萬科物業(yè)服務(wù)標準

1、萬科物業(yè)服務(wù)標準1 目的建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。2 .范圍本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。3 .職責集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布。各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。4 .方法和過程控制萬科物業(yè)管理標準包括四部分：萬科物業(yè)管理標準管理服務(wù)類（VKWG08-18-K萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類（VKWG08-18-2、萬科物業(yè)管理標準設(shè)備物資類（VKWG08-18-3,萬科物業(yè)管理標準安全管理類（VKWG08-18-4o本標準是其系列標準的一部分。萬科物業(yè)管理標準管理服務(wù)類1 組織規(guī)范1.1 組織機構(gòu)健全，部門職責明確，部門

2、間職責接口清晰、工作流程通暢。1.2 建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行政后勤管理等各項企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法。1.3 公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責，并有效履行。1.4物業(yè)管理項目實行綜合一體化管理。1.5公司制訂年度工作計劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內(nèi)的企業(yè)（質(zhì)量）方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。1. 6公司質(zhì)量管理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個組織活動滿足體系要求1.7質(zhì)量方針和目標形成文件，由最高管理者批準。1.8公司至少每年按計劃進行一次管理評審活動，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲

3、得落實。1.9公司在不同的層次和職能之間進行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢2.文件資料記錄管理2. 1明確文件管理的崗位職責，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2. 2文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損。2. 3相關(guān)部門或崗位對于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應(yīng)設(shè)置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。2. 4對與本企業(yè)經(jīng)營運作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進行收集，并確保完整、有效。2. 5客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善。2. 6保持文件的現(xiàn)實有效性，作廢文件

4、有適當標識。2. 7涉及到公司機密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文件管理人員變動有重要文件交接記錄。2. 8為安全起見，存儲于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份。2 .9文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設(shè)有明確標識。柜內(nèi)無塵、無潮、無蟲，室內(nèi)環(huán)境適宜儲存。3 .10文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理要求。2. 11接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會成立后與業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)管理委托合同。2.12接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)

5、主委員會（物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)管理委托合同。2. 13物業(yè)管理委托合同內(nèi)容、時間和簽約應(yīng)具有有效性。3. 14合同及資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。4. 15合同應(yīng)符合公司利益和法律要求，應(yīng)確保保存的有效性。5.16所有質(zhì)量記錄根據(jù)體系文件的要求進行分類管理，標識清晰，檢索方便。3.品質(zhì)監(jiān)控3. 1公司建立IS09000質(zhì)量管理和運作模式，定期進行內(nèi)部審核。3. 2內(nèi)審符合IS09000標準要求。3.3通過IS09000外部審核的管理小區(qū)，年度累計外部審核中出現(xiàn)的觀察項和輕微不合格項三8項，嚴重不合格項為0項。3. 4開展鼓勵員工參與的品質(zhì)改善活動。3.5 建立完善的投訴處理

6、程序，并能根據(jù)不同的投訴性質(zhì)做到及時、有效、滿意的解決或平息。3.6 有崗位負責關(guān)注集團論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴產(chǎn)生的兩個小時內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個小時內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理。所有投3. 7物業(yè)管理項目設(shè)置專門崗位負責客戶服務(wù)。及時反饋和處理顧客投訴,訴在收到信息之日起2個工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進、反饋處理結(jié)果。3.8物業(yè)管理項目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結(jié)果，以適當方式向業(yè)主公布。3.9所有投訴有完整的記錄，有跟進結(jié)果。3.10對有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計分析投訴處理情況。3. 11顧客有效投訴

