房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫目目 錄錄 知己知彼，百戰(zhàn)不貽；不知彼而知己知彼，百戰(zhàn)不貽；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼不知己，每知己，一勝一負(fù)；不知彼不知己，每戰(zhàn)必?cái)?。?zhàn)必?cái)　?孫子兵法孫子兵法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程城市調(diào)研流程城市調(diào)研流程專項(xiàng)調(diào)研流程專項(xiàng)調(diào)研流程實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段報(bào)告寫作階段報(bào)告寫作階段城市調(diào)研流程城市調(diào)研流程城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對(duì)某個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)，直觀了解該城市的發(fā)展?jié)摿?。?duì)企業(yè)的進(jìn)

2、駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項(xiàng)調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。成立市場(chǎng)調(diào)研小組成立市場(chǎng)調(diào)研小組根據(jù)工作量，設(shè)立市場(chǎng)調(diào)研小組并確定小組人數(shù)，選出調(diào)研組長(zhǎng)。調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段-為本次調(diào)研定向?yàn)楸敬握{(diào)研定向了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。注：u計(jì)劃應(yīng)包括預(yù)計(jì)調(diào)研時(shí)間、個(gè)人職責(zé)（區(qū)域、專項(xiàng)）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段-相關(guān)物料準(zhǔn)備相關(guān)物料準(zhǔn)備由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介表、問(wèn)卷等）、照相機(jī)、名片等。調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段-基礎(chǔ)信息收集基礎(chǔ)信息收集在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。大型已成社區(qū)。城市基礎(chǔ)信息調(diào)研準(zhǔn)備

3、階段調(diào)研準(zhǔn)備階段（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)發(fā)展等）。紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事須躬行紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事須躬行準(zhǔn)備做足，開(kāi)始實(shí)地調(diào)研階段。-按計(jì)劃開(kāi)展工作按計(jì)劃開(kāi)展工作注：u此期間由調(diào)研組長(zhǎng)根據(jù)實(shí)際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作進(jìn)度。需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段具具體體工工作作包包括括在售樓盤調(diào)查大型廠礦企業(yè)調(diào)查商業(yè)中心調(diào)查行政機(jī)關(guān)調(diào)查已成社區(qū)調(diào)查實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段-及時(shí)、詳盡記錄信息及時(shí)、詳盡記錄信息要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建

4、議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段-初步確定報(bào)告框架初步確定報(bào)告框架當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問(wèn)題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段-服務(wù)內(nèi)部服務(wù)內(nèi)部調(diào)研過(guò)程中應(yīng)留意地塊信息和發(fā)展商信息，為市場(chǎng)拓展人員提供相關(guān)資料。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段-周期性工作周期性工作對(duì)于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。具體周期根據(jù)城市不同而定（如半個(gè)月、一個(gè)月、一個(gè)季度等），調(diào)研所獲得信息應(yīng)及時(shí)輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，予以信息更新。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段無(wú)聲之處聽(tīng)驚雷無(wú)聲之處聽(tīng)驚雷耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)。報(bào)告

5、寫作階段。1、確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。3、初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。2、根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報(bào)告寫作，其余人員進(jìn)行資料整理、錄入，并輔助寫作。4、完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)提案。報(bào)告寫作階段報(bào)告寫作階段專項(xiàng)調(diào)研是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及周邊信息的專項(xiàng)調(diào)研是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行并進(jìn)行分析，分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實(shí)為策略部門或發(fā)展商提供真實(shí)市場(chǎng)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的的定位、操作定位、操作。專項(xiàng)調(diào)研流程專項(xiàng)調(diào)研流程實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段報(bào)告寫作階段報(bào)告寫作階段

