中國(guó)土地非農(nóng)化政策分析曲福田南京農(nóng)業(yè)大學(xué)中國(guó)土地問(wèn)

1、 0.000.050.100.150.200.250.301978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999非農(nóng)化率（%） 中國(guó)大陸大陸 19781978- -20002000 農(nóng)地非農(nóng)化農(nóng)地非農(nóng)化率率 圖3 固定資產(chǎn)投資與建設(shè)占用耕地 圖3 1978-2002年建設(shè)占用耕地比例與GDP增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì) 650,000700,000750,000800,000850,000900,0001978198019821984198619881990199219941996199

2、8年份人口9000.009200.009400.009600.009800.0010000.00公頃農(nóng)業(yè)人口耕地圖4 大陸農(nóng)地?cái)?shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化大陸農(nóng)地?cái)?shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化01000000200000030000004000000500000060000007000000196219651968197119741977198019831986198919921995人口840000850000860000870000880000890000900000910000920000930000公頃農(nóng)業(yè)人口耕地圖5 臺(tái)灣的農(nóng)地?cái)?shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化臺(tái)灣的農(nóng)地?cái)?shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化圖圖 6 6 以濕地為例的總經(jīng)濟(jì)

3、價(jià)值構(gòu)成及其評(píng)估方法以濕地為例的總經(jīng)濟(jì)價(jià)值構(gòu)成及其評(píng)估方法總經(jīng)濟(jì)價(jià)值使用價(jià)值非使用價(jià)值直接使用價(jià)值間接使用價(jià)值選擇價(jià)值存在價(jià)值魚(yú)、薪材、娛樂(lè)、運(yùn)輸火災(zāi)控制、風(fēng)暴防護(hù)、外部支持市場(chǎng)分析、享樂(lè)價(jià)值、替換成本損失回避成本預(yù)防支出、生產(chǎn)函數(shù)法意愿評(píng)估法意愿評(píng)估法 表1 農(nóng)地非農(nóng)化不同形態(tài)土地價(jià)格之比較 單位：萬(wàn)元/公頃年份原有用途現(xiàn)狀用途 征用價(jià)格 出讓價(jià)格 出讓年限 出讓方式現(xiàn)狀用途市場(chǎng)價(jià)格1995 農(nóng)地（生地）住宅37.521070年協(xié)議11251996 農(nóng)地（生地）商業(yè)4252540年協(xié)議22501997 農(nóng)地（生地）商住4552540/70年協(xié)議21751998 農(nóng)地（生地）住宅4545070

4、年協(xié)議1800平均424251835 價(jià)格（萬(wàn)元/公頃） A 需求曲線 邊際私人成本曲線 F D P市市(1825） E P出出(425(425) B P征征(42)(42) C 0 Q市市Q出出 Q征征 數(shù)量 圖7 農(nóng)地非農(nóng)化價(jià)格比較以及低價(jià)的效率損失G表2 G市19891997年農(nóng)地非農(nóng)化價(jià)格收益分配關(guān)系比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值198911.04384.003.31115.2037.511305.2823.64822.4424.50852.6619909.50851.712.85255.5138.683466.9024.312179.

5、1024.652209.17199112.60475.133.78142.5429.341106.5824.37919.2029.921128.6019929.881077.004.54495.0034.623772.9223.632575.4827.322977.0219936.28873.195.25729.3544.206144.2916.212253.8428.053899.2419947.92908.254.34497.1935.734095.1723.212660.4028.803301.5419955.92530.817.90708.9137.303347.0121.931967

6、.2026.952418.3019967.06743.636.05637.0042.104436.1719.722077.6025.082642.4019975.19696.114.06544.5944.115916.5521.912938.4824.743318.84平均8.38726.654.67458.3638.183732.3222.102043.7526.672527.53農(nóng)村集體農(nóng)民年份中央省市（鎮(zhèn)）圖1-8 江江 陰陰 市市 農(nóng)農(nóng) 地地 非非 農(nóng)農(nóng) 化化 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 收收 益益 在在 各各 主主 體體 間間 的的 分分 配配 比比 例例農(nóng) 地 非 農(nóng) 利 用 總 收 益（ 100

7、% ）國(guó) 家(5% 10% )省(5% )市 （ 鎮(zhèn) ）(35% 45% )農(nóng) 村 集 體(20% 25% )農(nóng) 民(25% 30%)01002003004005006001989199119931995199719992001YearAmount offarmlandrequisition（hectare）0510152025Land marketcompleteness（%）Amount of farmlandrequisitionLand marketcompleteness (%)A表 1 農(nóng)地非農(nóng)化可能的影響因素及其影響情況 影響因素 對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化的作用方向 比較利益（農(nóng)地效益/市地

8、效益） 地方政府收益 + 耕地資源稟賦 + 人口增加 + 投資 + 農(nóng)地保護(hù)管制 土地產(chǎn)權(quán)完善 土地市場(chǎng)化程度 表 2 全國(guó)農(nóng)地非農(nóng)化影響因素的回歸估計(jì)結(jié)果 線性模型 雙對(duì)數(shù)模型 解釋變量 OLS FGLS OLS FGLS 人口 0.398* (2.973) 0.419* (2.501) 0.567* (4.015) 0.572* (4.257) 固定資產(chǎn)投資 4.344* (4.043) 4.405* (4.458) 0.277* (2.385) 0.321* (3.746) 土地市場(chǎng)化程度 -48.802* (-2.275) -38.712* (-1.863) -0.16* (-3.30