7、處理率為100%。責任分行有效評3 .12制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。4 .13公司定期對質(zhì)量事故進行分析，并落實預(yù)防措施。6. 14對信息分析和管理中常用的統(tǒng)計技術(shù)有明確文件規(guī)定。6.15 相關(guān)職責人員掌握常用統(tǒng)計技術(shù)工具運用方法，并能有效運用。6.16 規(guī)定合同評審程序，明確對顧客要求的評估程序和方法。并對合同進審。6.17 公司對新開展或新接管的物業(yè)項目和服務(wù)進行策劃，并保留策劃評估記錄。3. 18公司建立物業(yè)工程改造前評審程序，并按照程序落實，以確保工程的合理、有效、低成本。4. 19管理項目應(yīng)根據(jù)風(fēng)險情況購買相關(guān)物業(yè)管理責任險。

8、4.信息管理4.1 建立信息管理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專門崗位負責信息的收集和傳遞。4. 2按要求定時編制并傳遞半月報及重要的管理和服務(wù)信息4. 3重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個工作日內(nèi)通報給相關(guān)部門或人員。4. 4按照集團信息管理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時、準確的向集團傳遞相關(guān)信息。4.5公司加強與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動。4. 6積極參加集團內(nèi)部物業(yè)管理交流活動。4 .7公司建立內(nèi)部工作平臺，用以對內(nèi)管理和信息傳遞。有專門崗位負責信息的及時登載、更新與維護。5 .8推進辦公網(wǎng)絡(luò)化管理，公司和各管理項目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率達到80%,管理

9、項目至少有1臺可聯(lián)網(wǎng)電腦。4. 9物業(yè)管理專業(yè)軟件在公司和管理項目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。5. 10物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時更新與維護，其內(nèi)容至少2個月更新一次。5.人力資源管理5.1 公司通過大專院校、人才市場、勞務(wù)市場等專門機構(gòu)招聘人員。新聘人員應(yīng)通過面試、筆試或現(xiàn)場操作合格后方可錄用。5. 2對所有正式員工，按照國家勞動法的規(guī)定簽訂勞動合同，并按照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購買相應(yīng)的社會保險。5. 3為員工提供符合勞動法要求的勞動保護，所有員工都接受職業(yè)安全培訓(xùn)。5. 4每年針對不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計劃，并落實和實施，保證所有

10、人員每季度接受培訓(xùn)的時間不少于8小時，并對培訓(xùn)效果進行評估，至少每半年總結(jié)一次培訓(xùn)工作。5. 5公司每年至少組織兩次管理項目經(jīng)理級以上人員參加專業(yè)培訓(xùn)研修。5. 6對各級管理人員進行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識。5. 7員工培訓(xùn)工作符合培訓(xùn)制度要求。5. 8公司建立定期考核制度，并有效落實。5.9每年至少進行一次員工滿意度調(diào)查,并對調(diào)查結(jié)果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實。5. 10管理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應(yīng)資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達到100%,公司及物業(yè)管理項目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達到80%以上，公司職能部門和項目

11、負責人必須持有物業(yè)管理上崗證。5. 11建立創(chuàng)新機制，鼓勵員工開展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動。6. 12公司確保每年度有超過3項在內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。7. 顧客關(guān)系6.1物業(yè)管理項目按規(guī)定成立業(yè)主委員會。6.2管理項目積極協(xié)助業(yè)主委員會建立和運作。6.3管理項目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。6.4所有住宅類物業(yè)管理項目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項目未簽訂的，應(yīng)補簽業(yè)主公約。6.5物業(yè)管理項目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話及公司投訴電話。6.6建立24小時接聽電話制度，接聽業(yè)主報修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。6.7住宅類物業(yè)

12、管理項目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動。6.8社區(qū)文化活動按計劃開展，活動結(jié)束后進行評估積累經(jīng)驗。6.9物業(yè)管理項目應(yīng)有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動場地、設(shè)施。6.10物業(yè)管理項目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，加強與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽取業(yè)主的建議與意見。6.11物業(yè)管理項目內(nèi)設(shè)立業(yè)主意見箱。6. 12物業(yè)管理項目至少每年進行一次顧客意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行分析，對調(diào)查中所反映的問題米取相應(yīng)措施進行改進。7. 13兩個業(yè)主以上的物業(yè)管理項目編制季度管理服務(wù)報告，每季度將管理、服務(wù)及財務(wù)信息（管理服務(wù)費收支情況和維修基金使用情況）向業(yè)主公布；單個業(yè)主的物業(yè)管理項目，編制物業(yè)管理周報，定期向業(yè)主公布

