滿兩年未開工的E.土地使用者因破產而停頓使用土地的65.房地產市場調研與一般耐用消費品市場調研的不同之處主要表達

19、在等方面。A.內容B.對象C.步驟D.側重點E.原那么66.深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的。A.態(tài)度B.感受C.動機D.消費E.文化67.控制性詳細規(guī)劃的主要內容包括。A.確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點座標和標高B.建立條件分析和綜合技術經濟論證C.道路系統(tǒng)規(guī)劃設計D.根據規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界限E.制定相應的土地使用與建筑規(guī)定細那么68.房地產投資中，假設甲工程每年的凈現金流量為乙工程相應年份凈現金流量的兩倍，通過分別計算甲、乙兩工程的凈現值和內部收益率，那么可以判定。A.甲乙兩工程的凈現值相等B.甲工程的凈現值為乙工程凈現值的兩倍C.甲乙兩工

20、程的內部收益率相等D.甲工程的內部收益率為乙工程內部收益率的兩倍E.甲工程的凈現值和內部收益率均為乙工程的兩倍69.房地產投資風險中的靜態(tài)風險是指由帶來的風險。A.決策失誤B.意外事故C.財務狀況不良D.經營條件惡化E.自然災害70.房地產投資的不可抗力風險有A.投資判斷失誤B.地震C.戰(zhàn)爭D.臺風E.溫和的通貨膨脹71.以下工作中，屬于房地產開發(fā)工程招標工作內容的有。A.發(fā)出招標公告與邀請函B.出售招標文件C.評標委員會向投標人介紹評標方法D.對投標人進展資格復查E.與承包商協商工期和付款方式72.采用市場法進展房地產估價時，可比實例的實際成交價格只有經過了等處理后能可視為估價對象的價值。A

21、.交易情況修正B.調查核實C.公開披露D.交易日期調整E.房地產狀況調整73.房地產估價中采用收益法，導致估價結果高的因素有。A.確定的收益期限長B.預測的凈收益大C.選取的報酬率高D.預測的運營費用高E.考慮了凈收益增長74.房地產企業(yè)在組織市場營銷的過程中，可以自主控制和加以設計的市場營銷要素有。A.市場B.產品C.價格D.促銷E.渠道75.在房地產市場內部不含土地使用權出讓市場，一級房地產市場營銷的特征有。A.產品以存量房地產為主B.價格由開發(fā)商主導定價或采用政府指導價C.較少使用促銷手段D.較多使用直接銷售渠道E.供方以分散的小業(yè)主為主76.業(yè)主委員會的主要職責有。A.召集業(yè)主大會會議

22、B.代表業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)效勞合同C.監(jiān)視和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同D.監(jiān)視業(yè)主公約的實施E.調解業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛77.房地產抵押貸款市場的中介效勞機構包括等。A.貸款日常維護效勞機構B.評估機構C.律師事務所D.擔保公司E.監(jiān)管機構78.房地產股票融資的優(yōu)點有。A.股利可以從稅前利潤中支付B.促使房地產開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益C.可以在短時間內籌集到房地產開發(fā)所需資金D.降低房地產融資的風險E.股票價格的上升有利于提升企業(yè)的市場形象79.房地產稅收的根本職能包括。A.保障財政收入B.籌集公共建立資金C.發(fā)揮經濟杠桿的調節(jié)作用D.杜絕房地產投機行

23、為，維護市場秩序E.調節(jié)收入水平，縮小貧富差距80.以下計算房產稅應納稅額的公式，正確的有。A.依照房產余值計算繳納，應納稅額房產計稅余值×1.2%B.依照房產租金收入計算繳納，應納稅額租金收入×1.2%C.依照房產余值計算繳納，應納稅額房產計稅余值×12%D.依照房產租金收入計算繳納，應納稅額租金收入×12%E.依照房產租金收入計算繳納，應納稅額房產計稅原值×12%三、案例分析題共20題，每題2分。由單項選擇和多項選擇組成。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分一某企業(yè)擬在其經營的旅館旁再建一新旅館，新旅館的建造費用為4000萬元，

24、工程可行性論證費30萬元，投入流動資金200萬元。經測算，每年經營凈收益300萬元，但新旅館建成投入使用后會使原有旅館每年利潤減少50萬元。該企業(yè)擬在經營5年后將新旅館轉手出售。該新旅館經營40年后，凈殘值為400萬元?；鶞适找媛蕿?0%.81.新旅館的初始投資現金流量為萬元。A.4180B.4200C.4230D.428082.新旅館的終結投資現金流量為萬元。A.600B.630C.650D.90083.新旅館按直線折舊法提取折舊的年折舊額為萬元。A.77B.85C.90D.9584.新旅館轉手時，假設購置者要求10%的年收益率，那么售價最高可達萬元。A.2500B.2550C.2800D.