6、根據(jù)工作量及緊迫性，設(shè)立市場(chǎng)調(diào)研小組，選出調(diào)研組長(zhǎng)，并確定小組人數(shù)。-成立市場(chǎng)調(diào)研小組成立市場(chǎng)調(diào)研小組調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段認(rèn)識(shí)本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。-為本次調(diào)研定向?yàn)楸敬握{(diào)研定向調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段u 根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。-相關(guān)物料準(zhǔn)備相關(guān)物料準(zhǔn)備u 由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機(jī)、名片等。調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段項(xiàng)目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實(shí)力、曾運(yùn)作過(guò)的項(xiàng)目等）。-基礎(chǔ)信息收集基礎(chǔ)信息收集有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息（項(xiàng)目位置、發(fā)展商前期定位）項(xiàng)目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)

7、結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段-項(xiàng)目地塊調(diào)研項(xiàng)目地塊調(diào)研注：u此期間由調(diào)研組長(zhǎng)根據(jù)實(shí)際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作進(jìn)度。u通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的了解，可以增強(qiáng)對(duì)本調(diào)研的認(rèn)識(shí)，并有目的性的開(kāi)展工作。抵達(dá)目的城市后，所有成員必須立即前往項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤、地塊等情況，為開(kāi)展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對(duì)地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段-按計(jì)劃開(kāi)展工作。按計(jì)劃開(kāi)展工作。需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。1地塊附近調(diào)

8、查2地塊所在區(qū)域調(diào)查3整體城市調(diào)查具體工作包括：實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段此區(qū)域的調(diào)查為項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項(xiàng)目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)等。-地塊附近調(diào)查地塊附近調(diào)查注：u地塊附近是專項(xiàng)調(diào)研的重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)周邊信息的收集、分析，更有助于認(rèn)識(shí)項(xiàng)目，做產(chǎn)品建議時(shí)更有針對(duì)性。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段-地塊所在區(qū)域調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查u區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)域居委會(huì)、村 委會(huì)等），了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基礎(chǔ)情況。u區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套。u在售樓盤，大型已成社區(qū)。此區(qū)域一般按經(jīng)

9、濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或區(qū)級(jí)行政劃分，需要調(diào)查方向包括：注：u此階段調(diào)查可通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)信息的分析，了解該區(qū)域的定位、檔次，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段l城區(qū)商業(yè)中心，調(diào)查商業(yè)中心的消費(fèi)水平、消費(fèi)人群、地理位置等情況。l城區(qū)大型在售項(xiàng)目及大型已成熟社區(qū)。-整體城市調(diào)查整體城市調(diào)查主要方向包括：l政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局等），了解整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況及項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來(lái)規(guī)劃。l城市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)（人口、性別、教育、收入水平等）。注：u對(duì)整個(gè)城市的調(diào)查需從多角度進(jìn)行了解，通過(guò)城市結(jié)構(gòu)劃分、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等了解項(xiàng)目發(fā)展方向并更能準(zhǔn)確定位。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段

10、要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。-及時(shí)、詳盡記錄信息及時(shí)、詳盡記錄信息注：u通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過(guò)建立的人際關(guān)系可以方便對(duì)今后工作的支持。實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問(wèn)題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。-總結(jié)每日工作實(shí)地調(diào)研階段實(shí)地調(diào)研階段1、確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。2、根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報(bào)告寫作，其余人員進(jìn)行資料整理、錄入，并輔助寫作。3、初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。4

11、、完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展商提案并為策略部門提供相關(guān)數(shù)據(jù)。報(bào)告寫作階段報(bào)告寫作階段市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果一般都是通過(guò)報(bào)告形式表現(xiàn)出來(lái)，報(bào)告應(yīng)由整個(gè)小組共同完成。形式包括：調(diào)研小組進(jìn)行討論，確定報(bào)告主線，由主筆人員完成；小組成員根據(jù)分工，每人負(fù)責(zé)某一專項(xiàng)寫作，再由主筆人員進(jìn)行貫穿、融合。信息查詢可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、年鑒、檔案等多種途徑。已成社區(qū)的調(diào)查在市場(chǎng)調(diào)研中有很重要的作用，通過(guò)二手房?jī)r(jià)格、入住率、入住人口結(jié)構(gòu)等方面更能真實(shí)反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。小小 結(jié)結(jié)在市場(chǎng)調(diào)研階段，需注意：在市場(chǎng)調(diào)研階段，需注意：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫一切經(jīng)濟(jì)行為都是建立在市場(chǎng)之上，房地產(chǎn)也不例外。我們可以了解一下，