13、管理、服務(wù)信息。要求提供的季度管理報告和物業(yè)管理周報全面、真實、客觀。7.居家、商務(wù)服務(wù)7.1 服務(wù)人員服務(wù)及時、不拖沓，赴約提前到達時間不超過5分鐘，遲到最遲不超過2分鐘。7.2 服務(wù)過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊的規(guī)定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑7. 3對顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。7. 4各項居家、商務(wù)服務(wù)提供按照公司規(guī)定的程序進行。7.5 公布服務(wù)項目及價格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對象說明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價格?；卦L滿度。7.6 零修、急修及時率100%,返修率不高于1%（隨機抽樣值）。服務(wù)質(zhì)量意率不低于95%O8. 7會所等其他服務(wù)提供符

14、合公司相關(guān)要求9. 商鋪管理9.1 商鋪消防符合規(guī)定，管理項目應(yīng)建立和落實定期檢查商鋪消防設(shè)施的制82無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。8.3落實好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水。8.4排放油煙、噪音等符合環(huán)保標準，無存放有毒有害物質(zhì)。8. 5商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經(jīng)營許可證復(fù)印件、相關(guān)管理協(xié)議等。9. 6商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營行為不影響業(yè)主正常居住和生活。10. 7廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損等。9.接管驗收9. 1公司在接管新項目時進行房屋接管前驗收，并留有記錄。9. 2公司制定房屋驗收標準

15、。11. 3管理項目保留房屋返修跟進記錄。10.入住辦理10.1 制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實。10. 2保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10. 3保留完整的房屋交付驗收等有效記錄。12. 4在迎接新項目業(yè)主入伙時，進行入伙前策劃和培訓(xùn)。13. 經(jīng)營管理11.1公司開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項目開展房屋代理租賃業(yè)務(wù)、各種生活配套服務(wù)及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營業(yè)務(wù)等。12/4611.2公司收支至少達到平衡狀態(tài)。11.3公司應(yīng)嚴格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應(yīng)控制在下列標準內(nèi)單位面積管理成本（元/平方米？月）深圳、上海、北京地區(qū)其他地區(qū)多層住宅小高層住宅3.601.60高層住宅

16、3.753.60綜合大廈5.905.50寫字樓17.5013.00注：單位面積管理成本二物業(yè)管理總成本（月）-物業(yè)管理面積12.管理目標標準公司應(yīng)實行目標管理，并設(shè)置相應(yīng)的管理目標，其目標應(yīng)達到以下要求：管理目標標準管理目標標準物業(yè)管理費收繳率（%/年）95%公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)（件/年）0火警有效控制率（/年）100%可控事件發(fā)生數(shù)（件/年）0顧客滿意度（年）4.0員工滿意度（年）4.0顧客有效投訴率住宅類物業(yè)（件/戶？年）8%o其他物業(yè)（件/平方米?年）0.1%o萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類1人員素質(zhì)1.1熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強

17、的安全防范意識。1. 2按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝（業(yè)務(wù)外包除外，但仍須著工作服），保持整潔，正確佩戴工牌。L3言語文明、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精。2內(nèi)務(wù)管理2. 1保潔、除雪、綠化工具、設(shè)備管理責任落實到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻。機械性工具應(yīng)做到定期維護保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實施監(jiān)控并記錄。確保連接部位無異常、機油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、操作靈敏，機身清潔；對長時間不使用的機械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性。2. 2集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2. 3每周至少安排一次內(nèi)