25、300085.與采用利潤指標相比，采用現金流量指標評估投資工程的優(yōu)點有。A.能顯示投資獲利數額的大小B.便于考慮資金時間價值C.評估更具有客觀性D.能反映投資效率的價值二某寫字樓在建工程的用地是3年前通過出讓方式取得的，土地使用權年期為50年，預計該寫字樓2年后建成出租，月毛租金為50元/平方米，出租率為90%，運營費用為毛租金的40%.86.采用假設開發(fā)法評估該在建工程的價值，應從該寫字樓建成后的價值中減去。A.土地取得本錢B.已投入的開發(fā)建立本錢C.后續(xù)開發(fā)建立的必要支出D.后續(xù)開發(fā)建立應獲得的正常利潤87.該寫字樓建成后的年凈收益為元/平方米。A.300B.360C.540D.60088

26、.求取該寫字樓建成后的價值，需要先求取報酬率。求取報酬率的方法有。A.累加法B.本錢法C.市場提取法D.直線法89.假設報酬率為8%，該寫字樓建成后的價值為元/平方米。A.3000B.3633C.3750D.4500三某房地產開發(fā)企業(yè)在土地使用權掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經測算，預計開發(fā)建立總本錢為每平方米建筑面積2500元不含土地本錢，銷售稅費率10%.在具體實施工程前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導工程的開發(fā)建立和營銷活動，確定了5家房地產經紀機構代理租售房地產，并已分別與這5家房地產經紀機構簽訂了委托代理合同。

27、90.在房地產市場調研中，房地產市場價格的調研包括等內容。A.工程所在地區(qū)同類房地產價格B.房地產商品需求價格彈性C.地區(qū)代理商的數量、素質D.房地產市場供求狀況的變化趨勢91.工程假設采用本錢加成定價法定價，企業(yè)預期本錢利潤率為25%，那么工程的最低售價不得低于元/平方米。A.4000B.4400C.4444D.460092.該房地產開發(fā)企業(yè)所確定的房地產代理方式具有等特點。A.委托方協調工作量大B.誰先代理成功誰取得傭金C.傭金結算簡單D.代理本錢低93.該房地產開發(fā)企業(yè)在選擇代理機構時，應依據的標準有。A.法定代表人經歷B.營銷經歷和業(yè)績C.營銷網絡D.代理費用四某住宅小區(qū)共有1400個

28、業(yè)主，其中800個業(yè)主的住宅為小戶型，總建筑面積為4萬平方米且每戶建筑面積相等；600個業(yè)主的住宅為大戶型，總建筑面積為6萬平方米且每戶建筑面積相等。小區(qū)第二次業(yè)主大會會議決定，不再續(xù)聘原物業(yè)管理公司，而選聘新的物業(yè)管理公司。94.該小區(qū)第二次業(yè)主大會會議的召集人應為。A.小區(qū)業(yè)主委員會B.業(yè)主大會籌備組C.小區(qū)所屬居民委員會D.原物業(yè)管理公司95.根據?物權法?選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)"應當經專有局部占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意"的規(guī)定，該小區(qū)業(yè)主大會決定選聘或解聘物業(yè)管理公司的有效條件為。A.全部大戶型業(yè)主和200個小戶型業(yè)主參加并表決通過B.全部小戶型業(yè)主和100個大戶型業(yè)主參加并表決通過C.全部小戶型業(yè)主和101個大戶型業(yè)主參加并表決通過D.全部大戶型業(yè)主參加并表決通過96.新選聘的物業(yè)管理公司，專職管理和技術人員至少要有人。A.50B.30C.20D.10五王某購置了一套市