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程為：地塊的招排掛開(kāi)發(fā)商拿地產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目銷（預(yù)）售房屋交付物業(yè)管理。任何一個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法脫離市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)信息能對(duì)我們的決策指引方向。從市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)目前的供求關(guān)系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過(guò)綜合分析判斷市場(chǎng)走向。由此可以看出市場(chǎng)信息的重要性，可以說(shuō)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。目前，我們的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù)公司通過(guò)調(diào)研報(bào)告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進(jìn)駐。開(kāi)發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對(duì)于微觀方面則需要策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評(píng)估系統(tǒng)，可對(duì)甲方項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場(chǎng)

13、調(diào)研報(bào)告的支持，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營(yíng)銷策略。xxxx公司公司開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)策劃部門策劃部門服務(wù)環(huán)節(jié)服務(wù)環(huán)節(jié)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告并非是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)羅列，應(yīng)在報(bào)告寫作前甚至調(diào)研開(kāi)始前明確本次報(bào)告的寫作目的，對(duì)方對(duì)信息的要求是什么，有針對(duì)性的進(jìn)行寫作 明確調(diào)研報(bào)告寫作目的后，我們將對(duì)市場(chǎng)調(diào)研所采樣的信息進(jìn)行整理、加工，進(jìn)行報(bào)告寫作。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是：寫作須知寫作須知第一章第一章 *城市概況城市概況第二章第二章 *城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)第三章第三章 *城市規(guī)劃城市規(guī)劃第四章第四章 房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展第五章第五章 區(qū)域住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)區(qū)域住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)第六章第六章 區(qū)域市場(chǎng)專向分析區(qū)域市場(chǎng)

14、專向分析（有針對(duì)性選擇本章）（有針對(duì)性選擇本章）第七章第七章 客戶問(wèn)卷調(diào)查分析客戶問(wèn)卷調(diào)查分析第八章第八章 本項(xiàng)目分析本項(xiàng)目分析第九章第九章 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議序言序言基本框架基本框架主要起到開(kāi)篇引入的作用。用大家比較感興趣或最為關(guān)心的話題，引出全篇報(bào)告，一般都要與房產(chǎn)、與本項(xiàng)目有直接關(guān)系。如果沒(méi)有找到此類話題，不能夠很好的切入報(bào)告，則此序言部分可以省略。內(nèi)容包括：內(nèi)容包括：調(diào)查的目的，調(diào)查的組織及具體實(shí)施方案。序言序言 人文人文主主要要內(nèi)內(nèi)容容*城市概況城市概況小結(jié)小結(jié)交通架構(gòu)（附主要路線圖）交通架構(gòu)（附主要路線圖）教育教育行政劃分（附區(qū)劃圖）行政劃分（附區(qū)劃圖）概況概述概況概述人口數(shù)量、外來(lái)

15、人口數(shù)量、人口密度位置 、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點(diǎn)等要素，描述城市的顯著特點(diǎn)。盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。1 1、概況概述、概況概述*城市概況城市概況2 2、行政劃分（附區(qū)劃圖）、行政劃分（附區(qū)劃圖）3、人文、人文4、教育、教育5 5、交通架構(gòu)（附主要交通線路圖）、交通架構(gòu)（附主要交通線路圖）公交系統(tǒng)公交系統(tǒng)（線路、車輛、日運(yùn)旅客數(shù)量、出租車運(yùn)營(yíng)公司及車輛等數(shù)值說(shuō)明）鐵路系統(tǒng)鐵路系統(tǒng)（線路、年運(yùn)旅客數(shù)量、城市交通作用等方面）高速公路高速公路（公路構(gòu)架、公路通車?yán)锍?、公路密度、城市交通作用等）港口港口（航線、吞吐量）機(jī)場(chǎng)