18、部溝通活動。3綠化管理3. 1小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明。3. 2新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。3. 3物業(yè)管理項目應(yīng)按照CI要求對植物進行名稱標注，并將植物名錄備案管理。3. 4物業(yè)管理項目應(yīng)根據(jù)植物生長習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護計劃，對植物進行定期養(yǎng)護，外包的綠化項目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護計劃，并監(jiān)督檢查。3. 5花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷。枝干無機械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現(xiàn)象。3. 6小區(qū)植物干體和葉片

19、上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物，無積水。3. 7小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳涓傻毮芤娗嗥?，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果。3. 8喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。3. 9喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。3. 10草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。3. 11綠地和花壇無雜草(人不常經(jīng)過區(qū)無明顯雜草)、

20、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。3. 12主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干凈。4.清潔衛(wèi)生4. 1公共設(shè)施4. 1.1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4. 1.2房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。4. 1.3門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。4. 1.4玻璃：(1) 距地面2米范圍

21、內(nèi)，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。(2)距地面2米以外玻璃目視無積塵。(3)通風(fēng)窗側(cè)視無明顯灰塵、呈本色。4. 1.5地面：(1)需打蠟的地面光亮、顯本色。(2)大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。3) )瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。(4)膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。(5)水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。(6)水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。(7)廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。(8)車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。4) 1.6墻面(1)涂料墻面無明顯污跡、腳印。(2)大理石貼瓷內(nèi)墻

22、面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。(3)水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。(4)不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。4.1.7天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。4.L8人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。這里的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。4.1.9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味

23、、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑(蚊的幼蟲)不超過1只/100mL4.1.10空置房無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無明顯積塵。4.1.11停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。4.1.12排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm;排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅嶂螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑15、井蓋完整，覆蓋緊貼。4.1.13垃圾車停放于指定點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。4.1.14垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶(箱)，垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、

24、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。4.1.15標識牌、指示牌無污跡、無積塵。4.1.16煙灰盅標志圖案清晰，內(nèi)置物(水、石米、沙)保持清潔。4.1.17洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設(shè)施完好。有合同明確約定的除外。4.1.18電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味，通風(fēng)性能良好。4.1.19地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。4.1.20家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無

25、污跡，拍打無飛塵。4.1.21辦公場所，除滿足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿足：(1)地面無污跡、無水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；(2)墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。(3)門窗、開關(guān)、電腦、打印機、復(fù)印機、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。(4)桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。(5)垃圾簍不過滿、無異味。(6)飲水設(shè)施無污跡、無積水。(7)會議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時清掃、歸位。(8)洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。4.1.22冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：4.1.22.1有明確的除雪要求和除雪工具。4. 1.22.2確保下雪

26、及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時，并在相應(yīng)場所懸掛路滑提示標識，并根據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。5. 1.22.3除雪時間:(1)大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。(2)其余部位要求雪停后立即清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時內(nèi)清理干凈。(3)屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。4.1.22.4除雪完成標準:(1)雪后四小

27、時，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋。(2)大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。(3)全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設(shè)施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時。4.2環(huán)境消殺19 /4.2.1定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。4.2.2房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無白蟻害。4.2.3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。4.2.5投放消殺藥品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范。4.3游泳池4.3.1游泳池及過水溝無青苔、

28、砂粒等異物。4.3.2泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。4.3.3配有足夠救生員，在開放時間內(nèi)不間斷值勤，且救生員必須具備培訓(xùn)合格證，體檢合格證。4.3.4水質(zhì)清澈透明、無異味，PH值6.8-8.2,池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水201.5m的池四、五泳道線。435泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細菌總數(shù)不超過1000個/毫升。大腸桿菌含量不超過18個/升。4.3.6游離余氯應(yīng)保持在0.3毫克/升一0.5毫克/升，化合余氯應(yīng)保持在1.0毫克/升以上。4.3.1冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制在2226C攝氏度之間，室內(nèi)兒童池應(yīng)在2428c之間，冬季室溫應(yīng)高于

29、水溫12C。4.4會所4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內(nèi)空氣清新；設(shè)備、設(shè)施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結(jié)實、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；各類器材、設(shè)備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。4.4.2棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰。4.4.3酒（水）吧：酒吧臺內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生,配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標準。4. 5綜合項目1. 5.1小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔

30、設(shè)施，且設(shè)置合理。4. 5.2清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.3小區(qū)內(nèi)不得違反當?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。4.5.4排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標準、外墻無污染。4.5.5公共設(shè)施或場所標識應(yīng)按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設(shè)置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。4.5.6對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設(shè)有明顯標識或采取有效防范措施。4.5.7居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，整潔干凈；無亂設(shè)攤點、廣告牌、舌1貼、舌L畫現(xiàn)象。4. 6樣板房和銷售廳4.6.

31、 1室內(nèi)空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。4.6.2地面、地毯保持四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡。4.6.3電器運作正常，物品、設(shè)備、標識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4物品、設(shè)備與物資清單帳物相符。4.6.5飲用水、水杯備用充分。4. 6.6要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。5. 6.7其它符合相關(guān)設(shè)施清潔要求。6.二次供水6.1 生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時間清洗一次，保證二次供水達到國家標準，并附有當?shù)厮?/p>

32、質(zhì)檢測部門的合格報告。萬科物業(yè)管理標準（設(shè)備物資類）1 目的建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。佃/ 462 .范圍本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。3 .職責集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在VPS活動中作為評比依據(jù)開始運用。各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。4 .方法和過程控制萬科物業(yè)管理標準包括四部分：萬科物業(yè)管理標準管理服務(wù)類(VKWG08-18-K萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類(VKWG08-18-2.萬科物業(yè)管理標準設(shè)備物資類(VKWG08-18-3,萬科物業(yè)管理標準安全管理類(VKWG08-18-4o本標準是其系列標準

33、的一部分。萬科物業(yè)管理標準設(shè)備管理類1人員素質(zhì)1. 1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。1.2 上班時間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3 具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設(shè)備房管理2.1基本要求2.1.1設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標識2. 1.2設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；2.1. 3備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。2. 1.4配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。3. 1.5設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)

34、標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識。4. 1.6設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩，原設(shè)備具有的防護裝置應(yīng)維護齊全。5. 1.7設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。6. 1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。2.1.9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。2.2房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標準：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤C02滅火級別2B3B4B10

35、B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保護面積嚴重危險級5X8B5X8B5X8B5X8B10X5A5X8B中危險級7.5X4B7.5X4B7.5X4B7.5X4B7.5X4B15X輕危險級c4®X1B10XIB10XIB10X1B20x3A10xIB20x3A10xIB10xIB20x3A10xIB補充說明：a)保護面積一欄中為不能選用。b)7. 5x4B8. 5x4B保護面積一欄中為可選用，保護面積為7.5x4=30m2用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。c)保護面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟原因，不建議選用。d)地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應(yīng)在

36、配置基準上增加30%0e)設(shè)有消防栓的場所，可相應(yīng)減少30%;設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應(yīng)減少70%of)一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標識。h)嚴重危險級：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災(zāi)危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災(zāi)危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。i)以上未能盡列規(guī)范參照建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（GBJ14-90）要求

37、。2.3設(shè)備房門應(yīng)有機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。2.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標準要求）2.6參觀來訪人員需進設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。2.7無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8設(shè)備表面無

38、積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。2.9設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。2. 11應(yīng)制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應(yīng)定期檢修。3. 12對維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.資料管理4. 1新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；(2)地質(zhì)勘察報告；(3)工程合同及開、竣工報告；(4)工程預(yù)決算；(5)圖紙會審記錄；(6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位

39、(包括質(zhì)量事故處理記錄)；(7)隱蔽工程驗收簽證；(8) 沉降觀測記錄；(9) 竣工驗收證明書；(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；(11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；(13)砂漿、混凝土試壓報告；(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；1.1 2原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：(1)房屋所有權(quán)證；(2) 土地使用權(quán)證；(3)有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；(4)房屋分戶使用清冊；(5)房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。技術(shù)資料：(1)房地產(chǎn)平面圖；(2)房屋分間平面圖；(3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4供配電系統(tǒng)1.2 1屬于三級用電