9、7) -0.170* (-3.625) 資源稟賦 0.485* (2.9) 0.297* (1.725) 0.258* (2.565) 0.194* (3.746) 土地收益分配 80.154* (3.183) 58.034* (2.266) 0.129* (2.303) 0.155* (2.815) 比較利益 38.553 (0.396) 18.307 (0.179) -0.299* (-2.707) -0.350* (-3.453) 農(nóng)地管制 -1465.061* (3.018) -1414.142* (3.175) 0.112 (1.162) 0.059 (0.651) 虛擬變量 1 3

10、29.99 (-0.358) 0.227 (1.162) 虛擬變量 2 -788.645 (-1.199) 0.03 (-0.217) 虛擬變量 3 879.57 (1.091) 0.107 (0.591) 截距項(xiàng) -1721.57 (-1.606) -1307.376 (-1.423) 0.217 (0. 403) 0.550 (1.412) R2 0.682 0.738 0.836 0.839 F 29.144 69.35 D.W 1.89 1.789 1.83 1.515 觀察值 150 150 150 150 說(shuō)明：被解釋變量為建設(shè)占用耕地面積, 括號(hào)中的數(shù)值表示T檢驗(yàn)值，“*”、“*

11、” 、“*”分別表示T值達(dá)到1%、5%和10%的統(tǒng)計(jì)顯著水平。 O Q3 Q2 Q1 C QuantityPriceAP3P2P1MPCMSC 土地政策分析框架 總體框架與邏輯思路圖總體框架與邏輯思路圖城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作方式土地征用企業(yè)改制購(gòu)買(mǎi)、回收置換儲(chǔ)儲(chǔ) 備備開(kāi) 發(fā)出 讓出 租市場(chǎng)整 理劃 撥 高昂的土地價(jià)格導(dǎo)致了商品住宅的樓面地價(jià)居高不下，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，的確是抬高了開(kāi)發(fā)成本，但是成本最終是要通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的。那么，真正的受害者就是處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的普通百姓。最終由老百姓來(lái)買(mǎi)單。 各地政府無(wú)疑是這一制度的最大受惠者：從某市土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)的資料看其收購(gòu)?fù)恋氐钠骄Y

12、金和運(yùn)作成本每畝不超過(guò)100萬(wàn)元而賣(mài)出時(shí)的價(jià)格往往達(dá)到數(shù)百萬(wàn)元，該市的相關(guān)財(cái)政收入以每年56的比例遞增。另一方面，大企業(yè)壟斷二級(jí)土地市場(chǎng)，形成土地市場(chǎng)的莊家，進(jìn)行土地炒作，牟取暴利。誰(shuí)來(lái)為“儲(chǔ)備”帶來(lái)的“繁榮”買(mǎi)單？國(guó)外土地儲(chǔ)備制度國(guó)外土地儲(chǔ)備制度 土地儲(chǔ)備（Land Banking，Public Land Banking） 最早起源于1896年的荷蘭阿姆斯特丹。在土地尚未需要開(kāi)發(fā)利用之前，預(yù)先由公共機(jī)構(gòu)（團(tuán)體）將其獲取并持有，以作為未來(lái)開(kāi)發(fā)之用或用以實(shí)現(xiàn)某一公共利益。 土地儲(chǔ)備政策的目的大多源于城市人口的急劇增加，土地與住宅供給壓力大、投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重、地價(jià)急劇上漲，但部分國(guó)家因社會(huì)福利制度推行

13、的需要也開(kāi)展相應(yīng)的土地儲(chǔ)備。 1.土地儲(chǔ)備的起因與目的問(wèn)題 國(guó)外儲(chǔ)備土地大多緣于城市發(fā)展迅速，城市無(wú)法提供足夠的住宅和高質(zhì)量的環(huán)境，同時(shí)土地投機(jī)嚴(yán)重，地價(jià)上漲過(guò)快。土地儲(chǔ)備的定位：促進(jìn)都市有計(jì)劃和均衡發(fā)展提供住宅，改進(jìn)都市生活環(huán)境抑制土地投機(jī)，平抑地價(jià) 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度最初起源于“國(guó)有企業(yè)三年脫困”目標(biāo)，把土地儲(chǔ)備定位于：完善土地市場(chǎng)，控制土地供應(yīng)，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),增加政府收入。 2. 土地取得方式比較q國(guó)外土地取得市場(chǎng)手段為主多以協(xié)議購(gòu)買(mǎi)為主。行使征收權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。美國(guó)通過(guò)交換和設(shè)定租賃權(quán)的方式取得儲(chǔ)備土地。q我國(guó)土地取得行政手段為主o土地征用o購(gòu)買(mǎi)、回收、沒(méi)收國(guó)外土地儲(chǔ)備公共政策的啟示 1. 土地儲(chǔ)