16、機(jī)場(chǎng)（機(jī)場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、承載量）*城市概況城市概況要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡(jiǎn)單的話語(yǔ)將以上各點(diǎn)穿線，但要準(zhǔn)確的描述出城市的顯著特點(diǎn)，最好能引出第二章的經(jīng)濟(jì)狀況。6 6、小結(jié)、小結(jié)*城市概況城市概況企業(yè)名稱公司主營(yíng)項(xiàng)目名稱公司主營(yíng)項(xiàng)目綜述城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，包括綜述城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，包括GDP總值，突出產(chǎn)業(yè)等?？傊?，突出產(chǎn)業(yè)等。附圖近幾年城市GDP的圖例舉重點(diǎn)創(chuàng)收企業(yè)*城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)3、人均生活水平、人均生活水平區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)買力的主要支撐點(diǎn)。1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)附圖近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化圖，就圖給予分析2、特色產(chǎn)業(yè)描述、特色產(chǎn)業(yè)描述主要輔證三產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化發(fā)展情況，主要描寫項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)

17、支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)以及定位等方面的分析。*城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)某市的恩格爾系數(shù)為 %，屬于 富裕/貧困 地區(qū)，其房地產(chǎn)方面4 4、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)附圖如：*城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)主要分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。5 5、小結(jié)、小結(jié)*城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)以下是分析未來(lái)城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。具體寫作時(shí)仍然要圖文并茂，同時(shí)注意篩選與本項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃。1 1、城市總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃4 4、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃2 2、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃5 5、本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃、本項(xiàng)目所在區(qū)

18、域的規(guī)劃3 3、市政規(guī)劃、市政規(guī)劃6 6、小結(jié)、小結(jié)*城市規(guī)劃城市規(guī)劃城城 市市 規(guī)規(guī) 劃劃 包包 括括通過(guò)上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展?jié)摿Α? 6、小結(jié)、小結(jié)*城市規(guī)劃城市規(guī)劃1、發(fā)展歷程、發(fā)展歷程主要描寫本項(xiàng)目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展史，以及未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期。3、本年度以來(lái)市場(chǎng)分析、本年度以來(lái)市場(chǎng)分析2、上年度市場(chǎng)分析、上年度市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展2、上年度市場(chǎng)分析、上年度市場(chǎng)分析2.1 價(jià)格2.2 房地產(chǎn)投資情況2.3 新開(kāi)工結(jié)構(gòu)2.4 房產(chǎn)供求2.5 安居工程2.6 二手房市場(chǎng)包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的商品房市場(chǎng)的均價(jià)

19、、增幅以及原因分析等此部分內(nèi)容直接反映市場(chǎng)供求關(guān)系，是分析中的重點(diǎn)。包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價(jià)格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對(duì)商品房市場(chǎng)的影響。安居工程的總體規(guī)劃，完成時(shí)間及規(guī)模等，分析其對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展1 1、城區(qū)總述、城區(qū)總述總述城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況3 3、在售樓盤情況、在售樓盤情況3.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介3.2 樓盤戶型價(jià)格分析3.3 樓盤配套分析3.4 樓盤定位分析3.5 樓盤營(yíng)銷策略分析3.6 樓盤廣告投放分析4 4、小結(jié)、小結(jié)2 2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分析析2.1 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣2.2 部分成熟小區(qū)價(jià)格及