40、負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。1.3 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。1.4 動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。1.5 變壓器出口線電壓：380V±5%范圍內(nèi)。原則上以進戶電壓220V±5%范圍作為標準。干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；90度繼電保護報警。以上報警

41、溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護措施。4.5電容補償柜管理(1)功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。(2)補償控制手動、自動切換有效。3 3)補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。(4)功率因數(shù)：不小于0.94 .6高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確。4.7高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。4

42、.8操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V255Vo4.9蓄電池:4.9.1鎮(zhèn)中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：a)電解液過少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)電池電壓不正常。d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e)電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。f)爬堿嚴重。4. 9.2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。5. 10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)，發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小

43、時。4.11發(fā)電機設(shè)備:(1)內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。(2)發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。(3)備用柴油量保持在容器容量的80%付近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時更換。(4)必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。(5)蓄電池組電壓保持在24V左右。(6)柴油儲備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。(7)正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。按體系

44、文件要求每周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘。(8)發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應(yīng)有隔降噪音措施。5給排水設(shè)備設(shè)施5. 1水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。5. 2設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。5. 3限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。5. 4高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力

45、儀表每年定期進行校驗。6. 5排水設(shè)施污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。6.6 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。6.7 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。7. 消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)7.6 消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。7.7 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功

46、能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次。消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。7.8 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。7.9 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。6. 5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。7. 6消防監(jiān)控中心：(1)錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負責保管。(2)音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。(3)監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈

47、敏。(4)監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。6.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。7.電梯系統(tǒng)7.1 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。7.2 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風(fēng)，照明良好。7.3 3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。7.4平層狀態(tài)檢查:合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)o7.5 曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。

48、制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。7.6 曳引機電動機要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動機連接應(yīng)保持緊固。電機不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。7.7 曳引機減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/35分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于lmmo7.9限速器：限速器動

49、作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。7.10安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300牛頓范圍內(nèi)。7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鍍開。門扇下端距地砍應(yīng)為5-8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。7.12門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。7.13轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積

50、水。設(shè)備無灰塵。7.14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。(1)導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。(2)檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。(3)導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。7.15緩沖器(1)油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。(2)緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。(3)緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。7.16安全鉗(1)傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。(2)安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為

51、4毫米左右。7.17鋼絲繩(1)轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當張力均勻。(2)鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。(3)斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。(4)不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%o7.18補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴重磨損。7.19電梯電氣部分：(1)繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。(2)接地電阻小于4歐。動力線絕緣

52、電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25兆歐。7.20盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯。7.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。7. 22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。8. 23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無異常聲響。9. 24電梯機房：溫度保持在040度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。10. 25管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。8.

53、采暖及空調(diào)系統(tǒng)8.1 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。8.2燃油鍋爐要求：8. 2.1鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對進水質(zhì)量定期進行檢測。822流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全保護功能）8. 2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應(yīng)保持020毫米水柱微負壓狀態(tài)。8. 2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%98%o第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時。

54、8. 2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵觥⒏邏狐c火變壓器電壓5000-10000V,點火電極絕緣不漏電。間距35MM。燃油泵輸出壓力達到額定值1030巴（BAR8. 2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。8. 2.7溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可4Wq11. 3熱力換熱站供暖：11.3. 1對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可（特殊情況應(yīng)制定要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可）。11.

55、3.2. 熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，定期的檢查和清洗。（1-3年）設(shè)備若長期不使用時應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應(yīng)換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。833熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密圭寸裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸圭寸泄漏應(yīng)小于3滴/分管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。8.3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。8.3.5對鍋爐供暖時，

56、膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。8.4空調(diào)補水裝置：8.4.1高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應(yīng)按設(shè)計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。8.4.2變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。8.5循環(huán)水系統(tǒng)：8.5.1采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。8.5.2風(fēng)機盤管