20、戶型采樣住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)名稱規(guī)模建筑形式建成年代居住群體入住率名稱面積主力戶型售價(jià)租金2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分析、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分析2.1 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣2.2 部分成熟小區(qū)價(jià)格及戶型采樣住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)名稱開(kāi)發(fā)商占地面積規(guī)劃面積容積率綠化率建筑形式3.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介名稱面積范圍主力戶型裝修單價(jià)范圍總價(jià)范圍3.2 樓盤戶型價(jià)格分析名稱內(nèi)部配套外部配套3.3 樓盤配套分析3 3、在售樓盤情況、在售樓盤情況住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)3 3、在售樓盤情況、在售樓盤情況名稱定位客源名稱項(xiàng)目分期階段性策略名稱廣告投放途徑策略及效果分析3.4 樓盤定

21、位分析3.5 樓盤營(yíng)銷策略分析3.6 樓盤廣告投放分析住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)1.1 總體商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)量變化以及需求趨勢(shì)商業(yè)消費(fèi)及需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析1 1、城市商業(yè)市場(chǎng)專向分析、城市商業(yè)市場(chǎng)專向分析1.3 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)氛圍商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)商品的種類和檔次消費(fèi)群的構(gòu)成1.2 上年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度供應(yīng)量及市場(chǎng)狀況盤點(diǎn)商業(yè)供給量狀況分析各城區(qū)城銷售比較住宅市場(chǎng)專項(xiàng)分析住宅市場(chǎng)專項(xiàng)分析位置 路建筑面積開(kāi)業(yè)時(shí)間售價(jià)主力戶型商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi)賣點(diǎn)優(yōu)惠政策其它備注個(gè)案分析住宅市場(chǎng)專項(xiàng)分析住宅市場(chǎng)專項(xiàng)分析名稱規(guī)模容積率綠化率建筑形式面積范圍價(jià)

22、格2.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)2.1現(xiàn)有在售別墅項(xiàng)目匯總統(tǒng)計(jì)2.2 區(qū)域別墅項(xiàng)目特點(diǎn)分析建筑形式戶型面積小區(qū)建筑參數(shù)價(jià)格小區(qū)景觀分析小區(qū)內(nèi)部配套別墅建筑特點(diǎn)戶型特點(diǎn)別墅定位2 2、別墅專項(xiàng)分析、別墅專項(xiàng)分析住宅市場(chǎng)專項(xiàng)分析住宅市場(chǎng)專項(xiàng)分析會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同情況設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容，訪問(wèn)完成后對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果說(shuō)明問(wèn)題。分析時(shí)要根據(jù)問(wèn)卷的內(nèi)容對(duì)提出問(wèn)題進(jìn)行分類，部分相關(guān)聯(lián)項(xiàng)要進(jìn)行分類總結(jié)?？蛻魡?wèn)卷調(diào)查分析客戶問(wèn)卷調(diào)查分析1 1、項(xiàng)目地理位置及物理環(huán)境分析、項(xiàng)目地理位置及物理環(huán)境分析位置 區(qū)位總用地面積總建筑面積規(guī)劃性質(zhì)容積率建筑覆蓋率綠地率室外停車位別墅總棟數(shù)1.3 地塊環(huán)境總體特點(diǎn)的描述1.1 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.2地塊物理?xiàng)l件地塊形狀地塊角度地塊高度地基狀況“ 地塊”地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目分析本項(xiàng)目分析距離距離衡量?jī)?nèi)容衡量?jī)?nèi)容理想狀態(tài)理想狀態(tài)現(xiàn)現(xiàn)狀狀評(píng)評(píng)分分權(quán)權(quán)重重得得分分1515分鐘分鐘步行步行活動(dòng)活動(dòng)范圍范圍公交車公交車7 7輛，可達(dá)市內(nèi)主要功能區(qū)輛，可達(dá)市內(nèi)主要功能區(qū)便民購(gòu)物場(chǎng)所便民購(gòu)物場(chǎng)所超市、市場(chǎng)距離千米以上超市、市場(chǎng)距離千米以上銀行、郵局銀行、郵局必要